Bài giảng môn luật đất đai

MỤC LỤC BÀI GIẢNG MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI ---------- Ts. Đặng Anh Quân Bài 1. Khái niệm luật đất đai Bài 2. Quan hệ pháp luật đất đai Bài 3. Quản lý thông tin, dữ liệu và tài chính về đất đai Bài 4. Điều phối đất đai Bài 5. Quyền của người sử dụng đất Bài 6. Nghĩa vụ của người sử dụng đất Bài 7. Các hoạt động đả bảo việc chấp hành pháp luật đất đai BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 1. Chế độ sở hữu đối với đất đai 1.1. Sở hữu nhà nước đối với đất đai Là hình thức sở hữu, trong đó Nhà nước là chủ sở hữu của một phần hoặc toàn bộ diện tích đất quốc gia.  Là một trong nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai và Nhà nước là một trong số những chủ sở hữu đối với đất đai.  Tùy thuộc mỗi quốc gia, sở hữu nhà nước đối với đất đai là một trong nhiều hình thức sở hữu hay chỉ là hình thức sở hữu duy nhất. BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 1.2. Sở hữu toàn dân đối với đất đai Là hình thức sở hữu của toàn thể nhân dân đối với đất đai, trong đó quyền sở hữu được thực hiện bởi một tổ chức đại diện do nhân dân lập ra là Nhà nước.  Là hình thức sở hữu mang tính trừu tượng.  Là khái niệm xuất phát từ các nước XHCN và phái sinh từ khái niệm sở hữu nhà nước. BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 1.2. Sở hữu toàn dân đối với đất đai  Ở Việt Nam, khái niệm này được chính thức quy định tại Điều 19 Hiến pháp 1980, nay là Điều 18 Hiến pháp 1992. - Được cụ thể hóa trong quy định của Luật Đất đai 1993 (nay là Luật Đất đai 2003) và trong Bộ luật Dân sự 1995. - Có sự điều chỉnh lại khái niệm trong Bộ luật Dân sự 2005. BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 1.3. Cơ sở xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tại Việt Nam 1.3.1. Về lý luận  Bản chất của chế độ XHCN không cho phép tồn tại người bóc lột người nên không thừa nhận có sự tư hữu đất đai.  Đất đai là sản vật tự nhiên trao tặng con người nên không ai có quyền chiếm giữ, hưởng lợi riêng mình.  Đất đai có tầm quan trọng trên mọi lĩnh vực nên việc sử dụng đất phải mang tính cộng đồng. BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 1.3.2. Về thực tiễn Theo thống kê năm 1978 của Tổng cục Quản lý Ruộng đất:  Phần lớn đất đai đã thuộc sở hữu nhà nước.  Đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể chiếm tỉ lệ nhỏ, nhưng việc khai thác, quản lý kém hiệu quả. BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 2. Khái niệm Luật Đất đai 2.1. Quá trình phát triển Luật Đất đai - Trước Hiến pháp 1980 (18/12/1980) - Từ Hiến pháp 1980 + Luật Đất đai 1987 - Quy định của Hiến pháp 1992 + Luật Đất đai 1993 (hiệu lực 15/10/1993) + Luật sửa đổi, bổ sung lần 1 (hiệu lực 01/01/1999) + Luật sửa đổi, bổ sung lần 2 (hiệu lực 01/10/2001) + Luật Đất đai 2003 (hiệu lực 01/7/2004) BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 2.2. Khái niệm Luật Đất đai - Theo nghĩa hẹp: Luật Đất đai là một đạo luật. - Theo nghĩa rộng: Luật Đất đai là một ngành luật trong hệ thống pháp luật VN, bao gồm tổng hợp toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sở hữu, sử dụng và quản lý đất đai nhằm khai thác đất đai một các có hiệu quả, phù hợp giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất. BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 3. Đối tượng điều chỉnh và Phương pháp điều chỉnh của Luật Đất đai 3.1. Đối tượng điều chỉnh Là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai.  Là những quan hệ phát sinh trực tiếp  Bao gồm hai nhóm quan hệ: BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 3.1. Đối tượng điều chỉnh - Nhóm quan hệ sở hữu, quản lý giữa: + cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với nhau, và + cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với người sử dụng đất. - Nhóm quan hệ sử dụng giữa: + người sử dụng đất với nhau, và + người sử dụng đất với chủ thể khác tham gia quan hệ. BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 3.2. Phương pháp điều chỉnh - Phương pháp mệnh lệnh hành chính áp dụng cho nhóm quan hệ sở hữu, quản lý. - Phương pháp bình đẳng thỏa thuận áp dụng cho nhóm quan hệ sử dụng. BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI 4. Các nguyên tắc của Luật Đất đai 4.1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân 4.2. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật 4.3. Ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp 4.4. Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và cải tạo, bồi bổ đất 5. Nguồn của Luật Đất đai BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI Yêu cầu ôn tập: - Xác định được chế độ sở hữu đối với đất đai tại Việt Nam qua từng giai đoạn lịch sử; - Quá trình phát triển của ngành luật đất đai; - Phân biệt ngành luật đất đai với các ngành luật khác. BÀI 1 KHÁI NIỆM LUẬT ĐẤT ĐAI Câu hỏi: 1. Quá trình phát triển của ngành luật đất đai có ảnh hưởng gì đến sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam ?  