Bài giảng Những nguyên lý căn bản về thẩm định giá

NHỮNG NGUYÊN LÝ CĂN BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TS. Bùi Quốc Bảo,VPCP. Hà Nội, tháng 8/2008 NHỮNG NGUYÊN LÝ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Tổng quan về TĐG Cơ sở giá trị của TĐG Các nguyên tắc TĐG Các kỹ thuật toán cơ bản Các phương pháp TĐG Tiêu chuẩn TĐG Quy trình TĐG Tình hình hoạt động TĐG ở Việt Nam. MỘT SỐ KIẾN THỨC SƠ BỘ - Quan niệm về giá cả? - TĐG là gì? - Định giá hay thẩm định giá - Vì sao lại cần hoạt động TĐG MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ Philip Kotler về giá cả MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ => Thống nhất quan niệm: Định giá hay Thẩm định giá? MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ Định giá: Hành động Dân Gian Việt: Định giá, làm giá, đánh giá… Hán nôm: Thẩm định Thế giới - IVSC: Valuation Tên gọi pháp lý: Thẩm định giá VÌ SAO CẦN HOẠT GIÁ CHUYÊN NGHIỆP? Từ nhu cầu của ĐS KT - XH; Từ vai trò của TS cần TĐG; Đây là vấn đề nóng hiện nay? VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP? 1) Từ nhu cầu của đời sống kinh tế: Quyết định mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm... Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư, Tạo cơ sở để góp vốn tham gia cổ phần hoá Nhu cầu sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể. VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP? 1) Từ nhu cầu của đời sống kinh tế: Lập dự toán, cấp phát kinh phí, Mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước… Cơ sở để tính thuế, đền bù, giải phóng mặt bằng… Thực hiện các án lệnh hay giải quyết tranh chấp; Làm cơ sở để triển khai hoạt động đấu giá… VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP? 2) Từ vai trò của TS BĐS (Số liệu 2003): * 10 năm qua, tổng tích luỹ TSCĐ chiếm 90% tích luỹ TS của nền kinh tế; - Giá trị BĐS chiếm đa số 70% TS quốc gia; 30-40% TS gia đình; mỹ 25%... - Tổng BĐS/GDP: Nhật - 5,8 lần; Đài Loan - 9,8 lần; Việt Nam 1,2 lần-HN; THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3) Về xã hôi: vấn đề nóng hiện nay? - Quan hệ gia đình - Quan hệ công dân - Vấn đề phúc lợi - Các vụ án tham nhũng… => Nhu cầu định giá rất lớn Phần I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Khái niệm Đối tượng của TĐG Vai trò của TĐG Các dạng TĐG cơ bản Nghề thẩm định giá Các tổ chức nghề. I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Khái niệm: “Là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” - Tự điển Oxford “Là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” - GS W.Seabrooke - Anh I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Khái niệm: “Là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá; là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” - Theo Ông F. Marrone, Úc Là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn - Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Khái niệm: Theo Pháp lệnh giá: là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Tóm lại: Thẩm định giá là: + Sự ước tính dưới hình thái tiền tệ + Giá trị hiện tại + Ở một thời gian cụ thể + Ở một địa điểm cụ thể + Của tài sản hoặc quyền về tài sản + Có mục đích nhất định + Sử dụng dữ liệu, các yếu tố thị trường I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 2. Đối tượng của hoạt động TĐG - Tài sản và Quyền về tài sản: 1) Tài sản: TS hữu hình TS vô hình 2) Quyền về tài sản: Quyền sở hữu, Quyền sử dụng, Quyền định đoạt, Quyền mua, Quyền bán… I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 3. Chức năng của hoạt động TĐG: Hoạt động tư vấn Một khâu trong hoạt động đầu tư.. Hoạt động môi giới Hoạt động bảo lãnh thương mại Hoạt động kiểm định độc lập Hoạt động quản lý nhà nước I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Chú ý: Là một môn nghệ thuật Là một môn khoa học Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp Độc lập: Bên thứ 3 I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 4. CÁC DẠNG TĐG: Định giá động sản; Định giá BĐS: Đất đai; tài nguyên: Rừng, Quặng, Khoảng không, Dải tần… Định giá doanh nghiệp; Định giá Uy tín, thương hiệu... Định giá lợi ích tài chính: quyền mua, quyền bán… I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Một số khái niệm quan trọng: Tài sản: là khái niệm pháp lý chỉ vật gứn liền với quyền sở hữu Bất động sản (IVSC): Đất đai vật chất và những tài sản gắn liền với đất đai VC Động sản: Đối lập với BĐS, là những tài sản có thể di dời. I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Một số khái niệm quan trọng: Doanh nghiệp: Doanh nghiệp là tổ chức thực hiện các hoạt động kinh doanh (Luật DN Việt Nam 2005) Quyền tài sản: là khái niệm pháp lý chỉ những quyền, lợi ích và các nguồn lực liên quan đến quyền sở hữu một vật Ví dụ: Quyền bán, quyền mua, quyền cho thuê… Lợi ích tài chính: là những quyền lợi tài chính gắn liền với quyền về tài sản I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 4. SO SÁNH giống nhau TĐG VÀ KIỂM TOÁN - Tính chuyên nghiệp; - Tính độc lập - bên thứ 3; - Đều là những công cụ quản lý; - Có cùng tiếp cận khoa học…; - Có tính quốc tế cả về mạng lưới lẫn tiêu chuẩn nghề; - Phục vụ lẫn nhau. I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 4. SO SÁNH Khác nhau GIỮA TĐG VÀ KIỂM TOÁN: - Đối tuợng phục vụ: hẹp và rộng - Tiếp cận chuyên môn: nhiều hơn cho hiện tại hay tương lai - Tiêu chuẩn: tính hợp hiến và tính hợp lý - Căn cứ số liệu: Sổ sách và ngoài sổ sách - Tính hướng đích: TĐG nhiều mục tiêu; KT chỉ 1 yêu cầu - Kỹ năng xử lý: KT - Kinh tế/luật pháp; TĐG – Kinh tế/kỹ thuật TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (1) Nghề thẩm định giá – Quá trình hình thành: Trước năm 1940: các nhà môi giới, hoạt động đơn lẻ; Sau năm 1945: Thiết lập các nguyên tắc và kỹ thuật nghiệp vụ thống nhất; Khoảng năm1950 được công nhận là một nghề Vào những năm 80 - 90 của TK XX xu hướng quốc tế hoá mạnh mẽ: TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (1) Nghề thẩm định giá - xu hướng quốc tế hoá: - Thống nhất các chuẩn mực kỹ thuật; - Thống nhất các tiêu chuẩn hành nghề cấp độ DN; - Quy định chuẩn mực đạo đức chuyên gia; - Trao đổi nghiệp vụ giữa các quốc gia; - Hành nghề quốc tế; - Nở rộ việc thành lập các Hội nghề quốc gia và quốc tế. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (3) Các cấp độ nghề và địa vị xã hội: Cấp độ đầu tiên: Công chúng; Cấp độ 2: Hoạt động trong nghề; Cấp độ 3: Các nhà thẩm định giá độc lập.  Chức năng/địa vị xã hội: - Là nhà đầu tư; - Nhà cung cấp dịch vụ; - Là nhà trung gian, môi giới. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (4) Thẩm định viên/theo IVSC: Đạt trình độ chuyên môn thích hợp - từ một đơn vị đào tạo của CP; Có kinh nghiệm và năng lực; Hiểu biết và thông thạo các kỹ thuật định giá; Là thành viên của một tổ chức định giá chuyên nghiệp; Chấp hành các quy định hành nghề. Quy định này áp dụng với cả các TĐV độc lập (Exterrnal Valuer) hay TĐV nội bộ (Internal Valuer). TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (5) Đạo đức của thẩm định viên/theo IVSC: Trung thực về nghiệp vụ, không gây ra hiểu lầm, không khuyếch trương quá mức, minh bạch về chuyên môn, tuân thủ luật pháp, chịu trách nhiệm về người dưới quyền; Minh bạch trong vấn đề lợi ích: Không “bắt cá nhiều tay”, không tạo ra xung đột để kiếm lợi, báo cáo kịp thời các xung đột; Biết giữ bí mật, thận trọng; Công bằng trong hành xử, khách quan, vô tư, không thiên vị; không dàn xếp kết quả nhất là để thu phí dịch vụ, không đjnh kiến, không kết luận trên những giả thiết, không đánh giá thiếu công bằng về người khác... Quy định này áp dụng với cả các TĐV độc lập (Exterrnal Valuer) hay TĐV nội bộ (Internal Valuer). TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (6) Yêu