Chuyên đề Định giá bất động sản

* HỌC VIỆN TÀI CHÍNHCHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS CHUYÊN ĐỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHẠM VĂN BÌNH PHÓ TRƯỞNG KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP PHÓ TRƯỞNG BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN * CÁC THƯƠNG VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. Định giá một mảnh đất trống II. Định giá công trình xây dựng III. Định giá bất động sản (gồm cả công trình xd&đất) * CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS CƠ BẢN * 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 1.1. Cơ sở lý luận Dựa chủ yếu vào nguyên tắc “thay thế”. Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau. Giá: 5 tỷ đồng ? * 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP) 1.2 Các trường hợp áp dụng Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS... * 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (TIẾP) * 1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng… Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh. Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác… Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch. Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và người mua tự nguyện. Qui hoạch… * 1.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH (TIẾP) Bước 2. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) Bước 3. Phân tích và điều chỉnh: Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trường thời đIểm thẩm định giá điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại. Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu Định giá một mảnh đất trống VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP * * BÀI TẬP TÌNH HUỒNG 1 Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá. Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng: * BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 1 (TIẾP) Hãy ước tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau: * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Đơn giá 1 m2 đất của các bất động sản so sánh: * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh: * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Giá 1 m2 BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh: 15 triệu x 100% = 15 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh: 14 triệu x (100%+10%) = 15,4 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh: 15,5 triệu x (100%-2%) = 15,19 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh: 14,5 triệu x(100%+4%) = 15,08 triệu Giá 1 m2 BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh: 15,6 triệu x (100%-1%) = 15,444 triệu * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Xác định giá trị thị trường của BĐS mục tiêu: Trên thực tế, thẩm định viên tự đưa ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích trên. Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2 Có thể ước tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên: (15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m2 Kết luận: Vậy giá trị thị trường ước tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m2 . Tổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu Định giá nhà ở (cả đất&công trình xây dựng) VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH * * BÀI TẬP TÌNH HUỒNG 2 ƯỚC TÍNH GIÁ THỊ TRƯỜNG CỦA BIỆT THỰ SAO MAI VỚI CÁC THÔNG TIN SAU: - BIỆT THỰ SAO MAI ĐƯỢC XÂY DỰNG TRÊN DIỆN TÍCH ĐẤT 400 M2, HỢP PHÁP VỀ CÁC QUYỀN ĐỐI VỚI BĐS. - BIỆT THỰ A NẰM BÊN CẠNH BIỆT THỰ SAO MAI, GIỐNG BIỆT THỰ SAO MAI VỀ NHIỀU MẶT, VỪA BỊ TOÀ ÁN PHÁT MÃI VỚI SỐ TIỀN LÀ 4.200.000.000Đ. - BIỆT THỰ B TRÊN CÙNG MẶT ĐƯỜNG VỚI BIỆT THỰ SAO MAI NHƯNG CÓ THÊM PHẦN SÂN VƯỜN TRỊ GIÁ 400.000.000Đ, HỢP PHÁP VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BĐS, VỪA ĐƯỢC BÁN VỚI ĐIỀU KIỆN: TRẢ LÀM 5 ĐỢT, MỖI ĐỢT CÁCH NHAU 1 NĂM. TRONG ĐÓ, TRẢ NGAY LẦN ĐẦU 3.000.000.000Đ, ĐỢT HAI 2.650.000.000Đ, ĐỢT BA 2.280.000.000Đ, ĐỢT BỐN 1.889.568.000Đ, ĐỢT CUỐI 1.693.897.930Đ. - BIỆT THỰ C CÓ DIỆN TÍCH VÀ VỊ TRÍ TƯƠNG TỰ BIỆT THỰ SAO MAI, NHƯNG NỘI THẤT KÉM HƠN 200.000.000Đ, KHÔNG CÓ GIẤY TỜ HỢP LỆ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, KHÔNG CÓ TRANH CHẤP, SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH VỪA ĐƯỢC BÁN VỚI GIÁ 5.600.000.000Đ. * BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 2 (TIẾP) - Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10.000.000 đ/m2. + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2. + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức. + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm. - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng. * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ a. Xét Biệt thự A: loại, không dùng làm cơ sở so sánh. b. Xét Biệt thự B: - Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay: 3.000trđ + [2.650trđ x (1 + 0,06)-1 + [2.289,8trđ x (1 + 0,07)-2] + [1.889,568 x (1 + 0,08)-3] + [1.693,89793 x (1 + 0,09)-4] = 3.000trđ + 2.500trđ + 2.000trđ +1.500trđ +1.200trđ = 10.200trđ. - Giá trị B sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với S.M. 10.200.000.000 đ - 400.000.000 đ = 9.800.000.000 đ * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ (TIẾP) c. Xét Biệt thự C: - Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C. 200m2 x 10.000.000đ/m2 x 50% + (400m2 - 200m2) x 10.000.000đ/m2 x 100% = 3.000.000.000đ - Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất: 5.600.000.000 đ + 3.000.000.000 đ = 8.600.000.000 đ. - Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh theo những khác biệt với biệt thự Sao Mai 8.600.000.000 đ + 200.000.000 đ = 8.800.000.000 đ. d. Đối chiếu giá trị biệt thự B: 9.800.000.000 đ và biệt thự C: 8.800.000.000 đ mức độ chênh lệch là 1.000.000.000đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự cần thẩm định giá khoảng 9.300.000.000 đ. Định giá công trình xây dựng VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH * * BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 3 Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung cư có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá như sau: - BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng. - BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung cư này, cũng là chung cư 5 tầng và được đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng. - BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2, có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng. - BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách đó 150m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đư vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự BĐS cần thẩm định giá, được bán với giá 189 tr.đồng. - BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m2 và trang trí nội thất tương tự BĐS 4, được bán với giá 525 triệu đồng. * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là triệu đồng/m2: - ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với bất động sản thẩm định giá: 692 trđ - 20 trđ = 672 trđ, giá bán 1m2 là 672/84= 8 trđ/m2 - Tương tự, đơn giá BĐS 2: 5 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 3: 8,3 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 4: 4,5 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 5: 7,5 trđ/m2 * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ (TIẾP) Đối chiếu tìm ra các thông số so sánh: - BĐS cần thẩm điịnh giá, BĐS 2, BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3 - BĐS 1, BĐS 3, BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt - BĐS cần thẩm định giá, BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung cư - BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung cư - BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung cư So sánh đơn giá giữa các BĐS có cùng thông số giống nhau: - BĐS2/BĐS3 = 5/8,3 x 100% = 60,24% - BĐS4/BĐS5 = 4,5/7,5 x 100% = 60% Vậy có thể ước tính giá bán căn hộ chung cư ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán ở tầng trệt. Từ đó đơn giá BĐS cần thẩm định bằng khoảng 60% đơn giá của BĐS 1: Vậy giá BĐS cần tìm: 8trđ/m2 x 60% x 56m2 = 268,8 triệu đồng * 1.4 ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP - ưu điểm: Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận; Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác... - Nhược điểm: Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá. Các thông tin thường mang tính chất lịch sử. Chứa đựng yếu tố chủ quan * 2. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 2.1 Cơ sở lý luận 2.2 Các trường hợp áp dụng 2.3 Các bước tiến hành 2.4 Các dạng định giá 2.5 ưu, nhược điểm * 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: Phương pháp này cho rằng giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó. * 2.2 CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG ÁP DỤNG CHO ĐỊNH GIÁ TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƯ ĐỂ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ. ĐỊNH GIÁ NHỮNG BĐS MÀ CÓ THỂ DỰ TÍNH ĐƯỢC THU NHẬP RÒNG CÁC NĂM TƯƠNG LAI. * 2.3 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP Bước 1: ước tính thu nhập hàng năm của BĐS. Bước 2: ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được thu nhập thuần hàng năm. Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán. Bước 5: áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá. * 2.4 CÁC DẠNG ĐỊNH GIÁ BẰNG PP THU NHẬP 2.4.1 Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: áp dụng công thức : Trong đó: - V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị BĐS) - A: thu nhập ròng trung bình hàng năm từ BĐS - i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn) * 2.4 CÁC DẠNG ĐỊNH GIÁ BẰNG PP THU NHẬP (TIẾP) 2.4.2 Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn - Thu nhập không bằng nhau: Trong đó: + V: giá trị của BĐS + At: thu nhập ròng năm t + T: giá trị thanh lý năm n + t: năm thư t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi * 2.4 CÁC DẠNG ĐỊNH GIÁ BẰNG PP THU NHẬP (TIẾP) 2.4.2 Đối với bất động sản mang lại thu nhập có thời hạn (tiếp) - Thu nhập bằng nhau: - Thu nhập n năm đầu không bằng nhau, từ n+1 trở đi bằng nhau: B./Định giá một mảnh đất trống VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP * * BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 4 (ĐỊNH GIÁ NHÀ NƯỚC) Hãy xác định giá một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha hạng IV tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa. Qua khảo sát, nhà định giá thu được các số liệu về thu nhập và chi phí của thửa đất đó như sau: * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ (TIẾP) - Tổng thu nhập của 3 năm: 37.500.000 + 50.000.000 + 32.400.000 = 119.900.000 đ/ha - Tổng chi phí sản xuất 3 năm: 17.250.000 + 22.000.000 + 15.000.000 = 54.250.000 đ/ha - Thu nhập ròng bình quân một năm: (119.900.000 - 54.250.000) : 3 = 21.883.333 đ/ha - Tỷ lệ chiết khấu được xác định bằng lãi suất tiền gửi VNĐ bình quân tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 1 năm: (8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5% - Giá thửa đất trên là: 21.883.333 /8,5% = 257.451.000 đ/ha (hay= 26.000 đ/m2) Định giá nhà ở, công trình xây dựng VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP * BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 5 Định giá tháp đôi VINCOM phục vụ công tác cổ phần hóa, biết: - Mảnh đất tọa lạc là đất thuê 50 năm, triển khai dự án 2 năm; - Diện tích mỗi sàn của 1 tháp là: 2.500m2 (tỷ lệ thuê 80%); - Mỗi tòa tháp cao 22 tầng; - Một tòa tháp cho BIDV thuê với đơn giá thuần: 2 tr/m2/năm; Một tòa tháp cho thuê thương mại, đơn giá thuần: 2,5tr/m2/năm; - Tỷ suất lợi tức của dịch vụ cho thuê văn phòng là 12%/năm, lãi suất ngân hàng là 10%. * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ - Số m2 thương phẩm: 2.500m2 x 80% x 22tầng x 2 tòa = 88.000m2 - Xác định đơn giá cho thuê: 2,5tr/m2 - Xác định thời hạn cho thuê: 50 năm – 2 năm = 48 năm - Xác định thu thuần hàng năm: 88.000m2 x 2,5tr/m2 = 220.000 triệu - Xác định tỷ lệ chiết khấu: 12% * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ - ÁP DỤNG CÔNG THỨC: - KẾT LUẬN: GIÁ TRỊ ƯỚC TÍNH LÀ: 1.825 TỶ ĐỒNG * * TIỂU TÌNH HUỐNG Một bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200.000$. Theo tính toán giá trị của công trình xây dựng trên đất là 1.000.000$. Hãy xác định giá trị của bất động sản, biết tỷ lệ vốn hoá là 12%/năm và vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm. * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ - Xác định thu nhập ròng hàng năm của công trình xây dựng trên đất, áp dụng công thức: Thay số ta tính được A = 120.417$. - Xác định thu nhập ròng hàng năm của đất: 200.000$ - 120.417$ = 79.583$ - Xác định giá trị của đất, áp dụng công thức: Thay số ta tính được V = 663.195$ - Giá trị của bất động sản: 1.000.000$ + 663.195$ = 1.663.195$ (làm tròn 1.663.000$) * TIỂU TÌNH HUỐNG Một bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 200.000$. Theo tính toán giá trị của đất là 600.000$. Hãy xác định giá trị của bất động sản, biết tỷ lệ vốn hoá là 12%/năm và vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm. * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ - Xác định thu nhập ròng hàng năm của đất: 600.000$ x 12% = 72.000$ - Xác định thu nhập ròng hàng năm của công trình xây dựng trên đất: 200.000$ - 72.000$ = 128.000$ - Xác định giá trị của công trình xây dựng trên đất: Thay số, tính được V = 1.063.000$ - Giá trị của bất động sản: 1.063.000$ + 600.000$ = 1.663.000$ * 2.5 ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP - ưu điểm: Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng; Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được để tìm thu nhập ròng. - Nhược điểm: Phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt. Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai. Thường áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định. * 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ * 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 3.1 Cơ sở lý luận Dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”. Giá trị hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.  * 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ (TIẾP) 3.2 Các trường hợp áp dụng Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo. * 3. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ (TIẾP) 3.3 Các bước tiến hành phương pháp thặng dư Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS. Bước 2: ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. Bước 3: ước tính tổng số chi phí phát triển. Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất. Định giá một mảnh đất trống VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ * * BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 7 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Địa ốc Thế kỷ đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1ha, với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán và hệ thống cửa hàng cho thuê. Mỗi toà nhà cao 22 tầng, trong đó: - Tầng 1 là bãi gửi xe. - Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê là 2.000m2. - Các tầng còn lại là căn hộ chung cư để bán, mỗi tầng trung bình có 30 căn hộ. Với cương vị là nhà định giá chuyên nghiệp, bạn hãy tư vấn cho doanh nghiệp mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho đất đai, biết: - Thời gian phát triển dự tính là 1 năm - Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng - Chi phí dọn dẹp mặt bằng 100 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,2 triệu đồng/m2. * BÀI TẬP TÌNH HUỐNG 7 (TIẾP) - Chi phí xây dựng nhà mới: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 3,5 triệu đồng/m2. + Chi phí xây dựng gián tiếp bằng 10% chi phí xây dựng trực tiếp. - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng. - Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá. Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay một nửa trong giai đoạn phát triển. - Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của các chi phí phát triển đã phát sinh và đối với toàn bộ lô đất đó là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất. Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê bất động sản và gửi xe là 10%. - Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư là 700 triệu đồng. - Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,2 triệu đồng/m2/năm, bãi gửi xe thu 100 tr.đồng/năm/ 1 toà nhà (đã trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô hạn. - Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 tr.đồng. * Bán, cho thuê nhà Xây dựng Mua đất * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ 1. Lô đất trên đã được qui hoạch, việc xây dựng các căn hộ chung cư để bán và cửa hàng cho thuê được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. 2. Giá trị của sự phát triển: - Diện tích đất được phép xây dựng: 10.000 m2 x 60% = 6.000 m2 - Diện tích đất mỗi toà nhà là: 6.000 m2 : 2 toà nhà = 3.000m2/toà nhà - Giá bán các căn hộ chung cư/ 1 toà nhà là: (700 triệu đồng x 30 căn) x 20 tầng = 420.000 triệu đồng - Tiền cho thuê cửa hàng/1 năm/ 1 toà nhà là: 0,2 triệu đồng/m2/năm x 2.000m2 = 400 triệu đồng/năm - Tiền thu được từ dịch vụ gửi xe/1 toà nhà: 100 triệu đồng/năm - Tổng tiền cho thuê cửa hàng và dịch vụ gửi xe/năm/toà nhà là: 400 triệu đồng + 100 triệu đồng = 500 triệu đồng - Vậy giá trị của quyền cho thuê của hàng và dịch vụ gửi xe/1 toà nhà là: 500 triệu đồng : 10% = 5.000 triệu đồng - Tổng giá trị thu được từ 2 toà nhà là: (420.000 triệu đồng + 5.000 triệu đồng) x 2 = 850.000 triệu đồng - Chi phí đại lý và quảng cáo: 500 triệu đồng Suy ra, giá trị của sự phát triển(thu thuần): 850.000 triệu đồng - 500 triệu đồng = 849.500 triệu đồng * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ 3. Chi phí phát triển: - Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng. - Chi phí dọn mặt bằng: 100 triệu đồng - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: 10.000 m2 x 0,2 triệu đồng/m2 = 2.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 3.000 m2 x 3,5 triệu đồng/m2 x 2 toà nhà x 22 tầng = 462.000 triệu đồng + Chi phí xây dựng gián tiếp: 10% x 462.000 triệu đồng = 46.200 triệu đồng Tổng chi phí xây dựng nhà mới: 462.000 triệu đồng + 46.200 triệu đồng = 508.200 triệu đồng - Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triệu đồng Tổng cộng các chi phí phát triển đã phát sinh: 500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triệu đồng - Lợi nhuận phát triển: 10% x 536.470 triệu đồng = 53.647 triệu đồng Suy ra, Tổng chi phí phát triển: 536.470 triệu đồng + 53.647 triệu đồng = 590.117 triệu đồng * LỜI GIẢI ĐỀ NGHỊ 4. Giá trị còn lại đầu tư vào đất đai: 849.500 triệu đồng – 590.117 triệu đồng = 259.383 triệu đồng 5. Giá trị của đất đai (đơn vị triệu đồng): - Gọi giá trị của đất đai là = 1,00 x - Chi phí đấu giá = 20 - Chi phí khác cho đất (4%) = 0,04 x - Chi phí cấp vốn tài trợ trong giai đoạn phát triển = 0,104x + 2 - Lợi nhuận của nhà đầu tư: =0,1716x+ 3,3 Tổng giá trị đầu tư vào đất đai: x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x + 25,3 Suy ra, giá trị của đất đai là: 1,3156x + 25,3 = 259.383 triệu đồng x = 197.140,24 triệu đồng TIỂU TÌNH HUỐNG Doanh nghiệp Thái Hoàng có khu nhà xưởng: diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2- nhà trệt tường gạch, kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Doanh nghiệp đang cần vay vốn, và dùng khu nhà xưởng để thế chấp. Với tư cách là cán bộ thẩm định, Anh/Chị hãy định giá giá trị của tài sản thế chấp này, biết: - Đơn giá xây dựng mới nh