Chuyên đề Pháp luật về bất động sản

CHUYÊN ĐỀ : PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. ĐẠI CƯƠNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 2. CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 3. CÁC QUYỀN CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN (KHÔNG PHẢI ĐẤT ĐAI) 4. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. ĐẠI CƯƠNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN : 1.1. Khái niệm động sản và bất động sản : Theo điều 174 Bộ luật dân sự 2005 (áp dụng từ 01/01/2006), bất động sản và động sản được phân biệt như sau : - Bất động sản là các tài sản bao gồm : a). Đất đai b). Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó c). Các tài sản khác gắn liền với đất đai d). Các tài sản khác do pháp luật qui định - Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Như vậy, so với định nghĩa trước đây (đ.181 BLDS 1995), bất động sản không được xem là các tài sản không di, dời mà được xác định theo phương pháp liệt kê (đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản khác gắn liền với đất đai) còn động sản là những tài sản không được xem là bất động sản. Từ định nghĩa trên cho thấy có những vật có thể là động sản hay bất động sản tùy theo trạng thái thực tế của vật này. Thí dụ ; một cây sắt, một tấm tole nếu để rời ra thì sẽ được xem là động sản nhưng nếu được sử dụng để xây nên một căn nhà thì được xem là bất động sản 1.2. Các căn cứ xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản: a) Tại Việt Nam, các bất động sản (trừ đất đai) có thể xác lập quyền sở hữu cho cá nhân, tổ chức theo các căn cứ sau đây (đ.170 BLDS 2005): - Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp - Được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Thu hoa lợi, lợi tức (hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại; lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản) - Tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến - Được thừa kế tài sản - Chiếm hữu bất động sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp chiếm hữu tài sản thuộc sở hữu Nhà nước (đ.247 BLDS 2005) . b). Đối với đất đai, quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác chỉ được quyền sử dụng đất được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. 2. CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT : Theo đ.106 Luật đất đai 2003 (áp dụng từ 01/7/2004) người sử dụng đất (gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình) được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau : - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đất không có tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra,người sử dụng đất còn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong một số trường hợp luật định. Tuy nhiên, tuỳ từng trường hợp, các đối tượng được cấp quyền sử dụng đất có đầy đủ hoặc bị hạn chế các quyền nêu trên : - Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. (đ.109, 110 LĐĐ) - Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và công trình xây dựng gắn liền với đất, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất - Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định ; cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có các quyền như trên nhưng các tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì áp dụng theo luật dân sự (theo hợp đồng do các bên thỏa thuận). - Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. - Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không có thu tiền sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn (trong thời hạn thuê đất) bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có các quyền như trên nhưng các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thì áp dụng theo luật dân sự. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được quyền bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế có các quyền như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại nếu trả tiền thuê đất hàng năm. Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, đất thuê lại . - Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất có quyền bán, thế chấp, để thừa kế, tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. 2.1. Qui định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất : a). Điều kiện : Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất . Việc chuyển quyền sử dụng đất được thông qua hợp đồng, trừ trường hợp được thừa kế quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về thừa kế . Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật . Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; - Giá chuyển nhượng; - Phương thức, thời hạn thanh tóan; - Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; - Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật. Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. @. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; @. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. b). Thủ tục : Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sử dụng đất theo qui định của Luật đất đai (nếu có). Thũ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: - Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2.2. Qui định về chuyển đổi quyền sử dụng đất : a). Điều kiện : Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật . Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời điểm chuyển giao đất; - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi; - Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có; - Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi ; - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. @. Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất : Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn; - Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác. @. Quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất : Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Yêu cầu bên kia giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; - Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển đổi; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. b). Thủ tục : Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm có: - Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sử dụng đất theo qui định của Luật đất đai (nếu có). Thũ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: - Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai cấp huyện để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gởi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. 2.3. Qui định về cho thuê quyền sử dụng đất : a). Điều kiện : Để thực hiện quyền này, các bên phải ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn; bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn thuê; - Giá thuê; - Phương thức, thời hạn thanh toán; - Quyền của người thứ ba đối với đất thuê; - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; - Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn. Việc cho thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. @. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất : Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất; - Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, lọai đất, và tình trạng đất như đã thỏa thuận; - Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê; - Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; - Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; - Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê. Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê; - Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy họai đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại; - Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết. @. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất : Bên thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê; - Không được hủy họai, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thỏa thuận trong hợp đồng ; - Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thỏa thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; - Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh; - Trả lại đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Yêu cầu bên thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, lọai đất, và tình trạng đất như đã thỏa thuận; - Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thỏa thuận; - Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất; - Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật ; -Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút. @. Trường hợp chậm trả tiền thuê và đất bị thu hồi : - Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khỏan tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh tóan. - Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn. Nếu bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khỏan tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất. Bên cho thuê được Nhà nướ