Đầu tư bất động sản - Nguyên lý bất động sản

Trần Tiến Khai 1 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Trần Tiến Khai 2 Chương 7. Tài trợ và thế chấp BĐS Trần Tiến Khai 3 1. Giới thiệu † Hầu hết các giao dịch bất động sản đều liên quan đến vay nợ; † Người mua nhà: thiếu tiền mặt; † Nhà kinh doanh: chia xẻ rủi ro, đa dạng hóa danh mục đầu tư; † Người sở hữu nhà: muốn vay sử dụng chính căn nhà làm vật thế chấp; † Tài trợ nợ thế chấp (mortgage debt financing) là một khía cạnh chủ yếu của các quyết định bất động sản; † Cho vay thế chấp là một ngành quan trọng; Trần Tiến Khai 4 1. Giới thiệu † Tài trợ thế chấp rất phức tạp và tùy thuộc vào pháp luật từng nước. † Điều kiện cho vay thế chấp: „ khế ước vay tiền (note): ghi chi tiết các quyền và nghĩa vụ tài chính giữa người vay và người cho vay. „ và văn bản thế chấp (mortgage): cam kết thế chấp tài sản cho món tiền nợ. † Khế ước vay tiền: ghi lãi suất, cách tính lãi suất, các điều kiện và chi phí trả nợ trước hạn (loan paid off early), nghĩa vụ cá nhân, lãi quá hạn (fees for late payments), v.v. † Quyền tịch thu tài sản thế chấp (foreclosure). Trần Tiến Khai 5 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự † Điều 346 1. Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền 2. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. 3. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, Trần Tiến Khai 6 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự † Điều 347 quy định về hình thức thế chấp tài sản, cụ thể là: 1. Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. 2. Việc thế chấp phải được đăng ký, nếu bất động sản có đăng ký quyền sở hữu. Trần Tiến Khai 7 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự † Điều 351, 352: nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp bất động sản; † Điều 353, 354: nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp bất động sản; † Điều 359: Xử lý tài sản thế chấp: bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ Trần Tiến Khai 8 2. Thế chấp BĐS theo Luật Dân sự † Nhà nước thừa nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 727), quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 728). † “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”. † Có thể thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để vay vốn sản xuất (Điều 729), thế chấp quyền sử dụng đất ở (Điều 730). Trần Tiến Khai 9 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 1. Lãi suất (interest rate) và trả lãi (interest charges) „ Lãi suất thường được tính theo năm „ Tiền trả lãi được tính theo tháng, với lãi suất năm chia cho 12 tháng, nhân với số dư nợ cân đối đầu kỳ (the beginning-of-month balance) tính theo tháng trả lãi. „ Ví dụ, lãi suất cho vay là 6%/năm, số dư nợ cân đối đầu kỳ là 100 triệu đồng, thì lãi suất hàng tháng là 0,5% (6%/12 tháng) x 100 triệu = 500 ngàn đồng. Trần Tiến Khai 10 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 2. Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) „ Lãi suất điều chỉnh: được sử dụng phổ biến đối với các tài sản thế chấp thương mại. „ Được gọi là thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM – adjustable rate mortgage). „ Lãi suất điều chỉnh = lãi suất cơ bản + lãi suất biên Trần Tiến Khai 11 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS † Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) „ Lãi suất cơ bản (Index rate): là phần thay đổi (moving part) trong lãi suất điều chỉnh. † Là mức lãi suất mà cả người cho vay lẫn người vay không tác động đến được. † Ở Hoa Kỳ: dựa theo mức lãi suất trái phiếu kho bạc (constant maturity rates) do Kho bạc Hoa Kỳ ấn định. Trần Tiến Khai 12 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS † Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) „ Lãi suất biên (Margin): là thành phần cộng thêm vào lãi suất điều chỉnh của người cho vay. † Lãi suất biên được từng người cho vay ấn định và theo điều kiện cạnh tranh và mức độ rủi ro của món vay. † Thông thường lãi suất biên là một hằng số xuyên suốt kỳ hạn trả nợ. † Đối với thị trường Hoa Kỳ, lãi suất biên đối với phương thức lãi suất điều chỉnh ổn định vào khoảng 2,75%. Trần Tiến Khai 13 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS † Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) „ Giới hạn lãi suất (Rate caps): áp dụng để hạn chế các thay đổi trong lãi suất điều chỉnh ARM. „ Giới hạn kỳ hạn (periodic caps) hạn chế các thay đổi về lãi suất từ ngày thay đổi đến lần kế tiếp. „ Giới hạn chung (overall caps) hạn chế sự thay đổi trong suốt cả thời gian trả nợ. „ Lãi suất ưu đãi (Teaser rates): là mức lãi suất được giảm; thường là 1-2% thấp hơn tổng của chỉ số lãi suất và lãi suất biên. Trần Tiến Khai 14 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS † Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates) „ Giới hạn trả nợ (Payment caps): nhằm hạn chế mức chi trả nằm trong một giới hạn nhất định. „ Ví dụ: áp dụng giới hạn trả nợ 5% cho mức trả hàng năm là 1.000 USD, số tiền phải trả cho năm thứ hai tối đa là 1.050 USD, bất kể lãi suất thực (chỉ số lãi suất cộng lãi suất biên) tăng bao nhiêu đi nữa. Trần Tiến Khai 15 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 3. Trả nợ vay „ Trả nợ theo tháng. „ Trả góp đều hàng tháng với mức chi trả bằng nhau (fully amortizing): một phần lãi + một phần vốn cho tới khi hết nợ. „ Trả với các mức khác nhau ở từng giai đoạn (partially amortizing) Trần Tiến Khai 16 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 4. Kỳ hạn „ 15-30 năm ở các nước phát triển; „ Việt Nam: ngắn hạn (dưới 3 năm); trung hạn (3-5 năm), dài hạn (5-10 năm); 5. Quyền trả nợ trước hạn (right of prepayment) „ Quyền trả nợ trước hạn và phí trả vốn vay trước hạn. Trần Tiến Khai 17 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 5. Phí trả nợ trước hạn (prepayment penalty) „ tính phí theo tỷ lệ số dư nợ vào thời điểm trả trước hạn. „ người vay phải trả thêm một số tiền tương ứng với giá trị hiện tại của thu nhập có được từ tiền lãi của người cho vay bị mất đi do người vay trả nợ trước hạn (yield maintenance prepayment penalty). „ người vay phải trả tương ứng số tiền mất đi bằng trái phiếu Kho bạc (áp dụng ở Hoa Kỳ). Trần Tiến Khai 18 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 6. Tiền phạt chậm trả (Late fees) „ Đây là vấn đề khá quan trọng trong khế ước vay nợ. „ Phí phạt chậm trả vốn thường rất cao, đến 4- 5% mức chi trả ở các tháng chậm trễ. „ Ở Việt Nam, một vài ngân hàng áp dụng mức 150% lãi suất cho vay tính theo số vốn phải trả theo kỳ hạn nhưng chưa được trả. Trần Tiến Khai 19 3. Các khái niệm về tài trợ BĐS 1. Trách nhiệm cá nhân (Personal Liability) „ Khi người vay ký tên vào khế ước vay nợ, có nghĩa là bắt đầu có trách nhiệm về pháp lý. „ Khi rơi vào hoàn cảnh “vỡ nợ”, hay được gọi cách khác là “không có khả năng chi trả - default” thì người vay có thể bị kiện ra tòa, hoặc bị tịch biên tài sản thế chấp. Trần Tiến Khai 20 4. Cơ chế cho vay thế chấp 1. 5 đặc trưng của 1 món vay 1. Số lần trả, tần suất trả (tháng, năm) 2. Số dư nợ (loan balance) ở bất kỳ lúc nào 3. Suất sinh lợi của người cho vay (lender’s yield) 4. Chi phí vay hiệu quả của người vay (borrower’s effective borrowing cost) 5. Giá trị hiện tại (present value) của món nợ. Trần Tiến Khai 21 4. Cơ chế cho vay thế chấp 2. Tính mức chi trả theo cách trả góp đều „ Vấn đề 1: bạn muốn vay, khả năng chi trả ổn định 10 triệu đồng/tháng, thời hạn 20 năm, lãi suất 6%/năm. Số tiền bạn được vay là bao nhiêu? Ví dụ 1: Tính giá trị món vay Thời hạn vay (number of payments - nper) 20 năm 240 tháng Lãi suất (interest rate - i) 6%/năm 0,5%/tháng Giá trị hiện tại (Present value - PV) $1.395.807.717 Giá trị tương lai (Future value - FV) 0 Giá trị chi trả (Payment - PMT) dựa trên lãi suất cố định và hạn mức chi trả cố định $10.000.000 công thức PV = PV(rate, nper, pmt, [fv], [type]) = PV(0.005,240,10.000.000,0) = 1.395.807.717 Trần Tiến Khai 22 4. Cơ chế cho vay thế chấp 2. Tính mức chi trả theo cách trả góp đều „ Vấn đề 2: bạn muốn vay 1 tỷ đồng, lãi suất cố định 6%/năm, thời hạn 20 năm, trả góp dần hàng tháng. Số tiền bạn phải trả hàng tháng là bao nhiêu? Ví dụ 2: Tính số tiền trả hàng tháng công thức PMT = PMT(rate, nper, pv, [fv], [type]) = PMT(0.005,240,1.000.000.000,0)= 7.164.311 Thời hạn vay (number of payments - nper) 20 năm 240 tháng Lãi suầt (interest rate - i) 6%/năm 0.5%/tháng Giá trị hiện tại (Present value - PV) 1.000.000.000 Giá trị tương lại (Future value - FV) 0 Giá trị chi trả (Payment - PMT) dựa trên lãi suất cố định và hạn mức chi trả cố định ($7.164.311) Trần Tiến Khai 23 4. Cơ chế cho vay thế chấp 3. Tính dư nợ „ Vấn đề 3: với phương thức trả góp cố định với khoản tiền chi trả cố định, ta có thể tính dư nợ vào bất kỳ thời điểm nào dựa trên số lần phải trả còn lại, lãi suất vay, và hạn mức trả góp hàng tháng. Ví dụ 2: Tính số tiền trả hàng tháng công thức PV = PV(rate, nper, pmt, [fv], [type]) =PV(0.005,120,7.164.311,0) = 645.314.195 Dư nợ (loan balance) sau 10 năm 20 năm 120 tháng Lãi suất (interest rate - i) 6%/năm 0,5%/tháng Giá trị hiện tại (Present value - PV) = Dư nợ sau 10 năm $645,314,195 Giá trị tương lại (Future value - FV) 0 Giá trị chi trả (Payment - PMT) dựa trê lãi suất cố định và hạn mức chi trả cố dịnh ($7,164, 11) Trần Tiến Khai 24 4. Cơ chế cho vay thế chấp 4. Tính suất sinh lợi của người cho vay „ Vấn đề 4: Giả sử 1 ngân hàng cho vay trả góp 1.000 USD/tháng, thời hạn 360 tháng (30 năm), lãi suất 7%/năm. Số tiền cần cho vay là: PV = PV (rate, nper, pmt, [fv], [type]) = (0.00583333, 360, 1.000, [0], [type]) = 150.307,57 USD „ Ngân hàng chỉ phát vay 145.000 USD, thu trước 5.307,57 USD. Lãi suất thực (suất sinh lợi của người cho vay) là bao nhiêu? Rate = Rate(nper, pmt, pv, [fv], [type]) =(360,1.000,-145000,0,0) = 0,6133%/tháng = 7,36%/năm Trần Tiến Khai 25 4. Cơ chế cho vay thế chấp 4. Tính suất sinh lợi của người cho vay „ Vấn đề 4: Giả sử 1 ngân hàng cho vay trả góp 1.000 USD/tháng, thời hạn 360 tháng (30 năm), lãi suất 7%/năm. Số tiền cần cho vay là 150.307,57 USD. „ Ngân hàng chỉ phát vay 145.000 USD, thu trước 5.307,57 USD. Lãi suất thực (suất sinh lợi của người cho vay) là bao nhiêu? Thời hạn vay (number of payments - nper) 30 năm 360 tháng Lãi suất (interest rate - i) 7.36% 0.6133% Giá trị hiện tại (Present value - PV) 145,000 Giá trị tương lại (Future value - FV) 0 Giá trị chi trả (Payment - PMT) dựa trên lãi suất cố định và hạn mức chi trả cố dịnh $1,000 Trần Tiến Khai 26 4. Cơ chế cho vay thế chấp 5. Tính chi phí vay hiệu quả (EBC – Effective Borrowing Cost) „ Chỉ số Chi phí vay hiệu quả EBC có cách tính tương tự như chỉ số Suất sinh lợi của người cho vay. „ Để vay, người vay phải trả một số chi phí, nhưng những chi phí này không phải là thu nhập của người cho vay. „ Chi phí này bao gồm các chi phí đóng (closing costs) như: † bảo hiểm thế chấp (mortgage insurance), † bảo hiểm quyền sở hữu thế chấp (title insurance), † thuế và phí đăng ký (recording fees and taxes), † chi phí thẩm định, điều tra. Trần Tiến Khai 27 4. Cơ chế cho vay thế chấp † Chi phí trả trước (up-front financing costs). † Người cho vay: muốn lấy trước một số tiền lãi để tăng suất sinh lợi. † Người vay: phải trả một số khoản chi phí khác để được vay nợ. † Ở Hoa Kỳ, người vay phải trả: „ Phí gốc (loan origination fee): 1% giá trị món nợ vay. „ Phí lập hồ sơ vay nợ (200-700 USD); „ Chi phí thẩm định tài sản (250-400 USD); „ Phí kiểm tra tín dụng (35-75 USD); „ Bảo hiểm quyền sở hữu (0,5-1,0% giá trị món vay); Trần Tiến Khai 28 4. Cơ chế cho vay thế chấp „ Bảo hiểm món nợ thế chấp (trên 2% giá trị món nợ); „ Chi phí chuyển chứng thư (transfer the deed) và đăng ký thế chấp (40-200 USD); „ Chi phí điều tra (200-300 USD), „ Kiểm tra dịch hại (côn trùng, sâu bọ trong nhà) (25- 75 USD); „ Phí ủy quyền (attorney fee). Trần Tiến Khai 29 4. Cơ chế cho vay thế chấp 5. Tính chi phí vay hiệu quả (EBC – Effective Borrowing Cost) „ Vì người cho vay không nhận được các khoản tiền này nên ngân lưu của người cho vay