Đầu tư vào bất động sản

Tại sao đầu tư vào bất động sản ? Trong những năm Nội chiến ở Mỹ, một nhà thuyết giảng có tên là Rusell Conwell đã dọc ngang nước mỹ đưa ra một thông điệp khuấy động hàng triệu con người. Ông kể một câu truyện về một nhà buôn người da đỏ đã được một nhà tiên tri cho biết ông ta sẽ trở thành giầu có khi tìm được kho báu của mình. Nhà thương gia nọ dã bỏ công đi khắp thế giới, nhưng chẳng thấy kho báu của mình đâu cả. Cuối cùng quay về nhà thì đã già, buồn bã và tuyệt vọng. Bước vào căn nhà hoang vắng của mình, ông thấy khát và đi tìm nước uống, nhưng giếng nước nhà ông đã bị lấp đầy bùn. Mệt mỏi, ông cầm lấy chiếc mai đào một cái giếng mới, thế là điều kỳ diệu đã xảy ra - ông đào thấy mỏ kim cương lớn nhất thế giới. Thông điệp mà Conwell muốn truyền đi cho cả thế giới là: vì sao các nhà lãnh đạo các nước chậm phát triển cứ phải đến Bộ Ngoại giao các nước giàu có và các định chế tài chính quốc tế để tìm nguồn tài trợ, trong khi ngay chính giữa những làng xóm nghèo nhất và các khu nhà “ổ chuột” của họ, sẵn có, nếu không phải mỏ kim cương, thì cũng là hàng nghìn tỷ Đô la có thể đưa vào sử dụng ngay. Theo tính toán của các chuyên gia thì bất động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nước tiên tiến, còn ở các nước đang phát triển con số này là gần 3/4. Nhưng tỷ lệ số bất động sản được đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nước đang phát triển lại rất thấp. Vì, không giống các quốc gia phát triển, ở những nước lạc hậu thị trường ngầm thường rất lớn, đặc biệt là thị trường bất động sản; cho nên hầu hết bất động sản ở đó chưa trở thành hàng hoá, chưa được định giá chính thức, chưa trở thành tư bản. Qua khảo sát của TS DE Soto, tác giả cuốn “ Sự bí ẩn của Tư bản” và của các cộng sự của ông ở một loạt các nước đang phát triển thì giá trị của bất động sản chưa được thương mại hoá lớn hơn gấp nhiều lần tổng số tiền tiết kiệm và tiền gửi ở các ngân hàng thương mại tổng giá trị của các công ty niêm yết trên sở giao dịch chứng khoán, tất cả khoản đầu tư nước ngoài, và tất cả các doanh nghiệp Nhà nước cộng lại. Cũng theo TS. De Soto, nếu tính gộp lại, tổng giá trị của các bất động sản (thường do những người nghèo nắm giữ) không được đăng ký một cách hợp pháp ở các nước đang phát triển hiện nay xấp xỉ gần 10 ngàn tỉ Đô la Mỹ. Mà 10 ngàn tỉ Đô la Mỹ, tức là bằng khoảng hai lần tổng cung tiền lưu hành ở Hoa Kỳ. Nó cũng gần bằng tổng giá trị của tất cả các công ty niêm yết trên các sở giao dịch chứng khoán chính của 20 nước phát triển nhất thế giới (New York, Tokyo, London, Frankfurt, Tổnto, Pari, Milan, NASDAQ…) và cả chục sở giao dịch khác. Nó nhiều hơn hai mươi lần tổng đầu tư nước ngoài trực tiếp vào các nước đang phát triển trong mười lăm năm kể từ năm 1989, bằng bốn sáu lần tất cả các khoản cho vay của Ngân hàng Thế giới trong ba thập kỉ vừa qua, bằng chín mươi lần các khoản trợ cấp phát triển từ tất cả các nước tiên tiến cho Thế giới thứ ba trong cùng thời gian ấy. Những nhà đầu tư vào bất động sản có được nhiều sự lựa chọn hơn so với những nhà đầu tư vào cổ phiếu và chứng khoán trên thị trường: Bởi vì : - Bất động sản có thể thay đổi về kích thước, hình dạng, kiểu cách, và cách thức sử dụng. - Ngoài ra, người sở hữu bất động sản còn có nhiều quyền lợi khác như: có thể thế chấp, có thể cho thuê… - Bất động sản có thể được sở hữu bởi một cá nhân, tập thể hoặc liên doanh, có thể thuê chung hoặc thuê chọn gói. Mỗi loại hình sở hữu bất động sản có những thuận lợi và bất lợi riêng. Tuy nhiên, sự đa dạng của chúng cho phép người sở hữu tìm ra cách để thoả mãn nhu cầu của họ. Mặc dù vậy thu nhập và đầu tư bất động sảnlà rất khó dự báo trước, chúng thường được thể hiện dưới 4 dạng: · Dòng tiền mặt · Tăng giá · Giảm tiền vay · Tiết kiệm thuế thu nhập Những cơ sở cho quyết định đầu tư bất động sản 1/ Hoạt động đầu tư Quyết định đầu tư là một sự lựa chọn giữa tiêu dùng ở hiện