Chuyên đề Kế hoạch mở rộng thành phố Hà Nội và những tác động tới thị trường bất động sản

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Q1 2008 & CHUYÊN ĐỀ HÀ NỘI M Ở RỘNG Thuyết trình bởi: Ông Renato Shordon Phó Giám Đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) Ngày 6/5/2008 NCÁC MỤC CHÍNH ¾CẬP NHẬT TH Ị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Q1 2008 ¾DỰ BÁO TH Ị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ¾CHUYÊN ĐỀ: K Ế HOẠCH MỞ RỘNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ NHỮNG TÁC ĐỘNG TỚI TH Ị TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CB Richard Ellis | Page 2 m ill io n U S $ 2, 10 0 33 1 3, 90 0 43 4 7, 60 0 1, 10 0 20 ,3 00 5, 00 0 5, 15 0 4, 52 7 ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO VIỆT NAM Q1 2008 ¾ Q1 2008: 5,1 t ỉ USD*(tăng 31% so với cùng kỳ năm 2007). Hơn 4,5 tỉ USD đầu tư vào bất động sản (theo T nổ g cục thống kê). * Các dự án m iớ 22,000 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 Đ UẦ TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO TỪ NĂM 2004 ĐẾN QUÝ Q1 2008 a 2004 2005 2006 2007 Q1 2008 Đầu tư trực tiếp nước ngoài Đầu tư vào bất động sản 57% ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO BẤT ĐỐNG SẢN THEO LĨNH VỰC 2% 41% Khách sạn và khu nghỉ dưỡng Văn phòng và căn h ộ bán Khu công nghiệp CB Richard Ellis | Page 3 3TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ VIỆT NAM Q1 2008 ¾Dự báo tốc đ ộ tăng trưởng GDP năm 2008 còn 7%-7,5% ¾ Chỉ s ố giá tiêu dùng tháng 3 2008 tăng 3% so v i tháng 2ớ 2008, kho ng 9% so v i tháng 12 2007, kho ng 18% soả ớ ả v i cùng ớ kỳ năm ngoái ¾ Chi phí xây dựng: tăng đột biến tới 15% so với tháng 12/2007 ¾Thị trường chứng khoán tuột dốc CB Richard Ellis | Page 4 Ngu n:ồ HSC HNỀN KINH T Ế TH Ế GIỚI Q1 2008 TOÀN CẢNH NỀN KINH TẾ ¾ Khu vực Châu Âu h T ỉ l ệ lạm phát tăng 3,5% trong tháng 3 ¾ Châu Mỹ ỹ Lãi suất cho vay mua nhà khó có th ể giảm sâu hơn n Giá tr ị nhà giảm sút ¾ Châu Á C Giá gạo và giá thực ph m tẩ ăng đột biến n Tốc đ ộ tăng trưởng ở vùng Đông Á giảm xuống dưới 8% trong năm 2008 (theo ngân hàng ABD) Những điều này sẽ ảnh hưởng th ế nào tới thị trường bất động sản? CB Richard Ellis | Page 5 5XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI ¾ Giá căn h ộ chung c tư ại Hà Nội vẫn ổn định, trái ngược với tình trạng rớt giá ở một s ố khu vực tại Thành ph ố H ồ Chí Minh ¾ Giá nhà đất vẫn duy trì ở mức cao ¾ Giá cho thuê mặt bằng vẫn tăng cao do khan hiếm nguồn cung ¾ Các nhà đầu t ư nước ngoài vẫn t ỏ ra lạc quan về tiềm năng lâu dài của th ị trường CB Richard Ellis | Page 6 6GIÁ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TẠI HÀ NỘI Thị trường văn phòng cho thuê vẫn sôi động trong suốt Q1 2008 do vi c gia h n hệ ạ ợp đồng thuê và dịch chuy n ể khách thuê ¾ Văn phòng hạng A: 50USD/m2/tháng (tăng 25% so với quý 4 2007) ¾ Văn phòng hạng B: 34USD/m2/tháng (tăng 20% so với quý 4 2007) ¾ Giá thuê văn phòng hạng A cao nhất: 60USD/ m2/tháng ¾ Giá thuê văn phòng hạng B cao nhất: 50USD/ m2/tháng CB Richard Ellis | Page 7 D iệ n tíc h