Chương 2 Tìm hiểu và phân tích về hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà tại Ngân hàng nông nghiệp & Phát triển nông thôn chi nhánh tỉnh Bình Thuận

CHƯƠNG 2 TÌM HIỂU VÀ PHÂN TÍCH VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ TẠI NHNo&PTNT CHI NHÁNH TỈNH BÌNH THUẬN Tìm hiểu về hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà Nghiệp vụ cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà Khái niệm Cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở là một hình thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở và có trách nhiệm phải hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lãi theo qui định trong hợp đồng tín dụng. Mục đích cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở Cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở là một hình thức cho vay của ngân hàng nhằm phục vụ mục đích kinh doanh của NH. Sản phẩm tín dụng ra đời ngày càng nhiều và càng đa dạng đáp ứng cho nhu cầu của khách hàng ngày càng mở rộng. Tạo điều kiện cho khách hàng cải thiện tình trạng nhà ở và đáp ứng một cách kịp thời cho người dân. Thông qua hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu cho những khách hàng có nhu cầu thấp, hoặc chưa có đủ vốn để mua, xây dựng và sửa chữa một căn nhà mới. Đặc điểm cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở Hạn mức vay: mức cho vay không vượt quá 70% giá trị tài sản thế chấp. Tài sản đảm bảo của khoản vay: Tài sản cầm cố hoặc thế chấp thuộc sở hửu khách hàng vay vốn (nhà, quyền sử dụng đất, sổ tiết kiệm…) Tài sản đảm bảo chính là căn nhà định xây, mua, sửa chữa hoặc diện tích đất được chuyển nhượng. Loại tiển vay: VND Lãi suất cho vay: quy định trong từng thời kỳ. Thời hạn cho vay: Vay trả góp mua nhà: tối đa 10 năm. Vay trả góp mua nền nhà theo đất đã được quy hoạch để xây dựng nhà mới, mua căn hộ, hoặc xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà: tối đa là 5 năm. Phương thức trả nợ: trả lãi hàng tháng và vốn trả vào cuối kỳ (nếu vay ngắn hạn) hoặc trả dần (vốn + lãi) hàng tháng ( nếu vay trung và dài hạn). Các nguyên tắc trong cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà Nguyên tắc cho vay Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích: Khách hàng vay vốn phải sử dụng đúng mục đích như đã cam kết trong hợp đồng vay vốn và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những hành vi sai trái trong quá trính sử dụng vốn. Vốn vay phải được hoàn trả đủ cả gốc và lãi theo đúng thời hạn cam kết. Nguyên tắc này định ra nhằm bảo đảm cho các NHTM hoạt đồng một cách bình thường. Mặt khác nguồn vốn cho vay chủ yếu là nguồn vốn huy động nên NH phải quản lý là sử dụng sao cho vừa đảm bảo an toàn vừa mang lại lợi ích cho NH. NH hoạt động chủ yếu trên nguồn vốn của người khác, đó là khoản tiền NH tạm thời quản lý và sử dụng, khi khách hàng cần rút NH có nghĩa vụ đáp ứng ngay. Nếu khoản Tín dụng không được hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả cũng như uy tín của NH. Vốn vay phải được đảm bảo bằng giá trị tương đương: Thông thường các khoản cho vay mua nhà đất thường khá lớn và mang tính rủi ro cao bên cạnh những lợi ích có được. Vì vậy để đảm bảo chắc chắn với khoản mục cho vay thì NH yêu cầu khách hàng thực hiện nguyên tắc đảm bảo giá trị bằng giá trị tài sản tương đương. Đối tượng cho vay Mỗi cá nhân là mỗi công nhân Việt Nam từ 18 tuổi trở lên, không bị mất trí, không bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Có nhu cầu mua