tại và tiêu dùng tại một thời điểm trong tương lai. Việc định giá bất động sản có liên quan đến vấn đề định giá các dòng tiền mặt khác nhau trong tương lai và chuyển các dòng tiền này thành những ước lượng giá trị. Quyết định đầu tư dựa trên những kỳ vọng về: • Việc xác định thời điểm của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào • Độ lớn của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào • Rủi ro của các dòng tiền mặt kỳ vọng ra và vào Việc xác định thời điểm là rất quan trọng bởi vì các dòng tiền vào hay dòng tiền ra sẽ tác động đến giá trị đầu tư. 2/ Quyết định đầu tư: Quyết định đầu tư bất động sản dựa vào giả định cho rằng dòng tiền mặt còn lại sau khi các đòi hỏi trước đó đã được đáp ứng. Số tiền đòi hỏi bao gồm: chi phí hoạt động, chi phí tài chính và thuế. Dòng tiền sau thuế này là dòng tiền được định giá bởi nhà đầu tư trên thị trường. Nhà đầu tư cần: · Đánh giá các hoàn cảnh tác động đến các dòng tiền mặt của một đầu tư bất động sản thực tế. · Liệt kê những sự kiện then chốt. Ví dụ: dòng tiền thu được từ một dự án căn hộ phụ thuộc vào số tiền thuê có thể thu được, số tiền này liên quan đến cung và cầu trên thị trường cho thuê căn hộ. 3/ Các động cơ đầu tư: Hoạt động đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào các nhân tố sau: • Phương tiện xây dựng một bất động sản • Lòng tự hào về sở hữu • Hàng rào chống lại lạm phát • Tỷ suất thu lợi mong muốn trên vốn đầu tư. • Đa dạng hoá các mục tiêu của nhà đầu tư. Việc xác định mục tiêu đầu tư thích hợp có ý nghĩa quan trọng để ra quyết định có hiệu quả. Rõ ràng là tất cả các cơ hội đầu tư sẽ không lôi cuốn tất cả các nhà đầu tư. Của cải sẽ giảm sút nếu nhà đầu tư không hiểu và không xác định cụ thể các mục tiêu trước khi cam kết bỏ tiền đầu tư. Lợi ích của đầu tư bất động sản Đầu tư vào bất động sản có rất nhiều lợi ích. Đó là lý do tại sao đầu tư vào bất động sản. Lợi ích đầu tư bất động sản có thể chia thành 6 phần: - Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. Nhà đầu tư sẽ có lợi ích từ việc sở hữu mảnh đất bằng việc thu được lợi tức nếu lợi ích kinh tế của miếng đất cao hơn so với các tài sản khác trong khu vực. - Thay đổi giá trị bất động sản theo thời gian. Một số thay đổi có thể gây ra do lạm phát, một số khác có thể do thay đổi cung, cầu trên thị trường, những cải tiến trên mảnh đất, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi nhu cầu của xã hội. - Lợi ích tài chính là lợi ích cơ bản của nhà đầu tư. Nhà đầu tư được hưởng lợi do dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại do đầu tư. Nhiều nhà đầu tư có cảm giác rằng bởi vì phần lớn số tiền đầu tư cho bất động sản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư BĐS lớn hơn so với các loại hình đầu tư khác. - Kiểm soát đầu tư là lý do khác khiến đầu tư cho BĐS trở nên hấp dẫn. Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư.Họ muốn chủ động quản lý khoản đầu tư của mình hơn là để người khác quản lý hộ như đối với việc đầu tư vào chứng khoán hoặc trái phiếu. Đối với những nhà đầu tư như vậy, cơ hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay đổi BĐS chính là điều họ đang tìm kiếm. - An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư. Đất là nhu cầu cơ bản trong cuộc sống hiện đại, không phải vì đất cần để gieo trồng đối với thành thị mà thành thị là trung tâm của đời sống kinh tế hiện đại. - Bất động sản cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm những tài sản đầu tư. Chúng ta đều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểu nếu nhà đầu tư đa dạng hoá khoản mục đầu tư với các đặc tính tài chính khác nhau. Chính vì vậy, BĐS trở thành mục tiêu đầu tư của những công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng hay những công ty khác. Trong những năm gần đây, mục tiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro làm cho đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn.