Đề tài Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng VPBank - Phòng giao dịch Phú Lâm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH KHOA: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VP BANK – PGD PHÚ LÂM Tên cơ quan thực tập: Ngân hàng VP Bank-PGD Phú Lâm Thời gian thực tập: Từ 19/11/2012 đến 29/12/2012 Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Thùy Linh Sinh viên thực tập: Lê Thị Thắm Mã số sinh viên: 2110001792 Lớp: 10CTC 03 Tháng 12/2012  CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGÂN HÀNG VP BANK-PGD PHÚ LÂM 1.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của ngân hàng VPBANK 1.1.1 Khái quát chung về ngân hàng VPBANK. Quá trình hình thành: Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng VPBANK (tiền thân là Ngân hàng TMCP Các doanh nghiệp ngoài quốc doanh), được thành lập theo Giấy phép hoạt động số 0042/NH-GP của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12 tháng 8 năm 1993 với thời gian hoạt động 99 năm. Ngân hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04 tháng 9 năm 1993 theo Giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04 tháng 09 năm 1993. Các chức năng hoạt động chủ yếu của VPBank bao gồm: Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, từ các tổ chức kinh tế và dân cư; Cho vay vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức kinh tế và dân cư từ khả năng nguồn vốn của ngân hàng; Kinh doanh ngoại hối; chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá khác; Cung cấp các dịch vụ giao dịch giữa các khách hàng và các dịch vụ ngân hàng khác theo quy định của NHNN Việt Nam. Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đó, do nhu cầu phát triển, theo thời gian VPBank đă nhiều lần tăng vốn điều lệ. Đến tháng 8/2006, vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng. Tháng 9/2006, VPBank nhận được chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược nước ngoài là Ngân hàng OCBC - một Ngân hàng lớn nhất Singapore, theo đó vốn điều lệ sẽ được nâng lên trên 750 tỷ đồng. Tiếp theo, đến cuối năm 2006, vốn điều lệ của VPBank sẽ tăng lên trên 1.000 tỷ đồng. Và hiện nay vốn điều lệ của VPBank đă tăng lên 5.050 tỷ đồng. Quá trình phát triển: Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý đến việc mở rộng quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn. Trong năm 2006, VPBank cũng đă mở thêm hai Công ty trực thuộc đó là Công ty Quản lư nợ và khai thác tài sản; Công ty Chứng Khoán.  Tính đến tháng 8 năm 2006, Hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 Chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các Tỉnh, Thành phố lớn của đất nước. Hiện tại VPBank đă có 90 Chi nhánh và Phòng giao dịch hoạt động tại 34 tỉnh, thành trên cả nước. Với phương châm “Hoàn thiện trên từng bước tiến”, VPBank luôn không ngừng hoàn thiện mình, không chỉ trong công tác chuyên môn mà còn không ngừng hoàn thiện nhân cách, tác phong của từng nhân viên để ngày càng nâng cao được chất lượng phục vụ khách hàng.  Số lượng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có trên 2.600 người, trong đó phần lớn là các cán bộ, nhân viên có tŕnh độ đại học và trên đại học (chiếm 87%). Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viên chính là sức mạnh của ngân hàng, giúp VPBank sẵn sàng đương đầu được với cạnh tranh, nhất là trong giai đoạn đầy thử thách sắp tới khi Việt Nam bước vào hội nhập kinh tế quốc tế. Chính vì vậy, những năm vừa qua VPBank luôn quan tâm nâng cao chất lượng công tác quản trị nhân sự. 1.1.2 Lịch sử hình thành và cơ cấu tổ chức của VPBANK – PGD Phú Lâm Hòa nhập với tiến trình đổi mới nền kinh tế đất nước sau đại hội VI của Đảng (1986) hoạt động ngân hàng đã có những chuyển biến tích cực, góp phần huy động vốn phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế đất nước. Cùng với sự chuyển mình của nền kinh tế đất nước, hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung và hệ thống Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần nói riêng cũng có nhiều thay đổi rõ rệt. chính vì thế mà VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm đã ra đời. Trụ sở đặt tại : Số 3 Phú Lâm, P.13, Quận 6, TP. Hồ Chí Minh Từ khi thành lập năm đến nay, VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm hoạt động có xu hướng đi lên, kinh doanh có lãi và luôn đổi mới. Để tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường, VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm hoạt động luôn bám sát định hướng của ngành, đồng thời thường xuyên chấn chỉnh cơ cấu bộ máy tổ chức phù hợp với mục tiêu kinh doanh trong từng giai đoạn cụ thể. Với phong cách và lề lối làm việc văn minh, lịch sự, hiệu quả với phương châm "Hành động vì ước mơ của bạn" là mục tiêu hoạt động VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm. Vì vậy Ngân hàng đã tạo được lòng tin của khách hàng, kinh doanh có hiệu quả. Để đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh doanh, công tác tổ chức cán bộ đã triển khai kịp thời và giải quyết được những vấn đề cơ bản. Đặc biệt chi nhánh rất quan tâm đến việc bổ sung cán bộ trẻ có năng lực mới tốt nghiệp Đại Học cho các phòng trực tiếp kinh doanh nhằm cũng cố lực lượng cho chi nhánh thực hiện phương châm : “Vừa học, vừa làm, thay nhau đi học, tạo điều kiện thuận lợi nhất để người đi học yên tâm học tập tốt”. Về công tác đào tạo, ngân hàng đã thường xuyên tổ chức mở lớp đào tạo ngắn ngày về quản trị điều hành cho các cán bộ chủ chốt và các cán bộ trong diện quy hoạch. Mở lớp nâng cao nghiệp vụ tin học cho cán bộ công nhân viên, 100% cán bộ nhân viên đã phổ cập tin học cơ bản. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng VPBank-PGD Phú Lâm. Trưởng phòng   Phó phòng   Giao dịch viên  Nhân viên ngân quỹ  Chuyên viên khách hàng   1.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh 3 năm gần đây 1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn. Bảng 1: Tình hình huy động vốn tại PGD Phú Lâm (2009-2011) Chỉ tiêu  2009  2010  2011  So sánh 2010/2009  So sánh 2011/2010       Số tiền  Tỷ lệ %  Số tiền  Tỷ lệ %   Tổng NV tại NH  407.412  524.071  694.934  116.359  29%  170.863  33%   Nội tệ  391.642  505.543  677.095  113.903  29%  171.552  34%   Ngoại tệ  16.072  18.528  17.839  2.456  15%  -689  -4%   Cơ cấu NV  407.712  524.017  694.934  116.359  29%  170.863  33%   Nội tệ  391.640  505.543  677.095  113.903  29%  171.552  34%   Không kỳ hạn  2.295  783  452  -1.512  -66%  -358  -46%   Có kỳ hạn  354.636  460.527  616.319  105.891  30%  155.792  34%   Ngoại tệ  16.072  18.528  17.839  2.456  15%  -689  -4%   Không kỳ hạn  99  0  0  -99  -100%  0    Có kỳ hạn  15.973  18.528  17.839  2.555  16%  -1.047  -6%   (Nguồn: NHTM VPBank-PGD Phú Lâm) Nhìn vào bảng ta thấy nguồn vốn huy động của PGD biến động qua các năm. Tổng nguồn vốn tính tới thời điểm 31/12/2010 là 524,071 triệu đồng, so với cùng kì năm trước tăng 116,359 triệu đồng, tỷ lệ tăng 29%. - Nội tệ là : 505,543 triệu đồng, chiếm 96.4% trên tổng nhu cầu vốn - Ngoại tệ quy đổi : 18,528 triệu đồng, chiếm 3.5% trên tổng nguồn vốn. Nhưng đến thời điểm 31/12/2011 thì có vài biến đổi.Tổng nguồn vốn huy động 694,934 triệu đồng, so với cùng kì năm trước tăng 170,683 triệu đồng tăng lên 33% (tăng 4%). - Nội tệ : 677,095 triệu đồng chiếm 97.4% trên tổng nguồn vốn - Ngoại tệ quy đổi : 17,893 triệu đồng, chiếm 2.6% trên tổng nguồn vốn. Nhìn chung tình hình huy động vốn của chi nhánh từ năm 2010 đến 2011 có chiều hướng tăng, đó là dấu hiệu đáng mừng cho NH vì người tiêu dùng bắt dầu chú ý đến hoạt động NH ngày càng nhiều hơn và đặt niềm tin vào NH ngày càng cao. 1.1.3.2 Hoạt động sử dụng vốn. Bảng 2: Cơ cấu dư nợ phân theo thời gian cho vay tại VPBank-PGD Phú Lâm (2009-2011) Chỉ tiêu  2009  2010  2011  So sánh 2010/2009  So sánh 2011/2010       Số tiền  Tỷ lệ %  Số tiền  Tỷ lệ %   1. Tổng dư nợ  248.648  