Chương 6 Thẩm định tài sản đảm bảo

8/5/2012 1 8 /5 /2 0 1 2 1 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 2 I II 3 III MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN THẦM ĐỊNH ĐỘNG SẢN Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 1. MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ TĐ TSĐB Tài sản đảm bảo (TSĐB) là một trong những điều kiện quan trọng của các TCTD khi xem xét cấp tín dụng cho KH. Vì vậy, việc thẩm định (định giá) TSĐB ảnh hưởng rất lớn đến quyết định cấp tín dụng cho KH của các TCTD. TSBĐ là tài sản của KH, TS hình thành từ vốn vay và TS của bên thứ ba dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHTM. Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO TS cầm cố, thế chấp: Tất cả các loại TS theo quy định của Bộ luật dân sự, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản đều có thể chấp nhận cầm cố, thế chấp vay vốn tại các NHTM. Pháp luật không phân biệt TSĐB nào thuộc đối tượng thế chấp, TS nào cầm cố mà dựa vào việc bên nào là bên nắm giữ TSĐB. 8/5/2012 2 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 2. CÁC LOẠI TÀI SẢN ĐẢM BẢO  Theo đó, đối với TSĐB mà Bên bảo đảm vẫn nắm giữ tài sản thì được coi là thế chấp còn nếu NHTM nắm giữ tài sản thì được coi là cầm cố.  Các TS là vàng, bạc, kim khí quý, đá quý, ngoại tệ tiền mặt, giấy tờ có giá phải áp dụng biện pháp cầm cố.  Các TS khác đều áp dụng dưới hình thức thế chấp Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 3. MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH TSBĐ Xác định các căn cứ pháp lý của TSBĐ. Xác định tính chất an toàn của TSBĐ, TS không bị tranh chấp, TS không bị phong tỏa đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho NH. Định giá TSBĐ => Cơ sở quyết định cấp tín dụng 6 Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung CÂU HỎI ÔN TẬP  Thế nào là TS thế chấp, Tài sản cầm cố theo quy định pháp luật Việt Nam ? Thế nào là tài sản hình thành trong tương lai ?  Tài sản hình thành từ vốn vay ? Phân biệt giữa bất động sản với động sản 7 8 1 2 4 3 II.THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN Quy định chung Quy trình thẩm định Trách nhiệm và quyền hạn của các thành viên tham gia Nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản 8/5/2012 3 9 1 2 4 3 I – QUY ĐỊNH CHUNG VỀ BĐS Phạm vi áp dụng : được áp dụng trong hoạt động cấp TD tại hệ thống NHTM Đối tượng áp dụng : là các công trình kiến trúc xây dựng gắn liền trên đất và quyền sử dụng đất, đã có giấy tờ hợp lệ hoặc TS hình thành trong tương lai. Giá trị BĐS : là giá trị được biểu hiện bằng tiền, vàng, dùng để bảo đảm cho khoản vay, bảo lãnh và các yêu cầu nghiệp vụ khác tại NHTM Phương pháp thẩm định : phải khoa học, khách quan, phản ảnh đúng giá trị của tài sản so với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá 10 1 2 4 3 5 6 8 3 7 Tiếp nhận hồ sơ Thẩm định tính pháp lý Khảo sát thực tế và thu thập thông tin Thẩm định địa điểm Thẩm định tính năng kỹ Thuật Định giá TS Lập báo cáo thẩm định TS BĐ Lưu hồ sơ 2. – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH 11 1.Tiếp nhận hồ sơ: 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH - Tiếp nhận hồ sơ : vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày giờ nhận hồ sơ, ngày trả hồ sơ. -Kiểm tra hồ sơ 2. Thẩm định tính chất pháp lý của TSBĐ - Kiểm tra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. 12 - Phân tích các yếu tố cung, cầu - Phân tích chức năng, các đặc tính về quyền của BĐS được mua bán và đặc điểm của thị trường; - Phân tích các tài liệu yêu cầu: thị trường BĐS và BĐS so sánh; - Kiểm chứng các nguồn tài liệu đáng tin cậy, số liệu sử dụng phải đúng đắn, chính xác 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 8/5/2012 4 13 - Chuẩn bị các tài liệu liên quan đến BĐS và các dụng cụ cần thiết: thước đo, máy ảnh, máy quay phim,… - Kiểm tra sự chính xác của bản vẽ với thực địa : CBTĐ đến hiện trường kiểm tra hiện trạng, kích thước, vị trí của BĐS, điều tra các thông tin cần thiết. - Vẽ sơ đồ vị trí bất động sản. - Kiểm tra kết cấu và chất lượng công trình : + Được xây dựng năm nào ? + Loại bất động sản ? Kết cấu BĐS? + Những biểu hiện đặc trưng của BĐS. 