Ðánh giá hiệu quả dự án đầu xây dựng – bất động sản

1ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ðẦU XÂY DỰNG – BẤT ðỘNG SẢN Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn Tháng 4 năm 2010 TRƯỜNG ðẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 2 TẠI SAO PHẢI ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN
Ngăn chặn các dự án “xấu”
Không bỏ sót các dự án tốt Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 3 Thẩm tra dự án bất ñộng sản vốn tư nhân Những nội dung chính khi thẩm ñịnh dự án BðS với nguồn vốn tư nhân 4. ðánh giá rủi ro 3. Phân tích tài chánh 2. Thẩm tra kỹ thuật 1. Phân tích thị trường Phân tích nhân lực Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1) Trả lời các câu hỏi sau:
Thò tröôøng coù nhu caàu hay khoâng?  Sản phẩm của dự án là gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn phòng cho thuê loai B+, A, …)
Phaân khuùc naøo trong thò tröôøng?  ðối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), sẽ thuê văn phòng
Thò phaàn döï kieán seõ chieám lónh? Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 5 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2) nhằm xác ñịnh:
Chaát löôïng saûn phaåm
Khoái löôïng saûn phaåm
Giaù caû saûn phaåm Baïn seõ khoâng goïi ñöôïc chai beer 50 Saøi Goøn trong moät nhaø haøng sang troïng; ngöôïc laïi raát khoù tìm chai beer Heineiken ôû moät quaùn coùc beân ñöôøng Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 6 PHÂN TÍCH KỸ THUẬT Từ sản phẩm ñã xác ñịnh dẫn chọn lựa các:
Phương án kiến trúc
Phương án kết cấu
Phương án hạ tầng kỹ thuật  Cấp ñiện  Cấp nước  Thoát nước  Phòng chống cháy, nổ  …
Phương án sân vườn, cảnh quan, …
Vòng ñời dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 7 PHÂN TÍCH NHÂN LỰC - Xaùc ñònh nguoàn lao ñoäng cung öùng cho döï aùn: caùc loaïi lao ñoäng coù trình ñoä, kyõ naêng vaø lao ñoäng phoå thoâng - Giaù caû lao ñoäng cho töøng loaïi - Nguoàn lao ñoäng döï tröõ coù theå boå sung - Lao ñoäng saün coù treân thò tröôøng lao ñoäng vaø lao ñoäng do döï aùn ñaøo taïo. PHÂN TÍCH NHÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ðỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ðẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ðƯA VÀO SỬ DỤNG. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 8 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1) - Lòch ñaàu tö - Lòch khaáu hao - Lòch vay vaø traû nôï - Keá hoaïch doanh thu - Keá hoaïch chi phí - Keá hoaïch lôïi nhuaän - Keá hoaïch voán chuû sôû höõu Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 9 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2) Caùc baùo caùo taøi chính döï toaùn (pro-forma financial statement) như: - Baùo caùo thu nhaäp (keát quaû kinh doanh) - Baûng caân ñoái keá toaùn (toång keát taøi saûn) - Baùo caùo ngaân löu (löu chuyeån tieàn teä) - Caùc tieâu chí ñaùnh giaù döï aùn döïa treân kyõ thuaät chieát khaáu doøng tieàn. Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 10 Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn
Ñaát thueâ: Baùo caùo ngaân löu theå hieän doøng chi traû tieàn thueâ ñaát
Ñaát mua: Theå hieän doøng chi mua ñaát (naêm 0), doøng thu thanh lyù (naêm cuoái)
Ñaát caáp vôùi muïc ñích duy nhaát: Khoâng theå hieän trong baùo caùo ngaân löu. Neáu coù, seõ ghi doøng thu (trôï caáp) vaø doøng chi (mua ñaát) moät soá tieàn baèng nhau
Ñaát caáp tuøy nghi söû duïng: Tính chi phí cô hoäi söû duïng ñaát ôû doøng chi Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 11
Khoângâ ñöôïïc tính yeááu toáá taêngê giaùù ñaáát treânâ thò tröôøøng nhö moäät khoaûûn thu trong baùùo caùùo ngaânâ löu döïï aùùn.
