Căn cứ và các nguyên tắc định giá bất động sản

CĂN CỨ VÀ CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Căn cứ vào bản thân bất động sản • Các yếu tố vật chất kết tinh thành giá trị bất động sản • Công dụng và khả năng duy trì lợi ích đó • Hình thái vật chất: Mỹ thuật, tâm lý • Vị trí và các tác động của vị trí 1.2. Căn cứ vào thị trường • Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các BĐS • Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường BĐS • Đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền, cạnh tranh, tiêu dùng, đầu tư 1.3. Căn cứ vào pháp luật • Các quy định hiện hành của pháp luật về các quyền năng đối với BĐS • Những xu hướng thay đổi của pháp luật • Chính sách và thái độ của địa phương • Luật pháp về công tác định giá và mục đích định giá 2.CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ 2.1. Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất • Được coi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi BĐS được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục - Phù hợp về pháp lý, mục đích sử dụng, thu nhập - Khả thi về mặt kinh tế: Giá trị hiện tại của luồng thu nhập ròng của toàn bộ BĐS là lớn nhất.Thời gian thu nhập kéo dài - Khả thi về kỹ thuật:Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp, chất liệu, kích thước 2.2. Nguyên tắc cung cầu • Giá cả BĐS là kết quả của cân bằng cung- cầu=> cần lấy thời điểm cân bằng cung cầu để xác định giá. • Cần điều chỉnh theo xu hướng mất cần bằng cung cầu • Phải dự báo trước các nhân tố làm thay đổi quan hệ cung cầu trên thị trường 2.3. Nguyên tắc phù hợp • Giá trị BĐS được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của BĐS phù hợp với cầu thị trường: tập quán sử dụng, khai thác,thị hiếu • Phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất cho tất cả các bộ phận cấu thành BĐS • Phù hợp với các yếu tố bên ngoài: Hạ tầng, môi trường và quần thể BĐS xung quanh 2.4. Nguyên tắc thay thế • Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau • Giá trị BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS thay thế cho nhau • Sử dụng các yếu tố thay thế khi có tính tương đồng 2.5.Nguyên tắc thay đổi • Giá trị BĐS luôn thay đổi, không cố định do tác động của: – Thay đổi về công năng của BĐS – Thay đổi về yếu tố cấu thành BĐS – Thay đổi về các điều kiện sử dụng – Thay đổi theo thời gian – Thay đổi cuả điều kiện trên thị trường: Thay đổi của những nhân tố xã hội, kinh tế, các chính sách và pháp luật của Nhà nước, những vấn đề môi trường – Thay đổi các lợi ích kỳ vọng trong tương lai => Định giá cần dự báo được các thay đổi 2.6. Nguyên tắc cân bằng • Giá trị BĐS được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến BĐS ở trạng thái cân bằng. Cân bằng kinh tế đạt được khi không có lợi ích cận biên cho đầu tư bổ sung thêm vốn vào BĐS • Cân đối trong bản thân bất động sản: giữa công trình và đất,giữa các bộ phận cấu thành, giữa chất lượng xây dựng và thiết bị • Cân đối giữa BĐS với các yêu tố bên ngoài: các dịch vụ và các tiện ích 2.7. Nguyên tắc đóng góp • Giá trị của 1bộ phận cụ thể trong BĐS được đo lường bằng sự đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ BĐS • Sự có mặt hay thiếu vắng của 1 bộ phận cấu thành có thể làm cho giá trị BĐS tăng hoặc giảm • Khi thay đổi các yếu tố thì giá trị của BĐS thay đổi • Đóng góp của BĐS vào vùng, khu vực đang có BĐS 2.8. Nguyên tắc cạnh tranh • Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh • Tính cạnh tranh của thị trường làm giảm lợi nhuận và tính độc quyền • Cạnh tranh giữa cung, cầu và trong nội bộ cung hoặc cầu, giữa những tác nhân tham gia thị trường • Cạnh tranh về mục đích sử dụng BĐS có thể làm tăng giá trị BĐS. • Các lợi thế đặc biệt của BĐS làm tăng giá trị BĐS 2.9 Nguyên tắc dự báo • Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai. • Dự báo các lợi ích có thể nhận được từ quyền sở hữu, sử dụng BĐS trong tương lai • Dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường 2.10. Nguyên tắc nhất quán • Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong 1 mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ phận khi định giá mà không xem xét đến mối quan hệ với các bộ phận khác. • Nhất quán trong đánh giá BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh. • Nhất quán trong đánh giá các yếu tố bên ngoài BĐS: môi trường, xu hướng phát triển kinh tế, xã hội, 2.11. Nguyên tắc thực tế • Dựa vào khả năng thực tế cuả BĐS có dự báo nhưng không suy diễn • Dựa vào tập quán, quan niệm thực tiễn trong mua, bán, trao đổi. • Dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị trường thừa nhận 2.12. Nguyên tắc ngoại ứng • Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó • Ngược lại, giá trị của các BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS • Có ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực