Cố định vềvị trí: giá trị củaBĐS gắn liền với từng vị
trí cụthể.
- Tính bền vững:BĐS đặc biệt là đất đaicó tính bền
vững cao, do đó:
+ KhiĐTXD phải tính dựtính tuổi thọkinh tế đểtránh
đầutư lãng phí hoặc phải đầutư nhiều lần.
+ Cần xem xét tuổi thọkinh tếvà tuổi thọvật lý, tuổi
thọnào ngắn sẽquyết định sựtồn tại củaBĐS.
+ Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tếmang lại với
chi phí duy trì và chi phícơhội của việc duy trìBĐS
đểquyết định sựtồn tại của chu kỳvật lý.
9 trang |
Chia sẻ: haohao89 | Lượt xem: 2098 | Lượt tải: 5
Bạn đang xem nội dung tài liệu Các phương pháp thẩm định giá bất động sản, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
1CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS.
1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS.
2. Phân loại BĐS.
3. Quyền của chủ thể đối với BĐS.
4. Đặc điểm của thị trường BĐS.
5. Phân loại thị trường BĐS.
II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
2. Phương pháp đầu tư.
3. Phương pháp chi phí.
4. Phương pháp thặng dư
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
- Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể.
- Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền
vững cao, do đó:
+ Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh
đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần.
+ Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi
thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS.
+ Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với
chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS
để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
- Tính khác biệt: giữa các BĐS đều có sự khác
biệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về
kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi
định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để
điều chỉnh giá cho hợp lý.
- Tính khan hiếm: diện tích đất tự nhiên là có
giới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho
các BĐS => dễ dẫn đến tình trạng cung < cầu.
- Có giá trị lớn: do chi phí đất đai và CP xây
dựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD
BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường
có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng
đến các hoạt động KT-XH, vì vậy:
+ Cần có sự thống nhất về quản lý BĐS của
nhà nước.
+ Khi đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến
những ảnh hưởng của nó đến các công trình
khác.
+ Khi định giá, phải tính đến khả năng ảnh
hưởng nếu có những công trình khác ra đời.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
2. Phân loại BĐS:
a. Ý nghĩa của việc phân loại:
- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách
quản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị
lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về
mặt KT-XH.
- Là cơ sở để nhà đầu tư xem xét các cơ
hội đầu tư, đánh giá hợp lý giá trị BĐS,
giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu
tư.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
b. Theo đặc tính vật chất:
- Đất đai: đất đai tự nhiên, gồm đất trống và đất đang
sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công
trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai:
hệ thống điện, nước, điện thoại, cáp truyền hình …
+ Các TS khác không thể tách rời với công trình XD:
điều hòa, quạt…
- Các TS khác gắn liền với đất đai: Vườn cây, ao cá…
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
2c. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
- Đất đai:
+ Đất nông nghiệp.
+ Đất phi nông nghiệp.
+ Đất chưa sử dụng.
- Công trình kiến trúc:
+ Nhà ở để cho thuê hoặc bán.
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
+ Khách sạn, văn phòng cho thuê.
+ Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, công viên.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại BĐS)
3. Quyền của chủ thể đối với BĐS:
- Đối với đất đai:
+ Sở hữu vĩnh viễn.
+ Thuê theo hợp đồng.
+ Quyền sử dụng đất.
- Đối với các công trình:
+ Sở hữu vĩnh viễn.
+ Thuê theo hợp đồng.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Quyền của chủ thể đối với BĐS)
4. Đặc điểm của thị trường BĐS:
a. Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao
dịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm
phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực tế BĐS,
đăng ký pháp lý => giao dịch BĐS thường kéo dài,
có thể có sự thay đổi trong lúc đàm phán => nguy cơ
định giá sai số lớn.
b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
Nguyên nhân: do có sự khác biệt giữa các vùng,
miền.
=> Khi định giá phải xem xét các điều kiện kinh tế,
văn hóa, xã hội của vùng gắn với BĐS đó.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của
thị trường không hoàn hảo:
Nguyên nhân: thông tin về BĐS và thị trường
BĐS không phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS chỉ
mang tính tương đối, không sẵn các BĐS để
so sánh, số lượng cung và cầu có giới hạn,
người mua và người bán thường có ít kinh
nghiệm.
=> Giá BĐS không phải là mức giá cạnh tranh.
=> việc gặp gỡ giữa người mua và người bán
thường phải thông qua môi giới chuyên
nghiệp.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá thay đổi: theo kinh
tế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi. Tuy nhiên,
trên thị trường BĐS do cung thường nhỏ hơn cầu, vi vậy
cung không thể phản ứng một cách nhanh chóng và
tương ứng với cầu được. Vì vậy, cần lưu ý:
- Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột, sẽ dễ dàng dẫn
đến các cơn sốt giá BĐS.
