Đáp án bài tập môn học định giá tài sản

Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN -------------------***--------------------- T.S NGUYỄN MINH HOÀNG ĐÁP ÁN BÀI TẬP MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Lưu hành nội bộ - cấm sao chép dưới mọi hình thức) HÀ NỘI - 05. 2005 Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 2 I. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP: Bài số 1: B : 375 trđ và A: 255 trđ. Bài số 2: 100 m2 x 3.tr đ/m2- 100 m2 x50% x 2 tr.đ/m2 = 200 tr. đồng. Bài số 3: - Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là: 150m2x 1.000.000đ/m2 x 50% + 350 m2 x 1.000.000 đ/m2 = 4250.000.000 đ - Giá trị thị trường của lô đất: (500 m2 x 1.500.000 m2) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ. Tính bình quân: 325.000.000đ/ 500 m2 = 650.000 đ/m2. Bài số 4: - Mục đích của việc định giá là ước tính GTTT của tài sản. - Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương thay thế. Do vậy, có thể dựa vào GTTT – chi phí của các tài sản tương đương để xác định . - Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải được xác định trong điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể SDTNVHQN. Do vậy, để ước tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra so sánh đều được hợp thức hoá về mặt pháp lý. Cụ thể như sau: a. Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền: PV = FVn (1 + r)-n 300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)-1] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)-2] + [188.956.800 x (1 + 0,08)-3] + [169.389.793 x (1 + 0,09)-4] = = 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ = 1.020.000.000đ. Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 3 b. Giá trị B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với A. 1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ c. Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C. 200 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 50% + (400 m2 - 200 m2) x 1.000.000 đ/ m2 x 100% = 300.000.000 đ d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất: 560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ. e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A: 860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ. Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm định giá khoảng 930.000.000 đ. Bài số 5: - Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000. - Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)4 = 786.750. Bài số 6: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất: i xAPV i n)1(1    + Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD. + Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD. + Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD. + Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD + Với n = 5 năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD. + Với n = 6 năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD. Bài số 7: Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền: Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 4 FVn = V0(1 + r)n (6 tr + 2 tr) x( 1+ 15%)3 = 8 x 1,5209 = 12,1672tr USD. Bài số 8: Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền và giá trị tương lai của một chuỗi tiền đồng nhất: i iAiVFV n n on 1)1()1(  a. 3.000 x (1+ 18%)50 + 200 x 21.813,09 = = 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 = = 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD. b. 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD. Bài số 9: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:         8,5,2 )1( 1 )1( t t t n i FV i xAPV i a, Giá trị của quyền cho thuê BĐS: = 40 x 7,4957 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) = = 279.815 USD. b. Giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn: = 40 x 4,7988 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) + 350 x 0,3762 = 303.504 USD. Bài 10: 1. Giá trị lô đất sau 4 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền. 1.800 x f(15%;4) = 1.800 x 1.7490 = 3.148,2 trđ. 2. Giá trị lô đất sau 8 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền. 1.800 x f(15%;8) = 1.800 x 3,0590 = 5.506,2 trđ. 3. Ta có phương trình: Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 5 1.800 x f(15%;n) = 3.600trđ. f(15%;n) = 2.0 Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền cột 15% , ta có f(15%;5) =2.0114. Vậy: n = 5 năm. 4. Ta có phương trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600 f(10%;n) = 2.0. Tra bảng giá trị tương lai của 1 đồng tiền, ta có: f(10%;7) = 1,9487. f(10%;8) = 2,1436. Theo công thức nội suy, ta có: n = 7 năm 3 tháng 5 ngày. Hoặc: 1 năm tương đương với 0,1958. Do đó: 2,0 – 1,9478 = 0,0522 tương đương với: 0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay 3 tháng 6 ngày). Bài 11: - Thu nhập về tiền cho thuê hàng năm: 79.000 - Chi phí thường xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185 - Thu nhập ròng hàng năm: 77.815 - YP ở mức 6,5% là: 15,358. - Giá mua có thể chấp nhận khi chưa tính đến chi phí giao dịch: 77.815 x 15, 358 = 1.197.154 - Giá mua có khi tính cả chi phí giao dịch: X = 1.197.154 - 2,75%X X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD Bài 12 - Giá trị thị trường của đất trống: 60 m2 x 20.000.000 đ/m2 = 1.200.000.000đ - Chi phí thay thế hiện hành của ngôi nhà: 150 m2 x 2.500. 000/ m2 = 375.000.000đ - Tuổi hiệu quả (thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà: 60 năm – 20 năm = 40 năm - Mức giảm giá ướ tính của ngôi nhà: Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 6 (40/60) x 375.000.000 đ = 250.000.000đ - Giá trị ước tính cho ngôi nhà: 375.000.000đ - 250.000.000đ = 125.000.000đ - Giá trị thị trường của bất động sản: 1.200.000.000đ + 125.000.000đ = 1.325.000.000đ ----------------------------------------- Bài 13: a. Ước tính giá trị mảnh đất: - Số tiền phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng lô đất chứng cớ là: 250 m2 x 1.200.000 đ/m2 = 300.000.000 đ - GTTT ước tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên: 225.000.000 đ + 300.000.000 đ = 525.000.000 đ - Giá một mét vuông đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: 525.000.000 đ : 250 m2 = 2.100.000 đ/m2 - Giá thị trường ước tính đối với mảnh đất mục tiêu: 300 m2 x 2.100.000 đ/m2 = 630.000.000 đ b. Giá trị tài sản trên đất: - Chất lượng còn lại của các kết cấu chính: Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, nền 56%. - Chất lượng còn lại của công trình: (68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% + 16% +14%) = 60%. Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 7 - Giá trị ước tính đối với phần xây dựng: 120 m2 x 1.500.000 đ/m2 x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ c. Giá trị ước tính cho BĐS mục tiêu: 630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ. ---------------------------------------------------------- Bài số 14: - Nhận xét: + Mảnh đất mục tiêu thuộc vào dạng BĐS có khả năng phát triển. + Về mặt pháp lý, mảnh đất này được phép xây dựng nhà ở. Giả định dự án đầu tư xây dựng nhà phân lô là phù hợp với chi phí cơ hội của mảnh đất - thoả mãn nguyên tắc SDTNVHQN. + Giá trị của mảnh đất, vì vậy sẽ ước lượng dựa vào khả năng sinh lợi. + Quy mô một lô đất: 10.000 m2 x 60% / 60 = 100 m2. + Nhà đầu tư phải trả tiền mua quyền sử dụng đất tính theo m2 cho toàn bộ diện tích của cả mảnh đất. Nhưng số tiền thu về bán quyền sử dụng đất được tính trên mỗi m2 đất ( lô ) cho phép xây dựng. Do đó: 1. Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tằng kỹ thuật là: = (1.tr đ/m2 x 10.000 m2 x 60%) = 6.000 tr đ. 2. Chi phí cho sự phát triển mảnh đất là: = ( 0.2 trđ/m2 x 10.000 m2) + 300 trđ + 600tr.đ = 2.900 trđ. 3. Giá trị của mảnh đất trống: = 6.000 tr – 2.900 tr = 3.100tr đ. Tính bình quân mỗi m2 đất trống: 310.000 đ/m2. Bài số 15: 1. Doanh thu phát triển. Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 8 - Diện tích đất có thể bán: 6.000m2 x60% = 3.600m2 tương ứng 30 lô đất ( 3.600 m2/ 120 m2). - Doanh thu phát triển: 600.000.000đ/lô x 30 lô = 18 tỷđ. 2. Chi phí phát triển. a. Chi phí đầu tư: - Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m2 x 6.000m2 = 1,2 tỷđ. - Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2 x 150m2/căn x 30 lô = 5,4 tỷđ. - Chi phí quy hoạch: = 0,1 tỷđ. - Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷđ. - Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nước 1.000.000 đ/m2 x 3.600 m2 = 3,6 tỷđ. Cộng chi đầu tư: = 10,5 tỷđ. b. Lãi vay Ngân hàng: 10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷđ c. Lợi nhuận cho nhà ĐT: 18 tỷ đồng x 10 % = 1,8 tỷđ. d. Thuế GTGT: 18 tỷ đồng x 5% = 0,9 tỷđ. Tổng chi phí: = 13,83 tỷđ. 3. Giá trị BĐS: 18 tỷ đ - 13,83 tỷ đ = 4,17 tỷđ. Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 9 Bài 16: 1.Tiền thu về bán BĐS. - Cho thuê cửa hàng 1 năm. 20.000 - Cho thuê văn phòng 1 năm: 10 USD x 1.800 m2 18.000 Tổng thu một năm: 38.000 Tỷ lệ chiết khấu: 6% Giá trị của BĐS sau khi phát triển 633.333 2. Chi phí bán: - Quảng cáo và môi giới: 3% giá bán BĐS. 18.999 - Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu một năm. 7.600 Cộng chi phí bán: 26.599 3. Thu thuần về bán BĐS: = (1) - (2) 606.734 4. Chi phí phát triển: a. Chi phí xây dựng: - Chi phí VL, NC và SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2 210.000 - Chi phí có tính chất chuyên môn: khoảng 12% 25.200 - Chi phí khác: bồi thường, phá dỡ... 2.800 Cộng chi phí xây dựng. 238.000 b. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% - Cấp vốn cho phá dỡ: 10% x 2.800 280 - Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm. 11.760 Cộng chi phí cấp vốn tài trợ: 12.040 *Tổng chi phí phát triển: (a) + (b) 250.040 c. Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển. 50.008 Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 10 5. Giá trị đầu tư cho công trình xây dựng: 300.048 6. Giá trị đầu tư vào đất đai (thặng dư): (3) - (5) 306.686 a. Giá đất giả định. X b. Chi phí mua đất: 4% giá đất. 0,04X - Phí môi giới. - Phí pháp lý chuyển nhượng. c. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% .( X + 0.04X) 0,104X * Tổng chi phí đầu tư vào đất: 6a +6b +6c 1,144X d. Lợi nhuận cho nhà đầu tư vào đất: 20% x1.144X 0,22X 7. Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,144X + 0.22X 1,364X 8. Giá trị mảnh đất: X = 306.686/1.364 224.843 Bài 17: 1. Cần bán ngôi nhà với giá: 55.500 USD. 2. Nên định giá ngôi nhà với giá: 75.000 USD. 3. Đối với BĐS không tạo thu nhập như nhà ở thì có thể định giá theo chi phí hoặc so sánh thị trường. Giá trị tài sản theo 2 cách tính là không hẳn nhất quán với nhau. Theo chi phí là 55.500 USD nhưng do cung không đáp ứng nổi cầu cho nên giá trị thị trường đã lên tới 75.000 USD. Bài 18: - Cách 1: so sánh theo mét vuông. + 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m2. + Mức giá cho thuê có thể đòi: (6m x 12m) x 0.3 trđ/m2 = 21,6 trđ/ năm. - Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền. + Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền: 18trđ : 5 m = 3,6 trđ/ m. + Mức giá cho thuê có thể đòi: 6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ. Bài 19: a - Nếu đóng cửa nhà máy: 5 triệu USD = 1 triệu USD x 1/ i Tỷ lệ sinh lời i = 20%. Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 11 - Nếu hiện đại hoá nhà máy: 10 triệu USD = 0.5 triệu x 1/ i Tỷ lệ sinh lời i = 5%. b. Nên đóng cửa nhà máy. Bài 20: - Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh ta sẽ tăng từ 15 USD lên 25 USD. Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát tăng thêm đối với A sẽ phần tăng trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại: 52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần – 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD. Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5% quyền kiểm soát Kaphoter. 2 . Mức giá mà A và E đàm phán: - Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD. - Mức giá thị trường - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần. Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5 – 119 USD/ cổ phần. Bài 21: 1. Giá trị ước tính một cổ phần của ABC trên quan điểm đầu tư thiểu số: do = 540 triệu đồng. d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng 550,8 V0 = ------------- = 6.885 triệu đồng. 10% - 2% Giá trị thực ước tính của một cổ phiếu: = 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp. * Như vậy, giá cổ phiếu của công ty ABC trên thị trường là giá "ảo", hoặc là giá để thâu tóm quyền kiểm soát, vì giá thị trường (120.000 đ/cp ) đã có sự chênh lệch rất lớn so với giá trị thực ước tính (68.850 đ/cp). Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 12 2. Quyết định của các nhà đầu tư: - Giá trị một cổ phiếu = 6.885 tr đồng là mức giá trị thực được ước tính theo chi phí cơ hội trung bình của thị trường (10%). Để ra quyết định đầu tư, nhà đầu tư phải dựa vào chi phí cơ hội của mình để đánh giá. Vì vậy: - Đối với ông John: 550,8 V0= --------------- = 9.180 triệu đồng. 8% -2% Mức giá hợp lý đối với ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp. Ông John sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 91.800 đ trở xuống.  