Tài liệu Thị trường bất động sản

1Thị trường bất động sản Trần Kim Chung Hà Nội, tháng 12 năm 2011 2Các nội dung chính I. Tổng quan thị trường bất động sản II. Phân loại thị trường bất động sản III. Các yếu tố của thị trường bất động sản 3I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.1. Khái niệm về bất động sản • Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. • Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản được sản nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. 4I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.2. Khái niệm liên quan khác: • Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn vị hành chính. • Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuốt kỳ quy hoạch. • Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005) • Quyền sản đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. • Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản 5I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau. 6I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. 7I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km-2 và mật độ dân số là 253 người/km2. 8I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. 9I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: • Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: • Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. • Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. 10 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao • Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. • Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới 11 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: • Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước. 12 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt • Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. 13 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Độ “hút” của BĐS thể hiện biểu hiện hữu hình dưới dạng khác nhau như: • Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. • Những kỳ vọng lượng hóa do biến động của XH và nền KT. • Lợi ích tài chính dự tính (chi phí cơ hội hiện khi đầu tư). • Khả năng tự kiểm soát đầu tư (quyền từ chủ cá nhân) • Sự tương tác an toàn trong hoạt động đầu tư BĐS với các biến số giá cả và lạm phát. • BĐS vẫn được coi là tài sản cố định, không có khấu hao hữu hình. • BĐS được coi là hạng mục quan trọng trong “giỏ hàng hóa” của các “tay săn lợi nhuận” trên thị trường đầu tư. 14 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Khái niệm về thị trường bất động sản Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi – nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường. 15 I. Tổng quan thị trường bất động sản I.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn hảo (thông tin bất đối xứng, phản ứng chậm) - Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp - Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai - Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh - Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc - Thị trường bất động sản rất nhạy cảm 16 II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại • Thị trường bất động sản, về cơ bản được chia thành hai phân nhóm lớn: + Thị trường tài sản + Thị trường không gian xây dựng. • Thị trường tài sản được chia thành: + Thị trường bất động sản để ở + Thị trường bất động sản không để ở 17 II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại Bất động sản để ở - Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá - Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng và mật độ • Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình, giá và tài chính • Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển, bán và cho thuê 18 II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại • Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn thành thị trường nhà ở, chung cư và thị trường quản lý nhà. • Thị trường tài sản không để ở được chia thành thị trường địa điểm phát triển sản xuất, thị trường văn phòng cho thuê. • Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường đất nông thôn, thị trường đất đô thị. 19 II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại Thị trường bất động sản không để ở. - Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao động và thành phố nhiều trung tâm - Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh tranh - Quản lí điều hành của thị trường tài sản không để ở - Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn và thị trường công nghiệp 20 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê II.2.1. Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê • Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế • Thị trường khu đô thị mới • Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê • Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí • Thị trường nhà ở khu đô thị cũ • Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn • Thị trường đất nông nghiệp • Thị trường nhà ở xã hội • Thị trường nhà cho người lao động các khu công nghiệp tập trung 21 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Thị trường bất động sản theo liệt kê II.2.2. Thị trường tài sản theo liệt kê • Thị trường trái phiếu bất động sản • Thị trường cổ phiếu bất động sản • Thị trường tín dụng bất động sản • Thị trường thế chấp bất động sản • Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản • Thị trường cho thuê bất động sản • Thị trường quản lý bất động sản • Thị trường thông tin bất động sản • Thị trường đào tạo bất động sản 22 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản • Nhà đầu tư tiềm năng (Cá nhân, doanh nghiệp, đầu tư sử dụng, đầu tư kinh doanh) • Tìm kiếm nguồn vốn • Tìm kiếm cơ hội • Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển • Lựa chọn phương án • Quyết định đầu tư 23 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư tài chính (Tổ chức trong nước, tổ chức ngoài nước) • Tìm kiếm nguồn tài chính • Tìm kiếm người sử dụng tài chính • Tính toán lựa chọn phương án,đối tác, đối thủ • Quyết định phương án đầu tư 24 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư ngoài nước) • Tìm kiếm công nghệ • Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển • Tìm kiếm nguồn vật tư nguyên liệu • Tìm kiếm các khách hàng 25 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong nước, phát triển dự án ngoài nước) • Tìm kiếm cơ hội đầu tư • Tìm kiếm địa điểm đầu tư • Tìm kiếm nguồn tài chính • Tìm kiếm khách hàng tiềm năng 26 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.2. Tư vấn đầu tư + Tư vấn tài chính (Kế toán, kiểm toán, tín dụng, vốn) + Môi giới (cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài) + Tư vấn thiết kế (Tư vấn trong nước, tư vấn ngoài nước) + Tư vấn xây dựng (Tư vấn trong nước, tư vấn ngoài nước) + Tư vấn địa điểm, quy hoạch (cá nhân, tổ chức) + Tư vấn bất động sản (Thông tin) + Tư vấn bất động sản 27 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.3. Các nhà giáo dục, đào tạo + Đào tạo đại học + Đào tạo nghiệp vụ II.2.4. Sàn giao dịch bất động sản + Thông tin + Môi giới + Đấu giá 28 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.5. Các tổ chức nghề nghiệp + Hiệp hội bất động sản (Việt Nam, Thành phố HCM, Real Estate Institute ) + Hiệp hội các nhà tư vấn (Rechard Ellis, Savils, Terralink, Collier, ACB Real) + Hiệp hội các nhà đầu tư (Mạng các sàn giao dịch bất động sản ) 29 II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.6. Các loại hình tổ chức tài chính cho thị trường bất động sản - Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances) - Ngân hàng thương mại (commercial banks) - Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual saving banks) - Ngân hàng thế chấp (mortgage banks) - Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Funds) - Quỹ hưu trí (Pension Funds) 30 II. Phân loại thị trường bất động sản II.3. Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản - Vùng dự án + Chiến lược, quy hoạch, kế hoạch cả nước, vùng, ngành, địa phương + Các dự án phát triển cơ sở hạ tầng lớn + Các vùng sẽ phát triển 31 II. Phân loại thị trường bất động sản II.3. Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản - Quy hoạch + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội (Nghị định 92); Quy hoạch sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ Tài nguyên và Môi trường); Quy hoạch xây dựng (Nghị định 08 hướng dẫn Luật xây dựng) + Quy hoạch tổng thể các KCN, KCX + Quy hoạch phát triển du lịch + Quy hoạch phát triển hạ tầng 32 II. Phân loại thị trường bất động sản II.3. Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản Đối tác, đối thủ cạnh tranh • Đối tác + Đối tác chiến lược + Đối tác không chiến lược • Đối thủ + Đối thủ trực tiếp + Đối thủ tiềm tàng 33 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.1.Thể chế thị trường bất động sản - Các văn bản pháp luật (luật chơi) + Bộ luật dân sự + Luật đất đai + Luật inh doanh bất động sản + Luật xây dựng + Luật nhà ở + Luật doanh nghiệp + Luật đầu tư + Luật đấu thầu + Luật các tổ chức tín dụng + Luật Thương mại + Các luật thuế + Các luật về tài chính, quỹ (REIT) 34 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.1.Thể chế thị trường bất động sản - Các cơ quan nhà nước: + Cơ quan kế hoạch và đầu tư; + Cơ quan tài nguyên và môi trường; + Cơ quan xây dựng, kiến trúc; + Ngân hàng, tài chính + Ủy ban nhân dân các cấp - Các cơ quan kiểm tra giám sát (Tòa án, Viện kiểm sát, kiểm toán) (chế tài) - Các tổ chức hỗ trợ thị trường (Các Hiệp hội, các NGO, Các tổ chức quốc tế) 35 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.2. Các thành tố thị trường bất động sản • Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư tiềm năng, các nhà đầu tư xâydựng... • Những người sử dụng bất động sản bao gồm: các doanh nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng ), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh). • Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư vấn, các nhà đào tạo 36 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.2. Các thành tố thị trường bất động sản • Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh doanh bất động sản • Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ công. Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà đầu tư, người sử dụng trong thị trường bất động sản. 37 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển: • Cấp độ sơ khai • Mọi người đều có thể trở thành người kinh doanh các loại hình bất động sản • Các chủ thể liên quan đến đất đai quyết định thị trường 38 THAM LUẬN: QUAN HỆ TƯƠNG HỖ GIỮA TTTCTT - TTBĐS Sơ đồ 1. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Chính sách đất đai Chính sách xây dựng Các công ty xây dựng Chính sách tiền tệ Ngân hàng, tổ chức tín dụng - Các công ty tài chính (FPT Capital, HADINCO...) - Trái phiếu BĐS-công trình (Sacomreal...) - Cổ phiếu BĐS (Thủ Đức House, Sông Đà,.) - Thế chấp, tái chế chấp (Freddie Mac, Fannie Mae) - Quỹ hỗ trợ (Hệ thống Bauspar, Wustenros, Liên Minh HTX) - Quỹ đầu tư tín thác (REIT) Sơ khai Tập trung hóa Tiền tệ hóa Tài chính hóa Luật Đất đai 1993 Nghị định 97 Nghị định 71, Nghị định 79 Luật đất đai 2003, Nghị định 181, Luật Nhà ở, Nghị định 90, Luật Xây dựng, Nghị định 02, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153 Nghị định 81 (Nghị định 79); Quyết định 105 (TTg), Quyết định 35 (BTC); Quyết định 45 (BTC) 39 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Cấp độ tập trung hoá • Chỉ những người có chức năng và năng lực phát triển dự án mới có thể trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản • Những chủ thể có chức năng xây dựng quyết định thị trường 40 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Cấp độ tiền tệ hóa • Các chủ đầu tư khó khăn về vốn, phải cần sự trợ giúp của ngân hàng • Các chủ thể có chức năng tín dụng trở thành chủ thể của thị trường bất động sản • Tiền tệ sẽ quyết định thị trường 41 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Cấp độ tài chính hoá Ngân hàng là kinh doanh vốn ngắn hạn Đầu tư bất động sản là dài hạn Ngân hàng phải chuyển các nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài hạn thông qua cac côgn cụ, tổ chức tài chính Khi đó, các chủ thể tài chính quyết định thị trường bất động sản 42 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bđs - Cấp độ tài chính hóa Các loại hình quỹ tài chính hỗ trợ chính cho thị trường bất động sản + Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances) + Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual saving banks) + Ngân hàng thế chấp (mortgage banks) + Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Funds) + Quỹ hưu trí (Pension Funds) 43 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển: • Cấp độ phức hợp (trưởng thành) 44 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản Công nghiệp hóa- hiện đại hóa 2020 2020 Thể chế Thành tố Cấp độ phát triển Thị trường Bất động sản Thị trường tài chính tiền tệ Thị trường hàng hóa - dịch vụ Thị trường lao động Thị trường khoa học công nghệ C/s xây dựng C/s đầu tư C/s đất đai C/s tiền tệ C/s tài chính Hội nhập 2019 Chính sách về cung Bất động sản Chính sách về cầu Bất động sản Chính sách về giao dịch Bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 45 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ + Nguồn tiền tài trợ cho thị trường bất động sản + Nguồn tài chính tài trợ cho thị trường bất động sản 46 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường lao động + Vấn đề nhà ở và vấn đề lao động + Vấn đề đền bù giải toả đất đai và vấn đề lao động + Vấn đề đô thị hoá và vấn đề nguồn nhân lực 47 III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường khoa học công nghệ + Lựa chọn công nghệ và lựa chọn lao động (nhà ở) + Đầu tư công nghệ hay đầu tư bất động sản (Lợi ích tiềm năng của công nghệ và bất động sản) 48