Bài giảng Đầu tư bất động sản

2. Đầu tư bất động sản Đầu tư bất động sản A. Bản chất và mục tiêu đầu tư bất động sản Nguyên tắc xác định bất động sản Sản phẩm theo Không gian - Thời gian Bất động sản là sản phẩm theo không gian - thời gian, nghĩa là, nó tạo ra thu nhập theo thời gian do được phép sử dụng một không gian nào đó. Ví dụ: các căn hộ, văn phòng, sân bãi, Đặc tính bất động sản Đặc tính thị trường: Thị trường nội địa, phân hóa mạnh mẽ Sản phẩm không đồng nhất Giao dịch giữa các cá nhân, không phải công cộng Các nhà đầu tư đa dạng Thị trường không có tổ chức Ai cũng có thể tham gia Động cơ đầu tư bất động sản Tự hào làm chủ Hoạch định cá nhân Tự sử dụng và để ở Để Xây dựng Bảo toàn vốn Suất sinh lời cao Đòn bẩy tài chính Lá chắn thuế Vốn được đánh giá cao Đa dạng hóa đầu tư Bất lợi thế và rủi ro đầu tư Thanh khoản yếu Quản trị bị động Khấu hao giá trị Kiểm soát bởi chính phủ Chu kỳ bất động sản Phức tạp của luật pháp Đối tượng tham gia thị trường bất động sản Nhà xây dựng Các tổ chức hiệp hội Các tổ chức quản lý tài sản Người cho thuê nhà Các tổ chức tín dụng Nhà quản lý vốn đầu tư Nhà đầu tư gián tiếp Đầu tư bất động sản B. Tổng quan về quá trình quyết định đầu tư Nội dung nghiên cứu đầu tư bất động sản Chiến lược Cơ sở lý luận Phân tích Đo lường suất sinh lời Quyết định Đánh đổi giữa suất sinh lời và rủi ro Giao dịch đầu tư Phản hồi Phân tích đầu tư và phân tích khả thi 1. Đầu tư và phân tích đầu tư: Tài sản (hay tổng vốn đầu tư) Vốn chủ sở hữu Nợ vay Lợi nhuận ròng từ kinh doanh Đòn cân nợ (D/E) Tối đa hoá của cải ròng Suất sinh lời và rủi ro Phân tích đầu tư và phân tích khả thi 2. Khả thi và phân tích khả thi Địa điểm tương quan với mục đích sử dụng Mục đích sử dụng tương quan với địa điểm Nhà đầu tư tìm phương án tốt nhất 3. Vòng đời đầu tư Vòng đời tài sản Vòng đời chủ sở hữu Vòng đời các nhà đầu tư Phân tích đầu tư và phân tích khả thi 4. Vòng đời của vốn chủ sở hữu Mua hoặc đền bù giải tỏa Hoạt động khai thác Chấm dứt / Kết thúc / Bán 5. Vòng đời của nhà đầu tư Nhà đầu tư trẻ Nhà đầu tư trung niên Nhà đầu tư già Các công ty (định chế) đầu tư Đầu tư bất động sản B. Phương pháp ra quyết định đầu tư bất động sản Phương pháp truyền thống trong quyết định tài chính 1. Phương pháp định giá đầu tư Chấp nhận, nếu: V  C (Giá trị > Chi phí) Từ chối, nếu: V  C (Giá trị < Chi phí) 2. Lợi nhuận có chiết khấu Giả định: Lợi nhuận ròng từ kinh doanh là ổn định (NI) Thời hạn nắm giữ bất động sản: không xác định Vốn (trừ đất đai) được thu hồi từ lợi nhuận. Ví dụ đơn giản Suất sinh lời đòi hỏi của nhà đầu tư: rE = 10% năm Giá trị đầu tư (trừ đất đai) là: 5,000 triệu Thời gian: không xác định Lợi nhuận ổn định hằng năm phải là: 500 triệu (= 5,000 triệu × 10%) Ước tính rE Bao gồm: Suất sinh lời thực (real rate) Lạm phát (inflation) Phí thưởng rủi ro (risk premium) Các phương pháp thẩm định hiện đại Giá trị hiện tại ròng (NPV) Suất sinh lời nội tại (IRR) Suất sinh lời nội tại hiệu chỉnh (MIRR) Phân tích rủi ro Phân tích độ nhạy Phân tích tình huống Phân tích mô phỏng Các phương pháp thẩm định hiện đại (tiếp) Hướng dẫn thực hành trên lớp các kỹ thuật phân tích trên EXCEL: PV, FV, NPV, IRR, MIRR Phân tích rủi ro Dùng ví dụ bằng số, cụ thể Các nguyên tắc đầu tư Phải “thấm nhuần” triết lý: tạo ra lợi nhuận chứ không phải chỉ nhận lợi nhuận. Quan tâm những dịch vụ sẽ cung cấp cho người mua trong tương lai. Nhà đầu tư nên định giá bất động sản độc lập với các ưu đãi về thuế. Phải luôn so sánh các phương án khác nhau. Cần hiểu rằng các lợi ích và rủi ro tiềm năng phải được tính bằng TIỀN và có tính THỜI GIAN. Thảo luận (tại lớp) về triết lý dòng tiền (dòng ngân lưu) Các nguyên tắc đầu tư (tt) Nguồn sinh lời từ đầu tư bất động sản Ngân lưu từ hoạt động kinh doanh Tiết kiệm thuế Vốn chủ sở hữu tăng, nợ giảm theo thời gian Quá trình tái tài trợ Sự phù hợp của giá trị bất động sản theo thời gian (quá trình bán)