Đề tài Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico

Trang i Bài luận Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico Trang ii LỜI CÁM ƠN XW›XW Trước hết, em xin gửi cám ơn chân thành tới quý thầy cô khoa Quản trị Công nghiệp đã hướng dẫn, trang bị cho em những kiến thức quý giá trong suốt 4 năm vừa qua. Và đặc biệt là thầy Lại Huy Hùng đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và làm luận văn. Xin cám ơn các bạn cùng khóa đã giúp đỡ và chia sẻ trong suốt 4 năm học đại học. Xin cám ơn tất cả các anh chị trong công ty Cổ phần An Phú và công ty bất động sản CB Richard Ellis đã tận tình góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm và cung cấp tài liệu cho em hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, em xin cám ơn những người thân đã động viên, an ủi tinh thần cũng như giúp đỡ về vật chất để em có thể đạt được kết quả như ngày hôm nay. Sinh viên Bùi Nguyễn Phi Cường. Trang ii TÓM TẮT ĐỀ TÀI XW›XW Bản kế hoạch kinh doanh bất động sản này được xây dựng nhằm định hướng cho dự án vào hoạt động trong 50 năm và cung cấp cho bản quản lý dự án triển khai công việc kinh doanh cụ thể. Dự án dự kiến sẽ bắt đầu vào tháng 01/2008 tại địa chỉ 140 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình,TPHCM sau khi các công tác chuẩn bị hoàn tất dự kiến là 6 tháng. Dự án Sài Gòn Savico là dự án xây dựng khu phức hợp để bán với 3 đối tác chính là: Chủ đầu tư là Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico thực hiện chiến lược tiếp thị duy nhất và bán độc quyền cho dự án. Chi phí tiếp thị và hoa hồng khoản 2% (gồm VAT) doanh thu. Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico “ Đây là dự án khu phức hợp với thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố. Với sự tin tưởng về sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới công ty có thể thu được 100% doanh thu ngay khi dự án hoàn tất vào cuối năm 2010. Về mặt giá cả,hiện tại giá thuê căn hộ cao cấp, trung cấp ,văn phòng ,dịch vụ ở khu vực này bình quân từ: 25 - 30 USD/m2. Với vị trí đặt biệt thuận lợi của khu thương mại Sài Gòn Savico thì giá thuê dự kiến tối thiểu là 42 USD/m2 (chưa bao gồm VAT). Do được sự hỗ trợ từ phía chính quyền thành phố trong kế hoạch phát triển chung, công ty dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý trong vòng 6 tháng. Về phần xây dựng, Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico sẽ tổ chức đấu thầu chọn nhà thầu xây dựng A. Dự kiến thời gian xây dựng là 2 năm, đến cuối năm 2010 dự án có thể đi hoạt động. Chi phí xây dựng dự kiến khoảng 23,55 triệu USD. Ban quản lý dự án gồm có ban quản lý dự án gồm 5 người và sẽ chịu trách nhiệm kiểm soát hoạt động của dự án. Ngoài ra, sau khi thuê hết diện tích căn hộ, công ty sẽ thuê thêm nhân viên để khai thác tầng hầm cũng như cung cấp các dịch vụ tiện ích cho khách hàng (dịch vụ vệ sinh, an ninh và giữ xe). Tổng nguồn vốn đầu tư cho dự án khoảng 37,5 triệu USD trong đó vốn chủ sở hữu 23% , vốn góp của đối tác là 22% và vốn vay ngân hàng là 55%. Từ phân tích tài chính cho thấy đây là dự án khả thi với WACC là 18,64% và giá trị hiện tại ròng NPV dương lớn trên 16,5 triệu USD. Kết quả phân tích rủi ro cũng cho thấy đây là một dự án ít rủi ro và khả năng sinh lời cao. Trang ii MỤC LỤC XW›XW CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN ............................................................................ 1 1.1. HÌNH THÀNH DỰ ÁN ....................................................................................... 1 1.2. NHÂN SỰ CHỦ CHỐT ....................................................................................... 1 1.3. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ. .......................................... 2 1.2. SẢN PHẨM DỊCH VỤ. ....................................................................................... 2 1.3. MÔ TẢ DỊCH VỤ ................................................................................................ 3 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG ................................................................ 4 2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ ......................................................................................... 4 2.2. CHÍNH TRỊ -Xà HỘI. ........................................................................................ 6 2.3. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG. ............................................................................ 6 2.3.1. Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 6 2.3.2. Tình hình cung ứng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh ............................... 10 2.4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH. ........................................................................... 12 2.4.1. Các đối thủ hiện tại ...................................................................................... 12 2.4.2. Các đối thủ tiềm năng .................................................................................. 13 2.5. NHẬN DẠNG ĐIỂM MẠNH-YẾU,CƠ HỘI-NGUY CƠ . .............................. 