Bài tập học kỳ luật kinh doanh bất động sản

Mục lục Giải quyết tình huống  1. Trong trường này, chủ đầu tư vi phạm những quy định nào của Luật kinh doanh bất động sản? Theo tình huống: Doanh nghiệp MC giao nhà chậm từ 5 – 12 tháng so với thời hạn cam kết ghi trong hợp đồng và bên bán chỉ bồi thường một cách chiếu lệ cho qua chuyện. Trước tình hình đó tháng 7/2011, các khách hành dọa kiện doanh nghiệp MC liên quan đến việc hai bên thỏa thuận mua bán căn hộ chung cư Đại Cát, Quận 5, TP HCM. Khi đó nếu khách hàng kiên quyết đòi thì họ được chủ đầu tư chi trả theo đúng giá trị ghi trong hợp đồng. Một số người bị doanh nghiệp MC đề nghị trừ vào diện tích dôi ra so với diện tích ghi trong hợp đồng hoặc khấu trừ vào giá trị 5% tiền làm giấy tờ nhà (khoản tiền đặt cọc trước khi khách hàng nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) và cũng có cả những khách hàng không được chủ đầu tư bồi thường. Tiếp xúc với các cơ quan pháp luật, số khách hàng này đã đưa ra các giấy tờ chứng minh việc làm tắc trách của chủ đầu tư. Xét hành vi vi phạm thứ nhất của doanh nghiệp MC: Doanh nghiệp MC giao nhà chậm từ 5 – 12 tháng so với thời hạn cam kết ghi trong hợp đồng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng: “Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; chuyển giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất”. Thứ hai: Doanh nghiệp MC đã vi phạm thời gian giao nhà cho bên mua (từ 5 -12 tháng so với thời hạn cam kết trong hợp đồng) nhưng không tự giác bồi thường cho bên mua nhà theo quy định của pháp luật “Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ”(điểm d khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2006) và thỏa thuận ghi trong hợp đồng. Mà chỉ bồi thường khoản tiền này khi một số “khách hàng kiên quyết đòi”. Còn những khách hàng khác có người bị yêu cầu trừ vào diện tích dôi ra, người bị yêu cầu khấu trừ vào tiền làm giấy tờ nhà có người không được bồi thường. Thứ ba: Trong khi một số khách hành kiên quyết đòi thì được doanh nghiệp MC bồi thường theo đúng hợp đồng còn “một số người bị đề nghị trừ vào diện tích dôi ra so với diện tích ghi trong hợp đồng hoặc khấu trừ vào giá trị 5% tiền làm giấy tờ nhà (khoản tiền đặt cọc trước khi khách hàng nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở)”. Từ hành vi này của doanh nghiệp nhận thấy: + Doanh nghiệp MC đã xây quá diện tích của từng căn hộ so với diện tích mỗi căn hộ ghi trong hợp đồng “trừ vào diện tích dôi ra so với diện tích ghi trong hợp đồng”. Việc xây dựng quá diện tích căn hộ so với diện tích thực tế của mỗi căn hộ đã vi phạm thiết kế bản vẽ công trình xây dựng tại điểm e Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản 2006 về điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh “Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”. Khoản 1 Điều 22. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng “Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt”. Theo các quy định này thì trước khi bán căn hộ lúc tòa nhà này chưa hình thành tòa nhà đã được thiết kế bản vẽ thi công với diện tích, số lượng các căn hộ xác định và được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, hành vi xây dựng các căn hộ quá diện tích trong bản thiết kế đã được phê duyệt của doanh nghiệp MC là trái pháp luât. + Doanh nghiệp MC đã đề nghị một số khách hàng bị bàn giao căn hộ chậm có số tiền lãi mà doanh nghiệp phải trả sẽ được “khấu trừ vào giá trị 5% tiền làm giấy tờ nhà (khoản tiền đặt cọc trước khi khách hàng nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở)”. Thứ tư: Nhận thấy trong tình huống trên doanh nghiệp MC đã thu toàn bộ số tiền mua căn hộ của khách hàng trước khi bàn giao nhà cho họ. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2006 đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc “Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”. Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở 2005 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”. Như vậy, từ các quy định trên cho thấy hành vi thu toàn bộ tiền mua căn hộ của khách hàng khi chưa bàn giao cho họ của doang nghiệp MC đã vi phạm pháp luật cụ thể tại khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2006 và khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở 2005 về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần. Lý giải nguyên nhân về việc chủ đầu tư thường “trễ hạn bàn giao giao căn hộ”? Từ nhiều năm nay, các dự án nhà ở thường mắc căn bệnh trầm kha là "trễ hạn bàn giao căn hộ" với rất nhiều lý do trong đó có cả lý do khách quan và chủ quan. Từ đó các chủ đầu tư cũng có những cách phản ứng và hành xử rất khác nhau. Có chủ đầu tư vai chủ đầu tư chấp nhận bồi thường tiền lãi theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng, cũng không ít doanh nghiệp hạn chế về tài chính phải xuống nước xin khách hàng xí xóa. Nhưng cũng có những chủ đầu tư không chịu bồi thường và căng thẳng xảy ra, trong trường hợp này khách hàng dọa kiện chủ đầu tư nếu việc bồi thường chậm giao nhà không làm đúng theo quy định của pháp luật hiện hành. + Do chủ đầu tư sử dụng tiền góp vốn của khách hàng vào phi vụ làm ăn khác khiến cho dự án bị hụt vốn, dẫn đến chậm tiến độ. + Do năng lực tài chính của chủ đầu tư còn hạn chế. + Tình hình kinh tế có nhiều biến động. Giá nguyên vật liệu xây dựng tăng đột