không giống hệt như số tiền mà người vay phải trả. „ EBC chính là suất chiết khấu từ phía người vay tiền. Trần Tiến Khai 30 4. Cơ chế cho vay thế chấp 5. Tính chi phí vay hiệu quả (EBC – Effective Borrowing Cost) „ Vấn đề 5: một món vay thế chấp lãi suất 7% có chi phí đóng là 8.000 USD, bao gồm 5.307,57 tiền lãi lấy trước cộng với 2.692,43 chi phí đóng khác, thì người vay chỉ nhận số tiền là (150.307,57 USD - 8.000 USD) = 142.307,57 USD. Rate = Rate(nper,pmt,pv,[fv],[type]) = (360,-1.000,142307,0,0) = 0,629242%/tháng = 7,55%/năm. Trần Tiến Khai 31 4. Cơ chế cho vay thế chấp 5. Tính chi phí vay hiệu quả (EBC – Effective Borrowing Cost) „ Đây chính là chi phí vay hiệu quả của người vay, cũng là một dạng của tỷ suất nội hoàn (internal rate of return – IRR). Lưu ý là con số này lớn hơn suất sinh lợi của người cho vay. Trần Tiến Khai 32 4. Cơ chế cho vay thế chấp 6. Tác động của việc trả trước thời hạn „ Hiếm khi nào người vay tiền mua nhà thế chấp trả góp hết nợ suốt trong kỳ hạn. „ Họ tìm cách trả nợ trước hạn vì nhiều lý do khác nhau: „ Do dời đi nơi khác, „ hoặc muốn khai thác bất động sản để có thu nhập, „ hoặc muốn có lãi suất thế chấp có lợi hơn. Trần Tiến Khai 33 4. Cơ chế cho vay thế chấp 6. Tác động của việc trả trước thời hạn „ Vấn đề 6: † một món vay thế chấp lãi suất 7% thời hạn 30 năm, có chi phí đóng là 8.000 USD, bao gồm 5.307,57 tiền lãi lấy trước cộng với 2.692,43 chi phí đóng khác. † Người vay chỉ nhận số tiền là (150.307,57 USD - 8.000 USD) = 142.307,57 USD. † Người vay muốn trả hết nợ vào thời điểm 7 năm sau khi vay „ Câu hỏi: † Suất sinh lợi của người cho vay sẽ là bao nhiêu? † Chi phí vay hiệu quả của người vay sẽ là bao nhiêu? Trần Tiến Khai 34 4. Cơ chế cho vay thế chấp 6. Tác động của việc trả trước thời hạn „ Dư nợ ở thời điểm 7 năm là: PV = PV(rate, nper, pmt, [fv], [type]) = (0.00583333, 276, 1.000, [0], [type]) = 137.001,46 USD „ Suất sinh lợi trong trường hợp này là: Rate = Rate(nper,pmt,pv,[fv],[type]) = (84,1.000,-145000,137001,0) = 0,639856%/tháng = 7,68%/năm „ Chi phí vay hiệu quả là: Rate = Rate(nper,pmt,pv,[fv],[type]) = (84,1.000,-142307,137001,0) = 0,66948%/tháng = 8,03%/năm Trần Tiến Khai 35 4. Cơ chế cho vay thế chấp 6. Tác động của việc trả trước thời hạn „ Kết luận: † Suất sinh lợi của người cho vay tăng khi nợ trả sớm. † Chi phí vay hiệu quả của người càng cao khi trả nợ sớm. Trần Tiến Khai 36 5. Các cách cho vay thế chấp 1. Cho vay thế chấp lãi suất cố định (Fixed-rate mortgage) 1. Trả góp đều hàng tháng, thế chấp được trừ dần trọn vẹn (level-payment, fully amortized mortgage) † Khi đáo hạn, dư nợ bằng không † Thời hạn: 15-30 năm Trần Tiến Khai 37 5. Các cách cho vay thế chấp 1. Trả góp đều hàng tháng, thế chấp được trừ dần trọn vẹn (level-payment, fully amortized mortgage) † Câu hỏi: thời hạn ngắn hay dài có lợi hơn? † Vấn đề xem xét: vay thế chấp giá trị 90.000 USD, lãi suất 9%/năm. Với cách trả góp 30 năm, số tiền trả góp hàng tháng là 724,16 USD. Với cách trả góp 15 năm, số tiền trả