Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

A. ĐẶT VẤN ĐỀ. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài sản thuộc sở hữu toàn dân đặt dưới sự quản lí thống nhất của Nhà nước, người dân chỉ có thể sử dụng đất mà nhà nước giao cho chứ không có quyền sở hữu đất. Cùng với đó, người dân cũng phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ nhất định đối với đất đai đã được nhà nước giao cho. Cũng như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân phải đáp ứng đủ các điều kiện luật định thì việc mua bán mới được pháp luật công nhận và có hiệu lực thi hành. Trên thực tế, chúng ta biết rằng xoay quanh vấn đề chuyển nhượng đất còn có rất nhiều vụ việc cần có sự can thiệp của luật pháp. Tình huống được giải quyêt sau đây là một minh chứng cụ thể. Trên cơ sở các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan tôi xin đi vào làm sáng rõ nội dung vấn đề. Do tầm hiểu biết cũng như vốn kiền thức còn rất hạn chế về môn học mong các thầy cô xem xét bổ sung để bài làm thêm hoàn thiện. B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ: 1.Cách giải quyết tình huống nêu ra ở đề bài: Tình huống được nêu ra là: ông H chuyển nhượng lại 80m2 đất cho ông N với giá là 200 triệu đồng vào năm 2005 nhưng lại không làm các thủ tục giao dịch, hợp đồng mua bán chỉ được viết tay. Điều này lại lặp lại tương tự khi ông N nhượng lại mảnh đất này cho ông D rồi đến ông L. Tiếp đến 3/2009 Ông L lại nhượng lại đất ho ông M với giá 3 tỉ đồng. Nay ông H là chủ gốc của mảnh đất lại đòi lại quyền sử dụng đất. Trường hợp này có thể được giải quyết như sau: Trước hết, Theo quy định tại điều 127 luật Đất đai 2003, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hơp đồng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng của nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Theo quy định tại điều 134 bộ luật dân sự 2005, “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện các quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn: quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu” . Tại khoản 1 và khoản 2 điều 124 luật dân sự năm 2005 cũng quy định về hình thức giao dịch dân sự: “ 1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói hoặc hành vi cụ thể . Giao dịch dân sư thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu đuựơ coi là giao dịch bằng văn bản. 2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao tiếp dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng kí hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” Về chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất, khoản 3 điều 39 luật kinh doanh bất động sản cũng quy định “ Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được thành lập thành hợp đồng theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan” . Căn cứ vào các quy định của pháp luật nêu trên do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H với ông M cũng như các lần chuyển nhượng tiếp sau đó không có sự công nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nên đây là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức. Do đó, khi ông H muốn đòi lại quyền sử dụng đất thì cần tiến hành trả lại tiền cho người đã mua đất( bên nhận chuyển nhượng). Nếu bên mua không chấp nhận thì ông H có thể khởi kiện ra tòa. Lúc này, thẩm quyền giải quyết vụ việc thuộc về Tòa án nhân dân. Theo đó tòa sẽ yêu cầu ông H cũng như người nhận chuyển nhượng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì Tòa sẽ tuyên bố giao dịch vô hiệu. Đồng thời bên cố tình không làm lại các thủ tục đó là bên có lỗi. Căn cứ vào khoản 2 điều 137 bộ luật dân sự “ khi giao dịch vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” 2. Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô hiệu hay không? Về nguyên tắc, người sử dụng đất hợp pháp muốn thực hiện quyền của mình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm cấp. Chỉ khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chính chủ thì mới được thực hiện chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, trên thực tế không phải ai cũng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên căn cứ vào khoản 1 điều 50 luật đất đai năm 2003 trong trường hợp người sử dụng đất hợp pháp và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải có một trong các giấy tờ sau: - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa chính; - Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tái sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà nghĩa tình gắn liền với đất; - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã xử dụng trước ngày 15/10/1993; - Giấy tờ về thanh lí, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định tại điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật Đất đai năm 2003 thì việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trước ngày 1/1/2007. Sau ngày 1/1/2007, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Áp dụng quy định này vào tình huống cụ thể được nêu có thể thấy lần chuyển nhượng đầu tiên giữa ông H (người chủ gốc của mảnh đất) và ông N vào năm 2005, và lần chuyển nhượng vào năm 2006 là hoàn toàn hợp lệ. Vì ông H chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại có các giấy tờ hợp lệ về đất đai, hơn thế việc thực hiện giao dịch được tiến hành trong thời gian phù hợp với luật định. Còn lần chuyển nhượng tiến hành vào năm 2009 là vi phạm thời hạn cho phép của luật định đối với trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù vậy, trong lần chuyển nhượng vào năm 2005 và 2006 cũng như tất cả những lần chuyển nhượng tiếp sau các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng đất không hề làm thủ tục chuyển nhượng và các hợp đồng cũng chỉ được viết tay. Do đó, việc kí kết hợp đồng này không được pháp luật công nhận. Cùng với đó, căn cứ vào điểm b khoản 2 điều 127 luật Đất đai năm 2003, hình thức hợp đồng nêu trên cũng vi phạm quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Như vậy, căn cứ vào điều 127 luật đất đai, điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003, khoản 1, khoản 2 điều 124, điều 134 bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 3 điếu 39 luật kinh doanh bất động sản ( với nội dung đã được nêu ở mục trên) có thể khẳng định rằng mọi giao dịch chuyển nhượng đất đai không làm thủ tục đều vô hiệu. 3. Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trước và sau ngày 1/7/2004. Điểm khác nhau cơ bản nhất giữa giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước và sau ngày 1/7/2004 là: Nếu trước ngày 1/7/2004 giao dịch chuyển nhượng quyền sử đất mà chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục giao dịch vẫn có thể có hiệu lực. Điều này được áp dụng trong trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã chuyển quyền sử dụng đất mà chưa thực hiện thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản1 điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 “ 1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và có chữ kí của bên chuyển quyền ( không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 135 hoặc khoản 1 điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.” Còn đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1/7/2004 thì hoàn toàn ngược lại. Mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện đầy đủ và đúng theo quy định tại điều 127 luật Đất đai năm 2003 thì mới có hiệu lực thi hành và được pháp luật công nhận. Điểm khác biệt trong giao dich chuyển nhượng trước và sau ngày 1/7/2004 là một sự tiến bộ nhằm ngăn chặn những lỗ hổng cũng như hạn chế trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế ở nước ta hiện nay. C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ: Trong thời đại công nghiệp hóa hiện đại hóa như ngày nay đất đai ngày càng trở thành vấn đề nóng bỏng được không ít người quan tâm. Đồng thời, đây cũng là vấn đề hết sức nhảy cảm và có nhiều tranh chấp thường xuyên xảy ra. Hi vọng với tình huống trên sẽ giúp các bên có thêm cái nhìn mới về pháp luật đất đai và rút ra kinh nghiệm cho chính bản than mình trong thực tế tránh được những vi phạm pháp luật không đáng có.