14 CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ ....................................................................... 17 3.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ .................................................................. 17 3.1.1. Hình ảnh. ..................................................................................................... 18 3.1.2. Thị trường mục tiêu. .................................................................................... 18 3.1.3. Chuẩn bị và kế hoạch .................................................................................. 19 3.1.4. Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường) .................................................... 19 3.1.5. Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị và bán hàng. ................................... 20 3.2. ĐỊNH GIÁ .......................................................................................................... 21 3.3. CHI PHÍ TIẾP THỊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN. ............................ 23 3.3.1. Phí tư vấn ..................................................................................................... 23 3.3.2. Phí tiếp thị bán độc quyền ........................................................................... 24 3.3.3. Phí hành chính ............................................................................................. 24 3.4. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN .............................................................................. 24 CHƯƠNG 4: KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG ................................................................ 26 4.1. MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG .................................................... 26 Trang ii 4.2. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN. ............................................................................. 26 CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ ...................................................................... 30 5.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH NHÂN SỰ ................................................................ 30 5.2. YÊU CẦU NGUỒN NHÂN LỰC. .................................................................... 30 5.3. TUYỂN DỤNG. ................................................................................................. 31 5.4. CHÍNH SÁCH ĐÀO TẠO ................................................................................. 31 5.5. CHẾ ĐỘ LƯƠNG. ............................................................................................. 31 CHƯƠNG 6: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH ................................................................... 33 6.1. GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNH ..................................................................................... 33 6.2. CẤU TRÚC NGUỒN VỐN. .............................................................................. 34 6.3. MỤC TIÊU TÀI CHÍNH .................................................................................... 34 6.4. CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ TOÁN ........................................................ 34 6.5. PHÂN TÍCH RỦI RO ........................................................................................ 43 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN ........................................................................................... 45 NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 45 PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 46 Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá và WACC ...................................... 46 Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị giữa CBRE và An Phú ............................................... 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 50 Trang iii DANH MỤC BẢNG XW›XW Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính .............. 4 Bảng 2: Dự báo dân số 2006-2010 .............................................................................. 6 Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM ....................................... 7 Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá .............................. 13 Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu ............................................................................... 17 Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 ............................................................. 22 Bảng 7: Bảng tính chi phí tiếp thị .............................................................................. 24 Bảng 8:Bảng tính lương nhân viên kế toán ............................................................... 25 Bảng 9:Bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng .................................... 26 Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm ................................................... 