Gợi ý: tìm hiểu các giai đoạn thăng – trầm (sốt – đóng băng) của TTBĐS, đặt trong mối liên hệ với sự ban hành, điều chỉnh của LĐĐ. 2. Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, có nên tiếp tục duy trì sở hữu toàn dân đối với đất đai hay cho phép tư hữu hóa đất đai ? BÀI 2 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 1. Khái niệm 2. Các yếu tố cấu thành 2.1. Chủ thể  Cơ quan quyền lực  Cơ quan quản lý: - Cơ quan có thẩm quyền chung; - Cơ quan có thẩm quyền riêng: cơ quan Tài nguyên và Môi trường; - Cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan. BÀI 2 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 2.1. Chủ thể  Tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai: - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất; - Tổ chức Phát triển Quỹ đất.  Người sử dụng đất: được liệt kê tại Điều 9 Luật Đất đai, cần đáp ứng hai điều kiện: - Có năng lực chủ thể, và - Có quyền sử dụng đất BÀI 2 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 2.1. Chủ thể  Người sử dụng đất: - Có quyền sử dụng đất từ: + Nhà nước giao đất, cho thuê đất; + Nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác; + Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.  Chủ thể khác BÀI 2 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 2.2. Khách thể Là đất đai và tùy loại chủ thể mà được xác định ở phạm vi khác nhau. Được phân loại thành ba nhóm: - Nhóm đất nông nghiệp; - Nhóm đất phi nông nghiệp; và - Nhóm đất chưa sử dụng. BÀI 2 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 2.3. Quyền và nghĩa vụ Quyền chiếm hữu Nhà nước Người sử dụng đất Cơ sở phát sinh Quyền sở hữu Quyền sử dụng Cách thực hiện quyền Gián tiếp Hầu như trực tiếp Giới hạn Không bị giới hạn Giới hạn không gian, thời gian, có thể bị chấm dứt. BÀI 2 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI 2.3. Quyền và nghĩa vụ - Quyền sử dụng - Quyền định đoạt. ----------------------------- Yêu cầu ôn tập: - Xác định được các chủ thể tham gia QHPLĐĐ; - Xác định từng loại chủ thể sử dụng đất và phân biệt giữa chủ thể sử dụng đất với chủ thể tham gia QHPLĐĐ; - Sự phân chia loại đất; - Phân biệt quyền đối với đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất. BÀI 2 QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Câu hỏi: 1. Sự phân loại đất trong LĐĐ được tiến hành dựa trên tiêu chí nào ? 2. Phân biệt quyền định đoạt đất đai của Nhà nước và người sử dụng đất. 3. Một đứa bé mới sinh có được xác định là người sử dụng đất và/hoặc là chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai không ? BÀI 3 QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VÀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI Các nội dung tự nghiên cứu: 1. Quản lý địa giới hành chính 2. Hoạt động khảo sát, đo đạc đất đai 3. Quản lý hồ sơ địa chính 4. Đăng ký quyền sử dụng đất 5. Thống kê, kiểm kê đất đai 6. Phân hạng đất 7. Tư vấn về giá đất BÀI 3 QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VÀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 8. Định giá đất - Điều 55, Điều 56 Luật Đất đai; - Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009; - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; - Nghị định 123/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2007. BÀI 3 QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VÀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 8. Định giá đất 8.1. Các trường hợp hình thành giá đất: - Do Nhà nước quy định; - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Do người sử dụng đất thỏa thuận khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. BÀI 3 QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VÀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 8. Định giá đất 8.1. Giá đất do Nhà nước quy định 8.1.1. Nguyên tắc định giá đất Khoản 1 Điều 56 LĐĐ quy định 3 nguyên tắc  đảm bảo sát giá thị trường. 8.1.2. Cơ quan ban hành giá đất - Chính phủ  khung giá các loại đất. - UBND cấp tỉnh  bảng giá đất. BÀI 3 QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VÀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 8.1.2. Cơ quan ban hành giá đất Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh: (i) Được xây dựng trên cơ sở Khung giá và giá thực tế tại địa phương; (ii) Trong giới hạn tăng/giảm không quá 20% so với mức tối đa/tối thiểu của Khung giá; (iii) Được trình xin ý kiến HĐND cùng cấp; (iv) Được công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm. BÀI 3 QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU VÀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 8.1.2. Các trường hợp áp dụng giá đất của Nhà nước: khoản 4 Điều 56 LĐĐ - Liên quan quyền của người sử dụng đất - Liên quan nghĩa vụ của người sử dụng đất  Thảo luận: giá đất nhà nước quy định so với giá đất thực tế trên thị trường.