Bài giảng Pháp luật về kinh doanh bất động sản

PHÁP luËt vÒ KINh DOANH BÊt ®éng s¶n Tµi liÖu tham kh¶o ®Ó häc tËp 1. Nh÷ng néi dung míi cña Bé LuËt D©n Sù n¨m 2005, NXB T­ ph¸p n¨m 2005; 2. NguyÔn V¨n Thung, Hái ®¸p vÒ LuËt Nhµ ë, NXB CTQG n¨m 2006. 3. NguyÔn V¨n Thung, Hái ®¸p vÒ LuËt Kinh doanh B§S, NXB CTQG n¨m 2007. 4. TrÇn Quang Huy, QuyÒn sö dông ®Êt trong thÞ tr­êng B§S ë ViÖt Nam, NXB T­ ph¸p, n¨m 2004. 5. LuËt s­ NguyÔn H÷u Quang, H­íng dÉn cho thuª mua b¸n B§S, NXB Lao ®éng - X· héi, 2005. 6. LuËt X©y dùng n¨m 2003, NXB CTQG, n¨m 2003. 7. LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 vµ c¸c v¨n b¶n thi hµnh 8. NghÞ ®Þnh sè 153/2007/N§-CP ngµy 15/10/2007 vÒ h­íng dÉn thi hµnh LKDB§S Bé luËt d©n sù n¨m 2005 1. VÊn ®Ò së h÷u theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh ( X¸c ®Þnh l¹i mét c¸ch chÝnh x¸c vÊn ®Ò së h÷u nhµ n­íc ®èi víi c¸c tµi nguyªn thiªn nhiªn - ®©y lµ ®iÓm m©u thuÉn gi÷a HiÕn ph¸p 1992, L§§ vµ BLDS ). + Së h÷u ®Êt ®ai theo quy ®Þnh cña HiÕn ph¸p 1992 + Së h÷u ®Êt ®ai theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 + Së h÷u ®Êt ®ai theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 200 BLDS 2005 Tranh chÊp vÒ QSH nhµ cho thuª N¨m 1989, tr­íc khi xuÊt c¶nh sang Canada ®Þnh c­, t«i cã cho ng­êi bµ con thuª nhµ víi thêi h¹n 6 n¨m. N¨m 1996, t«i vÒ n­íc ®Ó ®ßi l¹i nhµ nh­ng ng­êi thuª nhµ kh«ng chÞu tr¶. T«i lµm ®¬n khëi kiÖn ra toµ, nh­ng toµ ¸n kh«ng thô lý víi lý do ph¶i chê h­íng dÉn. VËy xin hái, tr­êng hîp cña t«i cã ®ßi ®­îc nhµ cho thuª kh«ng? ( Bïi ThÞ Toµn Mü- ViÖt KiÒu Canada ) Tình huống vận dụng Năm 1972, gia đình ông T cho UBND xã mượn 500 m2 để UBND cho một cơ quan trung ương tạm trú trong thời gian chiến tranh. Khi mượn đất, UBND có viết giấy cam kết : “khi nào cơ quan trung ương chuyển về Hà nội sẽ trả lại đất cho ông”. Tuy nhiên, năm 1976, UBND huyện đã cấp diện tích này cho 5 cán bộ của UBND huyện làm nhà ở. Hiện nay ông T có nhu cầu về đất ở, vậy có thể đòi lại diện tích trên không? Trường hợp này giải quyết như thế nào? C¸c quyÒn cña CSH, SD BÊt ®éng s¶n 2. §Ò cËp mét sè quyÒn cña chñ së h÷u hoÆc sö dông B§S : quyÒn yªu cÇu söa ch÷a, ph¸ dì B§S liÒn kÒ (i); quyÒn sö dông h¹n chÕ B§S liÒn kÒ (ii); x¸c lËp QSD h¹n chÕ B§S liÒn kÒ (iii); quyÒn vÒ lèi ®i qua B§S liÒn kÒ (iv); quyÒn vÒ m¾c ®­êng d©y ®iÖn, th«ng tin liªn l¹c (v); quyÒn cÊp tho¸t n­íc, quyÒn t­íi tiªu (vi). T×nh huèng vËn dông Nhµ «ng K vµ «ng H ë gÇn nhau. Khi söa l¹i nhµ, «ng K kh«ng x©y cèng tho¸t n­íc mµ cho toµn bé n­íc th¶i sinh ho¹t ch¶y th¼ng xuèng ao th¶ c¸ nhµ «ng H. ¤ng H yªu cÇu «ng K lµm cèng tho¸t n­íc ra n¬i quy ®Þnh nh­ng «ng K cø