Đề tài Nghiên cứu khoa học Quy trình và một số phương pháp định giá bất động sản

Đề tài: Quy trình và một số phương pháp ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN. GVHD: TS.Lê Tự Tiến SVTH : Đàm Văn Tài ™ Cùng với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng phát triển rất mạnh mẽ. ™ Định giá là một phần không thể thiếu trong rất nhiều lĩnh vực: Đầu tư dự án, cho thuê nhà đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch Bất động sản... ™ Sự phát triển của lĩnh vực định giá bất động sản thể hiện thông qua việc hình thành các Hiệp hội, trung tâm đào tạo thẩm định giá: TEGAVA, AVA,AVO... Mạng các sàn giao dịch BĐS Phạm vi đề tài nghiên cứu: Quy trình và một số phương pháp định giá bất động sản (nhà cửa, đất đai). Mục tiêu: à Làm rõ các khái niệm về BĐS và Thẩm định giá. à Chỉ ra quy trình và một số phương pháp thẩm định giá BĐS. à Khắc phục một số nhược điểm của các phương pháp. Mục đích: Giúp thẩm định viên có một kiến thức căn bản về quy trình và một số phương pháp định giá bất động sản. Tổng quan về BĐS, TĐG Quy trình Thẩm định giá Một số phương pháp Thẩm định giá CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế BỐ CỤC BÀI BÁO CÁO Ví dụ minh họa Bất động sản (BĐS):Là các tài sản không di dời được. Bao gồm: nhà cửa, đất đai, tài sản gắn liền với đất đai... Đặc điểm BĐS ‰ Cố định về vị trí ‰ Tính bền vững ‰ Tính khan hiếm ‰ Tính khác biệt ‰ Tính ảnh hưởng lẫn nhau ‰ Có giá trị lớn Thẩm định giá (TĐG): ‰ "TĐG là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ“- GS W.Seabrooke -Viện đại học Portmouth. ‰ "TĐG là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm, có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG“- GĐ Marketing của AVO Fred Peter Marrone. ‰ "TĐG là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế“-Theo Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002. Nói tóm lại TĐG là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. 5 nguyên tắc trong TĐG ‰ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. ‰ Nguyên tắc thay thế ‰ Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai ‰ Nguyên tắc đóng góp ‰ Nguyên tắc cung cầu Chi phí: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Thu nhập: chỉ số tiền nhận được từ việc đầu tư khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí. Giá trị: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định. Giá cả: số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định. Vốn hóa thu nhập: là quá trình chuyển đổi thu nhập thành giá trị tài sản. Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất lợi tức mong đợi 1 năm hoạt động / tổng giá trị tài sản. Tuổi đời công trình ‰ Tuổi đời kinh tế: số năm công trình làm gia tăng giá trị cho toàn bộ BĐS. ‰ Tuổi đời thực tế: số năm từ khi công trình hoàn thành đến thời điểm TĐG. ‰ Tuổi đời hiệu quả: số năm tài sản sử dụng phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tổng quan về BĐS, TĐG Quy trình Thẩm định giá Một số phương pháp Thẩm định giá CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế BỐ CỤC BÀI BÁO CÁO Ví dụ minh họa Š Để thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Là căn cứ để TĐV lên kế hoạch định giá một cách chi tiết. Đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước … Đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu. Mục đích ĐG của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, … Loại giá trị sẽ ước tính. Phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá. Ngày định giá có hiệu lực. Mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành. Trong bước này thẩm định viên cần làm các công việc sau: +/ Đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá. +/ Các tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá. +/ Các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được. +/ Chương trình, thời biểu công tác +/ Đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá. Các loại tài liệu cần thu thập bao gồm: ‰ Thông tin về tài sản mục tiêu. ‰ Căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh. ‰ Các văn bản pháp lý. Chú ý: Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin. Phân tích tài liệu ƒ Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản định giá. ƒ Nhận rõ những đặc trưng và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản. ƒ Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh. Ước tính giá trị ƒ Các phân tích là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. ƒ Để lựa chọn được phương pháp dựa vào thuộc tính của tài sản, kỹ năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá. Bảo đảm truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra. Chú ý: Bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận. Š Yêu cầu đối với báo cáo định giá 9 Sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá. 9Rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá. Nội dung báo cáo định giá gồm: 9 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá. 9 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý… 9 Mô tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được. 9 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng. 9 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá. 9 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận. 9 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. 9 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực. 9 Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính. 9 Mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin. Tổng quan về BĐS, TĐG Quy trình Thẩm định giá Một số phương pháp Thẩm định giá CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế BỐ CỤC BÀI BÁO CÁO Ví dụ minh họa Một số phương pháp định giá BĐS Nhà A Nhà B Nhà C Nhà cần định giá Định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS với các BĐS tương tự đã được bán. Ưu điểm: ™ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường. ™ Thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan quản lý công nhận. ™ Thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS. Nhược điểm: ™ Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử dụng để so sánh được. ™ Các thông tin chứng cứmang tính chất lịch sử. ™ Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường. Điều kiện áp dụng: ™ Thông tin phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy, kiểm tra được. ™ Thị trường ổn định. Phạm vi áp dụng: ™ Các BĐS có tính đồng nhất như: các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt. ™ Các mảnh đất trống. Định giá bằng cách dựa vào giá trị (khoản thu nhập) mà tài sản nhà đất tạo ra trong tương lai. Giá trị tạo ra trong tương lai Ưu điểm: ŒTiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. ŒLà phương pháp đơn giản. ŒĐộ chính xác cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được. Nhược điểm: Œ Cần điều chỉnh nhiều mặt (tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai...) Œ Có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. Œ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các nhân tố tính toán. Điều kiện áp dụng Œ Định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. Phạm áp dụng Œ Tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư. Định giá bằng cách coi giá trị BĐS