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 3. Thẩm định địa điểm: 14 - Chụp ảnh những chi tiết cần thiết, quay phim (nếu có) : Nội dung hình ảnh phải thể hiện được : + Quang cảnh vị trí tổng thể của TS; + Chi tiết mặt tiền chính của TS; + Các chi tiết khác như : phòng khách, nhà bếp, toilet, cầu thang, . . . 15 + Các thông tin thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra. + Thông tin về các giao dịch mua bán có liên quan đến TS thẩm định. + Các BĐS đã bán, đang tổ chức trên sàn giao dịch BĐS. 16 - Các thành viên tham gia thẩm định giá kiểm tra, rà soát, hoàn chỉnh lại hồ sơ trên cơ sở các thông tin khảo sát thực tế: + Kiểm tra các giấy tờ có liên quan đến BĐS + Các tài liệu, thông tin liên quan đến BĐS cần so sánh; + Phân tích hồ sơ tài liệu có liên quan : Các tài liệu tổng hợp về quy hoạch, xã hội, kinh tế, môi trường của cấp thẩm quyền. Việc phân tích các thông tin chi tiết đối với một số BĐS là dựa trên cơ sở mục đích sử dụng chính cho từng BĐS, cần tập trung phân tích các yếu tố chi phối chủ yếu đến mục đích sử dụng chính : 2– QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH 4. Thẩm định tính năng kỹ thuật 5) Định giá + Địa điểm (vị trí); + Khoảng cách so với trung tâm thương mại; + Mặt tiền đường phố, hẻm, kết cấu đường; + Kích thước, hình thể, diện tích; + Mục đích sử dụng chính so với quy hoạch sử dụng đất chi tiết trong vùng; + Cơ sở hạ tầng kỹ thuật; + Tình trạng pháp lý : mức độ đầy đủ và hợp lệ của các giấy tờ theo quy định của Pháp luật; + Những hạn chế về quyền sở hữu, sử dụng đối với BĐS. 8/5/2012 5 17 Định giá Trung tâm định giá TSBĐ Đơn vị khác 18 6. Lập biên bản thẩm định giá : Dựa vào kết quả thẩm tra, so sánh lựa chọn thông tin thu thập, điều chỉnh, cán bộ thẩm định giá ước tính giá trị BĐS lập bằng văn bản theo nội dung : - Chuyển hồ sơ đến Tổ trưởng Tổ thẩm định giá kiểm tra đánh giá kết quả thẩm định. + Mục đích và phương pháp thẩm định giá; + Ngày thẩm định giá; + Mô tả tình trạng pháp lý, diện tích đất và địa chỉ của bất động sản; + Mô tả chi tiết bất động sản đang được định giá, cùng với tình trạng chung của nó; + Tóm tắt hợp lý và rõ ràng các tài liệu, các điều kiện thị trường; + Ghi rõ trong báo cáo về nguồn gốc, chất lượng và tính chất của thông tin (liệt kê những thông tin thu thập, so sánh), các hạn chế liên quan đến kết luận của thẩm định giá; + Các bước điều chỉnh, tăng giảm giá do sự khác biệt giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh; + Ước lượng giá trị của bất động sản cần thẩm định; + Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính. 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 19 2 – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ -Tổ trưởng Tổ thẩm định giá sau khi kiểm tra hồ sơ và kết quả thẩm định giá, trình Giám đốc Trung tâm dịch vụ địa ốc thông qua; đối với Chi nhánh việc kiểm tra và thông qua kết quả thẩm định giá do Tổ trưởng Tổ thẩm định giá thực hiện. - Lập phiếu báo kết quả thẩm định giá để chuyển giao theo yêu cầu, ký so và ghi rõ ngày giờ giao, nhận phiếu báo thẩm định. Phiếu báo kết quả thẩm định giá do Giám đốc Trung tâm/Tổ trưởng Tổ thẩm định giá (đối với chi nhánh) ký tên. 7. Lập báo cáo hẩm định: 20 Bộ hồ sơ thẩm định giá lưu tại Trung tâm hoặc tại Tổ thẩm định giá (đối với Chi nhánh) gồm : + Biên bản thẩm định giá; + Phiếu báo cáo thẩm định giá; + Sơ đồ vị trí; + Các hình ảnh liên quan (nếu có). 