ch©y ú. Xin cho biÕt ph¸p luËt quy ®Þnh vÒ vÊn ®Ò nµy? T×nh huèng vËn dông Gia ®×nh «ng A vµ bµ B ë c¹nh nhau. ¤ng A söa nhµ n©ng tÇng vµ ®Þnh më thªm cöa sæ, nh­ng v× cöa sæ tr«ng th¼ng vµo phßng kh¸ch nhµ bµ B nªn bµ B kh«ng ®ång ý cho «ng A më thªm cöa sæ. Hái, viÖc kh«ng cho më cöa sæ nh­ vËy cã ®óng kh«ng? T×nh huèng vËn dông Nhµ «ng T ë bªn trong, nhµ «ng B ë phÝa ngoµi. ¤ng T muèn m¾c ®iÖn tho¹i nh­ng ph¶i kÐo d©y qua nhµ «ng B. ¤ng B kh«ng ®ång ý v× cho r»ng, nh­ thÕ ¶nh h­ëng ®Õn mü quan nhµ m×nh. ¤ng B lµm nh­ vËy cã ®óng kh«ng? Bé luËt d©n sù n¨m 2005 3. X¸c ®Þnh c¸c nguyªn t¾c thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù: trung thùc, trªn tinh thÇn hîp t¸c, ®óng cam kÕt, kh«ng tr¸i ph¸p luËt, ®¹o ®øc x· héi. T×nh huèng Bµ T cã anh ruét lµ P. ¤ng P muèn tÆng cho bµ T ng«i nhµ 2 tÇng, diÖn tÝch 40 m2 ë Hµ Néi. Hái, «ng P vµ bµ T ph¶i thùc hiÖn nh÷ng thñ tôc g× ®Ó viÖc tÆng cho ®óng quy ®Þnh cña ph¸p luËt? Bé luËt d©n sù n¨m 2005 4. X¸c lËp c¬ së ph¸p lý cho c¸c biÖn ph¸p b¶o ®¶m B§S nh­: cÇm cè, thÕ chÊp, ®Æt cäc, b¶o l·nh. T×nh huèng vËn dông §Çu n¨m 2008, hai anh em chóng t«i cã tho¶ thuËn b¸n cho bµ A mét c¨n nhµ do chóng t«i ®ång së h÷u. Sau khi thèng nhÊt gi¸ c¶, bµ A ®Æt cäc 70 triÖu ®ång. Chóng t«i ®· viÕt giÊy nhËn tiÒn vµ hÑn c¸c thñ tôc mua b¸n sau 15 ngµy. Ngoµi ra, chóng t«i kh«ng cßn bÊt cø tho¶ thuËn nµo kh¸c. Sau ®ã, do m©u thuÉn, chóng t«i kh«ng ®ång ý b¸n nhµ vµ chÞu båi th­êng cho bµ A 30 triÖu ®ång ( tæng céng, chóng t«i ®ång ý tr¶ cho bµ A 100 triÖu ®ång), nh­ng bµ A kh«ng chÞu, ®ßi chóng t«i ph¶i b¸n nhµ hoÆc tr¶ gÊp 3 lÇn tiÒn ®Æt cäc. Xin hái, chóng t«i cã buéc ph¶i b¸n nhµ kh«ng? nÕu kh«ng b¸n nhµ th× tr¶ bµ A bao nhiªu tiÒn cäc? Bé luËt d©n sù n¨m 2005 5. Quy ®Þnh chung cho giao dÞch hîp ®ång lµm nÒn t¶ng cho viÖc x¸c lËp c¸c quan hÖ vÒ th­¬ng m¹i, ®Çu t­, mua b¸n B§S vµ quyÒn sö dông ®Êt + C¸c hîp ®ång trong ®Çu t­ x©y dùng, hîp t¸c liªn doanh. + C¸c hîp ®ång trong kinh doanh B§S + C¸c hîp ®ång trong giao dÞch d©n sù vÒ ®Êt ®ai Bé luËt D©n sù 2005 6. C¸c lo¹i hîp ®ång DS th«ng dông: H§ mua b¸n tµi s¶n, H§ mua b¸n nhµ, hîp ®ång trao ®æi tµi s¶n, H§ tÆng cho tµi s¶n ( tÆng cho ®éng s¶n vµ B§S ), H§ vay tµi s¶n, H§ thuª tµi s¶n, H§ thuª nhµ, H§ thuª kho¸n tµi s¶n, H§ m­în tµi s¶n, H§ dÞch vô, H§ uû quyÒn lµm c¬ së cho viÖc quy ®Þnh vÒ hîp ®ång kinh doanh B§S vµ H§ kinh doanh dÞch vô B§S theo quy ®Þnh cña LKDB§S Bé luËt d©n sù n¨m 2005 7. C¬ së ph¸p lý cho viÖc thõa kÕ tµi s¶n, ph©n chia tµi s¶n mµ c¸c ®¹o luËt ®¬n hµnh th­êng kh«ng quy ®Þnh cô thÓ, mµ c¨n cø vµo BLDS vÝ dô: L§§, LHNG§, LN/ë, LKDB§S. T×nh huèng vËn dông ¤ng T kÕt h«n víi bµ C. Sau 21 n¨m chung sèng, «ng T qua ®êi. Trong di chóc «ng ®Ó l¹i sè tiÒn ®­îc tÆng cho riªng ( ng­êi th©n ë n­íc ngoµi tÆng cho riªng «ng ) göi t¹i ng©n hµng C«ng th­¬ng ViÖt Nam chi nh¸nh quËn CÇu GiÊy, Hµ Néi lµ 300 triÖu ®ång cho 3 ng­êi con lµ E, F, G. C¸c bÊt ®éng s¶n lµ tµi s¶n chung «ng kh«ng ®Ò cËp trong di chóc. Hái, bµ C cã quyÒn thõa kÕ ®èi víi sè tiÒn 300 triÖu ®ång cña «ng T ®Ó l¹i kh«ng? ph¸p luËt d©n sù quy ®Þnh nh­ thÕ nµo? T×nh huèng vËn dông Cô «ng vµ cô bµ H së h÷u mét c¨n nhµ trªn diÖn tÝch 200m2. Hai cô cã 3 ng­êi con lµ M, N, P. Cô «ng ®· mÊt n¨m 1999 vµ kh«ng ®Ó l¹i di chóc. Nay cô bµ H ®· 88 tuæi nh­ng vÉn cßn rÊt minh mÉn. Hái: nÕu cô bµ lËp di chóc ®Ó ®Þnh ®o¹t c¨n nhµ trªn cho c¶ 3 ng­êi con th× di chóc ®ã cã hîp ph¸p kh«ng? Bé luËt d©n sù n¨m 2005 8. §Ò cËp tíi c¸c giao dÞch d©n sù vÒ ®Êt ®ai c¶ vÒ néi dung, h×nh thøc, quyÒn, nghÜa vô cña c¸c bªn vµ tr¸ch nhiÖm ph¸p lý khi thùc hiÖn c¸c giao dÞch ( c¸c quy ®Þnh nµy kh«ng cßn thÓ hiÖn sù can thiÖp cã tÝnh chÊt hµnh chÝnh trong giao dÞch d©n sù nh­ tr­íc ®©y, vÝ dô ®iÒu 740 vµ 744 BLDS 1995, §iÒu 76 L§§ 1993 ). T­ vÊn ph¸p luËt Do lµ chç quen biÕt, ngµy 15/8/2007 Hoµ lËp giÊy tê viÕt tay cho B×nh vay 100 triÖu ®ång trong thêi h¹n 3 th¸ng. Hai bªn cã tho¶ thuËn, B×nh thÕ chÊp c¨n nhµ cÊp 4 vµ diÖn tÝch ®Êt cã c¨n nhµ ®ã. Khi nhËn tiÒn, B×nh cã cho Hoµ xem GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®øng tªn m×nh. Qu¸ thêi h¹n tr¶ nî, Hoµ yªu cÇu B×nh tr¶ tiÒn th× B×nh nãi ®· b¸n c¨n nhµ vµ chuyÓn nh­îng QSD ®Êt trªn cho ng­êi kh¸c víi thñ tôc ®· hoµn tÊt ®ång thêi xin khÊt nî víi Hoµ. VËy, B×nh ®ang thÕ chÊp nhµ, ®Êt mµ b¸n nhµ cho ng­êi kh¸c th× cã tr¸i ph¸p luËt kh«ng? LuËt ®Çu t­ 2005 B . Nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 1. Kh¸i qu¸t vÒ LuËt §Çu t­ - Luật ĐT được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006 gồm 10 chương 89 điều; - Luật này thay thế Luật ĐTNN tại VN năm 1996, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐTNN năm 2000 và Luật khuyến khích ĐT trong nước năm 1998; B . Nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 2. Chính sách về ĐT + Nhà ĐT được đÇu tư trong các lĩnh vực và ngành, nghề mà PL không cấm; được tự chủ và quyết định hoạt động ĐT; + Nhà nước đối xử bình đẳng trước PL đối với các nhà ĐT thuộc mọi thành phần KT, giữa ĐT trong nước và ĐT nước ngoài; khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động ĐT; + Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền SH tài sản, vốn ĐT, thu nhập và các quyền, lợi ích hợp pháp khác của nhà ĐT, thừa nhận sự tồn tại và phát triển lâu dài của các hoạt động