có th ể ch o th uê ( sm ) D iệ n tí ch c ó th ể ch o th uê ( sm ) G iá t hu ê tru ng b ìn h (U S $/ sm /th án g) G iá t hu ê tr un g bì nh ( U S $/ sm /th án g) NGUỒN CUNG CHO THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ ¾ Các nguồn cung mới trong Q1 & TỔNG CUNG VÀ GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A Q2 2008: H ạ ng A : Tòa nhà Á Châu (3.100m2 tổng diện tích mặt bằng cho thuê) Tòa nhà SunCity (5.000m2 tổng diện tích mặt bằng cho thuê) 110,000 105,000 100,000 95,000 90,000 60 50 40 30 20 10 0 Q4 2007 Q1 2008 Diện tích có th ể cho thuê (sm) Giá thuê (US$/sm/tháng) Hạ ng B: Viet Towers (10.500m2 TỔNG CUNG VÀ GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG B tổng diện tích mặt bằng cho thuê) 200,000 190,000 180,000 170,000 160,000 $60 $50 $40 $30 150,000 Q4 2007 Q1 2008 $20 Diện tích có thể cho thuê (sm) Giá thuê (US$/sm/tháng) CB Richard Ellis | Page 8 8 XU HƯỚNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI ¾ T ỉ l ệ mặt bằng còn trống vẫn rất thấp (<2%) ¾ Tình hình cho thuê trước khi tòa nhà khai trương r t ấ sôi động t i ạ các d ự án trong khu vực trung tâm ¾ Các nguồn cung mới nhanh chóng được cho thuê h t ế (Viet Tower, SunCity và Tòa nhà Á Châu) ¾ Xu h ng các ướ khách hàng thuê với diện tích lớn (4 khách hàng t i ạ Viet Tower) ¾ Các biệt th ự cũng được sửa sang thành văn phòng đ ể đối phó với tình trạng thiếu nguồn cung CB Richard Ellis | Page 9 9CÁC CAO ỐC VĂN PHÒNG MỚI Ở HÀ NỘI 2008 Viet Tower Tòa nhà Á Châu SunCity CB Richard Ellis | Page 10 U S$ b ill io n T há ng 1 Th án g 2 Th án g 3 T há ng 4 T há ng 5 T há ng 6 T há ng 7 Th án g 8 Th án g 9 Th án g 10 Th án g 11 Th án g 12 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Q1 2008 Tổng giá trị bán lẻ Q1/2008: 13,6 tỉ USD, Tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái TỔNG M ỨC BÁN LẺ HÀNG NĂM 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 - 2004 2005 2006 2007 2008 Ngu n: ồ Tổng cục thống kê CB Richard Ellis | Page 11 THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI Q1 2008 ¾ Các thư ng hiơ ệu th ế giới đang xâm nhập vào thị trường ¾ Các chuỗi cửa hàng bán lẻ s ẽ tiếp tục mở rộng trong những năm tới CB Richard Ellis | Page 12 1NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI ¾ Các nguồn cung mới trong Q1 2008 Parkson tại Viet Tower (11.000m2) Syrena (5.000m2) Tổng diện tích mằt bằng cho thuê bán lẻ: khoảng 150.000m2 ¾ Các nguồn cung mới trong Q2 2008 Skyline (190m2) Hà Thành Plaza (khoảng 4.500m2) SunCity Building (1.000m2) ¾ Cho t i cớ uối năm 2008, s ẽ không có khu thư nơ g m iạ đáng kể nào khai trư ngơ CB Richard Ellis | Page 3 1THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI – GIÁ THUÊ VÀ NGUỒN CUNG ¾ Giá thuê m t ặ b nằ g bán l vẻ ẫn r t cấ ao, trung bình khoảng 85USD/m2 cho vị trí tại tầng 1 trong các khu trung tâm thương m iạ cao cấp ¾  phân khúc Ở hạng trung, giá cho thuê vào khoảng 45 – 55USD/m2 ¾ M t ặ b nằ g bán l t iẻ ạ các trung tâm thư nơ g m iạ m iớ nhanh chóng đư c cho thuê (Syrena)ợ CB Richard Ellis | Page 14 1XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI ¾ Chính ph ủ đang có k ế hoạch tái phát triển các chợ trong khu trung tâm thành các trung tâm thư nơ g mại hiện đại ¾ Các tiểu thư nơ g đang đấu giá đ ể giành được một v ị trí bán hàng khi các dự án này hoàn thành ¾ Các tiểu thư nơ g buộc phải thu nh ỏ diện tích kinh doanh để đổi lấy v ị trí lý tưởng CB Richard Ellis | Page 15 1NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG CĂN H Ộ CHUNG C Ư TẠI HÀ NỘI ¾ Tuy một s ố d ự án r i ơ vào tình trạng đình trệ, hầu hết các d ự án lớn vẫn được tiếp tục xây dựng ¾ Golden West Lake bán 93 căn h ộ trong tháng 4 2008 ¾ Berjaya-Handico12 đã bắt đầu rao bán các căn hộ trong d ự án Thạch Ban New City; gồm 148 căn hộ chung c ư cao cấp CB Richard Ellis | Page 16 1THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG C Ư TẠI HÀ NỘI Q1 2008 Khác với thành ph H Chí Minh, giá bán ố ồ căn hộ chung c Hà N i không gi mư ở ộ ả ¾ Tuy còn có s ự dao động nhưng nhìn chung, các d ự án đã bình ổn v ề giá cả ¾ M t ộ s ố ít các căn h ộ chung c đư ược rao bán trong th tị r ng tườ h ứ cấp CB Richard Ellis | Page 17 Tr iệ u VN D /m 2 V ig la ce ra H oà ng H oa Th ám Li la m a 12 4 M in h K ha i C ip ut ra IC C B ui ld in g K in h Đ ô B ui ld in g T há i T hị nh C om pl ex 10 1 Lá ng H ạ 15 -1 7 N gọ c K há nh 19 5 Đ ội C ấn 25 L án g H ạ A rt ex B ui ld in g V IM E C O C he ls ea P ar k Th e M an or P ac ifi c P la ce G ol de n W es tla ke THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG C HÀ NƯ ỘI Q1 2008 GIÁ CHÀO BÁN CĂN HỘ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TIÊU BIỂU (triệu VND/m2) Q4/2007 70 01/2008 02/2008 60 03/2008 50 40 30 20 10 0 CB Richard Ellis | Page 18 THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG C Ư TẠI HÀ NỘI Q1 2008 ¾ Hi n tệ ượng đầu c có pơ hần giảm sút ¾ Nguồn cung vẫn khan hiếm ¾ Nguồn cung hiện tại không theo kịp cầu ¾ S lố ư nợ g giao d ch vị ẫn tư nơ g đối ổn định CB Richard Ellis | Page 19 T nổ g cu ng ( sm ) G iá t hu ê (U S $/ sm /th án g) THỊ TRƯỜNG CĂN H CHO THUÊ - CUNGỘ ¾ Nguồn cung m iớ trong năm 2008 Skyline (86) Somerset Hoa Binh (206) Fraser Suites (170) ¾ Giá thuê căn hộ cao c pấ Q1 2008 Giá thuê trung bình h ngạ A kho ngả từ US$30 đ nế US$50 Giá thuê trung bình h ngạ B kho ngả từ US$22 đ nế US$35 ¾ Hệ số sử d ngụ Q1 2008: 95% 82,000 81,000 80,000 79,000 78,000 77,000 76,000 75,000 74,000 73,000 72,000 71,000 70,000 T nổ g cung và Giá thuê của căn hộ cho thuê hạng A và B $40 $35 $30 $25 $20 $15 $10 $5 $0 Grade B Grade A T nổ g cung Giá thuê (US$/sm/tháng) CB Richard Ellis | Page 20 2T NG QUAN TỔ H Ị TRƯ NG Ờ CĂN H CHOỘ THUÊ ¾ Thêm m t ộ s d án cao ố ự c p ấ s ẽ đi vào ho tạ động vào năm 2010, ph n ầ l n ớ t p trung khuậ ở vực M Đìnhỹ ¾ Giá thuê n đ nhổ ị trong ng n h nắ ạ CB Richard Ellis | Page 21 TH Ị TRƯ NG KHÁCH Ờ S N HÀ N I Q1Ạ Ộ 2008 ¾ S ố lư nợ g khách du lịch n cướ ngoài Q1 2008: 1,3 triệu lư tợ (hơn 15% so với cùng kỳ năm ngoái) ¾ Khách nư c ngoàiớ đến Vi t Nệ am v iớ m c đích ụ du lịch chiếm phần lớn: 772.000 (61%) Cơ cấu khách quốc tế đế n Việ t Nam Q1 2008 the o 15% 6% mục đích