Tính tỷ suất vốn hoá

Tính tỷ suất vốn hoá Bất cứ một lợi tức nào từ bất động sản đều có một dòng thu nhập và giá trị của nó có thể được tính bằng vốn hoá trực tiếp, lợi tức thường được áp dụng để thẩm định là lợi tức sở hữu, bao gồm tất cả các quyền liên quan đến bất động sản. Công thức vốn hoá được áp dụng trong trường hợp này như sau: Giá trị tài sản (V) = Thu nhập hoạt động thuần (NOI) / Tỷ suất vốn hoá toàn bộ (Ro) Thẩm định viên có thể ước tính tỷ suất vốn hoá toàn bộ bằng nhiều kỹ thuật khác nhau tuỳ theo số lượng và chất lượng thông tin có được. Các kỹ thuật áp dụng là: 1) Rút ra từ các thương vụ, 2) Rút ra từ hệ số nhân thu nhập, 3) Từ công thức vốn vay - đầu tư, 4) Từ công thức đầu tư đất và công trình và 5) Công thức hoàn trả nợ. 1. Rút ra từ so sánh các thương vụ: Rút tỷ suất vốn hoá từ các thương vụ được thực hiện khi các thương vụ này tương đồng và cạnh tranh với tài sản thẩm định. Dữ liệu thu thập cho mỗi tài sản là giá bán, thu nhập, chi phí, điều khoản tài chính và điều kiện thị trường tại thời điểm bán. Thẩm định viên phải chắc chắn rằng thu nhập thuần của các tài sản so sánh phải được tính toán bằng một cách giống nhau với cách tính của tài sản thẩm định và các điều khoản tài chính và điều kiện thị trường không ảnh hưởng đến giá cả của các tài sản so sánh. Khi có được những yêu cầu này, thẩm định viên có thể ước tính tỷ suất vốn hoá toàn bộ bằng cách chia thu nhập hoạt động thuần cho giá bán. Tài sản so sánh A B C D Giá bán $ 368.500 $ 425.000 $ 310.000 $ 500.000 Thu nhập hoạt động thuần 50.000 56.100 42.718 68.600 Chỉ số vốn hoá 0,1357 0,1320 0,1378 0,1372 Nếu bốn tài sản trên là tương đồng và có thể tin cậy được thì thẩm định viên có thể kết luận tỷ suất vốn hoá toàn bộ có thể áp dụng cho tài sản thẩm định nằm trong khoảng 0,1320 đến 0,1378. Tỷ suất chọn lựa cuối cùng tuỳ thuộc vào việc điều chỉnh của thẩm định viên trên từng tài sản so sánh so với tài sản thẩm định. Nếu có sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định có thể ảnh hưởng đến việc chon lựa tỷ suất vốn hoá, thẩm định viên phải tìm ra sự khác biệt đó. Trong những trường hợp như vậy, thẩm định viên phải lựa chọn mức tỷ suất cao hơn hay thấp ơn cho tài sản cụ thể đó. Kinh nghiệm thẩm định cũng cần thiết để quyết định liệu tỷ suất ước tính cho tài sản thẩm định sẽ nằm trong hay ngoài khuôn khổ của các tài sản so sánh. Khi tỷ suất được rút ra từ các so sánh, tỷ suất vốn hoá toàn bộ áp dụng cho tài sản thẩm định cũng được tính theo đúng cách của các tỷ suất được rút ra. Nói cách khác, nếu tỷ suất vốn hoá được rút ra từ dữ liệu thị trường dựa trên thu nhập hoạt động thuần mong đợi cho năm đầu tiên, thì tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản thẩm định cũng dựa trên dự đoán thu nhập thuần của năm hoạt động đầu tiên. Để ước tính thu nhập triển vọng cho tài sản thẩm định, việc phân tích không nên áp dụng tỷ suất vốn hoá quá khứ của các tài sản so sánh. Ví dụ sau mô tả việc rút và áp dụng tỷ suất