cầu về chuyên môn/theo IVSC: Chấp hành nhiệm vụ: có nhận thức và hiểu biết rõ về nhiệm vụ; có kinh nghiệm tổ chức và triển khai; nếu làm ở nước ngoài phải có đủ hiểu biết về thị trường, ngôn gữ, luật pháp… Sự trợ giúp: Phải phù hợp với chuyên môn, được khách hàng đồng ý, phải được ghi trong báo cáo thẩm định giá; Hiệu quả và nỗ lực trong công việc: Tích cực, nhiệt tình, thường xuyên liên hệ với khách hàng; Mọi thả thuận phải bằng văn bản, không mập mờ; chịu trách nhiệm về các dữ liệu sử dụng; các chứng cứ quan trọng phaảilưu trong hồ sơ; Hồ sơ lưu ít nhất 5 năm. Quy định này áp dụng với cả các TĐV độc lập (Exterrnal Valuer) hay TĐV nội bộ (Internal Valuer). TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (7) NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM – quy định trong Pháp lệnh Giá: Là nghề kinh doanh có điều kiện; Bình đẳng trước pháp luật; Hoạt động nghiệp vụ thẩm định phải thể hiện trong hợp đồng. I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (2) Nghề thẩm định giá ở Việt Nam – Quá trình sơ lược: Trước năm 1966: các nhà môi giới BĐS, hoạt động đơn lẻ; Năm 1966: Đào tạo cấp đại học tại trường KTQD avf các nước Đông Âu, Tây Âu…; Giai đoạn 1966 – 1989: Điều hành và định giá theo cơ chế tập trung; Giai đoạn 1990 đến nay: Theo cơ chế thị trường => Ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật: Pháp lệnh, NĐ 101, ban hành 6 bộ tiêu chuẩn, Quy định thẩm định viên, thành lập DN… Đã cấp nhiều thẻ thẩm định viên; Đã thành lập các DN thẩm định; Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam Ngành dọc: Bộ Tài chính; Tham gia thành viên tổ chức IVSC, AVA TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (8) THẨM ĐỊNH VIÊN - QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LỆNH GIÁ: Là công dân Việt Nam; Tốt nghiệp ĐH chuyên ngành liên quan đến TĐG; Đã qua đào tạo vè nghiệp vụ TĐG và có chứng chỉ do CQ có thẩm quyền cấp; Đã làm việc liên tục 3 năm thuộc chuyên ngành đào tạo; TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (9) DN thẩm định giá - quy định của PL Gía: Có 3 TĐV chuyên nghiệp; Nếu là hợp danh thì tất cả phải là TĐV; Nếu là DNTN thì chủ DN phải là TĐV; Quy định về tổ chức; Quy định về vốn. TỔNG QUAN VỀ TĐG 6. CÁC TỔ CHỨC TĐG: (1) Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC - 1981) và gần đây là Hội Thẩm định giá quốc tế (WAVO) (2) Hội các nhà thẩm định giá các nước ASEAN (AVA-1967)... (3) Hội các nhà thẩm định giá ÚC (AVO-1910)... (4) Hội các nhà thẩm định giá Châu Âu (TEGoVA), (5) Hội các nhà thẩm định giá Bắc Mỹ (UPAV); I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 6. TỔ CHỨC TĐG - CHỨC NĂNG HOẠT ĐỘNG: (1) Công bố Tiêu chuẩn thẩm định giá và các bản hướng dẫn kỹ thuật; (2) Quảng bá nghề để tranh thủ sự ủng hộ; (3) Tập hợp các tổ chức và cá nhân hành nghề; (4) Tổ chức các liên kết và các trợ giúp; II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 1. Các thuật ngữ cơ sở 2. Nội dung các thuật ngữ cơ sở 3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho TĐG 4. Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 1. Học thuyết kinh tế cổ điển ở nước Anh * William Petty (1623 - 1687) Giá cả tự nhiên – tỷ lệ trao đổi do lao động, phụ thuộc W lao động; Giá cả nhân tạo là tỷ lệ trao đổi thực tế, là giá cả thị trường của hàng hoá do cung cầu quyết định; Giá cả chính trị do các yếu tố chính trị can thiệp: mua bán bắt buộc, cưỡng chế II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 1. Học thuyết kinh tế cổ điển ở nước Anh * A.