đế n 61% 18% Du lịch Kinh doanh Thăm thân Khác CB Richard Ellis | Page 22 Ngu n: ồ T nổ g cục thống kê kS ố lư ợn g ph òn g kh ác h sạ n NGUỒN CUNG CHO TH Ị TRƯỜNG KHÁCH S N Q1 2008Ạ Ngu n ồ cung c a ủ khách s n Q1 ạ 2008 Số lượng phòng khách sạn tính đến tháng 4 năm 2008 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 1,680 1,051 2,723 3-sao 4-sao 5-sao CB Richard Ellis | Page 23 H ệ số s ử dụ ng p hò ng (% ) G iá t hu ê ph òn g tr un g bì nh ( U S $) TH Ị TRƯỜNG KHÁCH S N 5 SAO HÀ N I QUÝ 1Ạ Ộ 2008 ¾ Giá thuê phòng trong khách sạn 5 sao tiếp t c ụ tăng, trung bình khoảng $155/phòng/đêm H s sệ ố ử d nụ g phòng giảm xuống 72% (khách sạn InterContinental Hanoi Westlake mới khai trương, chưa đi vào ổn định); Trong thời gian t i, ớ h s s ệ ố ử d nụ g phòng s tẽ ăng tr lở ại 80%+ Giá thuê phòng và Hệ số sử dụng phòng trung bình tại các khách sạn 5 sao 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% Q1 2007 Q1 2008 $180 $160 $140 $120 $100 $80 $60 $40 $20 $0 Hệ số sử dụng phòng Giá thuê phòng trung bình CB Richard Ellis | Page 24 2 XU HƯỚNG THỊ TRƯ NG KHÁCH Ờ S N 2008Ạ ¾ Kinh doanh khách sạn 5 sao mang l i ngạ uồn l i nhợ u n ậ cao ¾ Tình trạng thi uế ngu n ồ cung khách sạn m i tớ i p ế t cụ đẩy cao giá thuê phòng khách s n tạ ở ất c phânả đoạn ¾ Giá xây dựng cao, các r i ủ ro v ề t ỷ l lãi ệ su t ấ và tín dụng gây tr ng iở ạ đối v i nhà đớ ầu tư ¾ S phát tri n ự ể các toà nhà h n h p bao ỗ ợ g m: khuồ ở cao c p, khu bán ấ l , văn phòng hay khách ẻ sạn CB Richard Ellis | Page 25 2K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI ¾ Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã thông qua kế hoạch mở r ngộ Hà Nội: CB Richard Ellis | Page 26 2K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI ¾ yỦ ban Nhân dân thành ph Hàố N i ộ đã thông qua k hoế ạch mở r ngộ Hà N i:ộ • Mê Linh (Tỉnh Vĩnh Phúc) CB Richard Ellis | Page 7 2K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI ¾ yỦ ban Nhân dân thành phố Hà N i đã thôngộ qua k hoế chạ mở r ng Hà N i:ộ ộ • Mê Linh (Tỉnh Vĩnh Phúc) • Hà Tây CB Richard Ellis | Page 8 2K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI ¾ yỦ ban Nhân dân thành phố Hà N i đã thôngộ qua k hoế chạ mở r ng Hà N i:ộ ộ • Huy n ệ Mê Linh (Tỉnh Vĩnh Phúc) • Hà Tây • B n ố xã c a huủ y n Lệ ương Sơn (Tỉnh Hòa Bình) Đông Xuân Tiến Xuân Yên Bình Yên Trung CB Richard Ellis | Page 9 2K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI ¾ yỦ ban Nhân dân thành ph Hà N iố ộ đã thông qua k hoế ạch mở r ng Hàộ N i:ộ • Huy n ệ Mê Linh (Tỉnh Vĩnh Phúc) • Hà Tây • B n ố xã c a huủ y n Lệ ương Sơn (Tỉnh Hòa Bình) Đông Xuân Tiến Xuân Yên Bình Yên Trung ¾Quy tế định cu i ố cùng s đ c thông quaẽ ượ trong kỳ họp Quốc h i ộ cu i ố tháng 6-7 2008 CB Richard Ellis | Page 30 3K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI Di n tíệ ch và dân s ố của Hà N iộ Di n tệ ích (km2) Dân số (nghìn) T nh Hà Tâyỉ Huy n Mê Liệ nh (T nh vĩnh Phúc)ỉ 2.198 141,3 2.543 182 B n xã c a hố ủ uy n ệ Lương Sơn (T nh Hòa Bình)ỉ 87,7 >20 T ngổ 2.427 2.755 Hà N i hộ i n t iệ ạ 921,8 3.388 Hà N