- Nhà nước cần có phải có các chính sách ổn định, dài
hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm
ổn định thị trường BĐS.
- TĐV cần phải có sự cân nhắc, thận trọng đến đặc điểm
của thị trường để ước tính giá tài sản một cách hợp lý.
e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự
kiểm soát của nhà nước
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
5. Phân loại thị trường BĐS:
a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước: thị
trường chính thức vs phi chính thức.
b. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: thị trường
đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để
bán hoặc cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại.
c. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: thị
trường đất đai, thị trường nhà ở, BĐS công nghiệp,
BĐS dùng cho văn phòng, công sở, BĐS dùng trong
dịch vụ.
d. Căn cứ vào tính chất giao dịch: thị trường mua bán,
thị trường thuê và cho thuê, giao dịch BĐS dùng để
thế chấp, bảo hiểm, giao dịch BĐS dùng để góp vốn,
liên doanh
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Phân loại thị trường BĐS)
3CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
1. Phương pháp so sánh.
2. Phương pháp đầu tư.
3. Phương pháp chi phí.
4. Phương pháp thặng dư.
Việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS cụ thể phụ
thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố
nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị
trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá
1. Cơ sở lý luận:
Xây dựng trên nguyên tắc thay thế: một người mua
thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh
ta chi ra ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương
đương thay thế.
2. Các trường hợp áp dụng:
- Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung
cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu,
các phân xưởng và nhà xây dựng trên cùng mảnh
đất …
- Các mảnh đất nằm trên cùng con đường, khu vực,
khu dân cư.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
3. Kỹ thuật định giá:
- Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần
thẩm định (BĐS mục tiêu) và các BĐS so sánh. Các
thông tin cơ bản sau cần được thu thập:
+ Tình trạng vật chất của BĐS
+ Đặc điểm về mặt bằng.
+ Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
+ Tình trạng pháp lý
+ Thời gian giao dịch.
+ Các điều khoản và điều kiện sử dụng.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các
giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có
thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường.
+ Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao
dịch thị trường.
- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so
sánh được thích hợp nhất (từ 3 đến 6 BĐS so
sánh).
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS
mục tiêu và BĐS so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu
tố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của BĐS.
Khi điều chỉnh cần lưu ý các vấn đề sau:
• Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt.
• Mỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các
bằng chứng thị trường.
• Luôn đặt ra câu hỏi: những sự khác nhau nào là lý do
chủ yếu cần đến sự khác nhau về giá trị của 02 BĐS.
Có 02 phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh số tiền tính
gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ
đơn giản.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
4. Ví dụ: Giả định trong quá trình định giá khu đất ở
(khu đất B) có diện tích 20.000m2 thuộc đô thị loại 2,
cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một
khu đất liền kề (khu đất A) có diện tích 25.000m2. Đây
là khu đất có thể so sánh được với khu đất cần định
giá
Khu đất A đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
thành công để đầu tư xây dựng nhà ở. Cuộc đấu giá
này diễn ra trong thời gian gần nhất với thời điểm xác
định giá khu đất B.
Tổng số tiền thu được khi đấu giá khu A là 125 tỷ đồng
tương đương giá /m2 là 5 triệu đồng.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
4CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
285.72506. Chiều sâu khu đất
Tự nguyện10. Tình trạng mua bán
Không9. Tài sản trên đất
Ít bụi- Bụi- Ồn ào8. Môi trường:
Ko giáp
hẻm
1 mặt giáp hẻm
lớn
7. Kết cầu hạ tầng
Đường giao thông
701005. Mặt tiền (m)
Loại 24. Loại đường phố
Vị trí 1: đất có 1 mặt tiền liền cạnh
với đường phố
3. Vị trí đất
Đô thị loại V2. Mục đích sử dụng
Có giấy chứng nhận QSD đất1. Căn cứ pháp lý
Khu BKhu A
Khác nhauGiống nhauTiêu chí so sánh Để xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh để
điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương
pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí
Khu A
Khu B
Bụi: 8 điểm
Ít bụi hơn: 9 điểm
Độ bụi
Khu A
Khu B
Thuận lợi: 10 điểm
Kém thuận lợi: 8.5 điểm
Giao thông
Khu A
Khu B
Ngắn hơn: 10 điểm
Dài hơn: 9 điểm
Chiều dài
Khu A
Khu B
Rộng hơn: 10 điểm
Hẹp hơn: 8 điểm
Chiều rộng mặt tiền
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
• Áp dụng phương pháp chuyên gia: mỗi điểm kém giảm
5% giá, mỗi điểm hơn tăng 5% giá.
• Giá trị khu B giảm:
- Do chiều rộng: 2 x 5% x 125 tỷ = 12.5 tỷ.
- Do chiều dài: 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ.
- Giao thông: 1,5 x 5% x 125 tỷ = 9.375 tỷ.
=> Giá trị giảm: 28.125 tỷ.
• Giá trị khu B tăng:
- Độ bụi: 1 x 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ.
• Giá trị 1 m2 ở khu B = (125 - 28.125 + 6.25) tỷ /25,000
= 4.125 tr / m2
• Có thể chọn thêm một số khu đất khác để so sánh.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
5. Ưu, nhược điểm:
Ưu:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ
thuật vì chỉ dựa trên các giao dịch thị trường.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường
vì dựa vào giá cả thị trường.
- Là cơ sở của các phương pháp khác như: phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Nhược:
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng
khu vực thi mới có thể so sánh được.
- Các thông tin chứng cứ thường mang tính lịch sử.
- Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức
thị trường
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(1. Phương pháp so sánh trực tiếp)
1. Tên gọi khác: phương pháp đầu tư, phương pháp
thu nhập.
2. Cơ sở lý luận: xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi
ích tương lai: giá thị trường hiện hành của một BĐS
ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản
thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS.
3. Điều kiện áp dụng:
- Thích hợp đối với các BĐS có khả năng mang lại
các khoản thu nhập ổn định và có thể được dự báo
trước.
- Thường được sử dụng để tư vấn cho các quyết
định lựa chọn phương án đầu tư.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
r
CF
PV
kr
CF
PV 1
4. Kỹ thuật định giá: định giá dựa vào thu nhập là chuyển hóa
các dòng thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị
của vốn ĐT:
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
PV: giá trị của tài sản định giá
CF: dòng tiền ròng hàng năm.
r: mức chiết khấu hàng năm
• Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn:
CF1 = CF0 (1 + k)
CF0: dòng tiền ròng ở năm hiện hành.
k: tỷ lệ tăng dòng tiền hàng năm
n
1t
t
t
)r1(
CF
PV
• Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn:
54. Ví dụ: Xác định giá cho 1ha đất trồng lúa biết
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
111,111,403,1
%7
000,500,102333,733,207
PV
7.50%8.00%7.50%7.00%%Mức chiết khấu
102,500,000140,000,000100,000,00067,500,000ĐồngTổng chi phí SX
2,5002,0001,500Đồng/kgChi phí sản xuất
207,733,333263,200,000225,000,000135,000,000ĐồngTổng doanh số bán
4,7004,5003,000Đồng/kgGiá bán bình quân
56,00050,00045,000KgTổng sản lượng
Bình quân200720062005ĐVTChỉ tiêu
=> Vậy giá trị ước tính là: 140,311 đồng / m2
5. Trình tự thực hiện:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm
mà BĐS mang lại, có tính đến các yếu tố liên
quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ
khỏi thu nhập hàng năm: chi phí quản lý, chi
phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải
nộp…
Bước 3: Xác định mức chiết khấu phù hợp.
Bước 4: Sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền
để tính giá trị của tài sản.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
6. Ưu, nhươc điểm:
Ưu:
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ, vì nó
tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS
mang lại cho nhà đầu tư.
- Có thể đạt đọ chính xác cao khi có chứng cứ về các
thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu
nhập có được dự báo một cách chính xác.
Nhược điểm:
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các
khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, do kết
quả này có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của
tham số trong mô hình.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền)
1. Cơ sở xây dựng:
• Dựa trên phương pháp thay thế: giá trị của BĐS mục
tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS tương
đương
2. Điều kiện áp dụng:
• Được áp dụng khi định giá các loại tài sản có mục đích
sử dụng riêng biệt: nhà thờ, công viên, trường học…
đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ
thị trường để so sánh.
• Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các
hợp đồng bảo hiểm.
• Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu
thầu.
• Là phương pháp cũng thường được dùng với tính chất
bổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp khác
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
3. Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị đất trống của BĐS trong
điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành
đối với các công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính số tiền giảm giá của công trình, xét
trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình bằng cách lấy chi
phí xây dựng mới (đã được ước tính ở bước 2) trừ cho
số tiền giảm giá của công trình (ước tính ở bước 3).