322.120  386.007  73.472  30%  63.887  20%   2. Cơ cấu dư nợ  143.069  203.913  246.308  60.896  43%  42.395  21%   Ngắn hạn  143.018  203.914  246.308  60.896  43%  42.394  21%   Trung,dài hạn  10.563  118.206  126.668  107.643  1019%  8.462  7%   Tổng dư nợ CVTD  33.994  40.461  56.208  6.467  19%  15.747  39%   3. Phân loại MĐSDV          Phương tiện đi lại  303  545  418  242  80%  -127  -23%   Mua ô tô  0  0  0  0   0    Xe máy  303  545  418  242  80%  -127  -23%   Chuyển quyền sử dụng  4.313  5.028  7.908  715  17%  2.880  57%   Mua nhà  20.141  24.458  36.555  4.317  21%  12.097  49%   Vay du học  175  8.121  7.828  7.946  4541%  -293  -4%   Thấu chi  0  2.172  0  2.172  0  -2.172  -100%   Khác  9.061  8.121  7.828  -940  -10%  -293  -4%   (Nguồn: NHTM VPBank-PGD Phú Lâm) Nhìn vào bảng tình hình cho tiêu dùng năm qua ta thấy có rất nhiều biến động , tỷ lệ nợ xấu ngày càng tăng. Dư nợ tính tới thời điểm 31/12/2010 đạt 322,120 triệu đồng, so với cùng kì năm trước tăng 73,472 triệu đồng,tỷ lệ tăng 30% - Dư nợ ngắn hạn là 203,914 triệu đồng chiếm 63.3% trên tổng dư nợ. - Dư nợ trung – dài hạn là 118,206 triệu đồng chiếm 36.7% trên tổng dư nợ. Dư nợ tính tới thời điểm 31/12/2011 đạt 386,007 triệu đồng, so với cùng kì năm trước giảm còn 63,887 triệu đồng ( giảm 9,585 triệu đồng ),tỷ lệ giảm còn 20% (giảm 10%). - Dư nợ ngắn hạn là 246,308 triệu đồng chiếm 63.8% trên tổng dư nợ - Dư nợ trung – dài hạn là 126,668 triệu đồng chiếm 32.8% trên tổng dư nợ Dựa vào cho vay tiêu dùng phân theo thời gian vay ta thấy rằng trong 3 năm qua luôn có chiều hướng tốt, tuy năm 2011 có giảm nhưng tỷ lệ giảm không cao, dư nợ chủ yếu của chi nhánh là cho vay ngắn hạn nên rất tốt, nhu cầu thanh khoản của chi nhánh sẽ rất cao. Cho nên chi nhánh nên chú trọng đối tượng này, nhằm phát triển bền vững, lợi nhuận ngày càng cao. 1.1.3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm năm 2011. Chỉ tiêu huy động vốn. Số dư vốn huy động đến cuối năm 694.405 triệu đồng (không kể TG,TC của TCTD ) tăng 170.481 triệu so đầu năm, tốc độ tăng trưởng 32,6% .Đạt 107,78% so với kế hoạch,trong đó: - Số dư huy động nội tệ là 676.566 triệu đồng, tăng 171.269 triệu đồng so với đầu năm,đạt 108,25% so với kế hoạch, tốc độ tăng trưởng 33,69%. - Số dư huy động ngoại tệ qui đổi VNĐ là 17.839 triệu đồng (tương đương 848.022 USD, giảm 102.350 USD so với đầu năm ), đạt 89,27% so với kế hoạch. Chỉ tiêu dư nợ. Tổng dư nợ thực hiện đạt 386.007 triệu đồng tăng 63.887 triệu đồng so với đầu năm, tốc độ tăng trưởng đạt 19,83%. So với chỉ tiêu kế hoạch giao 387.000 triệu đồng, thực hiện đạt 99,74%. Chỉ tiêu trích lập dự phòng, xử lý rủi ro và thu hồi nợ đã XLRR. Nợ xấu: Số dư cuối năm là 14.329 triệu đồng, tăng 10.550 triệu so đầu năm.Tỷ lệ nợ xấu chiếm 3,71% trên tổng dư nợ, tăng 2,54% so đầu năm. So với chỉ tiêu giao tỷ lệ nợ xấu là 1% , chi nhánh đã vượt nhiều lần. Thu hồi nợ đã xử rủi ro: 59 triệu đồng, đạt 71,08% so kế hoạch Trích lập dự phòng rủi ro: 3.596 triệu đồng,trong đó: -Dự phòng chung : 297 triệu -Dự phòng cụ thể : 3.317 triệu Chỉ tiêu tài chính. Quỹ thu nhập đến năm theo cân đối là:12.011 triệu đồng, tăng 4.122 triệu đồng so với năm trước, đạt 127,78% so với kế hoạch (giao 9.400 triệu). CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Tổng quan về các hoạt động cho vay tiêu dùng tại NHTM. Khái niệm cho vay tiêu dùng. Cho vay tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình và phương tiện đi lại. Bên cạnh đó, những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục, y tế và du lịch… cũng có thể được tài trợ bởi cho vay tiêu dùng. 2.1.2 Đặc điểm của cho vay tiêu dùng. Quy mô của từng hợp đồng vay nhỏ, dẫn đến chi phí tổ chức cho vay cao, vì vậy lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao hơn so với lãi suất của các loại cho vay trong lĩnh vực thương mại và công nghiệp. Lãi suất cho vay tiêu dùng cao vì có chi phí lớn nhất và rủi ro