Chương VIII Khung thể chế, pháp lý trong Quy hoạch và Quản lý đô thị

VIII.1. Kiểm soát phát triển Quy định và các biện pháp khuyến khích Chương VIII Khung thể chế, pháp lý trong Quy hoạch và Quản lý đô thị Mục tiêu môn học  Giới thiệu bộ máy kiểm soát phát triển và quản lý môi trường đô thị. Kết quả mong đợi  Biết được các công cụ phổ biến thường áp dụng trong kiểm soát phát triển Mọi Quy hoạch luôn được kiểm soát hay giám sát để đạt được mục tiêu quy hoạch. Kiểm soát được thực hiện qua các nguyên tắc, quy định. Các nguyên tắc, quy định này được bắt buộc hay khuyến khích thực hiện. Kiểm soát phát triển là gì? Dựa trên 3 loại quy định: 1. Những quy định trong quy hoạch 2. Những quy định về xây dựng/ thực hiện 3. Những quy định về môi trường Những quy định đo lường sự phát triển Xuất phát từ một quy hoạch phát triển. Một dự án quy hoạch thường có các quy định đi kèm nhằm giám sát mục tiêu quy hoạch. Phổ biến nhất là “Phân vùng sử dụng đất”. Quy định có thể là khuyến khích thực hiện, hay không khuyến khích thực hiện hay được bảo tồn trong khu vực được quy hoạch. Quy định về phân nhỏ diện tích đất, xây dựng đường sá cũng phải theo những quy định này. Quy định trong Quy hoạch Luôn hỗ trợ cho quy hoạch và chỉ áp dụng trong xây dựng. Những quy định này luôn đảm bảo yếu tố sức khỏe và mức độ an toàn trong các tòa nhà: Quy định về không gian đằng trước hay đằng sau của tòa nhà, Quy định về hệ thống đèn chiếu sáng và sự thông thoáng, Góc tới của ánh sáng, độ dốc, Quy định về không gian mở, an toàn cháy nổ v.v.. Quy định khu đậu xe cho tòa nhà … Quy định trong xây dựng Gần đây mới được quan tâm trong quy hoạch đô thị.  Trong đó, sức khỏe và vệ sinh môi trường được chú trọng. Quy định về mức ô nhiễm không khí, nước, tiếng ồn, chất thải rắn… trong các vấn đề phát triển. Đánh giá tác động môi trường - EIA được chú trọng và là một quy định môi trường đặc biệt Quy định về môi trường  Các khu dân cư, thương mại, công nghiệp, dân sự, cơ quan, tổ chức, khu du lịch, giải trí…  nhằm ngăn chặn việc sử dụng đất sai mục đích, độ cao, và sức chứa của tòa nhà.  Phân khu các khu vưc khác nhau trong đô thị giúp ngăn chặn sự xâm phạm của một khu vực lên một khu vực kế cận. Những nguyên tắc phân chia khu vực trong đô thị Các quy định trong phân bố đất đai đô thị 1. Quy định về phân khu đất đai. 2. Quy định về độ cao của tòa nhà 3. Quy định về mật độ xây dựng Lý do: Tránh sự phát triển lộn xộn và sử dụng sai mục đích, Kiểm soát giao thông đô thị, Quản lý đất hiệu quả, Đảm bảo an toàn sức khỏe và tiện nghi đô thị, Bảo tồn năng lượng, Nâng cao chất lượng môi trường, Công bằng xã hội, và Cân bằng sinh thái. Giá trị đất đai được kiểm soát ổn định Phân chia đất đô thị Nguyên tắc: phân chia thành nhiều khu vực,  Tối ưu hóa nó với mục đích tốt nhất, và Điều chỉnh nó bằng lắng nghe ý kiến đóng