Neáu coù thì yeáu toá ñoù thuoäc döï aùn khaùc, döï aùn ñaàu cô ñaát ñai. Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 12 Khaáu hao trong thaåm ñònh döï aùn
Khaáu hao laø chi phí khoâng baèng tieàn maët (non-cash), noù khoâng xuaát hieän trong baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp tröïc tieáp.
Chi phí khaáu hao coù maët trong thaåm ñònh döï aùn toái thieåu vì 3 nhieäm vuï: 1. Ñeå tính giaù trò coøn laïi trong lòch khaáu hao taøi saûn vaø döï kieán giaù trò thanh lyù trong doøng thu cuoái ñôøi döï aùn. 2. Ñeå haïch toaùn tính thueá trong Baùo caùo thu nhaäp. 3. Ñeå laäp baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp giaùn tieáp neáu caàn. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 13 Veà chi phí chìm
Loaïi boû chi phí chìm (sunk cost) Chi phí ñaõ xaûy ra trong quaù khöù, khoâng aûnh höôûng ñeán vieäc xem xeùt ñeå ra quyeát ñònh trong hieän taïi. Döï aùn coù söû duïng moät thieát bò cuõ coù giaù trò coøn laïi treân soå saùch laø 800 trieäu ñoàng, nhöng giaù hieän taïi cuûa thieát bò cuøng loaïi naøy treân thò tröôøng chæ laø 200 trieäu. Vaäy giaù trò thieát bò duøng tính toaùn hieäu quaû döï aùn seõ chæ laø 200 trieäu maø thoâi. Trong ví duï ñôn giaûn treân, phaàn 600 trieäu (=800 – 200 trieäu) ñaõ laø chi phí chìm. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 14 Thaûo luaän theâm veà chi phí cô hoäi
Ñöa vaøo chi phí cô hoäi Löïa choïn moät döï aùn coù nghóa laø chaáp nhaän töø boû caùc döï aùn khaùc (do nguoàn löïc laø haïn heïp chöù khoâng phaûi laø voâ taän). Lôïi ích cao nhaát trong caùc döï aùn bò töø boû trôû thaønh chi phí cô hoäi cuûa döï aùn ñöôïc choïn. Moät caên nhaø neáu khoâng söû duïng cho döï aùn thì noù coù cô hoäi sinh lôøi khaùc, toái thieåu vaø thuï ñoäng nhaát laø cho thueâ. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 15 GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN TEÄ THEO THÔØI GIAN (Phần nội dung “Giá trị tiền tệ theo thời gian ñược kế thừa từ bài giảng của Th.S. ðặng Văn Thanh) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 16 1. VÌ SAO GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN THAY ÑOÅI THEO THÔØI GIAN? Cuøng moät soá tieàn nhö nhau nhöng neáu baïn coù ñöôïc ôû nhöõng thôøi ñieåm khaùc nhau seõ coù giaù trò khaùc nhau. Moät laø, tieàn teä coù khaû naêng sinh lôïi (chi phí cô hoäi) Hai laø, do laïm phaùt Ba laø, do ruûi ro Taïi sao phaûi ñeà caäp ñeán vaán ñeà naøy trong phaân tích taøi chaùnh? Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 17 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Goïi P laø giaù trò hieän taïi. r(%) laø laõi suaát haøng naêm. F1 laø giaù trò töông lai sau moät naêm. F2 laø giaù trò töông lai sau hai naêm. Fn laø giaù trò töông lai sau n naêm. F1 = P + ( P*r) = P *(1+r) (1) F2 = F1+ ( F1*r) = F1 *(1+r) (2) Theá (1) vaøo (2) => F2 = P *(1+r) *(1+r) F2 = P* (1+r)2 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 18 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Toång quaùt : Fn = P* (1+r)n Trong ñoù: r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu . (1+r)n laø giaù trò töông lai cuûa moät ñoàng vôùi laõi suaát r ôû naêm n. (1+r)n goïi laø heä soá tích luõy (compouding factor) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 19 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ví duï1. Tính giaù trò töông lai cuûa moät soá tieàn. Moät döï aùn caàn khoaûn ñaàu tö ban ñaàu laø 500 trieäu ñoàng. Lôïi nhuaän kyø voïng cuûa döï aùn vaøo cuoái naêm thöù 5 laø 200 trieäu ñoàng. Coù neân ñaàu tö vaøo döï aùn naøy khoâng? Bieát laõi suaát ngaân haøng laø 8%/naêm. Phương án 1: Giaù trò töông lai cuûa döï aùn sau 5 naêm: 500 + 200 = 700 trieäu Phương án 2: Giaù trò töông lai cuûa 500 trieäu ñoàng sau 5 naêm: F5 = 500*(1+0,08)5 = 500*1,469328 = 734,664 trieäu ñoàng. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 20 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ñeán naêm naøo thì GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Vieät Nam gaáp ñoâi so vôùi hieän nay? Giaû ñònh raèng toác ñoä taêng haøng naêm cuûa chæ tieâu naøy ñöôïc giöõ vöõng ôû möùc bình quaân 5,5% nhö hieän nay. Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n Fn / P = (1+ r)n 2 = (1+0,055)n n = ln 2 = 0,69314718 = 12, 946 naêm. ln1,055 0,053540766 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 21 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ñeán naêm naøo thì GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Vieät Nam hieän nay laø 1000USD baèng vôùi GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Myõ vaøo naêm 1990 laø 22.063 USD? Giaû ñònh raèng toác ñoä taêng haøng naêm cuûa chæ tieâu naøy ñöôïc giöõ vöõng ôû möùc bình quaân 5,5% nhö hieän nay. Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n 22.063 / 1000 = (1+ r)n 22,063 = (1+0,055)n ln 22,063 = n* ln 1,055 n = ln22,063 = 3,093952 = 57,789 naêm # 58 năm. ln1,055 0,053540766 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 22 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Tính laõi suaát r Moät ngöôøi coù yù ñònh möôïn baïn 500 trieäu ñoàng vaø höùa seõ traû cho baïn caû voán vaø laõi laø 700 trieäu ñoàng sau 5 naêm. Baïn coù ñoàng yù khoâng? Bieát laõi suaát ngaân haøng laø 8%/naêm. Aùp duïng coâng thöùc : Fn = P* (1+ r)n (1+ r)n = Fn/ P (1+ r)5 = 700/500 = 7/5 (1+ r) = (1,4)1/5 = 1,06961 r = 6,961% Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 23 3.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Töø coâng thöùc : Fn = P* (1+ r)n Trong ñoù : r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu 1/(1+r)n laø giaù trò hieän taïi cuûa moät ñoàng ôû naêm n. 1/(1+r)n goïi laø heä soá chieát khaáu (discount factor) n n r FP )1( +==> Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 24 3.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ví duï. Tính giaù trò hieän taïi cuûa moät soá tieàn trong töông lai Moät sinh vieân muoán coù soá tieàn laø 20 trieäu ñoàng vaøo cuoái naêm 4 ñeå cöôùi vôï, vaäy baây giôø, ôû thôøi ñieåm ñaàu naêm thöù nhaát sinh vieân naøy caàn coù soá tieàn gôûi vaøo ngaân haøng laø bao nhieâu? bieát laõi suaát laø 10%/naêm. Bài giải: P = 20 = 20 * 0,683 = 13, 66 trieäu (1+ 0,1)4 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 25 4. GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Quy öôùc. Giaù trò töông lai cuûa doøng tieàn ñeàu ñöôïc tính veà ñaàu naêm n (laàn chi cuoái cuøng) Soá thôøi ñoaïn laø n -1 vì naêm n tính vaøo ñaàu naêm neân khoâng coù cheânh leäch thôøi gian vaø khoâng coù laõi. A A A A A …………………….. Naêm 1 2 3 4 n Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 26 4. GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU A chi ôû ñaàu naêm 1 tính ñeán ñaàu naêm n laø A*(1+ r)n-1 A chi vaøo ñaàu naêm 2 tính ñeán ñaàu naêm n laø A*(1+ r)n-2 A chi vaøo ñaàu naêm n laø A*(1+ r)n-n = A*(1+ r)0 = A. Fn = A*(1+ r)0 + A*(1+ r)1 + A*(1+ r)2 + ………. + A*(1+ r)n-1 (1) Fn* (1+ r) = A*(1+ r)1 + A*(1+ r)2 + …………… + A*(1+ r)n (2) Laáy (2) – (1) ta ñöôïc: Fn* (1+ r) - Fn = A*(1+ r)n - A Fn* (1+ r -1) = A* [(1+ r)n - 1] Fn = A* [(1+ r)n - 1] r Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 27 4.