Bài giảng Tổ chức dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

®¹i häc kinh tÕ quèc d©n khoa bÊt ®éng s¶n & ®Þa chÝnh TỔ CHỨC DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NỘI DUNG PHÂN BIỆT SÀN, TRUNG TÂM GIAO DỊCH VÀ VĂN PHÒNG MÔI GIỚI BĐS THÔNG TIN BĐS TẠI SÀN GIAO DỊCH CÁC DỊCH VỤ BĐS TẠI SÀN GIAO DỊCH I. SÀN, TRUNG TÂM GIAO DICH VÀ VĂN PHÒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN II. Thông tin BĐS tại sàn GD Loại BĐS (nhà BT, nhà xưởng…) Vị trí BĐS (địa chỉ, sơ đồ…) Quyền sở hữu BĐS Quy hoạch Quy mô: DT đất, DT xây dựng… Đặc điểm, chất lượng công trình Hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và xã hội liên quan Pháp lý BĐS Các hạn chế quyền SH, quyền SD Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan Thông tin dạng dữ liệu số hoá:GIS, LIS và Bản đồ số (Geographic Information system, Library Information System) Xác định vị trí và khu vực BĐS thông qua GoogleEarth. Tìm các đường đi tiếp cận BĐS Xác định các thông tin Kinh tế, Kỹ thuật và Pháp lý về thửa đất; Thông tin về các quan hệ lịch sử-xã hội của BĐS => Ưu điểm: Hiện đại, nhanh chóng và chính xác III. Thông tin thị trường BĐS Quy hoạch phát triển đô thị: Bản vẽ 1/2000 (1/500 nếu có) và các chỉ số QH cơ bản. Thời gian đến khi thực hiện xong trên thực tế. Kêu gọi các dự án đầu tư phát triển nhà, đô thị, CN: Từ khi được duyệt đến khi dự án lựa chọn được chủ đầu tư thực hiện Chuyển nhượng, cho thuê BĐS của TC, cá nhân KDBĐS: Từ lúc giới thiệu đến khi giao dịch xong Giao dịch hàng hoá của người dân trên thị trường Cơ sở đào tạo về về MG, ĐG, QL sàn GD BĐS: Tên, Địa chỉ, DS Giảng viên; Các cơ sở bị đình chỉ đào tạo. Thông tin thị trường BĐS (Tiếp) Chuyên gia môi giới, định giá đăng ký HĐ trên địa bàn: Họ và tên, năm sinh, Nơi đào tạo, Sô Chứng chỉ, ngày cấp, ngày đăng ký HĐ; Thông tin về cá nhân bị thu hồi chứng chỉ, thôi hoạt động. Các Trung tâm, sàn GD BĐS: Tên TT, Địa chỉ, Các hoạt động dịch vụ, Tên Giám đốc, Website Giao dịch tại các Trung tâm, Sàn GDBĐS: Số lượng giao dịch, tổng giá trị, giá cả giao dịch Chủ đầu tư dự án được duyệt phải công khai quy hoạch chi tiết 1/500; tiến độ thực hiện; thời gian và phương án tiêu thụ sản phẩm; Thời gian công bố từ khi phê duyệt đến khi hoàn thành IV. TỔ CHỨC CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN, TRUNG TÂM GD BĐS Giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê Môi giới BĐS Định giá BĐS Tư vấn BĐS Quảng cáo BĐS Đấu giá BĐS Quản lý BĐS TỔ CHỨC KHÔNG GIAN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Trình chiếu Thông tin cầm tay Mô hình Thông tin quy hoạch Tra cứu thông tin TỔ CHỨC KHÔNG GIAN DỊCH VỤ BĐS Phòng Tư vấn Kế Toán BÁN HÀNG HOÁ BĐS QUA SÀN, TRUNG TÂM GD BĐS Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê hàng hoá BĐS thông qua Sàn, TT GD BĐS. Hàng hoá phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư chọn TT, Sàn giao dịch để ký HĐ bán, cho thuê. QUY TRÌNH BÁN HÀNG HOÁ BĐS QUA SÀN, TRUNG TÂM GDBĐS Thông tin về HH ít nhất 3 số báo liên tiếp, Website mạng Sàn GD về địa điểm, thời gian giới thiệu BĐS trước 5 ngày. Giới thiệu HH tại sàn trước ngày tổ chức bán 10 ngày Hết thời hạn Sàn, TT GDBĐS tổ chức bán, cho thuê, nếu số người mua>số HH phải bốc thăm hoặc đầu giá. Thủ tục đăng ký mua, bán, cho thuê theo quy định của Pháp luật. TỔ CHỨC TƯ VẤN BĐS TẠI SÀN, TRUNG TÂM GDBĐS Tư vấn về Quy hoạch và phát triển không gian BĐS. Tư vấn Pháp lý BĐS Tư vấn đầu tư Tư vấn kỹ thuật: Thiết kế, Kiến trúc TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ BĐS TẠI SÀN, TRUNG TÂM GDBĐS I- Nhà nước đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong các trường hợp: Đầu tư XD nhà ở để bán hoặc cho thuê XD kết cấu hạ tầng chuyển nhượng hoặc cho thuê Sử dụng quỹ đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Sử dụng đất làm mặt bằng cho các hoạt động SXKD Cho thuê đất thuộc quỹ đất NN sử dụng vào mục đích công ích Chuyển từ các hình thức khác sang giao đất có thu tiền sử dụng đất (trừ không thay đổi chủ sử dụng) =>Thực hiện theo Thông tư 216/2005/QĐ-TTg về đấu giá Quyền sử dụng đất (Chưa có quy chế về đấu dự án) TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT(Theo QĐ 216/2005/QĐ-TTg) 1- Điều kiện thửa đất đưa vào đấu giá: Đã có QH chi tiết sử dụng đất được phê duyệt (thiết kế 1/500) Đã đựợc bồi thường giải phóng mặt bằng Đã có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt. TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT(Theo QĐ 216/2005/QĐ-TTg) 2- Điều kiện tham gia đấu giá: Có đơn và cam kết sử dụng đúng quy hoạch Đối với Tổ chức phải có đủ điều kiện vốn và kỹ thuật theo quy định; Trường hợp đất chia lô thì cá nhân không cần điều kiện này. Một gia đình chỉ 1 người tham gia; một Tổ chức, Tổng công ty và công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con; doanh nghiệp liên doanh thì chỉ được một đơn vị đấu giá TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT(Theo QĐ 216/2005/QĐ-TTg) 3- Thông báo công khai về tổ chức đấu giá: Công bố trước 30 ngày ít nhất 2 lần trong 2 tuần trên phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết tại nơi đấu giá, Trụ sở UBND Huyện nơi có thửa đất đấu giá. Nội dung công khai: Địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới, mục đích sử dụng đất hiện tại, quy hoạch chi tiết, mục đích sử dụng theo quy hoạch, thời gian sử dụng đất, thời gian địa điểm đăng ký và đấu giá. UBND Tỉnh quyết định công bố hoặc không công bố giá khởi điểm. TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT(Theo QĐ 216/2005/QĐ-TTg) 4- Đăng ký tham gia đấu giá: Nộp Hồ sơ và Tiền đặt cọc không quá 5% giá khởi điểm Nhận lại tiền đặt cọc khi: Đấu kông trúng; Rút lại đăng ký trong thời hạn hoàn tất thủ tục; Trúng giá bổ sung nhưng không nhận. KHÔNG được lấy lại: Đăng ký nhưng không tham gia; Bỏ giá từ vòng 2 trở đi thấp hơn giá sàn mỗi vòng đấu; Đấu trúng không nhận; Vi phạm quy chế. TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT(Theo QĐ 216/2005/QĐ-TTg) 5- Tổ chức đấu giá: Điểm danh và công bố người đủ điều kiện tham gia Giới thiệu quy chế đấu giá. Giới thiệu lại các thông tin liên quan đến thửa đất, giải đáp thắc mắc. TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT(Theo QĐ 216/2005/QĐ-TTg) 6- Các hình thức và trình tự đấu giá: Bỏ phiếu kín trực tiếp liên tục nhiều vòng cho đến khi không còn người đấu tiếp; Sau mỗi vòng xác định số người tham gia và giá cao nhất mỗi vòng là giá khởi điểm vòng sau. Đấu giá công khai bằng lời liên tục; mức giá sàn phải công bố khi bắt đầu đấu giá Hội đồng quy định thời gian cho mỗi vòng bỏ giá. Người trúng giá không nhận thì người bỏ giá liền kề không thấp hơn giá khởi điểm được xét trúng giá bổ sung. Trường hợp đấu nhiều lô làm nhà ở thì một người được tham gia nhiều lô; người không trúng lô trước nếu không vi phạm quy chế thì được quyền tham gia đấu lô sau nhưng phải nộp phí đấu giá. TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT(Theo QĐ 216/2005/QĐ-TTg) 7- Biên bản mỗi vòng đấu giá: Địa điểm tổ chức Thành phần hội đồng Số người tham gia Mức giá khởi điểm Mức giá bỏ cao nhất Mức giá bỏ thấp nhất Kết luận Hiệu lực (đối với vòng cuối cùng): Ngày bàn gia đất, ngày ký HĐ nộp tiền, ngày hoàn thiện hồ sơ Kết quả đấu giá Do UBND có thẩm quyền phê duyệt TỔ CHỨC QUẢN LÝ BĐS Nội dung quản lý BĐS: Marketinh và tìm kiếm khách hàng Quản lý các quan hệ khách hàng Quản lý vận hành Quản lý bảo trì Quản lý an ninh, an toàn Quản lý các dịch vụ giá trị gia tăng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n khoa bÊt ®éng s¶n & ®Þa chÝnh