thích hợp. Thu nhập hoạt động thuần hiện nay $ 82.500 Giá trị tài sản $1.000.000 Dự đoán thu nhập hoạt động thuần của năm đầu tiên: $ 85.000 Thu nhập của năm đầu tiên đự đoán cho tài sản thẩm định là $ 2500 nhiều hơn năm hiện tại. Tỷ suất vốn hoá toàn bộ (RO) của các tài sản so sánh cho năm hiện tại là 8,25%. Nếu lợi tức dự đoán của năm đầu tiên được sử dụng thì tỷ suất vốn hoá áp dụng phải là 8,50%. Nếu áp dụng tỷ suất áp dụng theo hiện nay thì sẽ cho ra kết quả $1.030 và không phản ánh đúng giá trị của tài sản. Kết luận thẩm định được xác định qua hai cách tính: Dự đoán thu nhập của năm đầu tiên Thu nhập hoạt động thuần $ 85.000 Tỷ suất toàn bộ 0,0850 Vốn hoá $1.000.000 Thu nhập hiện nay Thu nhập hoạt động thuần $ 82.500 Tỷ suất toàn bộ 0,0825 Vốn hoá $1.000.000 Kỹ thuật tính toán đơn giản này sẽ cho kết quả tin cậy nếu có đủ 3 điều kiện sau: ƒ Lợi tức và chi phí phải được tính toán theo cùng một cách cho tài sản so sánh và tài sản thẩm định. ƒ Giá bán lại uớc tính, thuế thu nhập và thời gian nắm giữ phải tương đồng cho tất cả các tài sản. ƒ Điều khoản tài chính, điều kiện thị trường của các tài sản so sánh phải tương đồng với tài sản thẩm định hay phải được điều chỉnh cho tương đồng với tài sản thẩm định. 2. Rút từ số nhân thu nhập Trong một số trường hợp, tỷ suất vốn hoá toàn bộ không thể rút được trực tiếp vì không có được các dữ liệu yêu cầu, nhưng dữ liệu về tổng thu nhập có thể có được từ các so sánh. Trong trường hợp như vậy, số nhân thu nhập có thể được rút ra trong mối quan hệ với tỷ lệ chi phí hoạt động để có được tỷ suất vốn hoá toàn bộ. Tỷ lệ chi phí hoạt động là tỷ lệ giữa chi phí và thu nhập thực tế (OER / EGI). Dù thu nhập thực tế có thể tính hàng năm hay hàng tháng, nhưng thu nhập hàng năm là cơ sở để tính trừ những trường hợp đặc biệt. Thu nhập hàng tháng thường dùng để tính cho các căn nhà đơn lẻ hoặc nhà cho nhiều hộ gia đình. Thông thường, thẩm định viên có thể tính mức chi phí trung bình cũng như thu nhập thực tế để tìm ra số nhân cho các tài sản so sánh. Công thức sau dùng để rút ra tỷ suất vốn hoá toàn bộ theo chi phí hoạt động GIM OERRo −= 1 OER (Operating Expense Ratio) : Tỷ lệ chi phí hoạt động GIM (Gross income multiplier): Số nhân thu nhập Theo ví dụ trên, tài sản so sánh A vừa bán với giá $ 368.500. Giả sử thu nhập tiềm năng là $ 85.106, thu nhập thực tế là $ 80.000, chi phí hoạt động là $ 30.000. Như vậy, tỷ suất vốn hoá toàn bộ được tính như sau: Số nhân thu nhập 368.500 / 80.000 = 4,6063. Tỷ lệ chi phí hoạt động 30.000 / 80.000 = 0,3750 1357,0 6063,4 3750,01 =−=Ro Sau khi tính toán cho tất cả các so sánh, việc ước tính tỷ suất vốn hoá được điều hoà từ những tỷ suất rút ra được. Số nhân thu nhập có thể áp dụng được nếu tài sản so sánh cùng áp dụng cách thức rút ra tỷ suất vốn toàn bộ này. 3. Công thức đầu tư : Vốn vay – Vốn đầu tư Hầu hết tài sản đầu được mua với một phần vốn đầu tư và một phần vốn vay nên tỷ suất vốn hoá toàn bộ cũng phải phù hợp việc thu hồi của cả hai