mục tiêu tương đương với chi phí để tạo ra một BĐS tương đương. Ưu điểm: ¾Cho độ chính xác khá cao. ¾Để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Nhược điểm: ¾Thẩm định viên phải được đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật, khả năng phân tích chi tiết các loại chi phí. ¾Phụ thuộc yếu tố thị trường. Điều kiện áp dụng ¾ BĐS được phát triển, có tiềm năng quy hoạch lại. ¾ Chi phí là yếu tố chính để tạo ra giá trị BĐS. Phạm vi áp dụng ¾ Định giá nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt (nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy điện, .) ¾ Xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. ¾ Phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. Tổng quan về BĐS, TĐG Quy trình Thẩm định giá Một số phương pháp Thẩm định giá CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế BỐ CỤC BÀI BÁO CÁO Ví dụ minh họa PF .(1 )nF P i= + (1 )n FP i = + 0 1 2 3 ….. n i % F : giá trị tương lai P : giá trị hiện tại I : lãi suất n : số năm tính toán (1 ) 1. .(1 ) n n iP A i i + −= + (1 ) 1. niF A i + −= .(1 ). . (1 ) 1 (1 ) 1 n n n i i iA P F i i += =+ − + − P F 0 1 2 3 ….. n i % 1 (1 ) n t t t AP i= = +∑ 0 .(1 ) n n t t t F A i − = = +∑ 1 0 .(1 ). (1 ) (1 ) 1 .(1 ) . (1 ) 1 nn t t n t n n t t n t A i iA i i iA i i = − = += + + − = + + − ∑ ∑ P F 0 1 2 3 ….. n i % AiA1 11 . n k i k i i n k i i H T H T = = = ∑ ∑ IV R = (1 ) (1 ) n t n t n t i CF VV r r− = ++ +∑ 1. (1 ) (1 ) n n t n t i VV CF r r− = ++ +∑ Tỷ lệ hao mòn công trình Vốn hóa trực tiếp Vốn hóa theo DCF không đều Vốn hóa theo DCF đều Tổng quan về BĐS, TĐG Quy trình Thẩm định giá Một số phương pháp Thẩm định giá CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế BỐ CỤC BÀI BÁO CÁO Ví dụ minh họa Định giá một thửa đất biết có 3 mảnh đất tương tự đã được định giá với các thông tin cho trong bảng sau. Chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định. Vậy đơn giá ước tính cho BĐS thẩm định là: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,45 trđ Diện tích (S) 2.000m2 Diện tích có thể thuê 80%.S Giá thuê 1.100.000đ/m2/tháng Chi phí khấu hao, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm Chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng Thuế giá trị gia tăng 10% Thuế thu nhập 20% lợi tức trước thuế Thời hạn cho thuê còn 4 năm. Diện tích (S) Giá thuê mới Tăng 15% Chi phí khấu hao, bảo dưỡng Tăng 5% Chi phí quản lý điều hành Tăng 10% Tỷ suất vốn hoá 12% 1. Tính thu nhập ròng hiện nay: 1.1. Doanh thu hiện nay 1.100.000đ/m2/tháng x 2.000 m2 x 80% x 12 tháng = 21.120.000.000 đ 1.2. Thuế GTGT 21.120.000.000đ x 10%/1,1=1.920.000.000 đ 1.3. Thu nhập trước thuế hàng năm là 21.120.000.000 đ - 3.000.000.000 đ – 1.000.000.000 đ – 1.920.000.000 đ = 15.200.000.000đ 1.4. Thu nhập ròng hằng năm hiện nay: 15.200.000.000đ x (1 - 28%) = 10.944.000.000 đ 2. Thu nhập ròng ước tính vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay 2.1. Doanh thu ước tính: 21.120.000.000đ x (1-15%) = 24.288.000.000 đ 2.2. Chi phí ước tính (3.000.000.000 đ x 1.05) – (1.000.000.000 đ x 1,1) = 4.250.000.000 đ 2.3. Thuế GTGT ước tính 24.288.000.000 đ x 10%/1.1=2.208.000.000 đ 2.4. Thu nhập trước thuế thu nhập: 24.288.000.000 đ - 4.250.000.000 đ - 2.208.000.000 đ = 17.830.000.000 đ 2.5. Thu nhập ròng 17.830.000.000 đ x (1 - 0,28) = 12.837.600.000 đ 3. Giá trị của cửa hàng thương mại ước tính vào năm kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay (cuối năm thứ tư): 12.837.600.000 đ x 10%/12%=106.980.000.000 đ 4. Giá trị cửa hàng thương mại: 0.200đ101.228.14 (1,12) 0.000đ.106.980.00 )12,1( 1 00010.944.000=V 4 