sắm, xây dựng, cải tạo hoặc nâng cấp nhà ở có hộ khẩu thường trú trên địa bàn NH đóng trụ sở đều có thể tham gia vay vốn của NH để đáp ứng nhu cầu của mình. Phương thức cho vay Nếu là mua nhà thì NH cho vay theo thể thức tay ba. Tức là cho vay bằng cách trả thẳng cho người bán căn cứ trên giá cả thực tế do hai bên mua bán thỏa thuận trong hợp đồng mua bán có chứng nhận của phòng công chứng. Nếu là xây dựng mới thì NH cho vay theo tiến độ xây dựng phù hợp với những điều trong hợp đồng mà người vay và người xây dựng đã ký (nếu có). Nếu là cải tạo và sửa chữa nhà có thể phát tiền một lần hoặc nhiều lần tùy theo yêu cầu của khách hàng. Điều kiện cho vay Khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu là 30% tổng nhu cầu vốn cần vay. Có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba theo quy định của NHTM và NHNN. Khách hàng phải có thu nhâp ổn định đủ để đảm bảo trả nợ. Giá trị cho vay không vượt quá 70% giá trị tài sản thế chấp. Khách hàng phải mở tài khoản giao dịch tại NH cần vay vốn. Có hộ khẩu thường trú tại địa bàn mà NH đó đang hoạt động. Ngôi nhà mua, xây dựng và sửa chữa phải có nguồn gốc rõ ràng và hợp pháp hoặc những vị trí thuận tiện, dễ bán và dễ chuyển đổi. Khách hàng phải cam kết thực hiện đầy đủ các quy định trong hợp đồng và các quy định của pháp luật. Cách trả nợ vay Thời hạn trả nợ và kỳ hạn trả nợ do Tổng giám đốc (Giám đốc) của NHTM quy đinh cụ thể. NH bắt đầu thu nợ sau 3 tháng kể từ khi phát món vay cuối cùng. Số tiền trả nợ cụ thể hàng tháng cho NH và người đi vay thỏa thuận. Người đi vay trả có thể trả nợ vay trước thời hạn ghi trên khế ước. Người đi vay trả xong nợ trước hạn được NH giảm lãi suất cho vay nhưng tối đa không quá 1%/ năm. Lãi được tính trên số dư còn lại và được thu cùng lúc với việc trả nợ gốc. Quy trình cho vay tại chi nhánh Quy trình cho vay được thực hiện theo các bước sau: Bước 1: Tiếp nhận, thu thập thông tin và hướng dẫn KH lập hồ sơ vay vốn Đối với khách hàng quan hệ tín dụng lần đầu: + CBTD phối hợp với bộ phận quản trị rủi ro (CIF) thực hiện đăng ký thông tin và cấp mã số giao dịch cho KH theo quy định hiện hành của NHNN Việt Nam. + Tiếp nhận giấy đề nghị vay vốn, hướng dẫn thông tin sơ bộ, cần thiết và thiết lập hồ sơ vay vốn. Đối với KH đã có quan hệ tín dụng với NH. + Tiếp nhận giấy đề nghị vay vốn, dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh. + Hướng dẫn KH bổ sung, hoàn thiện các loại hồ sơ. + Hướng dẫn KH mua bảo hiểm. Tiếp xúc với KH và thu thập những thông tin cơ bản về KH. Trên cơ sở các thông tin đã thu thập, CBTD chọn lọc những thông tin của KH; đồng thời khai thác thông tin từ Trung tâm thông tin tín dụng (CIC), Trung tâm phòng ngừa và xử lý rủi ro để làm cơ sở đánh giá, phân tích. Thẩm định và lập báo cáo thẩm định cho vay. Bước 2: Kiểm tra hồ sơ vay vốn của KH, thẩm định và lập báo cáo thẩm định cho vay. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ vay vốn của KH Thẩm định và lập báo cáo thẩm định cho vay: + Thẩm định năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. + Thẩm định mục đích vay vốn. + Thẩm định khả năng, năng lực tài chính của KH. + Thẩm định tính khả thi và hiệu quả của dự án đầu tư, phương án sản xuất. + Thẩm định về đảm bảo tiền vay. + Đánh giá tình hình KH quan hệ với NH và lợi ích NH được hưởng. + Lập báo cáo thẩm định cho vay. + Kiểm tra lại hồ sơ vay vốn, hồ sơ bảo đảm tiền vay kèm báo cáo thẩm định trình trưởng phòng xem xét và có ý kiến. Bước 3: Xét duyệt khoản