i sau khi m rộ ở ộng 3348,76 6143 Tăng (%) 263% 81% CB Richard Ellis | Page 31 3K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI Xu hướng m ở rộng khu nhà ở ¾ K ho ch d ế ạ ự ki n m ế ở r ngộ Hà N i đã khi nộ ế giá nhà và đ t tăngấ ¾ Giá đất ở một vài khu vực của Hà Tây giảm do sự thắt chặt th ị trường tín dụng ¾ S ẽ có các chu kỳ lên và xuống do đầu cơ; giá cả s ẽ ổn dịnh dựa trên những thông l ệ th ị trường CB Richard Ellis | Page 32 3K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI Khu dân cư Mê Linh – Vĩnh Phúc Khu dân cư Quang Minh ¾Vị trí: Huyện Mê Linh, Vĩnh Phúc; ¾Nhà đầu t : Vinaconex 2ư ¾T nổ g diện tích: 21ha ¾T nổ g vốn đầu t : 25ư triệu USD ¾Hiện trạng: Đã hoàn thiện c s ơ ở h t ng choạ ầ giai đoạn 1 gồm 7-8ha CB Richard Ellis | Page 33 3K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI Khu dân cư Mê Linh – Vĩnh Phúc Khu đô th ị mới Chi Đông – Quang Minh ¾ Vị trí: Mê Linh, Vĩnh Phúc ¾ Nhà đ uầ tư: Vinaconex 9 ¾ T ngổ di nệ tích: 67ha ¾ T ngổ v nố đ uầ tư: 33 tri uệ USD ¾ Hiện tr ng:ạ đã hoàn thi nệ m tộ n aử cơ sở hạ t ngầ CB Richard Ellis | Page 34 3K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI Khu dân cư Mê Linh – Vĩnh Phúc Khu dân cư mới Cienco 5 ¾ Vị trí: Mê Linh, Vĩnh Phúc ¾ Nhà đ uầ tư: Cienco 5 ¾ T ngổ di nệ tích: 50ha cho giai đo nạ 1; 18ha cho giai đoạn 2 ¾ Vốn đ uầ tư: 19 tri uệ USD cho giai đoạn 1 ¾ Hiện tr ng:ạ Giai đoạn 1 hiện đang thi công và sẽ hoàn thi nệ vào cu iố năm 2008. Giai đo nạ 2 hoàn thi nệ vào năm 2010 CB Richard Ellis | Page 35 (U S $ / s qm ) Khu đô th ị mới Hà Phong K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI Khu dân cư Mê Linh – Vĩnh Phúc I n i t i a l L a n d P r i c e o f H a P h o n g N U A t h r o u g h se l l i n g l a u n c h e s 400 ¾ Vị trí: Mê Linh, Vĩnh Phúc ¾ Nhà đ uầ tư: Hà Phong JSC ¾ T ngổ di nệ tích: 42ha ¾ T ngổ v nố đ uầ tư: 57 tri uệ 300 200 100 0 157 219 282 356 USD ¾ Hiện tr ng:ạ đang đ cượ xây d ngự 2003 2005 CB Richard Ellis | Page 36 3K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI Ti n ế Xuân-Hòa Bình Khu đô thị sinh thái ¾ Vị trí: ở ranh giới gi aữ xã Ti nế Xuân và Đông Xuân, huy nệ Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình ¾ Nhà đ uầ tư: Sudico ¾ T ngổ di nệ tích: 1,400 ha ¾ T ngổ v nố đ uầ tư: 119 tri uệ USD ¾ Hiện tr ng:ạ đư cợ c pấ giấy phép năm 2007; vi cệ giải phóng mặt bằng sẽ đ cượ th cự hi nệ trong th iờ gian s pắ t iớ Lương Sơn – Hòa Bình CB Richard Ellis | Page 37 3K HO CH M RẾ Ạ Ở ỘNG HÀ NỘI Nh ng nh ữ ả hưởng đ n thế ị trường BĐS ¾ Có thêm doanh thu t thu đ ừ ế ể c i t o ả ạ c ơ s hở ạ t ng và các ầ công trình công cộng ¾ Giúp Hà N i ộ có m t ộ k hoế ạch t ng th ổ ể thống nh t đ phát tri n ấ ể ể các dự án c ơ s h ở ạ t ng trongầ Khu vực đô th Hà Nị ội (MSA) ¾ C i thi nả ệ hi n tệ r ng phát tri n trong khu ạ ể vực Hà N i đ c ộ ượ m ở r ngộ ¾ Do có khá nhi uề các dự án, quy trình xét duy tệ có th ể s b ẽ ị ch m ậ l iạ CB Richard Ellis | Page 38 3Các văn phòng CBRE toàn cầu XIN CÁM ƠN Vui lòng tải bản thuyết trình này t i:ạ www.c brevietnam.com CB Richard Ellis | Page 39