góp. Đất đô thị thường được chia thành 5 loại: 1. Đất công nghiệp và khu vực sản xuất 2. Đất kho tàng 3. Đất giao thông đối ngoại 4. Đất dân dụng, trong đó: - Đất xây dựng nhà ở - Đất cây xanh và thể dục thể thao - Đất trung tâm và phục vụ công cộng - Đất giao thông đối nội và quảng trường 5. Đất đặc biệt ngoài đô thị Phân vùng chức năng đất đô thị (88/1994/NĐ-CP) Loaïi ñaát Tæ leä % I. Ñaát daân duïng Ñaát ôû Ñaát coâng coäng Ñaát caây xanh Ñaát giao thoâng 50 – 60 25 – 30 5 – 5 5 – 5 15 – 20 II. Ñaát ngoaøi daân duïng Ñaát noâng nghieäp vaø kho taøng Ñaát cô quan vaø caùc trung taâm chuyeân ngaønh Ñaát giao thoâng ñoái ngoaïi vaø coâng trình ñaàu moái haï taàng kyõ thuaät … Ñaát an ninh quoác phoøng Ñaát khaùc (noâng, laâm nghieäp … Ñaát chöa söû duïng 40 – 50 Thay ñoåi tuøy theo tính chaát cuûa ñoâ thò Toång coäng: %100 Các hợp phần đất cơ bản trong quy hoạch phát triển đô thị Lý do: Nhằm xác định độ che phủ, độ cản trở tầm nhìn, ảnh hưởng đến giao thông, Tạo sự liên thông giữa các tòa nhà (có thể bằng các đường hầm), Kiểm soát độ cao phục vụ cho mục đích đặc biệt (hàng không, dân dụng, quân sự), và Bảo đảm độ an toàn cho kiến trúc. Quy hoạch độ cao Kiểm soát thông qua quy định về phát triển độ cao. Phương pháp kiểm soát: Góc tới ánh sáng, độ dốc mặt phẳng Độ rộng không gian của nền nhà/ tỉ lệ độ rộng của nền nhà Hiệu quả: Những tòa nhà cao không được xây gần các tòa nhà quá thấp Đảm bảo ánh sáng và thông thoáng cho các tòa nhà kế cận Đảm bảo không gian tới đường giao thông Đảm bảo tầm nhìn đường chân trời Quy hoạch độ cao Tỉ lệ diện tích của nền nhà Tỉ lệ … = Tổng dtích nền nhà Tổng dtích nền đất FAR = 72 / 100 = 0.72 FAR = 80 / 100 = 0.8 Góc tới ánh sáng Lý do: • Nhằm tính toán độ chắc chắn cho mật độ dân cư (dân cư động và dân cư tĩnh) Phương pháp kiểm soát: • Kích thước tối đa của một khu nhà • Số lượng căn hộ trên một đơn vị diện tích • Tỉ lệ giữa tổng các khu nhà với tổng diện tích xây dựng (diện tích che phủ) Hiệu quả: • Kiểm soát được mật độ dân số • Đảm bảo được sức khỏe môi trường • Ngăn chặn sự quá tải Quy hoạch mật độ xây dựng Mật độ dân cư động và tĩnh Net density – Gross density 100 0 Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN – QĐ 682/BXD/1996 ra ngày 14-12-1996 Khoảng cách các khu đất xây dựng:  ≥ 25 m - nhằm đảm bảo:  Độ thông thoáng  Đảm bảo ánh sáng tự nhiên  Đô an toàn phòng cháy nổ Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN – QĐ 209/BXD/2004 ra ngày 16-12-2004 Quy hoạch tổng thể khu đô thị:  Không gian chức năng:  Chức năng ở  Văn hóa, giáo dục  Dịch vụ, thương mại  Nghỉ ngơi, giải trí  Giao thông tĩnh và động  Chức năng quản lý hành chính khu ở  Chức năng làm việc  Hệ thống hạ tầng kỹ thuật Quy chuẩn Bộ Xây dựng VN – QĐ 26/BXD/2004 ra ngày 02-11-2004 Quy định tối thiểu của 1 căn hộ:  Diện tích 1 căn hộ không nên < 50 m2  Không gian chức năng:  Phòng ở ≥ 2 phòng (phòng đôi ≥ 12 m2 ; phòng đơn ≥ 10 m2 )  Phòng vệ sinh ≥ 3 - 5 m2  Phòng bếp ≥ 5 m2  Phòng bếp + phòng ăn ≥ 12 m2  Chiều cao các phòng ≥ 3 m  Phòng vệ sinh và bếp ≥ 2,4 m Khu dân cư Nam Long – Quận 7 Tổng diện tích: 3,463 ha Đất ở: 1,162 ha (33,6%) Giao thông & Cây xanh: 1,88 ha (54,3%) Không gian mở: 0,1 ha (2,9%) Tổng diện tích: 6,230 ha Diện tích khu ở: 2,379 (38,2%) Cây xanh: 0,9 (14,5%) Không gian mở: 0,4 (7%) Mặt bằng khu đô thị M&C Holding Tổng diện tích: 11,8 ha Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN – QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008 Diện tích đất xây dựng:  ≤ 50 m2 được xây dựng 100% diện tích  ≥ 75 m2 - được xây 90% diện tích  ≥ 100 m2 - được xây 80% diện tích  ≥ 200 m2 - được xây 70% diện tích  ≥ 300 m2 - được xây 60% diện tích  ≥ 500 m2 - được xây 50% diện tích  ≥ 1000 m2 - được xây 40% diện tích Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN – QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008 Chiều cao đất xây dựng:  ≤ 19 m - được xây dựng xát vỉa hè  ≥ 22 m - phải xây lùi vào 3 m từ vỉa hè  ≥ 25 m - phải xây lùi vào 4 m từ vỉa hè  ≥ 28 m - phải xây lùi vào 6 m từ vỉa hè Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN – QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008 Khoảng cách mặt tiền các khu đất xây dựng:  Tối thiểu 7 m  ≤ 46 m - khoảng cách bằng ½ chiều cao (46m) nhưng không được < 7 m Khoảng cách mặt hông của 2 khu đất:  Tối thiểu 4 m  ≤ 46 m - khoảng cách bằng 1/3 chiều cao (46m) nhưng không được < 4 m Tham khảo thêm:  Nhật báo Tuổi Trẻ  Phát hành ngày 16-04-2008, trang 6  Phát hành ngày 17-04-2008, trang 6 Quy chuẩn mới – Bộ Xây dựng VN – QĐ 04/XD/2008 ra ngày 3-4-2008  Sự hỗ trợ tài chính (Vd: ngân sách địa phương cho phát triển cơ sở hạ tầng) Giảm/ miễn thuế (Vd: miễn thuế đối với đầu tư cơ sở hạ tầng)  Thuế lợi tức (Vd: giành cho cá nhân đầu cơ ruộng đất)  Thuế bảo tồn (Vd: giành cho cá nhân sống trong khu vực bảo tồn)  Tín dụng với lãi suất thấp (Vd: đối với xây nhà cho người thu nhập thấp) Chính sách khuyến khích phát triển  Phát triển đất đai theo giá nhà nước  Phát triển đất cho thuê dài hạn  Khuyến khích phát triển khu vực ngập lũ (cho phép khai thác tối đa tính năng của đất để đổi lấy không gian công cộng)  Được phép chuyển nhượng quyền phát triển đất (chuyển nhượng đất trong phạm vi bảo tồn …) Chính sách khuyến khích phát triển đất Được phép tăng chiều cao cho phần giành ra không gian công cộng Tăng mái vòm (Vd: đối với tòa nhà có không gian công cộng)  Tăng không gian tới đường giao thông (Tăng giới hạn giữa đường xây dựng và đường giao thông)  Tăng không gian mở (Không gian công cộng/ bãi đậu xe …) Chính sách khuyến khích xâydựng Normally Allowed within FAR Arcade Premium Setback Premium Open space Premium