Đầu tư bất động sản - Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 2VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.1. Chức năng VI.1.1. Những khiếm khuyết của thị trường - Thông tin không đối xứng - Thị trường phát triển tự pháp - Bất động sản là hàng hóa lớn - Bất động sản mang tính cá biệt - Tình trạng đầu cơ - Phân hóa giàu nghèo - Môi trường sinh thái 3VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.1. Chức năng • Định hướng phát triển, điều tiết thị trường; • Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi; • Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội; • Ổn định kinh tế vĩ mô. • Kiểm tra, giám sát 4VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.2. Nhiệm vụ • Xây dựng và tổ chức thực hiện; • Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hường phát triển nền kinh tế; • Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và kiểm soát các chính sách; • Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia. 5VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.3. Phương thức • Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế; • Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế; • Tổ chức kiểm tra, thanh tra; • Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế. 6VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.4. Công cụ • Xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật • Hoạch định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản • Kiểm soát hệ thống các giao dịch trên thị trường bất động sản • Hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh • Tổ chức và hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản • Xây dựng kết cấu hạ tầng cho mọi hoạt động trên thị trường bất động sản • Tổ chức hệ thống doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản 7VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.5. Hình thức • Trực tiếp • Gián tiếp 8VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.1.Thể chế thị trường bất động sản - Các văn bản pháp luật (luật chơi) + Bộ luật dân sự + Luật đất đai + Luật kinh doanh bất động sản + Luật xây dựng + Luật nhà ở + Luật doanh nghiệp + Luật đầu tư + Luật đấu thầu + Luật các tổ chức tín dụng + Luật Thương mại + Các luật thuế + Các luật về tài chính, quỹ (REIT) 9VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.1.Thể chế thị trường bất động sản - Các cơ quan nhà nước: + Cơ quan kế hoạch và đầu tư; + Cơ quan tài nguyên và môi trường; + Cơ quan xây dựng, kiến trúc; + Ngân hàng, tài chính + Ủy ban nhân dân các cấp - Các cơ quan kiểm tra giám sát (Tòa án, Viện kiểm sát, kiểm toán) (chế tài) - Các tổ chức hỗ trợ thị trường (Các Hiệp hội, các NGO, Các tổ chức quốc tế) 10 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.2. Các thành tố thị trường bất động sản • Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư tiềm năng, các nhà đầu tư xâydựng... • Những người sử dụng bất động sản bao gồm: các doanh nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng ), người dân (nhà ở, đất sản xuất kinh doanh). • Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư vấn, các nhà đào tạo 11 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.2. Các thành tố thị trường bất động sản • Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh doanh bất động sản • Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ công. Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà đầu tư, người sử dụng trong thị trường bất động sản. 12 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển: • Cấp độ sơ khai • Mọi người đều có thể trở thành người kinh doanh các loại hình bất động sản • Các chủ thể liên quan đến đất đai quyết định thị trường 13 Sơ đồ 1. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Chính sách đất đai Chính sách xây dựng Các công ty xây dựng Chính sách tiền tệ Ngân hàng, tổ chức tín dụng - Các công ty tài chính (FPT Capital, HADINCO...) - Trái phiếu BĐS-công trình (Sacomreal...) - Cổ phiếu BĐS (Thủ Đức House, Sông Đà,.) - Thế chấp, tái chế chấp (Freddie Mac, Fannie Mae) - Quỹ hỗ trợ (Hệ thống Bauspar, Wustenros, Liên Minh HTX) - Quỹ đầu tư tín thác (REIT) Sơ khai Tập trung hóa Tiền tệ hóa Tài chính hóa Luật Đất đai 1993 Nghị định 97 Nghị định 71, Nghị định 79 Luật đất đai 2003, Nghị định 181, Luật Nhà ở, Nghị định 90, Luật Xây dựng, Nghị định 02, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153 Nghị định 81 (Nghị định 79); Quyết định 105 (TTg), Quyết định 35 (BTC); Quyết định 45 (BTC) 14 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Cấp độ tập trung hoá • Chỉ những người có chức năng và năng lực phát triển dự án mới có thể trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản • Những chủ thể có chức năng xây dựng quyết định thị trường 15 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Cấp độ tiền tệ hóa • Các chủ đầu tư khó khăn về vốn, phải cần sự trợ giúp của ngân hàng • Các chủ thể có chức năng tín dụng trở thành chủ thể của thị trường bất động sản • Tiền tệ sẽ quyết định thị trường 16 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Cấp độ tài chính hoá Ngân hàng là kinh doanh vốn ngắn hạn Đầu tư bất động sản là dài hạn Ngân hàng phải chuyển các nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài hạn thông qua cac côgn cụ, tổ chức tài chính Khi đó, các chủ thể tài chính quyết định thị trường bất động sản 17 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bđs - Cấp độ tài chính hóa Các loại hình quỹ tài chính hỗ trợ chính cho thị trường bất động sản + Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances) + Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual saving banks) + Ngân hàng thế chấp (mortgage banks) + Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Funds) + Quỹ hưu trí (Pension Funds) 18 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản • Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển: • Cấp độ phức hợp (trưởng thành) 19 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Công nghiệp hóa- hiện đại hóa 2020 2020 Thể chế Thành tố Cấp độ phát triển Thị trường Bất động sản Thị trường tài chính tiền tệ Thị trường hàng hóa - dịch vụ Thị trường lao động Thị trường khoa học công nghệ C/s xây dựng C/s đầu tư C/s đất đai C/s tiền tệ C/s tài chính Hội nhập 2019 Chính sách về cung Bất động sản Chính sách về cầu Bất động sản Chính sách về giao dịch Bất động sản VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 20 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ + Nguồn tiền tài trợ cho thị trường bất động sản + Nguồn tài chính tài trợ cho thị trường bất động sản 21 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường lao động + Vấn đề nhà ở và vấn đề lao động + Vấn đề đền bù giải toả đất đai và vấn đề lao động + Vấn đề đô thị hoá và vấn đề nguồn nhân lực 22 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường khoa học công nghệ + Lựa chọn công nghệ và lựa chọn lao động (nhà ở) + Đầu tư công nghệ hay đầu tư bất động sản (Lợi ích tiềm năng của công nghệ và bất động sản) 23 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường hàng hoá dịch vụ: + Sự bùng nổ kinh doanh bất động sản và đầu tư sản xuất + Sự cạnh tranh nguồn lực của đầu tư dài hạn (bất động sản) và ngắn hạn (hàng hoá, dịch vụ) 24 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO VI.7.1. Điểm mạnh - Thị trường chưa phát triển, còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư - Chủ trương của nhà nước muốn tăng cường thu hút đầu tư - Bờ biển dài, nhiều danh thắng - Lao động rẻ, chịu khó - Nguồn vốn vận hành vào nhiều hơn 25 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO VI.7.2. Điểm yếu - Hạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thông, viễn thông, tài chính, ngân hàng, ) - Thị trường còn chưa liên thông (liên vùng, trong và ngoài nước, các thị trường khác) - Tư duy tổng thể yếu (chưa có thiết kế tổng thể, chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng về bất động sản, ) - Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dân còn vốn những chưa được huy động; doanh nghiệp còn chưa có kênh liên kết để huy động vốn) 26 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO VI.7.3. Cơ hội - Có làn sóng đầu tư mới nên Nguồn vốn đầu tư vận hành vào nhiều - Nằm trong vùng tăng trưởng nhanh của thế giới nên được quan tâm đầu tư - Chính trị xã hội tương đối ổn định nên được chọn là nơi đầu tư thay thế - Con người, đất nước muốn vươn lên 27 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO VI.7.4. Thách thức - Có thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay không trong bối cảnh cạnh tranh đầu tư nước ngoài - Có giải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở không, nhất