Ông John quyết định đầu tư ngay cả khi thị trường ước tính giá trị thực chỉ là 68.850 đ/cp. - Đối với bà Rosie: 550,8 V0= ------------- = 5.508 triệu đồng. 12% -2% Mức giá hợp lý đối với bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp. Bà Rosie sẽ chấp nhận tất cả các mức giá từ 55.080 đ trở xuống.  Bà Rosie không đầu tư ngay cả khi giá thị trường xuống thấp dưới mức ước tính giá trị thực ( 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp). ----------------------------------------------- Bài 22: Giá trị của một số tài sản được đánh giá lại như sau: 1- Giá trị của khoản nợ khó đòi: 60 tr. 30% = 18 tr. Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 13 2- Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: được tính bằng giá trị hiện tại của khoản tiền tiết kiệm được trong 10 năm. Sử dụng công thức tính giá trị của các khoản tiền đều nhau trong tương lai: T = 25 tr - 20 tr = 5 tr. PV0= 5 tr  4,1975 = 20,98 triệu đồng. 3- Giá trị của số chứng khoán đầu tư vào công ty B: Giá thị trường của 2.200 cổ phiếu đầu tư vào công ty B được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 2.200 cổ phiếu  105.000đ/cổ phiếu = 231 triệu đồng. 4- Giá trị của số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Được tính bằng giá trị hiện tại của các khoản tiền nhận được cố định hàng năm. Tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của một đồng tiền trong 20 năm với tỷ lệ hiện tại hoá là 20%, ta có: Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 10  4,8696 = 48,8696 triệu đồng. * Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là: 2.000-40- (60-18) -30 +150+20,98 + (231-220) +20 +(48,8696-180)=1.958,84 tr.  Giá trị doanh nghiệp: 1.958,84 - 600 = 1.358,84 triệu đồng. --------------------------------------------- Đáp án bài 23: - Giá trị thanh lý TSCĐ dự tính thu hồi vào cuối năm N +7 : 12.000 x 4% = 480 tr đồng - Số tiền khấu hao thu hồi hàng năm: 1.200 tr đồng i iTnifTPV n  )1(1),(0 1975,4 %20 %)201(1)10%,20( 10     f 8696,4)20%,20( f Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 14 - Dự kiến thu nhập về lợi nhuận ròng 7 năm tới : Mỗi năm tăng 2%. Năm N = 748 tr đồng N+1 = 762,96 tr đồng N+2 = 778,21 tr đồng N+3 = 793,78 tr đồng N+4 = 809,65 tr đồng N+5 = 825, 85 tr đồng N+6 = 842, 36 trđồng N+7 = 859,21 tr đồng - Giá trị doanh nghiệp = 10.003,69 triệu đồng Đáp án bài 24: - Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trường: 20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng - Tỷ suất lợi nhuận bình quân của doanh nghiệp: 16% - Giá trị của lợi thế thương mại: 11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng - Giá trị doanh nghiệp : V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng Đáp án bài 25: - Xác định lợi nhuận ròng và thuế trên lý thuyết: + Năm N-2: 650 - 650 . 32% = 442 + Năm N-1: 720 - 720 . 32% = 490 + Năm N: 780 - 780 . 32% = 530 - Ước tính lợi nhuận tương lai thu được hàng năm: tr502 321 3.5302.4901.442     - Giá trị doanh nghiệp = 502 : 12% = 4.183 tr. đồng Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 15 Đáp án bài 26: - Giá trị thực ước tính đối với 1 cổ phiếu khi lợi tức cổ phần ổn định:: G0 = 0.045/ 12% = 375.000 đồng/ cổ phiếu. - Giá trị thực ước tính đối với 1 cổ phiếu khi lợi tức cổ phần tăng 2%/năm: G0 = 0.450 x( 1 + 2%)/ (12% -2%) = 4.59.000 đồng/cp. Đáp án bài 27: 1. Ước tính giá thị trường của TSHH: a. TSCĐ: - Nhà cửa, vật kiến trúc: ( 200 - 70 ) x 0.8 = 104 tr đ. - Máy móc thiết bị: ( 680 -150 ) x 0.9 = 477 tr đ - Phương tiện vận tải: (170 - 60 ) x 0.7 = 77 tr đ. - Thiết bị và dụng cụ quản lý: ( 150 -50 ) x 0.8 = 80 tr đ. - TSCĐ khác: ( 50 -20 ) x 0.7 = 21 tr đ. Cộng : 759 tr đồng. b. Hàng tồn kho: 566 x 0.9 = 509.4 tr đ c. Các tài sản không có điều chỉnh giá: tiền mặt, các khoản phải thu, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn và dài hạn: 169 + 70 + 195 + 100 = 534 tr đ. 2. Giá trị tài sản ròng: = ( 759 + 509.4 +534 ) - ( 310 + 850 ) = 642.4 tr đ. 3. Giá trị của lợi thế thương mại ( GW): - Tỷ suất lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp: Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 16 %19 000.2950.1900.1850.1 388375355345     - Giá trị của GW: 642.4 x ( 19% - 15% ) = 25.7tr đ. 4. Giá trị doanh nghiệp: 642.4 + 25.7 = 668.1 tr đồng. ---------------------------------------------------------------------