28 Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên ............................................................. 31 Bảng 12: Một số giả định chính cho dự án ................................................................ 33 Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn .................................................................................... 34 Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán ..................................................................... 37 Bảng 16: Bảng tính dòng tiền dự toán ....................................................................... 39 Bảng 17: Bảng các tỷ số tài chính ............................................................................. 42 Trang ii DANH MỤC HÌNH XW›XW Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007 ................................................... 5 Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ .... 5 Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM ......................................................... 9 Hình 4: Số dự án và căn hộ được xây dựng qua các năm ......................................... 11 Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011 ...................................... 11 Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007 . 12 Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007 . 12 Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 ...................................... 13 Hình 9: Xu hướng giá của các khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức Garden Home. ............................................................................................................ 14 Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM ................. 21 Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1. ................ 22 Hình 12: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác. ........................................................................................................................... 23 Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án ...................................................................... 36 Hình 14: Biểu đồ FCF ............................................................................................... 41 Hình 15: Biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt ................................................................ 42 Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn. ................................... 44 Trang 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1. HÌNH THÀNH DỰ ÁN Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, thành phố hiện có 138 chung cư hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ với hơn 14.570 hộ dân cần di dời. Tổng diện tích phải giải tỏa để xây dựng mới chung cư là 232.372 m2. Càng thực hiện chậm việc xây mới, số tiền Nhà nước phải bỏ ra càng lớn. Theo chủ trương chung của Chính phủ trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 cũng như của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố nhằm chỉnh trang đô thị; biến thành phố Hồ Chí Minh thành một thành phố văn minh, hiện đại; nâng cao chất lượng sống của người dân. Để thực hiện chủ trương của thành phố trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, Ủy ban nhân dân quận 3 đã kêu gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng các chung cư mới để thay thế cho các chung cư cũ. Chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch là một chung cư được xây dựng trước năm 1975 (tên cũ là Cư xá Duy Tân) nay đã xuống cấp nặng. Ban quản lý chung cư đã nhiều lần bỏ kinh phí sửa chữa, cải tạo chung cư nhưng đó chỉ là giải pháp tạm thời, không thể giải quyết triệt để tình trạng xuống cấp. Giải pháp tốt nhất là phá bỏ chung cư để xây mới. Quận 3 đã có chủ trương dỡ bỏ và xây mới khu chung cư này_chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch. Với mong muốn góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của thành phố Hồ Chí Minh, Công ty cổ phần An Phú quyết định đăng ký đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch. Đây sẽ là một dự án chung cư cao cấp, thay thế cho khu chung cư cũ. Xây dựng chung cư cao cấp tại vị trí này có tính phù hợp cao, vì khu vực xung quanh có khá nhiều văn phòng, công sở, trụ sở ngoại giao. Số lượng người có thu nhập cao cần tìm kiếm một chỗ ở gần nơi làm việc rất lớn. Dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch nằm trên đường Phạm Ngọc Thạch quận 3, một quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một vị trí vô cùng thuận lợi cho mọi hoạt động của cuộc sống. Dự án nằm gần các đường Điện Biên Phủ, Nam Kỳ Khởi Nghĩa là các trục đường chính của thành phố (tham khảo thêm hình 11: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác ở phần kế hoạch tiếp thị). 1.2. NHÂN SỰ CHỦ CHỐT Dự án được thực hiện với sự đóng góp của 3 công ty chính nhưng trong đó công ty bất động sản An Phú đóng vai trò chủ chốt. Hai công ty còn lại là công ty A với tư cách là nhà thầu xây dựng (thông qua đấu thầu) sẽ đảm bảo tất cả những phần liên quan đến xây dựng theo yêu cầu của công ty An Phú. Về mặt kinh doanh bất động sản (ở đây là bán chung cư) sẽ nhờ công ty bất động sản CBRE làm tiếp thị và bán độc quyền. Trang 2 1.3. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ. Ra đời năm 1989 với tên gọi Công ty Dịch vụ sản xuất An Phú (ASC) - trực thuộc Ban Tài chính Quản trị Trung ương. Đến nay, công ty An Phú đã có hơn 15 năm hoạt động trong lĩnh vực xuất nhập khẩu và kinh doanh bất động sản. Dự án đầu tiên công ty thực hiện là qui hoạch khu An Phú (ngoại ô Thành phố Hồ Chí Minh) thành khu biệt thự cho thuê cao cấp dành cho người nước ngoài. Thành công của dự án với 170 căn hộ sang trọng và hiện đại trên diện tích 22,5 ha đất là tiếng vang khởi đầu cho những dự án bất động sản qui mô sau này. Không chỉ có thế, lợi nhuận kinh doanh xuất nhập khẩu của công ty An Phú không ngừng gia tăng. Với các mặt hàng chủ lực là gạo, cà phê và sắt thép, An Phú luôn là điểm sáng dẫn đầu xuất nhập khẩu tại TP. Hồ Chí Minh và trên toàn quốc. Sau những thành công tạo tiếng vang trong lĩnh vực bất động sản và trước xu thế phát triển mạnh của thị trường này, An Phú đã nhanh chóng nhận thấy một hướng kinh doanh nhiều tiềm năng. Bằng tầm nhìn nhạy bén trong kinh doanh, năm 2004, An Phú đã tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn là kinh doanh bất động sản. Đến nay, rất nhiều dự án lớn đã được biết đến gắn liền với tên tuổi của Công ty Cổ phần An Phú. Hiện nay, An Phú vẫn đang tiếp tục khảo sát các vị trí chiến lược ở các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh cho những dự án sắp đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không gian sống mới, văn minh và hiện đại. Một vài dự án tiêu biểu: Khu dân cư – công nghiệp Hóc Môn (650 ha) Khu công nghiệp Thạnh Đức (370 ha, khu vực giáp ranh Long An – TP. HCM)... Căn hộ cao cấp Bình Phú: gồm 5 khối nhà 19 tầng, trên diện tích đất 10.720m². Dự án Lý Chính Thắng: cao ốc căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm thành phố. 1.2. SẢN PHẨM DỊCH VỤ. Hiện nay, Công ty Cổ phần An Phú hoạt động trên hai lĩnh vực chính: Đầu tư - Kinh doanh bất động sản và kinh doanh xuất nhập khẩu. › Đầu tư, kinh doanh bất động sản Gồm 2 lĩnh vực chính: Quy hoạch: Khảo sát và nghiên cứu các địa điểm chiến lược mới để xây dựng phương án quy hoạch phù hợp (khu đô thị mới, khu dân cư, khu công nghiệp...). Ngay sau khi được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, An Phú sẽ trực tiếp đầu tư và phát triển dự án đồng thời sẵn sàng mời gọi sự hợp tác từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đầu tư xây dựng nhà ở: bao gồm chung cư cao tầng, villa, nhà phố... với nhiều cấp loại khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Trang 3 ›Kinh doanh xuất nhập khẩu Xuất nhập khẩu vẫn là thế mạnh và là niềm tự hào của Công ty Cổ phần An Phú. Hiện nay, để phục vụ mục tiêu tập trung vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng, An Phú chuyên nhập khẩu sắt thép và cung ứng cho các nhà máy thép liên doanh (Nhà máy thép Tây Đô, Nhà máy thép Pomina), đẩy mạnh sản xuất thép phục vụ thị trường và các công trình của Công ty. Về nhân sự của công ty có ban quản lý dự án gồm 5 thành viên, đảm trách việc phân tích tính khả thi và lập kế hoạch kinh doanh của dự án. Ngoài ra sau giai đoạn hoàn thành 3 năm sẽ thuê 8 nhân viên để khai thác hai tầng hầm. 1.3. MÔ TẢ DỊCH VỤ Chung cư 57-50 Phạm Ngọc thạch là chung cư cao cấp với 15 tầng thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố. Dự án thực hiện để thay thế chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng. Sau khi hoàn tất, dự án cung cấp 20,640 m2 để ở và 2,752 m2 để giữ xe. Bên cạnh đó dự án chỉ sử dụng 50% diện tích đất xây dựng nên còn nhiều không gian cho các hoạt động sinh hoạt và tạo văn minh đô thị. Chương 2: Phân tích thị trường Trang 4 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ Kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ổn định với tốc độ tăng trưởng cao trong 6 tháng đầu năm 2007. Tổng thu nhập quốc nội (GDP) 6 tháng đầu năm 2007 đạt xấp xỉ 31 tỷ USD, tăng 7,87% so với cùng kỳ năm 2006. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 6 năm gần đây mà đóng góp là sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp, xây dựng và dịch vụ. Theo Tổng Cục Thống Kê Việt Nam (GSO), 6 tháng đầu năm ngành công nghiệp và xây dựng tăng 9,88%, tiếp theo là ngành dịch vụ tăng 8,41% và nông-lâm-ngư nghiệp chỉ tăng 2,8%. Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính 6 tháng 04 6 tháng 05 6 tháng 06 6 GDP 7 7.63 7.4 7.87 Ngành nông lâm- ngư nghiệp 2 4.23 3 2.8 Ngành công nghiệp xây dựng 10 9.5 9.3 9.88 Ngành dịch vụ 7 7.6 7.7 8.41 Thâm hụt thương mại tăng lên 4,78 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2007. Đây là kết quả của kim ngạch nhập khẩu tăng 30,4% trong khi xuất khẩu chỉ tăng 19,4%. Đáng chú ý là sự giảm sút của khối lượng xuất khẩu dầu thô trong 6 tháng đầu năm xuống còn 7,6 triệu tấn (đạt khoảng 43,4% so với kế hoạch cả năm là 17,5 triệu tấn), chỉ đem lại 3,76 tỷ SD (đạt khoảng 46% so với kế hoạch cả năm là 8 tỷ USD). Nhìn chung, ngoài xuất khẩu cà phê tăng đột biến, hầu hết các mặt hàng xuất khẩu chính đều có mức tăng khá thấp trong 6 tháng đầu năm. Thực tế này