8. Lưu hồ sơ : – QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 8/5/2012 6 21 3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA -Chủ động liên hệ với NVTD (hoặc KH) để kết hợp đi khảo sát thực tế, hoặc đề nghị cung cấp hồ sơ pháp lý BĐS. -Liên hệ với các ngành chức năng để thu thập thêm thông tin về quy hoạch. -Công tác thẩm định giá phải độc lập và không chịu sự chi phối với công tác tín dụng. - Chịu trách nhiệm về tính chính xác các thông tin thu thập, số liệu và kết quả thẩm định giá. 1. Cán bộ trực tiếp thẩm định giá 22 3 – TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA -Kiểm tra hồ sơ BĐS, trong trường hợp chưa đủ, thì lưu ý NVTĐ đề nghị KH/NVTD cung cấp; - Nếu hồ sơ BĐS không hợp lệ theo quy định hiện hành thì từ chối thẩm định giá. - Phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng NV, đôn đốc công việc trong quá trình tác nghiệp, kịp thời điều chỉnh, giải quyết các phát sinh để bảo đảm tiến độ về thời gian giải quyết hồ sơ. 2) Tổ trưởng Tổ thẩm định giá : 23  - Thường xuyên cập nhật thông tin, đề xuất chủ trương, phương hướng liên quan đến công tác thẩm định giá cho phù hợp theo quy định hiện hành.  - Kiểm tra, giám sát NV thực hiện theo đúng quy chế thẩm định giá và chịu trách nhiệm kiểm tra về hồ sơ, thông tin, số liệu và kết quả thẩm định giá. 24 3– TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN CỦA CÁC THÀNH VIÊN THAM GIA - Quản lý nhân sự và nghiệp vụ của Tổ thẩm định giá; - Kịp thời điều chỉnh nhân sự để đáp ứng yêu cầu về công việc; - Trên cơ sở hồ sơ và kết quả thẩm định giá bất động sản (đối với Trung Tâm dịch vụ địa ốc của NH) Giám đốc Trung Tâm xem xét để thông qua/yêu cầu kiểm tra/yêu cầu làm lại (nếu xét thấy chưa phù hợp). 3. Giám đốc Trung tâm dịch vụ địa ốc (nếu có) và GĐ các Chi nhánh: 8/5/2012 7 25 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : Việc thẩm định giá phải dựa trên các cơ sở sau: 1. Tình trạng pháp lý và đặc điểm thực tế của tài sản 2. Tham khảo bảng giá đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành trong từng thời kỳ (VD:ở TPHCM,sử dụng QĐ 89 /2008/QĐ-UBND,ngày 20/12/2008) 3. Các quy định của Nhà nước có liên quan đến thẩm định giá như: CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ + Luật đất đai số 13/2003-QH11 do Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003. + Nghị định số 101/2005 ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính Phủ về thẩm định giá. + Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai. + Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. + Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP. + Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. + Công văn số 734/HD-LS ngày 31/01/2005 của Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Cục Thuế TPHCM về việc hướng dẫn áp dụng bảng giá các loại đất ban hành kèm theo Quyết định của UBND TPHCM theo từng thời kỳ. + Quyết định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28/4/2004 của Ủy ban Nhân dân Tp. HCM về việc xác định trị giá nhà để tính thuế. ( Back ) Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 26 27 4. Giá thẩm định là giá thị trường, phi thị trường tại thời điểm định giá, có tính đến các yếu tố lợi thế, hạn chế các yếu tố rủi ro thị trường và rủi ro quy hoạch. 5. Hướng dẫn Thẩm định giá bất động sản của từng hệ thống NH. Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp lợi nhuận 8/5/2012 8 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 1) Phương pháp so sánh:  PPSS là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các TS tương tự với TScần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của TS cần định giá.  PP này được áp dụng trong định giá các TS có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 2) Phương pháp chi phí:  PPCP là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một TS tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của TS cần định giá.  