hàng tháng là 912,84 USD. Trần Tiến Khai 38 5. Các cách cho vay thế chấp 1. Trả góp đều hàng tháng, thế chấp được trừ dần trọn vẹn (level-payment, fully amortized mortgage) Tổng tiền lãi phải trả của món vay 90.000 USD ở lãi suất 9%/năm 30 năm 15 năm Trả góp hàng tháng (USD) 724,16 912,84 Tổng tiền phải trả (tiền hàng tháng x số tháng) 260.698 164.311 Tiền vốn gốc 90.000 90.000 Tổng tiền lãi phải trả 170.698 74.311 Trần Tiến Khai 39 5. Các cách cho vay thế chấp 1. Trả góp đều hàng tháng, thế chấp được trừ dần trọn vẹn (level-payment, fully amortized mortgage) † Câu hỏi: thời hạn ngắn hay dài có lợi hơn? † Sự so sánh bắt đầu có ý nghĩa khi người vay có những hạn chế về tài chính khác nhau. † Gia đình trẻ có xu hướng thiếu tiền nhiều hơn, vì còn phải chi trả nhiều khoản mục chi tiêu khác như mua xe, trả tiền thẻ tín dụng, mua quần áo cho con cái, v.v. Trần Tiến Khai 40 5. Các cách cho vay thế chấp 1. Cho vay thế chấp lãi suất cố định (Fixed-rate mortgage) 2. Thế chấp chỉ trả lãi (interest-only mortgages) † người vay chỉ trả lãi hàng tháng † vốn gốc sẽ được trả khi đáo hạn † Ví dụ: „ Món nợ 90.000 USD, lãi suất năm 6%, lãi suất tháng 0,5%. „ Tiền trả lãi hàng tháng là 450 USD. „ Nếu trả góp dần hàng tháng: 539,60 USD/tháng trong suốt 30 năm, dư nợ vốn gốc bằng không. „ Chỉ trả lãi, vốn gốc vẫn còn nguyên 90.000 USD. Trần Tiến Khai 41 5. Các cách cho vay thế chấp 1. Cho vay thế chấp lãi suất cố định (Fixed-rate mortgage) 2. Thế chấp chỉ trả lãi (interest-only mortgages) † Hiếm khi được áp dụng đối với vay mua nhà, † Thường áp dụng cho tài trợ bất động sản thương mại và mua đất. † Nhà đầu tư thường sẵn lòng vay vốn, trả lãi để mua đất với kỳ vọng là họ sẽ trả được vốn khi đã đầu tư, tôn tạo mảnh đất và bán lô đất đi. Trần Tiến Khai 42 5. Các cách cho vay thế chấp 1. Cho vay thế chấp lãi suất cố định (Fixed-rate mortgage) 3. Thế chấp trả góp từng phần (partially amortized mortgages) † Người vay phải trả dần vốn và lãi hàng kỳ, † Không trả hết toàn bộ món vay khi đáo hạn, † Có thêm 1 kỳ hạn trả nợ, dài hơn thời gian đáo hạn. Trần Tiến Khai 43 5. Các cách cho vay thế chấp 3. Thế chấp trả góp từng phần (partially amortized mortgages) † Ví dụ, có một món vay 90.000 USD, thời gian 30 năm, lãi 9%/năm, nhưng thời gian đáo hạn chỉ là 7 năm. Tiền trả hàng tháng vẫn là 724,16 USD. Dư nợ ở thời điểm 7 năm là 84.276 USD. † Người vay buộc phải lựa chọn 1 trong các phương án: „ đàm phán với người cho vay về món vay “mới” 84.276 USD với lãi suất hiện hành; „ đàm phán món nợ với người cho vay mới, và thực hiện các thủ tục trả nợ gốc cho người vay cũ; „ bán tài sản và sử dụng tiền bán để trả nợ vay. Trần Tiến Khai 44 5. Các cách cho vay thế chấp 2. Cho vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (adjustable rate mortgages) 1. Lãi suất hợp đồng chỉ có giá trị trong 1 năm hoặc hơn 1 năm, tuỳ theo hợp đồng cụ thể 2. Lãi suất điều chỉnh áp dụng hàng năm 3. Lãi suất điều chỉnh dựa trên lãi suất cơ bản cộng thêm phần lãi suất riêng của ngân hàng