vay Sau khi nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, trưởng phòng hoặc tổ trưởng tổ tín dụng có trách nhiệm kiểm tra, rà soát lại. Nếu hồ sơ vay vốn thiếu, chưa đầy đủ thông tin thì yêu cầu bổ sung hoàn thiện. Phê duyệt của giám đốc chi nhánh: Căn cứ vào hồ sơ mà cấp dưới trình lên giám đốc xem xét, quyết định phê duyệt khoản vay. Trường hợp các khoản vay vượt quyền phán quyết của giám đốc chi nhánh thì chi nhánh lập hồ sơ trình lên cấp trên yêu cầu giải quyết. Bước 4: hoàn thiện hồ sơ và ký kết hợp đồng. Hoàn chỉnh dự thảo hợp đồng Ký kết hợp đồng. Bước 5: Kiểm tra kiểm soát hồ sơ và giải ngân Kiểm tra kiểm soát hồ sơ trước khi giải ngân. Tiến hành giải ngân tiền vay. Bước 6: Theo dõi, kiểm tra khoản vay, thu hồi và xử lý nợ. Theo dõi và kiểm tra khoản vay: Cán bộ được giao theo dõi khoản vay có trách nhiệm theo dõi đôn đốc việc trả nợ gốc, lãi của KH đầy đủ, đúng kỳ. Tiến hành thu nợ gốc, lãi tiền vay và phí. Xử lý nợ: cơ cấu lại thời gian trả nợ, chuyển nợ quá hạn, khoanh nợ, xóa nợ, phân loại nợ, đề ra các biện pháp xử lý nợ quá hạn cũng như nợ xấu. Bước 7: Thanh lý hợp đồng và giải chấp tài sản: Sau khi KH trả hết nợ gốc, lãi và phí. Giao dịch viên tiến hành kiểm tra đối chiếu để tất toán khoản vay sau đó NH tiến hành thanh lý hợp đồng và giải chấp tài sản. Thực trạng cho vay để mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại NHNo&PTNT chi nhánh tỉnh Bình Thuận Tỉnh Bình Thuận là một tỉnh có tiềm năng và thế mạnh về mọi mặt cần phải phát huy trong tiến trình phát triển và hội nhập xu thế quốc tế. Các doanh nghiệp mọc lên ngày càng nhiều, mức sống ngày càng tăng. Cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ: Khu công nghiệp, nhà máy, khu căn hộ cao cấp, resort…Các khu mua sắm, siêu thị lần lượt mọc lên làm bộ mặt tỉnh Bình Thuận nói chung và thành phố Phan Thiết nói riêng ngày càng đẹp hơn, nhu cầu nhà ở ngày càng thực sự cần thiết. Cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở nói riêng là một thị trường rất rộng và tiềm năng. Nhận thấy được điều này nên NHNo&PTNT chi nhánh tỉnh Bình Thuận đã đẩy mạnh các sản phẩm hấp dẫn để thúc đẩy và đáp ứng kịp thời nhu cầu về nhà ở cho người dân. Điều này không những mang lại lợi ích cho NH mà còn thúc đẩy tốc độ đô thị, đẩy nhanh việc thực hiện quy hoạch đô thị, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế, đảm bảo ổn định cho đời sống của người dân. Sau đây là bảng tình hình mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại NHNo&PTNT chi nhánh tỉnh Bình Thuận trong 2 năm 2010-2011: Bảng 3.1: Số liệu cho vay để mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại NHNo&PTNT chi nhánh tỉnh Bình Thuận Đơn vị tính: triệu đồng STT CHỈ TIÊU 2010 2011 2011/2010 Số tiền Tỷ trọng(%) Số tiền Tỷ trọng(%) Chênh lệch Tỷ lệ(%) Doanh số cho vay 132.153 100 128.204 100 -3.949 -3 1 Mua nhà 26.412 19,99 29.112 22,71 2.700 10 2 Xây dựng và sửa chữa 105.741 80,01 99.092 77,29 -6.649 -6 Doanh số thu nợ 95.118 100 126.298 100 31.180 33 1 Mua nhà 26.412 28 26.412 21 0 0 2 Xây dựng và sửa chữa 68.706 72 99.886 79 31.180 45 ( Nguồn: Phòng Tín dụng – NHNo&PTNT chi nhánh tỉnh Bình Thuận) Qua bảng số liệu trên ta thấy doanh số cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà năm 2010 là 132.153 triệu đồng và năm 2011 là 128.204 triệu đồng. Như vậy năm 2011 giảm so với năm 2010 là 3.949 triệu đồng tương ứng với mức giảm là 3%. Chỉ số này cho thấy việc đáp ứng nhu cầu mua nhà trong năm 2011 tăng 