là hạ tầng giao thông, điện - Nguồn vốn trong nước được huy động để đối ứng hay bị thay thế bởi đầu tư nước ngoài - Lợi ích đầu tư rơi vào đâu? - IV.5. Đánh giá tổng thể - Thuận lợi – Khó khăn: 6-4 28 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.1. Pháp luật về đầu tư - Luật doanh nghiệp + Doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản là doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện - Luật Đầu tư + Điều kiện kinh doanh + Đối tượng kinh doanh + Địa bàn kinh doanh 29 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.1. Pháp luật về đầu tư - Pháp quy về quy hoạch tổng thể KT- XH + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cả nước (Nghị định 92/2006/NĐ-CP, Nghị định 04/2008/NĐ-CP) + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội các vùng kinh tế trọng điểm, ngành; + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh, huyện - Kết nối với quy hoach sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ tài nguyên và Môi trường) - Kết nối với quy hoạch xây dựng đô thị (Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng; Nghị định 02 về khu đô thị mới; Luật quy hoạch đô thị) 30 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.1. Pháp luật về đầu tư - Quyết định của Thủ tướng về phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển các khu công nghiệp đến năm 2020; Khu kinh tế ven biển; Khu kinh tế cửa khẩu + Những địa điểm đã được quy hoạch + Những địa điểm chưa được quy hoạch + Những địa điểm nằm ngoài quy hoạch 31 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.2. Pháp luật đất đai - Luật đất đai 2003; Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai; + Đất đai được tham gia thị trường bất động sản + Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đai + Trung tâm đăng kí đất đai + Hạn mức sử dụng đất ở + Vấn đề không phân lô bán nền 32 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.2. Pháp luật đất đai - Nghị định 17, Nghị định 84 • Sửa một số nội dung về đưa giá trị đất vào doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá • Sửa một số nội dung về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất • Sửa một số nội dung về quy hoạch sử dụng đất 33 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Luật xây dựng: + Quy chuẩn về xây dựng + Quy chuẩn về dự án - Luật nhà ở + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất + Vấn đề nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp + Vấn đề cấp giấy cho người mua khi công trình hoàn thành 34 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Luật kinh doanh bất động sản: + Sàn giao dịch bất động sản + Chuyển nhượng dự án khi đã đầu tư hạ tầng + Chứng chỉ Môi giới bất động sản + Chứng chỉ thẩm định giá bất động sản + Chứng chỉ quản lý sàn giao dịch bất động sản 35 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Nghị định về khu đô thị mới + Yêu cầu 20% vốn dự án + Không đủ rõ về thay đổi quyền giải toả đền bù (tổ chức với tổ chức) + Không đủ rõ về quy hoạch + Không đủ rõ về quy định kết nối với đô thị hiện hữu 36 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.4. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đã ban hành) - Nghị định 197 về hỗ trợ, bồi thường tái định cư - Nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất - Nghị định 84, Nghị định 17, Nghị định 69 + Quy định về ngang bằng giá thị trường + Quy định về tính cưỡng chế yếu - Nghị định 188 về khung giá đất: + Thay đổi quá lớn (4-13 lần) 37 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.4. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đã ban hành) - Quyết định về Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng (1627/2001; 127/2005; 783/2005) + Điều kiện vay: vốn tự có 0-20% tổng vốn dự án tổng vốn đầu tư của dự án; + Mức cho vay: không quá 70-75% tổng vốn dự án + Cảnh báo hạn mức cho vay + Hỗ trợ lãi suất/tăng lãi suất cơ bản + Mua tín phiếu bắt buộc + Quyết định 105/2006/QĐ-TTg về thị trường thứ cấp 38 VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản VI.8.4. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đang nghiên cứu) - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất - Luật thuế nhà, đất - Luật thuế thu nhập cá nhân (Thông tư 161/2009/TT-BTC) - Pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp (Quyết định 105/2006/QĐ-TTg)