nguồn vốn này. Người cho vay phải dự đoán được một lãi suất cạnh tranh tương ứng với rủi ro do đầu tư, đồng thời họ cũng yêu cầu vốn gốc phải được thanh toán trong suốt thời kỳ vay. Tương tự, vốn của nhà đầu tư cũng phải nhận được một khoản thu nhập tương ứng với rủi ro. Tỷ suất vốn hoá cho khoản nợ được gọi là hệ số trả nợ vay (Rm). Đó là tỷ lệ thanh toán nợ hàng năm trên vốn vay gốc. Hệ số trả nợ được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (tháng, quý, nửa năm) với số kỳ phải thanh toán trong năm (12 tháng, 4 quý, 2 kỳ nửa năm) và chia cho số tiền vay. Hệ số trả nợ vay theo tháng tính được từ bảng tài chính được nhân với 12 tháng và chia cho tổng vốn vay. Dĩ nhiên, cũng có thể tính bằng cách lấy hệ số trả nợ tháng nhân cho 12 Hệ số trà nợ vay là một hàm số của lãi suất, số kỳ thanh toán trong năm và số kỳ trả nợ vay. Đó lả tổng số của lãi vay và hệ số tích luỹ (RM = i + SF). Khi biết điều khoản thanh toán, hệ số trả nợ vay có thể tìm thấy trong bảng tính tài chính (Phụ lục C). Thẩm định viên phải biết sử dụng bảng tính tài chính và chuyển đổi theo các điều kiện thanh toán tương đương (tháng, quý, nửa năm) Vốn đầu tư cũng cho biết cách thu hồi vốn. Tỷ suất dùng để vốn hoá thu nhập từ vốn đầu tư (RE) là tỷ lệ thu nhập trước thuế hàng năm trên vốn đầu tư. Tỷ suất này không hoàn toàn là tỷ suất hoàn vốn mà còn là tỷ suất cho cả hai loại thu nhập và thu hồi vốn. Tỷ suất hoàn vốn đầu tư có thể lớn hơn hay nhỏ hơn tỷ suất sinh lợi trên vốn. Tuỳ theo mục đích thẩm định, tỷ suất hoàn vốn đầu tư được dự tính trên việc thu hồi vốn của nhà đầu tư, thông thường là năm đầu tiên của thời kỳ đầu tư. Tỷ suất vốn hoá toàn bộ phải thoả mãn cả hai yêu cầu của vốn vay và vốn đầu tư. Đó là tỷ suất kết hợp giữa tiền vay nhân với hằng số tiền vay công với vốn đầu tư nhân với tỷ suất vốn đầu tư. Tỷ lệ tiền vay tiêu biểu cho khoản nợ vay (M), tỷ lệ vốn đầu tư là (1-M). Điều khoản và điều kiện vay có tể khảo sát trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá vốn đầu tư có thể rút ra tứ các thương vụ bán bằng cách chia dòng tiền của mỗi thương vụ cho vốn đầu tư. Tỷ suất vốn đầu tư dùng để vốn hoá cho dòng tiền của tài sản thẩm định cuối cùng tuỳ thuộc vào phán xét của thẩm định viên. Khi biết hằng số thanh toán tiền vay và tỷ suất vốn hoá vốn đầu tư thì tỷ suất vốn hoá toàn bộ được rút ra từ công thức RO = M*RM + (1-M)RE Trong đó: M : tỷ lệ % vốn vay trên tổng giá trị tài sản RM : hệ số thanh toán của vốn vay E : tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng giá trị tài sản RE : tỷ suất vốn sở hữu Giả sử tài sản thẩm định có các chi tiết như sau: tỷ lệ vay 75%, lãi suất 13,5%, thời gian thanh toán 25 năm. Tỷ suất vốn hoá vốn sở hữu là 12% (rút ra từ các tài sản so sánh), tỷ suất vốn hoá toàn bộ được tính như sau: Rm 13,5%, 25n, monthly= 0,01138 Rm tính theo năm = 0,01138 x 12 tháng = 0,13656 Ro = 0,75 * 0,13656 + 0,25 * 0,12 = 0,13242 Dù kỹ thuật này thường dùng để rút ra tỷ suất vốn hoá toàn