10% ứng với số tiền là 2.700 triệu đồng và nhu cầu xây dựng và sửa chữa nhà trong năm 2011 giảm 6% ứng với số tiền là 6.649 triệu đồng. Doanh số thu nợ cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà trong năm 2 năm 2010-2011 tăng lên 31.180 triệu đồng ứng với tỷ lệ tăng 33%. Đánh giá thực trạng cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại NHNo&PTNT chi nhánh Tỉnh Bình Thuận Những kết quả đạt được Đối với xã hội Với xu thế hội nhập kinh tế khu vực và thế giới của Việt Nam thì lĩnh vực NH đóng vai trò quan trọng việc đưa nền kinh tế phát triển nhanh, là “đòn bẩy” tạo đà cho sự phát triển bền vững cũng như giải quyết nhiều công ăn việc làm. Bằng nghiệp vụ cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà tại các NH đang hoạt động trên địa bàn tỉnh Bình Thuận nói chung và NHNo&PTNT chi nhánh tỉnh Bình Thuận nói riêng đã góp phần không nhỏ vào nhu cầu nhà ở của người dân. Không những giúp họ ổn định cuộc sống định cư, an tâm làm việc mà còn cải thiện và nâng cao mức sống của người dân. Bên cạnh lợi ích mang lại cho xã hội thì hoạt động cho vay này góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, khi vay đã làm cho nguồn vốn lưu thông và quay vòng nhanh hơn. Đây là nghiệp vụ cho vay có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Mới bât đầu áp dụng trong vài năm nay nên tỷ trọng còn khầ nhỏ nhưng chắc chắn trong tương lai sẽ tăng lên và có thể chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cho vay tín dụng. Đối với ngân hàng Hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở mang lại nhiều lợi ích cho kinh tế- xã hội. Trong hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở tại NHNo&PTNT chi nhánh tỉnh Bình Thuận đã kịp thời đưa ra các quy chế cho vay thông thoáng, quy trình cho vay đơn giản và điều kiện cho vay thuận lợi, tài sản đảm bảo linh hoạt đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho khách hàng, rút ngắn được thời gian cho vay để kịp tiến độ xây dựng của người dân. Nhờ vậy, mà số lượng khách hàng tìm đến NH tăng lên, thương hiệu của NH ngày cành được nhiều người biết đến. Những hạn chế tồn tại Bên cạnh những thuận lợi trên, NHNo&PTNT chi nhánh tỉnh Bình Thuận còn đối mặt với những khó khăn nhất định như: Hoạt động trong môi trường có nhiều đối thủ cạnh tranh với quy mô hoạt động lớn. Hơn nữa, trong quá trính xét duyệt cho vay còn gặp nhiều bất cập trong khâu thẩm định. Vì theo hình thức cho vay này, tái sản thế chấp chủ yếu là tài sản bất động sản. Ta cũng biết thị trường nhà đất biến động liên tục, mà CBTD khi thẩm định phải dựa trên vào khung giá nhà đất của Chính phủ, tạo nên sự chênh lệch giá lớn giữa giá thị trường và giá quy định chung. Một hạn chế nữa là các món vay có sự đảm bảo bằng tái sản thế chấp của người đi vay hay bên thứ ba( bảo lãnh). Các tài sản thế chấp này chủ yếu là nhà đất. Thủ tục liên quan đến nó rất là phức tạp và có nhiều trở ngại như: có đầy đủ thủ tục pháp lý cần thiết, không bị tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, người đi vay phải có chứng nhận quyền sở hữu,… Đứng trước cơ chế thị trường rất đa dạng và phức tạp, nếu không biết chấp nhận những thách thức thì khó có thể hòa nhập và đứng vững trong thị trường. Trong kinh doanh lúc nào thuận lợi cũng ít, khó khăn thì nhiều. Nhưng để khẳng định vị thế của mình NH cần phải tranh thủ những thuận lợi và khắc phục những hạn chế. Như vậy mới có thể thực hiện tốt sứ mệnh của mình và năng cao vị thế của NH lên một tầm cao mới.