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï. Tính soá tieàn ñaàu tö ñeàu moãi naêm(A) OÂng Minh döï kieán caàn soá tieàn laø 25.000 USD vaøo ñaàu naêm 2014 ñeå con trai ñi du hoïc. Vaäy oâng Minh phaûi göûi tieát kieäm soá tieàn haøng naêm ñeàu nhau laø bao nhieâu töø ñaàu naêm 2010, bieát laõi suaát ngaân haøng laø 6%/naêm, kyø gheùp laõi laø 1 naêm. Bài giải: F5 = A * [(1+0,06)5 - 1)] 0,06 25.000 = A * 5,637 => A = 25.000/ 5,637 = 4.434,91 USD Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 28 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Quy öôùc. Ñaàu naêm 1 ñöôïc xem nhö cuoái naêm 0 Soá thôøi ñoaïn laø n vì doøng tieàn tính vaøo cuoái naêm …………………….. Naêm 0 1 2 3 n A A A A Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 29 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Töø coâng thöùc: Fn = A* [(1+ r)n - 1] r => P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n Vaø n n r FP )1( += Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 30 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Caùch 2. Aùp duïng coâng thöùc: P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n P = 50* [(1+ 0,1)5 - 1] 0,1* (1+ 0,1)5 P = 50* 0,6105 = 50 * 3,791 = 189,55 tyû ñoàng 0,16105 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 31 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï 2. Baïn baùn caên nhaø vôùi giaù 900 trieäu ñoàng. Ngöôøi mua ñaõ ñoàng yù, nhöng anh ta laø giaùo vieân khoâng coù tieàn traû ngay vaø thöông löôïng vôùi baïn cho anh ta ñöôïc traû goùp trong 5 naêm coù tính ñeán laõi suaát thò tröôøng laø 10%/naêm. Neáu baïn ñoàng yù theo phöông thöùc cho hoï traû ñeàu haøng naêm thì soá tieàn naøy laø bao nhieâu moãi laàn? Bài giải: P = A*3,791 => A =P/3,791 = 900/ 3,791 = 237,4 trieäu Theo caùch tính toaùn naøy thì sau 1 naêm ngöôøi mua môùi traû laàn thöù nhaát, vaø caùc naêm sau cuõng traû vaøo cuoái naêm. Neáu ngöôøi mua traû vaøo ñaàu moãi naêm thì baïn ñöôïc lôïi Soá tieàn laõi traû goùp toång coäng = (237,4 * 5) – 900 = 287 trieäu Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 32 CHIEÁT KHAÁU Toång quaùt : Fn = P* (1+r)n => P = Fn/ (1+r)n Trong ñoù: r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu . (1+r)n laø giaù trò töông lai cuûa moät ñoàng vôùi laõi suaát r ôû naêm n. (1+r)n goïi laø heä soá tích luõy (compouding factor) 1/(1+r)n laø giaù trò hieän taïi cuûa moät ñoàng ôû naêm n. 1/(1+r)n goïi laø heä soá chieát khaáu (discount factor) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 33 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) Hieän giaù lôïi ích roøng laø toång giaù trò cuûa lôïi ích ñaõ tröø ñi chi phí hoaït ñoäng vaø chi phí ñaàu tö cuûa taát caû caùc naêm cuûa ñôøi döï aùn sau khi ñaõ chieát khaáu veà giaù trò hieän taïi n nn r CB r CB r CB r CBNPV )1( )( ..........)1( )( )1( )( )1( )( 2 22 1 11 0 00 + − ++ + − + + − + + − = ∑ = + − = n t t tt r CBNPV 0 )1( )( Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 34 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) Coâng thöùc tính NPV trong EXCEL: = NPV(r%,CF1:CFn)+CF0 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 35 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)
