Chuyên đề Định giá bất động sản

Chuyên đề ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2 Chuyên đề ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1/ Khái niệm định giá: là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:  - Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)  - Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore)  Theo điều 4 Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10 tháng 5 năm 2002 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Các loại tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá Thẩm quyền định giá Căn cứ Mục 4 sửa đổi Điều 7 Nghị định 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ, cụ thể: Tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá 1. Danh mục tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá, bao gồm: a) Đất đai, mặt nước; b) Rừng; c) Tài nguyên quan trọng khác; d) Nhà thuộc sở hữu nhà nước cho thuê hoặc bán. Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; đ) Hàng dự trữ quốc gia; e) Tài sản nhà nước là công trình kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; g) Hàng hóa, dịch vụ được sản xuất theo đặt hàng của Nhà nước; sản phẩm, dịch vụ công ích được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, giao kế hoạch; h) Hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước theo quy định của pháp luật; i) Điện; k) Dịch vụ chuyển tải điện; dịch vụ đấu nối lưới điện truyền tải, phân phối điện; dịch vụ điều độ hệ thống điện; dịch vụ điều hành giao dịch thị trường điện lực; các dịch vụ phụ trợ, điều tiết thị trường điện lực, tham gia thị trường điện; l) Dịch vụ vận chuyển hàng không nội địa; dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh; phục vụ hành khách; dịch vụ khác tại cảng hàng không, sân bay; m) Dịch vụ đối với thư cơ bản (thư thường) trong nước có khối lượng đến 20 gram; dịch vụ điện thoại nội hạt; dịch vụ bưu chính, viễn thông công ích; dịch vụ bưu chính dành riêng; n) Nước sạch cho sinh hoạt; o) Dịch vụ vận chuyển hành khách công cộng bằng xe buýt trong đô thị, khu công nghiệp; 3 p) Dịch vụ vận chuyển hành khách công cộng bằng đường sắt trong đô thị; q) Thuốc phòng và chữa bệnh cho người do ngân sách nhà nước và bảo hiểm y tế chi trả; r) Hàng hóa được trợ giá; trợ cước vận chuyển; dịch vụ vận chuyển, cung ứng hàng hoá và dịch vụ thiết yếu phục vụ đồng bào miền núi, vùng sâu, vùng xa; s) Báo Nhân dân, báo cơ quan ngôn luận của Đảng bộ Đảng Cộng sản Việt Nam các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 2. Căn cứ quy định tại điểm 1 khoản 4 Điều 1 Nghị định này, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh danh mục tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá cho phù hợp để áp dụng trong từng thời kỳ. 3. Bộ trưởng Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ quyết định trong trường hợp cần điều chỉnh danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá quy định tại điểm 1 khoản 4 Điều 1 Nghị định này.” Khoản 9 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định” 2/ Định giá bất động sản  Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.  Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại:  mục đích bảo toàn tài sản,  mua bán bất động sản,  chuyển đổi quyền sở hữu tài sản  thế chấp,  tính thuế,  thanh lý tài sản: a. Bảo toàn tài sản. - Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản: - Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản. b. Mua bán tài sản : Định giá bất động sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động sản vào thị trường. Người mua bất động sản cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản đó với giá như thế nào là phù hợp . c. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp. Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước. Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh. Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp. Bán doanh nghiệp. Cho thuê. d. Chuyển nhượng bất động sản. e. Đinh giá làm cơ sở cho việc bồi thường: - Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư . - Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra. f. Định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn : 4 Do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp , tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay . Mục đích định giá là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Do đó việc định giá tài tản , bất động sản là cần thiết. g. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá. - Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước bắt buộc phải định giá tài sản theo quy định của Bộ Tài chính. - Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ra công chúng . h. Hạch toán kế toán. Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên cần phải định giá tài sản trong đó có bất động sản. i. Thanh lý tài sản Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định gái tài sản, bất động sản làm cơ sở đặt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. 3/ Định giá đất:  Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.  Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội.  Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. 4/Định giá tài sản  Trong khoa học chính trị - kinh tế học hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng.  Giá trị của hàng hóa được xác định bằng lao động xã hội ( lao động vật hóa và lao động sống) của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa.  Chúng được tính theo công thức tổng quát sau đây: G(h) = C+ K Trong đó: G(h): Giá trị hàng hóa C : Giá trị lao động vật hóa K: Giá trị do lao động sống - sức lao động tạo ra; K = V + m 5 Trong đó: V: Giá trị sức lao động m: Chênh lệch giữa gía trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao động. K: Giá trị do lao động sống - sức lao động tạo ra; Trong kinh tế học Mác gọi là giá trị thặng dư: G(h) = C + V + m. C : Giá trị lao động vật hóa 5/ Quy định chung về định giá bất động sản 5.1/ Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá bất động sản). 2. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn : kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản giá thị trường tại thời điểm định giá. 3. Việc định giá bất động sản phải : độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật. 5.2/ Chứng thư định giá bất động sản 1. Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây: a) Bất động sản được định giá; b) Vị trí, quy mô của bất động sản; c) Tính chất và thực trạng của bất động sản; d) Tình trạng pháp lý của bất động sản; đ) Các hạn chế của bất động sản; e) Phương pháp định giá bất động sản; g) Thời điểm định giá bất động sản; h) Giá của bất động sản; i) Các nội dung khác. 2. Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản. 3. Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản. 5.3/ Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản 1. Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá. 3. Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản. 4. Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng. 6 5. Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá. 6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. 7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 5.4/ Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản 1. Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng. 2. Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư đó. 3. Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản. 4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 5. Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản. 6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 7. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. 8. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm: a) Đơn xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ; b) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên; c) Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản. 3. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức cấp chứng chỉ định giá bất động sản. 4. Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về định giá bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ định giá bất động sản và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản. 6/ VAI TRÒ CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường. Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v... cũng sẽ có tính công bằng hơn. Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy. Có 2 cách để tính thuế đối với cá nhân có hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau: (1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ( tính trên thực lãi thì áp dựng mức thuế suất 25%) (2) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ( tính trên giá chuyển nhượng thì áp dụng mức thuế suất 2%). Có thể chọn lựa 1 trong 2 cách tính trên để tính khoản thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản. Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn. 7 - Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ. Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ phần hoá một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng v.v...).  - Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên.  - Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả.  Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất".  Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất.  Thực ra hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được "bao cấp" về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất.  Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, có hiện tượng "chiếm giữ" đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước.  Nguyên nhân chính là "giá đất" để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường ở những khu vực rất thuận lợi và đặc biệt đó (sẽ ở mức rất cao), vì vậy các quan này không có động lực rời khỏi những khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh.  Nói một cách khác, nguyên tắc "sử dụng cao nhất và tốt nhất" không được đảm bảo.  - Nếu giá bất động sản sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách  Việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp.  Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa linh hoạt với các trường hợp cụ thể.  Chính vì sự chưa đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/ bất động sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, tạo ra những hệ quả khó giải quyết  7/ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN  Ở các nước đã có một thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết là trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản (valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó.  Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai dựa trên các phương pháp mang tính khoa học và hợp lý mà trước hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai.  Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường.  Trong thực tế của quá trình xác định giá trị đất đai, các nguyên tắc này được sử dụng kết hợp chặt chẽ với nhau ở mức cao nhất có thể. Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi phối giá trị thị trường của đất đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất đa dạng. 8  Dưới đây là một số nguyên tắc chủ yếu thường được vận dụng trong quá trình hình thành các phương pháp xác định giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất đai nói riêng. 7.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.  "Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện:  Sử dụng hợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ.  Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v...  Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.  Một "sử dụng" sau khi thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất". 7.2. Nguyên tắc thay thế.  Với nguyên tắc, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản. Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản:  Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của một bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thoả mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp:  phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành,  xác định giá đất theo giá bán so sánh  xác định giá đất theo thu nhập. 7.3. Nguyên tắc cung - cầu.  Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt.  Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ ở tương tác của chung và cầu trên thị trường.  Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định.  Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên.  Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu.  Nếu tốc độ tăng của