Cơ sở thẩm định giá

Chương 3. Cơ sở thẩm định giá • 3 1 Cơ sở thẩm định giá. . • 3.2. Giá trị thị trường 3 3 Giá t ị hi thị t ờ• . . r p rư ng 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 1 3 1 Cơ sở thẩm định giá. . • Cơ sở thị trường: Giả định các giao dịch trên thị trường không bị hạn chế bởi các lực lượng phi thị trường • Cơ sở phi thị trường: Là những cơ sở liên quan đến tính hữu dụng hiệu quả , kinh tế, chức năng của tài sản hoặc các điều kiện phi thị trường khác 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 2 3 2 Giá trị thị trường. . • Khái niệm thị trường • Khái niệm giá trị thị trường Nội d ủ á th ật ữ ử d t• ung c a c c u ng s ụng rong khái niệm giá trị thị trường • Những vấn đề cần lưu ý 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 3 Khái niệm thị trường • Thị trường là một môi trường trong đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán thông qua một cơ chế quan hệ cung cầu và giá cả không bị hạn chế quá mức . 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 4 Phân loại thị trường • Thị trường cạnh tranh hoàn hảo • Thị trường cạnh tranh Thị t ờ độ ề h à t à• rư ng c quy n o n o n • Thị trường độc quyền nhóm 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 5 Thị trường cạnh tranh hoàn hảo • Có vô số người mua và người bán • Các loại hàng hóa có thể thay thế nhau • Hàng hóa và thông tin có thể lưu thông tự do • Có thể mua bán mọi nơi và mọi lúc • Tất cả các thành viên tham gia thị trường đều bình đẳng trong việc tiếp cận mọi thông tin về hàng hóa và quy định giao dịch 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 6 Thị trường cạnh tranh • Là thị trường tồn tại nhiều nhà cung ứng những sản phẩm có khả năng thay thế cho nhau trong đó mỗi nhà cung ứng chỉ , có khả năng ảnh hưởng hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 7 Thị trường độc quyền hoàn toàn • Là thị trường mà trong đó chỉ tồn tại duy nhất một nhà cung ứng duy nhất cho một loại sản phẩm . 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 8 Thị trường độc quyền nhóm • Là thị trường tồn tại một số lượng nhỏ các nhà cung ứng một loại sản phẩm nhất định. 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 9 Khái niệm giá trị thị trường • Giá trị thị trường là tổng số tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được vào ngày thẩm định giá giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài, sau á t ì h tiế thị ô kh i à t i đó bê bá àqu r n p c ng a m ạ n n v bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau trên thị trường , trao đổi một cách khách quan và độc lập 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 10 3.3. Giá trị phi thị trường • Giá trị sử dụng • Tài sản có thị trường hạn chế • Tài sản chuyên dụng • Giá trị đầu tư • Giá trị đặc biệt • Giá trị doanh nghiệp đang hoạt động • Giá trị bảo hiểm • Giá trị còn lại • Giá trị tài sản bán bắt buộc 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 11 Giá trị sử dụng • Là giá trị một tài sản khi nó đang được một chủ thể sử dụng vào một mục đích nhất định thường không liên quan đến , vấn đề sử dụng tốt nhất và cao nhất cũng như số tiền nhận được khi bán tài sản đó . 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 12 Tài sản có thị trường hạn chế • Là những tài sản do tính đơn chiếc hoặc , tính không phổ biến dẫn đến việc có rất ít khách hàng tìm mua chúng tại một thời điểm nhất định 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 13 Tài sản chuyên dụng • Là tài sản chỉ có giá trị sử dụng giới hạn cho một vài mục đích hoặc đối tượng sử dụng cụ thể nào đó vì vậy rất ít giao dịch , . 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 14 Giá trị đầu tư • Là giá trị của một tài sản đối với một dự án đầu tư: nó có thể không có chút giá trị gì với người này nhưng lại rất có giá trị với một người khác đang có dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng và khai thác tài sản đó • Giá trị đặc biệt: cũng gần như giá trị đầu tư 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 15 Giá trị doanh nghiệp đang hoạt động • Là giá trị tổng hợp của tất cả các bộ phận cấu thành nên doanh nghiệp.Mỗi bộ phận cấu thành nên doanh nghiệp đó không thể định giá tách rời trên cơ sở giá trị thị trường của nó mà phải được tính trên cơ sở hiệu quả hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 16 Giá trị bảo hiểm • Là giá trị của một tài sản quy định trong chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 17 Giá trị còn lại • Là giá trị của một tài sản (trừ đất đai) khi nó không còn được tiếp tục sử dụng nữa 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 18 Câu hỏi ôn tập chương 3 • Giá trị thị trường được sử dụng làm cơ sở thầm định giá trong các thị trường nào? • Các giá trị phi thị trường có được tính là cơ sở cho thẩm định giá không? Tại sao? Tì í d thể i h h h từ l i• m v ụ cụ m n ọa c o ng oạ giá trị phi thị trường đã nêu. 1/3/2011 B02014 - Cơ sở thấm định giá 19