PPCP chủ yếu được áp dụng trong định giá các TS chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; TS không đủ điều kiện để áp dụng PPSS. 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 3) Phương pháp thu nhập:  PPTN (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác TS cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của TS (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của TS cần định giá. 32  Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá TS đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính, quyền khai thác mỏ quặng…) mà TS đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. Cụ thể là TS nào? 8/5/2012 9 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4) Phương pháp thặng dư:  PPTD là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của TS cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của TS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.  PPTD thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. 4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 5) Phương pháp lợi nhuận:  PPLN là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng TS để ước tính giá trị thị trường của TS cần định giá.  PPLN chủ yếu được áp dụng trong định giá các TS mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của TS chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của TS như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… 35 2.1. Cách xác định giá trị QSD đất: IV. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : Giá trị QSD đất được xác định theo công thức sau: Giá trị QSD đất = Giá đất tham chiếu x hệ số điều chỉnh (Kđc) Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 36 CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : * Giá trị bất động sản được xác định theo công thức sau: Giá trị BĐS = Giá trị QSD đất + Giá trị xây dựng 8/5/2012 10 37 2.1.1 – Cách xác định giá đất tham chiếu: 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Giá đất tham chiếu được xác định trên những cơ sở sau: - Khung giá đất NN ban hành trong từng thời kỳ, giá các loại đất tham khảo và nguồn dữ liệu của phòng Thẩm định giá. - Đối với các khu vực đã có dữ liệu định giá và nguồn dữ liệu được công nhận thì có thể sử dụng nguồn dữ liệu này để kết luận đơn giá áp dụng cho TS thẩm định. Tuy nhiên cũng cần thiết phải khảo sát lại tình hình thị trường nơi BĐS tọa lạc để kiểm tra các yếu tố biến động của thị trường. 38 - Đối với các khu vực chưa từng thẩm định hoặc đã thẩm định nhưng không thể sử dụng nguồn dữ liệu đã có để phân tích, đánh giá, kết luận đơn giá có thể áp dụng cho tài sản thẩm định thì cần thiết phải khảo sát thực tế và thu thập ít nhất 03 thông tin để làm cơ sở cho việc đánh giá giá trị cho tài sản thẩm định. -- 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : Giảng viên: Ths Nguyễn Tiến Trung 39 - Quy định về tài sản so sánh (thông tin tham khảo): TS so sánh phải cùng khu vực và có tính chất tương đồng với TS thẩm định (về đặc điểm vị trí, hình dáng, kích thước…). - Trường hợp sử dụng các TS khác để tham khảo thì cần phân tích, đánh giá các yếu tố lợi thế, bất lợi của TS so sánh để đưa ra đơn giá chuẩn có thể giao dịch cho các BĐS tại khu vực có BĐS thẩm định và BĐS so sánh - Sau đó phân tích các yếu tố lợi thế, bất lợi và đưa ra đơn giá đề nghị cho tài sản thẩm định. 40 + Các thông tin tham khảo từ báo chí, trung tâm địa ốc, trung tâm bán đấu giá, từ các kết quả định giá trước còn phù hợp ngoại trừ bảng giá đã xây dựng-gọi là giá tham chiếu... + Thông tin không vượt quá 6 tháng. Ngoài ra các thông tin này phải đảm bảo giá trị của các BĐS tham khảo phù hợp với giá thị trường. Các thông tin này phải đảm bảo các yếu tố: Tin cậy – chính xác- toàn diện và khoa học. + Trong một số trường hợp cần thiết, NV định giá phải vẽ sơ đồ mô tả vị trí các BĐS liên quan, nhất là các trường hợp đối với đất tọa lạc ngoài địa bàn Tp. HCM, các trường hợp mà tài sản so sánh lấy từ nguồn thông tin lưu trữ hoặc bảng giá, trường hợp TS thẩm định và so sánh không cùng nằm trên một con đường hoặc cùng một con hẻm. 