Luật đất đai - Bài 5: Quyền của người sử dụng đất

BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1. Quyền chung: Điều 105 LĐĐ (i) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; (iii) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; (iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; (v) Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; (vi) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2. Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (xem Bài 4) 3. Quyền được giao khoán đất - Điều 73 NĐ 181/2004/NĐ-CP; - Nghị định 135/2005/NĐ-CP ngày 08/11/2005; - Thông tư 102/2006/TT-BNN ngày 13/11/2006. BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 3. Quyền được giao khoán đất Tự nghiên cứu những vấn đề cơ bản: (i) Mục tiêu giao khoán (ii) Chủ thể giao khoán, chủ thể nhận khoán (iii) Đối tượng (loại đất) giao khoán (iv) Hình thức giao khoán (v) Thời hạn giao khoán (vi) Hợp đồng giao khoán BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất 4.1. Khái niệm quyền GDQSDĐ Giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất tiến hành dịch chuyển quyền sử dụng đất của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai nhằm thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất. BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4.2. Khái niệm, đặc điểm từng loại quyền GDQSDĐ (i) Chuyển đổi quyền sử dụng đất (ii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (iii) Để thừa kế quyền sử dụng đất (iv) Tặng, cho quyền sử dụng đất (v) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (vi) Cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất (vii) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4.2. Khái niệm, đặc điểm từng loại quyền GDQSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ Để thừa kế QSDĐ Tặng, cho QSDĐ Góp vốn bằng QSDĐ hình thành pháp nhân Cho thuê (cho thuê lại) QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4.3. Điều kiện GDQSDĐ 4.3.1. Điều kiện chung thực hiện giao dịch - Điều kiện về nội dung: Điều 106 LĐĐ; Điều 66 NĐ 84/2007/NĐ-CP (i) Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (ii) Không có tranh chấp; (iii) Còn thời hạn sử dụng đất; (iv) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4.3. Điều kiện GDQSDĐ 4.3.1. Điều kiện chung để thực hiện quyền - Điều kiện về thủ tục: Điều 119 và Điều 146 NĐ 181; Khoản 2 Điều 10 NĐ 17/2006/NĐ-CP (i) Quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung: (ii) Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng: BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4.3. Điều kiện GDQSDĐ 4.3.2. Điều kiện riêng để có quyền - Sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; - Có tài sản/công trình kiến trúc/kết cấu hạ tầng gắn liền trên đất (trừ hộ gia đình, cá nhân. BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4.3.2. Điều kiện riêng để có quyền Người sử dụng đất Hình thức sử dụng đất Quyền giao dịch quyền sử dụng đất Chuyển đổi Chuyển nhượng Để thừa kế Tặng, cho Góp vốn Cho thuê, cho thuê lại Thế chấp, bảo lãnh Hgđ, cn Tckt NVNĐC ONN Tc, cn nngoài BÀI 5 QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 4.4. Trình tự, thủ tục GDQSDĐ Điều 126  Điều 131 LĐĐ Điều 147  Điều 156 NĐ 181 (i) Hồ sơ giao dịch: (ii) Nộp hồ sơ giao dịch: (iii) Thủ tục giao dịch: BÀI 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1. Nghĩa vụ chung: Điều 107 LĐĐ (i) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; (ii) Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; (iii) Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; (iv) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (v) Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; (vi) Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; (vii) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. BÀI 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2. Nghĩa vụ tài chính 2.1. Tiền sử dụng đất - NĐ 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 - NĐ 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 - NĐ 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 - Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 BÀI 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Tiền sử dụng đất 2.1.1. Khái niệm: Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất dưới hình thức giao có thu tiền sử dụng đất phải nộp một lần cho Nhà nước để có quyền sử dụng đất. BÀI 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Tiền sử dụng đất 2.1.2. Căn cứ xác định: (i) Diện tích đất sử dụng; (ii) Giá đất; (iii) Thời hạn sử dụng đất.  Thời hạn lâu dài hoặc 70 năm: Tiền sdđ = diện tích x giá đất  Thời hạn dưới 70 năm: giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. BÀI 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Tiền sử dụng đất 2.1.3. Các trường hợp nộp tiền sử dụng đất: (i) Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. (ii) Chuyển hình thức ưử dụng từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. (iii) Chuyển mục đích sử dụng đất. (iv) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất. BÀI 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Tiền sử dụng đất 2.1.4. Miễn, giảm tiền sử dụng đất Điều 12 và Điều 13 NĐ 198/2004/NĐ- CP 2.1.5. Ghi nợ tiền sử dụng đất NĐ 120/2010/NĐ-CP BÀI 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2.2. Tiền thuê đất NĐ 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 NĐ 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 TT 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 Điều 13 NĐ 69/2009/NĐ-CP (i) Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê phải nộp hàng năm hoặc một lần cho Nhà nước để được quyền sử dụng một diện tích đất trong thời gian nhất định. BÀI 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2.2. Tiền thuê đất (ii) Căn cứ xác định: - Diện tích đất thuê; - Giá đất; - Hệ số tính giá thuê đất: 0,75% -- 3%  Tiền thuê đất hàng năm: Diện tích đất thuê x giá 01m2 đất x hệ số tính giá thuê đất  Tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê = Tiền sử dụng đất BÀI 6 NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 2.3. Thuế sử dụng đất Thuế sử dụng đất là khoản tiền mà người khai thác sử dụng đất đai phải nộp hàng năm cho Nhà nước. Thuế sử dụng đất gồm hai loại: (i) Thuế sử dụng đất nông nghiệp - Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày 10/7/1993 - Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức ngày 26/3/1994.