Bài giảng Tổng mức đầu tư

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Huỳnh Hữu Hiệp Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư (TMĐT) xây dựng công trình là chi phí dự tính (khái toán chi phí) của toàn bộ dự án đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư là chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình. THÀNH PHẦN CHI PHÍ TRONG TMĐT Chi phí trong TMĐT Chi phí xây dựng. Chi phí thiết bị. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. Chi phí quản lý dự án. Chi phí khác. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (NĐ 99). Chi phí dự phòng. Tổng mức đầu tư Chi phí xây dựng CP thiết bị Chi phí GPMB Chi phí QLDA Chi phí tư vấn ĐTXD Chi phí khác Chi phí dự phòng Chi phí xây dựng - Tổng mức đầu tư Chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ. Chi phí san lấp mặt bằng. Chi phí xây dựng công trình. Chi phí xây dựng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công. Chi phí xây dựng nhà tạm để ở và điều hành thi công. Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị - Tổng mức đầu tư Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ. Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có). Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh. Chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị. Thuế. Các chi phí khác. Chi phí thiết bị Chi phí GPMB - Tổng mức đầu tư Chi phí bồi thường nhà cửa, kiến trúc, cây trồng,… Chi phí thực hiện tái định cư. Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng. Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng. Chi phí trả cho công trình hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư. Chi phí GPMB Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự án tư lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng. Chi phí quản lý dự án Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, DAĐT, BCKT-KT. Chi phí tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Chi phí tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc. Chi phí tổ chức thẩm định DA ĐT, BCKT-KT, tổng mức đầu tư. Chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, dự toán. Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong họat động xây dựng. Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, quản lý chi phí xây dựng. Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường. Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng. Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình. Chi phí tổ chức nghiệm thu và quyết toán vốn đầu tư. Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình. Chi phí khởi công, khánh thành, quảng cáo. Chi phí tổ chức thực hiện công tác quản lý khác. Chi phí quản lý dự án Chi phí TV ĐT xây dựng Chi phí khảo sát xây dựng. Chi phí lập lập báo cáo đầu tư, DAĐT, BCKT-KT. Chi phí thi tuyển thiết kế kiến trúc. Chi phí thiết xây dựng công trình. Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, dự toán. Chi phí lựa chọn nhà thầu trong họat động xây dựng (nhà thầu tư vấn, thi công xây dựng, cung cấp thiết bị,…). Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, thi công, lắp đặt thiết. bị. Chi phí TVĐT xây dựng Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường. Chi phí lập định mức, đơn giá xây dựng. Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng (tổng mức đầu tư, dự toán, định mức, đơn giá, hợp đồng,…). Chi phí tư vấn quản lý dự án. Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình. Chi phí quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình . Chi phí thực hiện công tác tư vấn khác. Chi phí khác Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư. Chi phí rà phá bom mìn. Chi phí bảo hiểm công trình. Chi phí vận chuyển thiết bị thi công và nhân công đến công trường. Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình. Chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công. Chi phí khác Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết tóan vốn đầu tư. Các khoản phí và lệ phí Chi phí nghiên cứu liên quan Vốn lưu động Lãi vay trong thời gian xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phòng Chi phí dự phòng Chi phí dự trù các khối lượng công việc phát sinh không lường được khi lập dự án Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án Chi phí dự phòng Dự án thực hiện ≤ 2 năm, DPP =10% tổng chi phí xây dựng Dự án thực hiện > 2 năm: Yếu tố khối lượng công việc phát sinh: DPP = 5% tổng chi phí xây dựng. Yếu tố trượt giá : DPP xác định theo thời gian xây dựng và chỉ số giá xây dựng. LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Phương pháp lập tổng mức đầu tư Phương pháp lập (4 phương pháp) Lập theo thiết kế cơ sở (TKCS) của dự án. Lập theo công suất hoặc năng lực khai thác của dự án Lập theo số liệu của dự án tương tự. Kết hợp các phương pháp trên. Lập TMĐT theo TKCS Phạm vị áp dụng: Phương pháp sử dụng để lập TMĐT dự án trong giai đoạn lập dự án Theo Bản vẽ thiết kế cơ sở Lập TMĐT theo TKCS Nguồn dữ liệu Số lượng và danh mục các công tác xây dựng chủ yếu/ các bộ phận kết cấu công trình. Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu/khối lượng bộ phận kết cấu công trình. Đơn giá công tác xây dựng, đơn giá chi tiết, đơn giá tổng hợp Các dữ liệu về công suất, đặc tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ,… Báo giá thiết bị của nhà sản xuất hay nhà cung cấp Lập TMĐT theo TKCS V=GXD+GTB+GGPMB+GQLDA+GTV+GK+GDP GXD: Chi phí xây dựng. GTB: Chi phí thiết bị. GGPMB: chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. GQLDA: Chi phí quản lý dự án. GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. GK: Chi phí khác. GDP: Chi phí dự phòng. Lập TMĐT theo TKCS GXD: theo khối lượng chủ yếu từ TKCS, khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường. GTB: theo số lượng thiết bị và giá thiết bị trên thị trường. GGPMB: theo khối lượng bồi thường, tái định cư của dự án. GQLDA+GTV+GK: lập dự toán hoặc tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây lắp + thiết bị. Chi phí xây dựng (GXD) GXD= GXDCT1+ GXDCT1+…..+ GXDCTn n: là số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Trong đó: m: số công tác xây dựng chủ yếu/bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. j: số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu/bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (j=1÷m). QXDj: Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ j/ bộ phận kết cấu chính thứ j của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. Zj: Đơn giá công tác xây dựng thứ j hoặc đơn giá theo bộ phận kết cấu chính thứ j của công trình. GQXDK: chi phí xây dựng các công tác/ bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình – ước tính theo tỷ lệ % trên tổng chi phí xây dựng các công tác chủ yếu / tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công trình/hạng mục công trình. TGTGT-XD: thuế suất thuế GTGT Lưu ý: Đơn giá là đơn giá chi tiết. Đơn giá tổng hợp bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước. Đơn giá theo bộ phận kết cấu công trình. Chi phí thiết bị Chi phí thiết bị xác định: Chi phí thiết bị bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình trong dự án (chi phí này xác định bằng dự toán). Bằng chào giá của nhà sản xuất/nhà cung cấp Theo suất chi phí thiết bị trên một đơn vị năng lực sản xuất. Chi phí giải phóng mặt bằng (GGPMB) Khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và giá bồi thường tái định cư theo quy định của nhà nước tại địa phương nơi công trình xây dựng. Chi phí QLDA (GQLDA), Tư vấn GTV, khác GK Xác định bằng cách lập dự toán (xem phần dự toán). Xác định theo định mức tỷ lệ %. (GQLDA + GTV + GK) = (10÷15)% (GXDDA + GTBDA) Chi phí dự phòng (GDP) Nguyên nhân chi phí dự án bị vượt Tăng qui mô, khối lượng Thay đổi kỹ thuật và thiết kế, Thiết kế sai, dự toán tính thiếu Lạm phát Khó khăn trong quá trình thi công ,…. Chi phí dự phòng (GDP) Dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: GDP = (GXD+GTB+GGPMB+GQLDA+GTV+GK)x10% Dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: GDP = (GDP1 + GDP2). Trong đó: GDP1: Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh. GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 5% GDP2: Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá: GDP2 = (V’ - Lvay) x (IXDbq ± ΔIXD) Trong đó: V’: Tổng mức đầu tư chưa có