ĐT; + Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi đối với ĐT vào các lĩnh vực, địa bàn ưu đãi ĐT; 3. C¸c biÖn ph¸p b¶o ®¶m ®Çu t­ * B¶o ®¶m QuyÒn së h÷u tµi s¶n hîp ph¸p + Vốn ĐT và tài sản hợp pháp của nhà ĐT không bị quốc hữu hóa, không bị tịch thu bằng biện pháp HC; +Trường hợp thật cần thiết vì lý do QP, AN và lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua, trưng dụng tài sản của nhà ĐT thì nhà ĐT được thanh toán hoặc bồi thường theo giá thị trường tại thời điểm công bố việc trưng mua, trưng dụng; + Việc thanh toán hoặc bồi thường phải bảo đảm lợi ích hợp pháp của nhà ĐT và không phân biệt đối xử giữa các nhà ĐT; B . Nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 3. C¸c biÖn ph¸p b¶o ®¶m ®Çu t­ * B¶o ®¶m ®èi xö b×nh ®¼ng gi÷a c¸c nhµ ®Çu t­ * B¶o ®¶m c¬ chÕ gi¶i quyÕt tranh chÊp ph¸t sinh tõ ho¹t ®éng ®Çu t­ ( ¸p dông cho tÊt c¶ c¸c nhµ ®Çu t­ kh«ng ph©n biÖt quèc tÞch víi c¬ chÕ: th­¬ng l­îng, hoµ gi¶i , träng tµi hoÆc toµ ¸n) * B¶o ®¶m nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc chuyÓn lîi nhuËn vµ thu nhËp hîp ph¸p ra n­íc ngoµi * B¶o ®¶m quyÒn lîi cho nhµ ®Çu t­ khi cã thay ®æi chÝnh s¸ch ph¸p luËt 4. Quyền và nghĩa vụ của nhà ĐT a. Quyền tự chủ ĐT, kinh doanh + Lựa chọn lĩnh vực ĐT, hình thức ĐT, phương thức huy động vốn, địa bàn, quy mô ĐT, đối tác ĐT và thời hạn hoạt động của dự án; + ĐKKD một hoặc nhiều ngành, nghề; thành lập DN theo quy định của PL; tự quyết định về hoạt động ĐT, KD đã đăng ký; 4. Quyền và nghĩa vụ của nhà ĐT b. Quyền tiếp cận, sử dụng nguồn lực ĐT - Bình đẳng trong việc tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ; sử dụng đất đai và tài nguyên theo quy định của PL; - Thuê hoặc mua thiết bị, máy móc ở trong nước và nước ngoài để thực hiện dự án ĐT; - Thuê LĐ trong nước, thuê LĐ nước ngoài làm công việc quản lý, LĐ kỹ thuật, chuyên gia theo nhu cầu SX-KD; C . Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Nhà ĐT có dự án ĐT được thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức TD được phép hoạt động tại VN để vay vốn thực hiện dự án theo quy định của PL ( vay cña tæ chøc tÝn dông trong n­íc vµ n­íc ngoµi ) 5. Ưu đãi đầu tư + Thời hạn SDĐ của dự án ĐT không quá 50 năm; đối với dự án có vốn ĐT lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ĐT vào địa bàn có điều kiện KT - XH khó khăn, địa bàn có điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá 70 năm; + Khi hết thời hạn SDĐ, nếu nhà ĐT chấp hành đúng PL về đất đai và có nhu cầu tiếp tục SDĐ thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn SDĐ phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được phê duyệt; + Nhà ĐT đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi ĐT, địa bàn ưu đãi ĐT được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền SDĐ, thuế SDĐ theo quy định của PL về đất đai và PL về thuế; C . NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT KINH DOANH BĐS I. Khái quát về Luật Kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007; bao gồm 81 điều chia thành 11 chương 1. Về ph¹m vi vµ ®èi t­îng ®iÒu chØnh - Luật kinh doanh BĐS quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS; - Đối tượng áp dụng: (i) Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS tại VN; (ii) Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại VN. 2. Nguyªn tắc hoạt động kinh doanh B§S  + Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước PL; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của PL; + BĐS đưa vào kinh doanh có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và các quy định khác của PL có liên quan; + Hoạt động kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch, giao dÞch ph¶i th«ng qua sµn giao dÞch B§S. 3. Các loại BĐS được đưa vµo kinh doanh + Các loại nhà, công trình XD theo quy định của PL ( theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nhµ ë vµ ph¸p luËt x©y dùng ) + QSDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của PL về đất đai ( theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 61 L§§ vµ §iÒu 59 N§ 181 vµ kho¶n 2 §iÒu 7 LKDB§S ) + Các loại BĐS khác theo quy định của PL; + Căn cứ vào tình hình phát triển KT-XH, thị trường BĐS và lộ trình hội nhập KT quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại BĐS được đưa vào kinh doanh; 4. §iÒu kiÖn ®èi víi B§S ®­a vµo kinh doanh 1. §iÒu kiÖn ®èi víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ( nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng lµ nh÷ng B§S cã gi¸ trÞ lín, do ®ã khi ®­a vµo kinh doanh, nã ph¶i ®¸p øng c¸c ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh ). 2. QuyÒn sö dông ®Êt ®­îc phÐp ®­a vµo kinh doanh ( kh«ng ph¶i bÊt cø quyÒn sö dông ®Êt nµo còng lµ hµng ho¸, do vËy, chØ nh÷ng lo¹i ®Êt nµo ®¸p øng c¸c ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh míi ®­îc phÐp ®­a vµo kinh doanh ). 5. §iÒu kiÖn vÒ chñ thÓ kinh doanh B§S V× chñ thÓ kinh doanh gåm tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh B§S hoÆc kinh doanh dÞch vô B§S, do vËy ®iÒu kiÖn cÇn chia thµnh: 1. §iÒu kiÖn vÒ chñ thÓ kinh doanh B§S * §iÒu kiÖn ®èi víi tæ chøc gåm: ph¶i thµnh lËp dn; ph¶i cã vèn ph¸p ®Þnh vµ ®¨ng ký kinh doanh theo quy ®Þnh. * C¸ nh©n: ph¶i cã ®Çy ®ñ n¨ng lùc ph¸p lý vµ n¨ng lùc hµnh vi d©n sù vµ ph¶i ®¨ng ký kinh doanh 2. Chñ thÓ kinh doanh dÞch vô B§S * §èi víi tæ chøc * §èi víi c¸ nh©n 3. §iÒu kiÖn vÒ n¨ng lùc tµi chÝnh cña chñ thÓ kinh doanh trong tr­êng hîp ®Çu t­ x©y dùng K§TM, h¹ tÇng kü thuËt KCN vµ Khu nhµ ë 6. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh B§S 1. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh cña tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc: * Ph¹m vi kinh doanh B§S + §Çu t­ t¹o lËp nhµ, CTXD ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua; + Mua nhµ, CTXD ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua; + Thuª nhµ, CTXD ®Ó cho thuª l¹i; + §Çu t­ c¶i t¹o ®Êt, ph¸t triÓn h¹ tÇng ®Ó cho thuª; + NhËn chuyÓn nh­îng QSD ®Êt, ®Çu t­ c«ng tr×nh h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh­îng, cho thuª; thuª QSD ®Êt ®· cã h¹ tÇng ®Ó cho thuª l¹i * Ph¹m vi kinh doanh dÞch vô B§S Gåm c¸c dÞch vô vÒ: m«i giíi, ®Þnh gi¸, sµn giao dÞch B§S, t­ vÊn, ®Êu gi¸, qu¶ng c¸o vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n 6. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh B§S 2. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh cña tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi gåm: * Kinh doanh B§S + §Çu t­ t¹o lËp nhµ ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua; + §Çu t­ c¶i t¹o ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng trªn ®Êt thuª ®Ó cho thuª ®Êt ®· cã h¹ tÇng ( l­u ý vÒ tr­êng hîp dù ¸n nhµ ë mµ nhµ ®Çu t­ ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt tr¶ tiÒn thuª mét lÇn hoÆc tham gia ®Êu gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc tæ chøc th× sè tiÒn thuª ®Êt ®· nép ph¶i b»ng sè tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi ®Êt ë hoÆc nép theo gÝa tróng ®Êu gi¸; vÝ dô: c¸c khu ®Êt giao cho c¸c liªn doanh Ciputra, Phó Mü H­ng hoÆc c¸c quü ®Çu t­ nh­: indochina capital, Vinacapital ). * Kinh doanh dÞch vô B§S: c¨n cø vµo kho¶n 2 §iÒu 9 LKDB§S 3. NhËn xÐt vµ b×nh luËn vÒ ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh B§S cña c¸c chñ thÓ kinh doanh trong n­íc vµ n­íc ngoµi ( l­u ý c¸c chÝnh s¸ch míi cña ChÝnh phñ ®èi víi ViÖt kiÒu vµ tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ) ¤n tËp 1. Phân biệt giữa kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS? 2. Tổ chức, cá nhân muốn hoạt động kinh doanh BĐS phải thỏa mãn những điều kiện gì? 3. Hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước có gì khác so với hoạt động kinh doanh BĐS của người nước ngoài và Việt kiều? 4. Phân biệt sự khác nhau giữa các hình thức ứng tiền trả trước, hình thức trả chậm và hình thức trả dần trong mua bán, chuyển nhượng BĐS? 7. Ph©n biÖt c¸c h×nh thøc kinh doanh 1. øng tiÒn tr¶ tr­íc ( Kh¸i niÖm: lµ viÖc mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng h×nh thµnh trong t­¬ng lai ) 1.1. CÇn l­u ý c¸c sai ph¹m th­êng xÈy ra víi c¸c d¹ng sau: * PhÝa nhµ ®Çu t­: + Nhµ ®Çu t­ huy ®éng vèn tr¸i phÐp ( cÊm ph©n l« chia nÒn ®Ó b¸n theo quy ®Þnh cña L§§, kho¶n 4 §iÒu 16 LKDB§S vµ kho¶n 1 §iÒu 39 LuËt Nhµ ë ) + Nhµ ®Çu t­ bµn giao nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng kh«ng ®óng tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n + Nhµ ®Çu t­ sö dông kho¶n tiÒn huy ®éng cña kh¸ch hµng kh«ng ®óng môc ®Ých + Nhµ ®Çu t­ t×m c¸ch huû hîp ®ång ( nªu vÝ dô cô thÓ ) + Nhµ ®Çu t­ bµn giao chÊt l­îng nhµ ë, c«ng tr×nh kh«ng ®óng cam kÕt * PhÝa kh¸ch hµng: Th­êng lµ kh«ng tr¶ tiÒn ®óng thêi h¹n nh­ cam kÕt trong hîp ®ång. 7. Ph©n biÖt c¸c h×nh thøc kinh doanh 1.2. ChÕ tµi cho 2 phÝa: * §iÒu 14 LKDB§S khèng chÕ viÖc huy ®éng vèn cña kh¸ch hµnh ph¶i thùc hiÖn nhiÒu lÇn (1) vµ theo tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n (2), ph¶i båi th­êng trong tr­êng hîp c¸c bªn vi ph¹m cam kÕt trong hîp ®ång (3). Cho nªn, viÖc øng tiÒn tr­íc cña kh¸ch hµng ph¶i ®¶m b¶o: + ViÖc øng tiÒn tr­íc ®­îc thùc hiÖn nhiÒu lÇn ( ®iÓm a kho¶n 1 §iÒu 14 LKDB§S, §iÒu 4 N§ 153 vµ kho¶n 1 §iÒu 39 LuËt Nhµ ë ); + Nhµ ®Çu t­ ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých tiÒn øng tr­íc ®Ó ®Çu t­ t¹o lËp B§S; + Kh¸ch hµng ®­îc h­ëng gi¸ mua, gi¸ chuyÓn nh­îng t¹i thêi ®iÓm ký kÕt hîp ®ång ( trõ tr­êng hîp cã quy ®Þnh kh¸c ); + NÕu nhµ ®Çu t­ chËm tiÕn ®é bµn giao nhµ ë, c«ng tr×nh th× ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc kh¸ch hµng mét kho¶n tiÒn l·i cña tiÒn øng tr­íc ( kho¶n 4 ®iÒu 4 N§ 153 ). T­ vÊn ph¸p luËt Míi ®©y, C«ng ty ®Þa èc Sµi gßn Th­¬ng tÝn ( Sacomreal) ®· ph¸t hµnh tr¸i phiÕu DN kÌm theo quyÒn mua s¶n phÈm lµ c¨n hé chung c­. T«i ®· tham gia mua tr¸i phiÕu cã mÖnh gÝa 500 triÖu ®ång, thêi h¹n 6 th¸ng, l·i suÊt 8,8%. T«i ®­îc ­u tiªn mua mét c¨n hé t¹i chung c­ cao cÊp Phó Lîi 1, ®­îc gi¶m 5% trªn gi¸ b¸n t¹i thêi ®iÓm c«ng bè. Dù ¸n nµy, cuèi th¸ng 7/2008 sÏ hoµn tÊt phÇn mãng vµ b¾t ®Çu ký hîp ®ång. Xin hái, viÖc mua nhµ b»ng tr¸i phiÕu nh­ vËy cã phï hîp víi ph¸p luËt kh«ng? Sacomreal lµm nh­ vËy cã ®óng kh«ng? T×nh huèng ¸p dông Anh X ký hîp ®ång với Công ty Cổ phần ®Çu t­ BĐS C.E.O nộp trước 70% số tiền để mua lô biệt thự số 11 tại khu ®ô thị mới Quang Minh ( huyện Mª Linh - tỉnh Vĩnh Phúc ) với tổng số tiền là 3 tỷ đồng chia thành 3 đợt. Đợt đầu, khi Công ty C.E.O động thổ khởi công xây dựng công trình vµo th¸ng 5/2005, anh X nộp 500 triệu đồng. Tuy nhiên, do thị trường BĐS đóng băng, giá nhà đất xuống thấp, anh X không nộp tiếp tiền đợt 2 và đợt 3 tính đến nay đã gần 3 năm. Hỏi : 1. C¸c hµnh vi nªu trªn cã vi ph¹m quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ kinh doanh BĐS không? Vì sao? 2. Ông (Bà) hãy đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này? 7 . Ph©n biÖt h×nh thøc kinh doanh 2. Mua b¸n, chuyÓn nh­îng B§S tr¶ chËm, tr¶ dÇn: * VÒ thuËt ng÷: * VÒ nguyªn t¾c: + Sè tiÒn tr¶ chËm, tr¶ dÇn (i); thêi gian tr¶ chËm, tr¶ dÇn ph¶i ®­îc tho¶ thuËn trong H§ (ii); + Bªn b¸n, bªn chuyÓn nh­îng ®­îc b¶o l­u QSH, QSD B§S cho ®Õn khi bªn mua, nªn nhËn CN ®· tr¶ ®ñ tiÒn; + Ng­îc l¹i, bªn mua, bªn nhËn CN ®­îc x¸c lËp QSH, QSD B§S sau khi ®· tr¶ hÕt tiÒn cho nhµ ®Çu t­. 7. Ph©n biÖt h×nh thøc kinh doanh 3. C¸c ®iÓm chung vµ kh¸c nhau §iÓm chung: + C¸c bªn tho¶ thuËn c¸c nghÜa vô tµi chÝnh trong H§ vÒ tiÒn øng tr­íc, tiÒn tr¶ chËm, tr¶ dÇn + TiÒn dï øng tr­íc hay tr¶ chËm, tr¶ dÇn ®Òu thuéc tr¸ch nhiÖm cña kh¸ch hµng. + Nhµ ®Çu t­ x¸c lËp QSH, QSD B§S cho kh¸ch hµng theo tho¶ thuËn + Ph¸p luËt x¸c ®Þnh râ chÕ tµi cho c¶ hai phÝa. §iÓm kh¸c nhau: + VÒ thêi ®iÓm ký kÕt hîp ®ång + VÒ viÖc sö dông tiÒn øng tr­íc, tiÒn tr¶ chËm, tr¶ dÇn + Rñi ro trong tõng tr­êng hîp cã thÓ lµ kh¸ch hµng vµ còng cã thÓ lµ nhµ ®Çu t­ C©u hái vËn dông Ông (Bà) hãy cho biết : 1. Khách hành cần phải làm gì để phòng tránh rủi ro khi mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước? 2. ý kiÕn vÒ vô kiÖn liªn quan ®Õn tranh chÊp “c¨n hé the Manor” ®· ®­îc toµ ¸n nh©n d©n quËn B×nh Th¹nh xÐt xö ngµy 15/2/2008. 8. VÊn ®Ò chuyÓn nh­îng dù ¸n B§S 8.1. Sù cÇn thiÕt cho phÐp chuyÓn nh­îng dù ¸n vÒ B§S + §èi víi nhµ ®Çu t­ trong n­íc + §èi víi nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi 8.2. Quy chÕ ph¸p lý ®èi víi viÖc chuyÓn nh­îng mét phÇn hoÆc toµn bé dù ¸n vÒ B§S 8. 2.1. Kh¸i niÖm chuyÓn nh­îng mét phÇn hoÆc toµn bé dù ¸n 8.2.2. §iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng vµ nhËn chuyÓn nh­îng dù ¸n vÒ B§S * §iÒu kiÖn vÒ dù ¸n: ( dù ¸n thuéc diÖn kh«ng bÞ xö lý (i); dù ¸n ®· ®­îc phª duyÖt theo quy ®Þnh cña PL (ii); chñ ®Çu t­ ®· cã quyÒn sö dông ®Êt th«ng qua Q§ giao ®Êt, H§ thuª ®Êt (iii); ph¶i hoµn thµnh ®­îc viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng cña toµn bé dù ¸n vµ ph¶i cã c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng t­¬ng øng theo thêi gian vµ tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n ( iv)). * §iÒu kiÖn ®èi víi nhµ ®Çu t­ nhËn chuyÓn nh­îng: ( lµ tæ chøc, c¸ nh©n cã ®ñ ®iÒu kiÖn KD bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt (i); ®¸p øng vÒ n¨ng lùc tµi chÝnh (ii); cã v¨n b¶n cam kÕt thùc hiÖn dù ¸n (iii)). 8. Chu