Bài giảng Bất động sản và thị trường bất động sản - Nguyễn An Bình

ĐẠI HỌC MỞ BCTP.HCM HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ÑEÀ CÖÔNG BAØI GIAÛNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN Ts. Nguyeãn An Bình KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I. Khái niệm về bất động sản 1. Luật dân sự nuớc Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam: Điều 174-Luật số 33/2005/QH11 - Bộ luật dân sự quy định bất động sản và động sản như sau: A. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG Bất động sản là các tài sản bao gồm : Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng trên đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do Pháp luật quy định Động sản là những tài sản không phải là bất động sản KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2. Tham khảo Bộ luật dân luật chế độ Việt Nam cộng hòa ban hành năm 1972 ghi nhận bất động sản gồm 03 loại : - Loại thứ nhất: những vật dụng không thể chuyển dời do bản chất của tự nhiên: điền địa, nhà cửa kiên cố, tường rào, ao, hồ, rãnh, sông, đê, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước, rừng núi và cây cối, mỏ và những khoán sản chưa đào lấy lên, hoa lợi, mùa màng đã chín mà chưa gặt hái (Điều 363) KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2. Tham khảo Loại thứ hai là bất động sản vì công dụng riêng, đó là những động sản được xem như bất động sản nhằm mục đích tăng giá trị cho bất động sản : Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh tác nông nghiệp, cá trong ao, ong trong tổ, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất (Điều 363). KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2. Tham khảo Loại thứ ba gồm các quyền đối với bất động sản. Điều 369 ghi nhận cụ thể: quyền sở hữu; quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kỳ ; quyền địa dịch quyền thế chấp KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN II. Đặc điểm bất động sản1. Đặc tính vật lý- Cố định- Lâu bền- Thích ứng- Dị biệt 2. Đặc tính kinh tế- Chịu ảnh hưởng của chính sách - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý - Đắt tiền và thanh khoản kém III. Thị trường bất động sản 1. Khái niệm - Nghĩa hẹp: Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản được thực hiện - Nghĩa đầy đủ: Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khỏang thời gian nhất định . III. Thị trường bất động sản 2. Phân loại thị trường bất động sản 2.1 Phân loại theo công năng - Thị trường đất đai - Thị trường nhà ở - Thị trường công trình công nghiệp - Thị trường công trình thương nghiệp và dịch vụ công cộng - Thị trường công trình đặc biệt (sân bay, bến cảng . . .) III. Thị trường bất động sản 2.2 Phân loại theo tính chất kinh doanh - Thị trường mua bán - Thị trường cho thuê - Thị trường thế chấp III. Thị trường bất động sản 2.3 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản - Cấp độ sơ khởi - Cấp độ tập trung hóa - Cấp độ tiền tệ hóa - Cấp độ tài chính hóa - Cấp độ hòan thiện III. Thị trường bất động sản 3. Đặc điểm thị trường bất động sản - Không tập trung và mang tính khu vực địa phương - Không hoàn hảo - Phức tạp - Khan hiếm - Dễ bị phân khúc - Nhạy cảm III. Thị trường bất động sản 4. Cung cầu trong thị trường bất động sản 4.1 Cung bất động sản: Là khối lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị trường tại một thời điểm nhất định III. Thị trường bất động sản 4.2 Cầu bất động sản: Là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường 4.3 Quan hệ cung cầu: Là một khái niệm của kinh tế thị trường. Cung cầu là một hàm số của giá, nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung cầu. Trong nền kinh tế thị trường giá cả được coi như là yếu tố điều tiết quan hệ cung cầu III. Thị trường bất động sản III. Thị trường bất động sản 4.4 Các nhân tố ảnh hưởng cung cầu thị trường bất động sản: a. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản - Tổng quỹ đất quy họach phát triển đô thị được chuyển đổi mục đích sử dụng. - Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng III. Thị trường bất động sản - Quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa - Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS , cùng với những tiến bộ kỹ thuật được ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc - Các chính sách nhà nước liên quan đến bất động sản như : chính sách về đất đai, chính sách đầu tư xây dựng . . . III. Thị trường bất động sản b. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản - Dân số - Thu nhập khu dân cư - Kế họach phát triển kinh tế – xã hội - Quá trình đô thị hóa, sự phát triển và hòan thiện cơ sở hạ tầng - Chính sách của Chính phủ c. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Nhóm các yếu tố tự nhiên - Vị trí bất động sản - Không gian quan hệ với các bất động sản khác - Kính thước , hình thể, diện tích . . . của bất động sản III. Thị trường bất động sản - Địa hình bất động sản tọa lạc - Đặc điểm trên mặt đất, dưới lòng đất - Tình trạng môi trường - Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của thiên nhiên III. Thị trường bất động sản III. Thị trường bất động sản Nhóm các yếu tố kinh tế - Khả năng mang lại thu nhập - Những tiện nghi gắn liền với bất động sản - Nhu cầu lọai bất động sản trên thị trường - Các yếu tố kinh tế vĩ mô III. Thị trường bất động sản Nhóm các yếu tố về pháp lý - Quy Hoạch sử dụng đất gắn liền với bất động sản - Tình trạng pháp lý của bất động sản - Các quy định về xây dựng và kiến trúc tại khu vực bất động sản - Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản III. Thị trường bất động sản Nhóm các yếu tố về tâm lý - Tình trạng những người sống trong bất động sản: sức khỏe, nghề nghiệp - Những vấn đề liên quan đến phong thủy B. KINH NGHIỆM CÁC NƯỚC