5 1 = −×∑ =r r Tính giá trị của một công trình có diện tích 1.000m2 , đã có thiết kế, tuân theo giá xây dựng của thị trường ? Từ thông tin thị trường của BĐS ta có bảng tính chi phí : Hạng mục xây dựng Nguyên vật liệu Lao động Tổng cộng (Trđ) A. Chi phí trực tiếp 1.Vệ sinh địa điểm 2. Móng 3. Tường 4. Sàn 5. Trần 6. Mái 460,000 20,000 10,000 100,00 90,00 110,00 130,00 B. Chi phí gián tiếp (5%) 23,000 C. Lợi nhuận (10%) 46,000 Giá trị công trình (A+B+C) 529,000 Chi phí xây dựng 1m2 0,529 20% 15% 15% 50% PP so sánh PP đầu tư PP chi phí PP khác Tổng quan về BĐS, TĐG Quy trình Thẩm định giá Một số phương pháp Thẩm định giá CT toán học, bảng giá ứng dụng trong TĐG Khắc phục hạn chế & Ứng dụng trên thực tế BỐ CỤC BÀI BÁO CÁO Ví dụ minh họa 1. Đối với phương pháp so sánh Š TĐV cần thu thập thông tin thi trường để tạo nên một cơ sở dữ liệu đầy đủ (Thông tin được thu thập từ các mua bán trên thị trường tự do và các mua bán trên các sàn giao dịch bất động sản). Š Xây dựng các tỉ lệ điều chỉnh giá trị phù hợp để sử dụng cho trường hợp có sự chênh lệch yếu tố so sánh giữa các BĐS. 2. Đối với phương pháp đầu tư Š TĐV cần thu thập được các thương vụ chính xác. Š TĐV cần có những kiến thức về kinh doanh của các lĩnh vực cũng như nguồn thông tin thị trường. 3. Đối với phương pháp chi phí Š TĐV cần được đào tạo chuyên sâu về bóc tách tiên lượng và cách sử dụng một số phần mềm như: phần mềm dự toán,.... Š TĐV cần được đào tạo về nhận định, phán đoán thị trường. KHẮC PHỤC TỔNG THỀ: Lập trình “phần mềm Thẩm định giá” với các nội dung chính sau: 9 Có khả năng cập nhật bảng giá cũng như các thông tin liên quan của các bất động đã,đang và sẽ giao dịch trên tất cả các sàn giao dịch BĐS ở các vùng miền trên đất nước Việt Nam. 9 Phân tích và sắp xếp các thông tin cập nhật được. 9 Được lập trình sẵn các hàm tài chính, các thông số điều chỉnh phù hợp với thị trường và quy định của nhà nước. 9 Đưa ra lựa chọn phương pháp thẩm định hợp lý. 9 Đưa ra mức giá chỉ dẫn cho BĐS cần thẩm định. THÔNG TIN XỬ LÝ Dự án đầu tư VB cơ quan nhà nước TT tự do Sàn giao dịch BĐS KẾT QUẢ Tỷ lệ, Hệ số ĐC Các hàm tài chính Liên kết PM dự toán Các thuật toán lựa chọn logic .... Etc.. Do thời gian nghiên cứu ngắn nên đề tài chưa đi sâu vào việc đưa ra được các tỷ lệ điều chỉnh; các hệ số khấu hao; các loại chi phí; các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản trong các phương pháp như: phong thủy của BĐS, kỳ vọng của thị trường, biến động giá … Kết luận Š Với kết quả nghiên cứu ở trên trang bị cho các TĐV một quy trình chuẩn về thẩm định giá, cách thức lựa chọn phương pháp định giá BĐS hợp lý, cũng như cách khắc phục nhược điểm của mỗi phương pháp phù hợp với một số luật liên quan đến BĐS của nhà nước. Kiến nghị: Š Khi áp dụng mỗi phương pháp yêu cầu TĐV phải tuân thủ theo đúng trình tự quy trình thẩm định giá và các nguyên tắc, tiêu chuẩn thẩm định giá. Š Cần xem xét một cách khách quan, khoa học,trung thực các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản để đưa ra các hệ số khấu hao, tỷ lệ điều chỉnh hợp lý. 1. Giáo trình “Định giá tài sản” của khoa tài chính – ngân hàng (ĐH Kinh doanh và công nghệ Hà Nội) 2. Sách dịch “Định giá bất động sản” của bộ môn kinh tế và quản lý địa chính ( ĐH Kinh Tế Quốc Dân) 3. Thông tin trên webside: www.thamdinhgia.com , www.mof.gov.vn , www.xaydung.gov.vn … 4. Tài liệu giảng dạy Marketing của thầy giáo TS.Lê Tự Tiến (GV Đại học Xây Dựng). 5. Luật đấu thầu, đất đai, kinh doanh BĐS. 6. Sách dịch “The Appraisal of real estate” của Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam. Ảnh lưu niệm cùng thầy,cô