Caùc thoâng tin caàn coù ñeå tính NPV. Ñeå tính ñöôïc chæ tieâu hieän giaù lôïi ích roøng chuùng ta caàn phaûi coù nhöõng soá lieäu vaø thoâng tin sau ñaây: - Doøng ngaân löu roøng (NCF:Net cashflow): (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ………..,(Bn –Cn). - Thôøi ñieåm quy chieáu. (thöôøng thôøi ñieåm quy chieáu laø naêm 0, naêm ñang xem xeùt tính khaû thi cuûa döï aùn). - Suaát chieát khaáu hay coøn goïi laø suaát sinh lôïi toái thieåu yeâu caàu hay chi phí söû duïng voán . Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 36 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)
Caùc quy taéc löïa choïn döï aùn theo tieâu chuaån NPV. Quy taéc 1: Chæ chaáp nhaän nhöõng döï aùn toát laø nhöõng döï aùn laøm cho cuûa caûi xaõ hoäi taêng leân töùc NPV cuûa döï aùn phaûi döông hoaëc toái thieåu laø baèng khoâng ( NPV≥ 0) vaø kieân quyeát loaïi boû nhöõng döï aùn xaáu laø nhöõng döï aùn laøm cho cuûa caûi xaõ hoäi giaûm ñi , töùc NPV cuûa döï aùn bò aâm (NPV< 0) . Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 37 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) Toát8004D Xaáu (loaïi)-2001C Xaáu (loaïi)-4005B Toát5003A Ñaùnh giaùNPV (trieäu ñoàng) PV(C0) (tyû ñoàng) Döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 38 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)
Caùc quy taéc löïa choïn döï aùn theo tieâu chuaån NPV. Quy taéc 2: Ñoái vôùi caùc döï aùn coù tính chaát loaïi tröø nhau (khoâng phaûi do haïn cheá ngaân saùch) ta phaûi luoân luoân choïn döï aùn coù NPV cao nhaát. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 39 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) 1.2003C1 choïn1.4008B1 6002A1 Ñaùnh giaù NPV (trieäu ñoàng) Hieän giaù voán ñaàu tö (tyû ñoàng) Döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 40 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return) Noäi suaát thu hoài voán, coøn goïi suaát sinh lôïi noäi taïi hay tyû suaát lôïi nhuaän noäi hoaøn laø suaát chieát khaáu laøm cho hieän giaù lôïi ích roøng cuûa döï aùn baèng khoâng. 0)1( )( 0 * * = + − ==>= ∑ = n t t tt r CBNPVrIRR Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 41 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Caùc thoâng tin caàn coù ñeå tính IRR. Ñeå tính chæ tieâu IRR chæ caàn coù moät thoâng tin duy nhaát laø doøng ngaân löu roøng NCF : (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ………..,(Bn –Cn) hay vieát ngaén goïn: CF0, CF1, CF2,………., CFn Vaø coâng thöùc tính IRR treân baûng tính EXCEL ñôn giaûn laø: =IRR(CF0:CFn). Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 42 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Quy taéc löïa choïn döï aùn theo tieâu chuaån IRR. IRR ≥ MARR : Döï aùn toát IRR < MARR : Döï aùn xaáu MARR (Minimum acceptable rate of return). Döï aùn toát : NPV ≥ 0  IRR ≥ MARR. Döï aùn xaáu : IRR < MARR  NPV < 0 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 43 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 1. Moät döï aùn coù theå coù nhieàu IRR. IRR cuûa döï aùn coù hai nghieäm laø r1 = 0% vaø r2 = 100% -200300-100NCF 210Naêm Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 44 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 2. Nhöõng döï aùn loaïi tröø nhau vaø coù quy moâ khaùc nhau . IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B). 