Đề án Vai trò quản lý Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO Đề án môn học ĐỀ TÀI: Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 2 MỤC LỤC A. LỜI NÓI ĐẦU ......................................................................................... B. NỘI DUNG ................................................................................................. PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI .................................................. I Thị trường bất động sản (BĐS) ..................................................................... 1: Khái niệm ..................................................................................................... 2: Vai trò của thị trường BĐS ........................................................................... 3: Đặc diểm chủ yếu của thị trường BĐS ......................................................... 4: Các yếu tố của thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ........................................................................................... 1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ......................................... a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế ......................... b. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ........................................ 2. Nội dung quản lý nha nước đối với thị trường BĐS...................................... 3. Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ............................................................................ PHẦN II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS ............................................................................................... I.Tình hình hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta ........................................ II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trường BĐS .............................. III.Đánh giá: ................................................................................................... 1. Những kết quả đạt được ............................................................................... 2. Hạn chế ....................................................................................................... 3. Nguyên nhân ............................................................................................... 4. Hậu quả ....................................................................................................... PHẦN III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU TĂNG CƯỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 3 TRƯỜNG BĐS ............................................................................................... I. Quan điểm của đảng và nhà nước việt nam về phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ............................... II. Những phương hướng và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ............................................................................ C. KẾT LUẬN ................................................................................................ TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 4 LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản khi tham gia thị trường thi trở thành một loại hàng hoá đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát. Điều này không quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Không ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục những khuyết tật của nền kinh tế thị trường, ... cũng như chúng ta không thể bỏ qua vai trò của nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên tình hình hiện nay, mục đích chiến lược của đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường BĐS ở việt nam thì sự quản lý của nhà nước là không thể thiếu. Chính vì thế em đã lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam.” Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần được làm sáng tỏ. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình bày về một khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với thị trường BĐS và các giải pháp nhằm tăng cường vai trò của nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Để đạt được mục đích trên ta sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử , phân tích tổng hợp ...tập trung vào phân tích nội dung và công cụ quản lý của nhà nước đối với thị trương BĐS. Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm ba phần chính : 1.Cơ sở lý luận của đề tài 2.Thực trạng 3.Quan điểm , phương hướng và giải pháp Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 5 do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này không được nhiều, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự chỉ bảo và góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn. Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hoàng Cường, cô Phạm Lan Hương đã tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thành đề án này! Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 6 NỘI DUNG PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1: Khái niệm Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trường BĐS. Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản do luật định. Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là một khái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy nhien có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận hành và phát triển của thị trường BĐS. Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 7 sản BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thực hiện. Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh: + Thị trường BĐS + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành : - Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê. -Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây: - Thị trường nhà ở và đất ở - Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh - Thị trường chuyển quyền sử dụng đất Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát triển thị trường BĐS là hàng hoá BĐS. hàng hoá BĐS có những đặc điểm riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng máy,... Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt . nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2: Vai trò của thị trường BĐS. “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 8 nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước.” Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng mà đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được điều trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị trường BĐS phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, ... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân cư. đặc trưng của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài sảnquan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử dụng nó là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp ,...cúa con người và về mặt môi trường nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnhkhông gian, mỹ quan và cảnh quan môi trường đô thị... Ngoài ra,thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường. Bởi vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các loại thị trường, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao động ,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 9 liên quan khác tăng thêm hai công nhân viên chức. Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Chúng ta đang tiến hành việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược lại, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở cũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác và giải quyết tranh chấp về BĐS. Thêm vào đó, thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích nhà nước lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động. Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước, xoá bỏ các hoạt động ngầm ,kinh doanh trái pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng va quản lý đô thị.Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu hụt trong quản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính. Cuối cùng ,thị trường BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh. Như vậy ,ta thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với mỗi quốc gia. 3: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS . Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệm ,vai trò của thi trường BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trường BĐS : Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trường BĐS ở nước ta là “Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nước thống nhất quản lí” do vậy phải đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trường bất động sản như thế nào Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 10 cho phù hợp với hình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề. Trên thực tế thị trường bất động sản chính là thị trường quyền sử dụng đất. Trong thị trường bất động sản rất đa dạng về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc... Việc tham gia và rút khỏi thị trường mất rất nhiều thời gian và tiền bạc. Đây cũng là một lý do hạn chế các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS . Hơn nữa , thị trường BĐS mang tính chất không tập chung , trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước . Thị trường BĐS thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện và trình độ phát triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định . Rõ ràng thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường BĐS ở nông thôn , miền núi ... Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó . Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS . Thậm chí trong các thị trường địa phương , sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo , người mua và người bán thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó . Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác đòi hỏi người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trường mới . Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ tạo ra cung cầu và giá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng xử như thế nào để kịp thời nắm bắt được tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm . Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ phận cấu thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 11 chế của nhà nước , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép xây dựng , chuyển nhượng quyền sử dụng đất , ... Trong thị trường BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến mất cân bằng cung cầu . Thêm vào đó cung không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian . Và không thể không nhắc đến đó là thị trường BĐS chịu sự điều tiết của pháp luật . Nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy định ... , hướng dẫn sự vận hành của thị trường BĐS . Từ cái nhìn khái quát về thị trường BĐS như trên , ta đã có thể xác đinh được các yếu tố của thị trường BĐS . 4: Các yếu tố của thị trường BĐS Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS . Trên thị trường nói chung , thị trường BĐS nói riêng cung cầu hàng hoá BĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau . Đây là mối quan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả hàng hoá BĐS được hình thành , xác định . Hành vi của người kinh doanh BĐS và tiêu thụ BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình . Vậy cầu về hàng hoá BĐS là gì ? Cầu về hàng hoá và dịch vụ BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định . Hay nói cách khác cầu về hàng hoá - dịch vụ BĐS là khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán dể nhận được khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS đó trên thị trường trong một thời gian nhất định . Cần phân biẹt được sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu . Nhu cầu là những ước mong của con người , nó là vô hạn , mở rộng , có những nhu cầu có thể thực hiện được , có những nhu cầu không thể thực hiện được . còn cầu trên thị trường là nhu cầu có khả năng thanh toán , có thể thực hiện được . Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 12 Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định . Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc điểm rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác . Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác không đổi ,một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó ,trong thị trường cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở rộng của cung . Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vì viêc tăng lên của cung không theo kịp với cầu . Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả ít biến động ,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh . II- NỘI DUNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS 1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. 1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế. Nói đến đây chắc nhiều người tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản lý nhà nước đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đưa ra một số lý do chủ yếu sau: Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 13 Thứ nhất: Do xuất phát từ yêu cầu của bản thân các doanh nghiệp hoạt động trong nền kinh tế thị trường , một mình doanh nghiệp không tự giải quyết được nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nước tác động vào nhằm điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Đó là một vài vấn đề chủ yếu sau: + Về hợp đồng và giải quyết các hợp đồng + Môi trường kinh doanh: nhà nước lập khung phap lý để các doanh nghiệp hoạt động không xâm hại lẫn nhau, không ảnh hưởng đến đời sống người dân xung quanh. Nhà nước cần lập ra một môi trường pháp lý thuận lợi, thích hợp cho hoạt động kinh doanh. Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô nền kinh tễ quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi và hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng quyết định tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân vì thế hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh ngh