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 8/5/2012 11 41 Trong phần xác định giá đất cần lưu ý: 1 – Xác định giá thị trường đối với khu vực có BĐS thẩm định tọa lạc. 2 – Phân tích những đặc điểm riêng của BĐS thẩm định để đưa ra đơn giá đất phù hợp. 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 42 2.1.2 – Cách xác định hệ số đất điều chỉnh (Kđc): Kđc = (100% + Σ Các hệ số điều chỉnh) x Hệ số hẻm (nếu có) 4. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 43 Stt Tiêu chí Diễn giải Ghi chú 1 Vị trí tiếp giáp 2 đường chính, lớn (hông, sau) 01 đường chính, 1-2 đường phụ, 1 chính, 1-2 hẻm 1 chính Lưu ý đến tính sinh lời của các con đường này khi điều chỉnh tỷ lệ. Cần mô tả rõ đặc điểm của các con đường, hẻm đang xem xét lợi thế cho BĐS thẩm định 2 Hình dáng Vuông vắn, nở hậu, phù hợp với mục đích sử dụng Không vuông văn, tóp hậu, xấu 3 Quy mô Diện tích chuẩn tùy thuộc vào đặc điểm từng khu vực (tính phổ hổ biến) và mục đích sử dụng Lưu ý quy định Nhà nước và tập quán được chấp nhận trong thực tế 4 Kích thước Chuẩn : tỷ lệ chiều ngang so với chiều dài : 1-3 Lưu ý đặc điểm khu vực và tập quán mua bán trên thị trường BẢNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH 44 St t Tiêu chí Diễn giải Ghi chú 5 Cơ sở hạ tầng Đầy đủ hoặc thiếu một trong các yếu tố sau: Đường nhựa Cấp thoát nước Hệ thống chiếu sáng Hệ thống thông tin liên lạc 6 Lợi thế khác Gần TT Thương mại, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí …(trong vòng bán kính 100-300m hoặc tùy thuộc khu vực) Cần lý giải thật cụ thể lợi thế của tiêu chí này khi áp dụng. 7 Bất lợi khác Đối diện chùa, nhà thờ, sát ngay ngã ba, khu vực lộn xộn, ô nhiễm môi trường 8/5/2012 12 45 1. Biên độ giao động cho phép khi áp dụng các hệ số trong hướng dẫn nói trên là 10% trong diều kiện là phải mô tả, đánh giá rõ ràng và trong mọi trường hợp phải được sự đồng ý của lãnh đạo Phòng, Ban Giám Đốc. 2. Đối với phần diện tích đất thuộc quy hoạch được công nhận tính bằng 30% đơn giá thị trường tại thời điểm định giá. 3. Kđc được xác định theo phương pháp cộng dồn các hệ số điều chỉnh trên + 100% 4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau: CHÚ Ý 46 4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau: Giá đất hẻm =Giá đất MT tham chiếu x Hệ số vị trí hẻm x Hệ số cấp hẻm * Hệ số vị trí hẻm: Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Vị trí 5 Giá đất so với vị trí đất mặt tiền 60% 50% 40% 30% 20% * Bảng xác định vị trí hẻm: Rộng 5m Cách đường chính > 80m Vị trí 5 Vị trí 4 Vị trí 3 Vị trí 2 Cách đường chính ≤ 80m Vị trí 4 Vị trí 3 Vị trí 2 Vị trí 1 Giá đất của hẻm đường đất: 80% giá đất của hẻm đường nhựa, xi măng 47 * Hệ số cấp hẻm: Hẻm cấp 1 là hẻm của đường chính, hẻm cấp 2 là hẻm của hẻm cấp 1…. Giá đất hẻm cấp thấp hơn : ≤ 80% giá đất của hẻm cấp cao hơn liền kề 4. Nếu BĐS tọa lạc tại hẻm thì tính như sau: Lưu ý: Bảng hệ số vị trí hẻm nêu trên không áp dụng cho đường nội bộ, đường đã đặt tên hoặc các hẻm có đặc điểm, vị trí đặc biệt (có giá trị sinh lợi cao…). Ngoài ra, khi mô tả, diễn giải đặc điểm vị trí BĐS tại hẻm cần xác định hệ số vị trí hẻm và hệ số cấp hẻm cho phù hợp, mọi trường hợp khảo sát không kỹ lưỡng hoặc mô tả không đúng với thực tế phải hoàn toàn chịu trách nhiệm. 48 Giá trị xây dựng được xác định theo công thức sau: GT xây dựng = DT sử dụng x ĐG xây dựng x Tỷ lệ GT còn lại IV. NGHIỆP VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS : 2.2. Cách xác định giá trị xây dựng: – Diện tích sử dụng căn cứ vào diện tích được công nhận trên chủ quyền, giấy ph