dự phòng phí IXDbq: chỉ số giá bình quân. ± ΔIXD: mức dự báo biến động giá khác so với chỉ số giá xây dựng bình quân năm đã tính. Chỉ số giá bình quân là chỉ số giá của công trình có chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng mức đầu tư, tính bình quân cho ít nhất 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán. Lập tổng mức đầu tư – theo TKCS Xác định chi phí xây dựng của TMĐT một dự án xây dựng mới toà nhà văn phòng 15 tầng (1 hầm), kết cấu chịu lực bằng BTCT, tường gạch, thang may, hệ thống điện, cấp thoát nước,…. B1: Lập danh mục các công tác xây dựng chủ yếu B2: Xác định khối lượng công tác xây dựng chủ yếu B3: Xác định giá của các loại công tác B4: Tính toán chi phí xây dựng Lập tổng mức đầu tư – theo TKCS Lập TMĐT theo công suất dự án Phạm vị áp dụng: Phương pháp sử dụng để lập TMĐT dự án trong giai đoạn lập dự án Thiếu các số liệu về qui mô đầu tư, công suất, diện tích xây dựng,… Lập TMĐT theo công suất dự án Nguồn dữ liệu Suất vốn đầu tư dự án hoặc công trình (xem phần SVĐT). Suất chi phí xây dựng, chi phí thiết bị của dự án. Năng suất sản suất qui ước của dự án. Lập TMĐT theo công suất dự án Chi phí xây dựng GXDCT = SXDx N + GCT-SXD Trong đó: SXD: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất, năng lực phục vụ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp trên một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình. GCT-SXD: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp. N: Diện tích/ công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. Chi phí thiết bị GTBCT = STB x N + GCT-STB Trong đó: STB: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án. CPCT-STB: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình thuộc dự án. Các chi phí GPMB; chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng tính tương tự phương pháp lập theo TKCS. Các điều chỉnh trong tính toán Bổ sung các chi phí mà SVĐT chưa tính đến Điều chỉnh SVĐT về thời điểm lập dự án Điều chỉnh về cùng đơn vị tính của SVĐT Lập TMĐT Dự án X có số liệu như sau: Diện tích khuôn viên đất: 5.000m2 Mật độ xây dựng công trình: 55% Mật độ cây xanh: 25% Hệ số sử dụng đất: 5,5 Giá xây dựng: Sân bãi – cây xanh – giao thông nội bộ: 0,5tr/m2 Công trình chính: 4.5tr/m2 Chi phí QLDA-TVĐT –K: 14% Thiết bị 1.2tr/m2 Chi phí GPMB: 20.000tr. Thời gian xây dựng công trình là 2 năm Xác định tổng mức đầu tư của dự án Lập TMĐT Lập tổng mức đầu tư – theo số liệu của các công trình xây dựng tương tự đã thực hiện Công trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là công trình xây dựng cùng loại; cấp công trình, qui mô, công suất dây chuyền công nghệ, công nghệ tương tự nhau. Điều kiện áp dụng: Áp dụng để ước tính TMĐT các dự án ĐTXD trong giai đoạn lập dự án đầu tư Không có biến động về chính sách và giá cả thị trường làm thay đổi cơ cấu thành phần chi phí trong TMĐT trong thời gian từ khi xây dựng công trình tương tự đến thời thời điểm tính toán Lập tổng mức đầu tư – theo số liệu của các công trình xây dựng tương tự đã thực hiện Nguồn dữ liệu: TMĐT của các công trình tương tự đã thực hiện Các khoản mục chi phí của TMĐT dự án đầu tư XD công trình tương tự Hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án XD công trình Hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án Lập tổng mức đầu tư – theo số liệu của các công trình xây dựng đã thực hiện Trong đó: GCTTTi: Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i của dự án (i=1÷n). Ht: Hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án. HKV: Hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án. GCT-CTTTi: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư. xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i. Lập tổng mức đầu tư – theo số liệu của công trình xây dựng đã thực hiện Các điều chỉnh trong tính toán Bổ sung các chi phí mà công trình xây dựng tương tự chưa có; Qui đổi, điều chỉnh các số liệu của công trình tương tự về thời điểm lập dự án về địa điểm xây dựng dự án Sử dụng phương pháp nào để lập TMĐT? Kinh nghiệm người tính toán Độ tin cậy, chính xác của số liệu thu thập Lập TMĐT ở giai đoạn nào? – ý tưởng, báo cáo đầu tư, lập dự án