§am.Simith (1723 - 1790) Lao ®éng s¶n xuÊt t¹o ra gi¸ trÞ, gi¸ trÞ sö dông quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ trao ®æi. Gi¸ c¶ tù nhiªn lµ chi phÝ SX, cßn gi¸ c¶ thùc tÕ mµ qua ®ã hµng ho¸ ®­îc b¸n gäi lµ gi¸ c¶ thÞ tr­êng, phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh­; gi¸ c¶ tù nhiªn, quan hÖ cung cÇu... II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 1. Học thuyết kinh tế cổ điển ở nước Anh * David Ricardo (1772 - 1823) Gi¸ trÞ tuyÖt ®èi lµ sè l­îng lao ®éng kÕt tinh, gi¸ trÞ trao ®æi lµ h×nh thøc vµ cã biÓu hiÖn gi¸ trÞ tuyÖt ®èi. Lao ®éng x· héi cÇn thiÕt quyÕt ®Þnh l­îng gi¸ trÞ hµng ho¸, song l¹i cho r»ng, do ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt xÊu nhÊt quyÕt ®Þnh. CÊu t¹o gi¸ trÞ hµng ho¸ bao gåm 3 bé phËn lµ: c+v+m, nh­ng ch­a ph©n tÝch ®­îc sù dÞch chuyÓn “c” vµo s¶n phÈm míi diÔn ra nh­ thÕ nµo. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 2. Trường phái kinh tế chính trị tư sản tầm thường J. Batis.Say (1767 - 1832) Giá trị được đo bằng tính hữu ích của vật phẩm: “sản xuất tạo ra tính hữu dụng và tính hữu dụng truyền giá trị cho vật phẩm”; “không phải chỉ có lao động mới tạo ra giá trị, mà cả tư bản và tự nhiên cũng tạo ra sự phục vụ cho nên cũng tham gia vào việc tạo ra giá trị”; “Sản xuất không phải là cái gì khác, mà là tạo ra sự phục vụ, và ngược lại tất cả những gì tạo ra sự phục vụ đều là sản xuất”. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 2. Trường phái kinh tế chính trị tư sản tầm thường Thomas Robert Malthus (1766-1834): Giá trị do lượng lao động mua được bằng những hàng hoá đó quyết định. Lợi nhuận chỉ là khoản cộng thêm danh nghĩa vào giá cả hàng hoá mà người mua phải trả. Lý thuyết “Những người thứ ba” - những địa chủ và quí tộc thống trị và các quan chức nhà nước. Lợi nhuận của nhà tư bản thu được chủ yếu là nhờ bán hàng hoá đắt hơn cho “những người thứ ba” này. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 3. Trường phái kinh tế học tiểu tư sản Sismondi (1773-1842): Lao động là nguồn gốc của của cải; có mối liên hệ giữa nhu cầu XH và thời gian lao động xã hội cần thiết để thoả mãn nhu cầu. Pi-e Giô-Dép PruĐông (1809-1865): giá trị sử dụng là hiện thân của sự dồi dào, còn giá trị trao đổi là hiện thân của sư khan hiếm => thiết lập sự trao đổi ngang giá, tức là “giá trị xác lập”. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 4. K. Marx (1818 - 1883). F.Engels (1820 - 1895) II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 5. Trường phái tân cổ điển - Lý luận “Ích lợi giới hạn”. - Lý thuyết cung cầu và giá cả II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 6. Theo Marketing hiện đại * Với hoạt động trao đổi: “là mối tương quan trao đổi trên thị trường .” * Với người bán: “là khoản thu nhập người bán nhận được về từ việc tiêu thụ sản phẩm đó”. * Với người mua: “là khoản tiền phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm hay dịch vụ đó”. * Giá hình thành theo các hình thái thị trường II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG Các phương pháp hình thành giá Phương pháp chi phí: Cộng lãi vào chi phí/lợi nhuận định mức; Điểm hòa vốn Phương pháp cạnh tranh: Theo đối thủ (cao, thấp, bằng); Đấu giá Phương pháp so sánh thị trường Phương pháp khách hàng: Giá trị cảm nhận; Giá cả mục tiêu II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 1. CÁC THUẬT NGỮ CƠ SỞ CỦA TĐG: (1) Chi phí (2) Thu nhập (3) Giá cả (4) Giá trị II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG (1) Chi phí Định nghĩa: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Đặc điểm: Là một khái niệm liên quan đến sản xuất Sản xuất hoàn tất thì chi phí là một phạm trù lịch sử Giá hàng hoá trở thành chi phí đối với người mua Chi phí là căn cứ để đo lường giá trị, là yếu tố quan trọng khi ước tính giá trị tài sản. Chi phí hợp lý sẽ được xã hội thừa nhận là giá trị II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG (2) Thu nhập Định nghĩa: chỉ số tiền nhận được từ việc đầu tư khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí. Đặc điểm: - Thu nhập phụ thuộc vào doanh thu và chi phí; - Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập; - Thu nhập là cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản (vốn hoá thu nhập). II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  (3) Giá trị Định nghĩa: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định. Đặc điểm: - Là khoản tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân. - Giá trị được đo bằng tiền, - Có tính thời điểm, luôn thay đổi theo bối cảnh giao dịch. - Phân biệt theo chủ thể; - Các yếu tố quyết định giá trị. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG (3) Giá trị: 4 yếu tố quyết định giá trị: - Tính hữu ích; - Tính khan hiếm; - Nhu cầu; và, - Khả năng chuyển giao. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG (4) THUẬT NGỮ Giá cả Định nghĩa: số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định. Đặc điểm: - Giá bán là một thực tế lịch sử, có thể được công khai hoặc giữ bí mật; - Giá cả thay đổi do tác động của các yếu tố kỹ thuật, kinh tế, xã hội; - Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá cả có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị của nó.  Xét giá cả phải chú ý yếu tổ tiền tệ, kỹ thuật, kinh tế, tâm lý… II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG - CƠ SỞ CHO TĐG: Định nghĩa a) Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào (Tiêu chuẩn 1-2005). II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG - CƠ SỞ CHO TĐG: Định nghĩa b) Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ: Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG - CƠ SỞ CHO TĐG: Định nghĩa c) Việt Nam: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (QĐ 24/2005/QĐ-BTC - Tiêu chuẩn số 01 TĐGVN 01). II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO TĐG - Nội dung Giá trị ước tính; Có khả năng cao nhất; Điều kiện thương mại bình thường: Công khai và cạnh tranh, không có cản trở (khách quan, chủ quan); Tại thời điểm thẩm định giá; Người mua sẵn sàng mua; Người bán sẵn sàng bán; II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO TĐG - Định nghĩa - Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính - Dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường; hoặc, - Khi thẩm định giá tài sản trong các điều kiện: Không có trao đổi Thị trường không điển hình; hay, Thị trường không bình thường II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO TĐG – các loại giá trị tài sản trong sử dụng; giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng; giá trị tài sản đang hoạt động tại DN; giá trị tài sản thanh lý; giá trị tài sản bắt buộc phải bán; giá trị tài sản đặc biệt; Giá trị tài sản đầu tư; giá trị tài sản để bảo hiểm; giá trị tài sản để tính thuế; giá trị tài sản để thế chấp… II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 1) Giá trị tài sản trong sử dụng: Là giá trị của một tài sản cụ thể, dùng cho một mục đích riêng, đối với/có một người sử dụng cụ thể. Không có trao đổi: Kiểm kê, đánh giá lại… Lưu ý: quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản, không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, hoặc việc bán tài sản trên thị trường. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 2) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế: Là do tính đơn chiếc, do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua. Lưu ý: để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 3) Giá trị tài sản chuyên dùng: Là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường. Chú ý về tính so sánh. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 4) Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp: Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường. Chú ý: gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản. II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG  2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 5) Giá trị thanh lý: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. Đặc điểm: phản ánh giá trị còn lại; Tài sản