Bước 5: Giá trị của BĐS = giá trị của đất trống + giá trị
của công trình
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
4. Các loại chi phí:
a. Chi phí tái tạo:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay
thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những
điểm đã lỗi thời của nó.
b. Chi phí thay thế:
- Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình
có giá trị sử dụng tương đương, nhưng phương pháp
và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và
loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
=> Trong 1 số trường hợp, nếu sử dụng chi phí tái tạo
không hợp lý, TĐV có thể sử dụng chi phí thay thế để
việc ước tính giá trị được chính xác hơn.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
65. Các phương pháp ước tính chi phí:
a. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây
dựng: chi phí trực tiếp phát sinh ở từng hạng mục
(từ nền móng cho đến khâu hoàn thiện trang trí) sẽ
được ước tính + chi phí gián tiếp, như: chi phí quản
lý xây dựng, quản lý tài sản, chi phí thiết kế, giám
sát, lãi vay, thuế BĐS…+ lợi nhuận được ước tính.
Ưu điểm: là phương pháp cho kết quả chính xác, thường
được sử dụng đối với các công trình xây dựng có
quy mô lớn.
Nhược điểm: cần nhiều thời gian và công sức, TĐV phải
có chuyên sâu về kỹ thuật mới có thể định giá chính
xác
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
Ví dụ: ước tính chi phí xây dựng đối với công trình 1.000 m2
34.5Chi phí xây dựng 1m2
34,500Giá trị công trình (A+B+C)
3,000C. Lợi nhuận (10%)
1,500B. Chi phí gián tiếp (5%)
30,000
1,000
15,000
5,000
2,000
2,000
5,000
A. Chi phí trực tiếp
1. Vệ sinh địa điểm
2. Móng
3. Tường
4. Sàn
5. Trần
6. Mái
Tổng cộng
(USD)
Lao độngNguyên vật liệuHạng mục xây dựng
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
b. Phương pháp so sánh thị trường: theo phương
pháp này, chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của
công trình mục tiêu được xác định dựa trên đơn giá
của công trình tương tự.
Tỏng CP = đơn giá x diện tích + chi phí thiết kê, quản lý
và lãi.
Ưu: đơn giản, có thể được tính toán một cách nhanh
chóng, thường được sử dụng để đối chiếu, so sánh
với các phương pháp định giá khác.
Nhược: thực tế, có rất ít các công trình giống nhau hoàn
toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh.
Vì vậy, nên tính toán đơn giá cho mỗi đơn vị kết cấu
chuẩn, sau đó điều chỉnh về cho đơn giá của công
trình mục tiêu.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
6. Các loại giảm giá đối với BĐS:
- Giảm giá vs khấu hao:
Khấu hao: biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn
TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh.
Giảm giá: của BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất kỳ
lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và
chi phí thay thế đối với BĐS đó tại thời điểm thẩm định.
- Ví dụ: một xe máy lúc mua là 24 triệu, được khấu hao
trong thời gian 10 năm. Giả sử 1 năm sau: giá trị khấu
hao là 2.4 triệu; nhưng xe máy này nếu bán trên thị
trường được 20 triệu => mức giảm giá là 4 triệu.
Chi phí thay thế đối với một BĐS là $10,000, giá bán thị
trường đối với BĐS tương tự $7,000 => mức giảm giá là
$3,000.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
• Các loại giảm giá:
- Giảm giá tự nhiên:
+ BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng.
+ BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố: thời gian
sử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa
chất…
+ BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng , do quản lý
kém hoặc do sự phá hoại.
- Giảm giá do lỗi thời chức năng: là hiện tượng giảm giá
do sai sót trong thiết kế, thiếu sót hoặc thừa trong kết
cấu, thiết bị sử dụng bị lỗi thời.
- Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: do các nguyên nhân
thay đổi về môi trường.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
7. Tuổi thọ kinh tế của công trình:
Tuổi thọ của BĐS có thể được phân loại như sau:
- Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định
giá.
- Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt
kỹ thuật.
- Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt
hiệu quả kinh tế
- Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại mà
vẫn mang lại hiệu quả kinh tế.
- Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu
quả.
Trong định giá, để xác định mức giảm giá, TĐV sẽ căn
cứ vào tuổi thực và tuổi thọ kinh tế của BĐS
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
7• Ví dụ: một công trình hoàn thành việc xây
dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu quả
từ năm 1996 đến thời điểm định giá hiện tại
(năm 2009). Theo tính toán của các nhà kỹ
thuật, công trình này tồn tại đến năm 2035,
nhưng theo ước tính của chuyên gia kinh tế,
nó chỉ có ý nghĩa đến năm 2030. Chi phí thay
thế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời
điểm hiện tại là 100.000 USD.
Yêu cầu: xác định các loại tuổi và mức giảm
giá đối với công trình này.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)
• Các loại tuổi công trình:
- Tuổi thọ vật lý: 2035 – 1995 = 40 năm
- Tuổi thọ kinh tế: 2030 – 1996 = 34 năm.
- Tuổi hiệu quả: 2009 – 199