biến. Ví dụ: Khi ký hợp đồng giá thép 10.000đ/kg, khi khách hàng góp tiền từng đợt được 30% và chủ đầu tư chưa hoàn thành phần móng thì giá thép tăng từ 10.000 đ/kg lên 16.000đ/kg và các giá vật tư khác, bê tông tăng 40% đến 50%. Tiếp đó giá thép tăng 100% là 20.000đ/kg và các vật tư khác tăng theo từ 60% đến 70%. Do giá tăng đột biến nhưng khách hàng lại không đồng ý tăng giá hợp đồng nên buộc chủ đầu tư phải cho ngưng thi công một thời chờ giá nguyên vật liệu giảm xuống. + Khách hàng với chủ đầu tư ký kết là Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng, chủ đầu tư có đất, khách hàng góp vốn đúng tiến độ của Hợp đồng thì chủ đầu tư mới có tiền xây dựng theo đúng tiến độ đã ký trong hợp đồng. Một dự án không thể xây dựng đúng tiến độ khi chỉ có khoảng 25% khách hàng đóng tiền đúng tiến độ, khoảng 75% khách hàng còn lại nộp trễ hơn từ 300 đến hơn 400 ngày. + Chủ đầu tư phải đi vay rất khó khăn vì các ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản, khi vay được thì lãi suất rất cao, lên đến 22% - 24%/năm. Trong khi đó, khách hàng đóng tiền chậm tiến độ chỉ bị tính lãi với mức 18%/năm. Thông tư 13/2010/TT-NHNN ban hành ngày 20/5/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 150% đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, với việc thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất của ngành ngân hàng, thì việc cả chủ đầu tư phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn. + Chính sách tài khóa, việc thực hiện quyết liệt chính sách tài khóa thắt chặt, cắt giảm đầu tư công tác động mạnh đến thị trường tài chính nói chung và bất động sản nói riêng. Thị trường bất động sản luôn gắn liền với sự phát triển của đô thị và cơ sở hạ tầng. Do vậy, với chủ trương thắt chặt đầu tư công, trong đó có nhiều dự án xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng của Chính phủ trong năm 2011, thì chắc chắn nhiều dự án đã và đang triển khai cũng phải dừng lại. Động thái này tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Xử lý như thế nào đối với các trường hợp một trong các bên vi phạm hợp đồng chuyển nhượng BĐS? Trường hợp một: Các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hành vi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng bất động sản vô hiệu. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2003, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005, trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu. Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 quy định: Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây: a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; c) Thuê mua nhà ở xã hội; d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức. Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, hình thức giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể... Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Căn cứ các quy định của các pháp luật nêu trên, khi các bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nếu hợp đồng đó không đúng về hình thức do pháp luật quy định hoặc nội dung hợp đồng vi phạm pháp luật thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu. Căn cứ quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là: không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Trường hợp hai: Khi hợp đồng chuyển nhượng đã có hiệu lực mà một trong các bên không thực hiện thì tùy vào từng trường hợp bên nhận chuyển nhượng hay bên chuyển nhượng bất động sản vi phạm hợp đồng mà có cách thức xử lý. Nếu hợp đồng có thỏa thuận trách nhiệm của bên vi phạm hợp đồng và thỏa thuận này không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì việc xử lý vi phạm sẽ tiến hành như thỏa thuận trong hợp đồng. Ví dụ: hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng căn cứ Điều 422 Bộ Luật Dân sự 2005 về thực hiện hợp đồng có phạt vi phạm thì mức phạt sẽ do các bên thỏa thuận, bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại. Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm. Lưu ý: Bên vi phạm hợp đồng ngoài việc phải bồi thường cho bên bị vi phạm nếu vi phạm quy định của pháp luật còn có thể bị xử lý hành chính, truy cứu trách nhiệm hình sự… Nếu trong hợp đồng các bên không thỏa thuận về trách nhiệm của bên vi phạm thì việc xử lý sẽ tuân theo quy định của pháp luật. Ví dụ trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần mà các bên không thỏa thuận về phạt hợp đồng nếu một trong các bên vi phạm thì căn cứ vào quy định của pháp luật: “a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản; b) Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản; c) Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; d) Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ; đ) Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả”. Khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2006. Khi bên vi phạm hợp đồng cố ý không thực hiện thực hiện không đúng, không đủ thỏa thuận trong hợp đồng, quy định của pháp luật thì bên bị vi phạm có thể khiếu nại với cá nhân, tổ chức có thẩm quyền yêu cầu bên vi phạm hợp đồng thực hiện, hoặc khởi kiên ra tòa án buộc bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Khoản 1 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2006 quy định xử lý vi phạm: “Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”. Danh mục tài liệu tham khảo