bộ, thẩm định viên phải cẩn thận khi sử dụng. Kỹ thuật này được đặc biệt áp dụng trong thị trường bất động sản có số liệu có thể tính toán được, trong đó tỷ suất vốn hoá vốn đầu tư là tiêu chuẩn đầu tiên được người mua và người bán sử dụng. Tỷ suất vốn hoá dùng để ước tính giá trị thị trường cần được chứng minh và cung cấp bằng dữ liệu thị trường, nhưng dữ liệu thường không có sẵn để phân tích vốn vay – vốn đầu tư. Vì vậy, dữ liệu khảo sát và đánh giá về tỷ suất vốn sở hữu, thời hạn cho vay, tỷ lệ cho vay thường được thay thế cho dữ liệu thị trường. Khi dữ liệu khảo sát và đánh giá hay các dữ liệu khác không rút ra được từ giao dịch thị trường, thì kỹ thuật vốn vay - vốn sở hữu là thích hợp hơn cả để rút ra tỷ suất vốn hoá. 4. Công thức đầu tư: Đất và Công trình Công thức đầu tư cũng có thể áp dụng cho các thành phần vật chất của tài sản như yếu tố đất và công trình. Cũng như cách tính trọng số như trong vốn vay - vốn sở hữu, tỷ suất vốn hoá của đất và công trình có thể tính nếu có được tỷ suất của các thành phần này được ước tính độc lập và đại diện cho tỷ trọng của tổng giá trị tài sản. Công thức: RO = L * RL + B * RB Trong đó: L : tỷ lệ % của đất trên tổng giá trị tài sản RL : tỷ suất vốn hoá của đất B : tỷ lệ % của công trình trên tổng giá trị tài sản RB : tỷ suất vốn hoá của công trình Giả sử tỷ lệ của đất là 45%, của công trình là 55% trên tổng giá trị của tài sản. Tỷ suất vốn hoá rút ra từ thị trường của đất là 0.1025, của công trình là 0,1600. Tỷ suất vốn hoá toàn bộ được tính như sau: RO = (0.45 x 0. 1025) + (0.55 x 0. 1600) = 0.0461 + 0.0880 = 0.1341 5. Công thức tỷ số thanh toán nợ Ngoài những điều khoản cho vay truyền thống (mức lãi suất, tỷ lệ cho vay, trả góp, kỳ hạn thanh toán, và số kỳ thanh toán), người cho vay bất động sản đôi khi sử dụng tỷ lệ nợ hoàn trả nợ (DCR) để tính tỷ suất vốn hoá. Đây là tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động thuần hàng năm với lãi vay phải trả, khoản lãi vay phải trả được tính trên toàn bộ lãi của khoản vay. M O I I ServiceDebt NOIDCR == Thu nhập ròng Tỷ lệ hoàn trả nợ = Lãi vay Đây là thước đo khả năng thanh toán của người cho vay, cấp tín dụng. Họ quản lý và cho người khác vay tiền, bao gồm cả gởi tiền và tín thác. Do trách nhiệm với khoản cho vay, các nhà cho vay thường quan tâm đến tính an toàn của khoản cho vay đầu tư, đặc biệt là an toàn vốn gốc. Họ thường quan tâm đến lợi nhuận của nhà đầu tư để tránh mất khả năng thu hồi vốn. Do đó, khi họ cam kết cho vay, người vay phải chứng minh khả năng trả nợ vay ngay cả lúc thu nhập bị giảm. Để ước tính tỷ suất toàn bộ, tỷ suất hoàn trả nợ được nhân với hệ số thanh toán tiền vay và tỷ lệ cho vay. Công thức như sau: RO = DCR * RM * M Giả sử tài sản có thu nhập thuần là $50,000 và thanh toán tiền vay là $43,264. Tỷ lệ thanh toán nợ là: DCR = $50,000 / $43,264 = 1,11557 Nếu hệ số thanh toán tiền vay là 0,1565 và tỷ lệ cho vay là 75%, tỷ suất vốn hoá được tính: RO = 1.1557 * 0,1565 * 0,75 = 0,1357