90,920%1200-1000B 10,922%122-100A NPV@10%IRR10Döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 45 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 3. Nhöõng döï aùn loaïi tröø nhau vaø coù thôøi ñieåm höõu duïng khaùc nhau . IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B). 93,710%16070000-1000B 37,0412%1120-1000A NPV@8%IRR543210 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 46 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 4. Nhöõng döï aùn loaïi tröø nhau vaø coù thôøi ñieåm ñaàu tö khaùc nhau . 62,1020%1200-1000B 90,9120%1200-1000A NPV@8%IRR543210 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 47 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (2) 1. CAÙC PHÖÔNG AÙN THÖÏC HIEÄN
Phöông aùn 1: Coâng ty xaây döïng hoaøn chænh Chung cö vaø khai thaùc kinh doanh.
Phöông aùn 2: Coâng ty thoûa thuaän chuyeån nhöôïng döï aùn sau khi hoaøn thaønh côû baûn coâng taùc chuaån bò ñaàu tö nhö: ñeàn buø thu hoài ñaát, xaây döïng cô sôû haï taàng khu vöïc quanh chung cö, thieát keá cô sôû. Sau ñoù thoûa thuaän chuyeån nhöôïng döï aùn cho ñôn vò khaùc tröïc tieáp laøm chuû ñaàu tö caùc böôùc coøn laïi cuûa döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 48 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (3) 2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN 3. CHI PHÍ ðẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ðẦU TƯ 4. ðÁNH GIÁ, THẨM ðỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 49 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (4) 4.1. ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø keát quaû thu thaäp döõ lieäu khaûo saùt veà thò tröôøng ñòa oác taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, caùc döï aùn chung cö laân caän ( xem baûng 2 ) chæ ñeà caäp ñeán caàu veà nhaø ôû chung cö maø thoâi, noù khoâng phaûi laø löôïng caàu vì vaäy döõ lieäu noùi treân khoâng khaúng ñònh moïi caên hoä chung cö ñöôïc xaây döïng luùc naøy ñeàu coù theå baùn heát. Khaû naêng baùn heát chung cö phuï thuoäc raát nhieàu vaøo möùc saún loøng chi traû cuûa loaïi khaùch haøng maø chung cö ...................ñaõ choïn ñeå cung caáp saûn phaåm. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 50 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (5) 4.1. ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø caùc ñaùnh giaù cung caàu ôû treân, saûn phaåm cuûa chung cö ................... neân laø caên hoä chung cö trung bình phuïc vuï CB, CNV taïi TP.HCM. Loaïi saûn phaån naøy ñoøi hoûi phaûi coù ñaëc ñieåm ñaùp öùng caùc yeâu caàu sau: Ñaùp öùng nhu caàu soá ñoâng ( hôn 80.000 caên hoä taïi TP. hieän nay ) Vò trí thuaän lôïi laøm vieäc, sinh hoaït (khoâng quaù trung taâm 10km) Giaù trò 1 caên hoä khoâng vöôït quaù 500 trieäu ñoàng / caên, khaû thi nhaát laø töø 300 – 450 trieäu ñoàng Ñöôïc hoå trôï chöông trình laõi suaát öu ñaõi cuûa Quyõ phaùt trieån nhaø & traû goùp töø 10-20 naêm, hoå trôï toái ña 70% giaù trò caên hoä Thieát ke