cao nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng do cho vay tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kì. Nó tăng lên trong thời kỳ nền kinh tế mở rộng, khi mọi người dân cảm thấy lạc quan về tương lai. Ngược lại, việc vay mượn từ ngân hàng sẽ hạn chế khi nền kinh tế rơi vào suy thoái. Khi vay tiền, người tiêu dùng dường như kém nhạy cảm với lãi suất. Người tiêu dùng quan tâm đến khoản tiền họ phải trả hàng tháng hơn là lãi suất họ phải chịu. Mức thu nhập và trình độ dân trí có tác động lớn đến việc sử dụng khoản tiền vay của người tiêu dùng Tư cách của khách hàng là yếu tố khó xác định song lại rất quan trọng, quyết định sự hoàn trả của khoản vay. 2.1.3 Vai trò của cho vay tiêu dùng. 2.1.3.1 Đối với ngân hàng. Trước hết, cho vay tiêu dùng giúp ngân hàng nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Cho vay tiêu dùng có chi phí cao nhưng đồng thời cũng tạo ra lợi nhuận lớn hơn nhiều trên một đồng vốn bỏ ra so với các hình thức cho vay khác. Cho vay tiêu dùng cũng giúp ngân hàng thu hút thêm khách hàng sử dụng các hình thức dịch vụ khác, Tuy nhiên, khách hàng cũng có xu hướng sử dụng kèm các dịch vụ ngân hàng cá nhân tại ngân hàng mình đã có quan hệ tín dụng. Đây cũng là điều kiện tiên quyết giúp ngân hàng nâng cao năng lực cạnh tranh và hội nhập với xu thế quốc tế. 2.1.3.2 Đối với người tiêu dùng. Với tư cách là một cá nhân tiêu dùng ta thấy loại hình tín dụng này có rất nhiều ưu điểm đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp và trung bình. Nhờ sự tài trợ của ngân hàng mà những người có thu nhập thấp hay trung bình sẽ có thể mua được các loại hàng hóa có giá trị cao như là các căn hộ chung cư hay là các loại phương tiện có giá cao hơn hẳn so với mức lương mà người đó có thể nhận được hàng tháng, và từ đó có thể cải thiện được cuộc sống một cách đầy đủ hơn. 2.1.3.3 Đối với nền kinh tế. Nền kinh tế có tăng trưởng ở mức cần thiết hay không đó là nhờ vào mức tiêu dùng của cá nhân trong nền kinh tế, nền kinh tế có mức tiêu dùng càng lớn càng kích thích những nhà sản xuất, những doanh nghiệp làm ăn buôn bán, càng đẩy nền kinh tế phát triển. Do vậy mà tiêu dùng chính là đòn bẩy của nền kinh tế,nó cũng là đòn bẩy để kích thích cung hàng hóa. Do vậy mà cho vay tiêu dùng càng phát triển mạnh thì tiêu dùng, hay là nhu cầu mua sắm của người dân càng lớn càng thúc đẩy nền kinh tế phát triển… Qua đó cho thấy được việc cho vay tiêu dùng là một hướng đi đúng của các ngân hàng thương mại khi đó sẽ kéo nền kinh tế phát triển lên và đồng thời sự lạc quan của cá nhân tin vào tương lai sẽ có thu nhập cao thì cho vay tiêu dùng được mở rộng. Các phương thức cho vay tiêu dùng của NHTM. 2.2.1 Căn cứ vào mục đích vay. Cho vay tiêu dùng cư trú: là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua sắm, xây dựng hoặc cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình. Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản cho vay tài trợ cho việc trang trải các chi phí mua sắm xe cộ, đồ dùng gia đình, chi phí học hành, giải trí và du lịch… Căn cứ vào phương thức hoàn trả. Cho vay tiêu dùng trả góp. Cho vay tiêu dùng trả góp: Đây là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó đi vay trả nợ (gồm sốtiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định có giá trị lớn hoặc và thu nhập từng định kỳ của người đi vay không đủ khả năng thanh toán hết một lần số nợ vay. Cho vay tiêu dùng phi trả góp. Theo phương thức này tiền vay được khách hàng thanh toán cho ngân hàng chỉ một lần khi đến hạn. Thường thì các khoản cho vay tiêu dùng phi trả góp chỉ được cấp cho các khoản vay có giá trị nhỏ với thời hạn không dài. 2.2.2.3 Cho vay tiêu dùng tuần hoàn. Là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành loại sec được phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Theo phương thức này, trong thời hạn được thỏa thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhập kiếm được từng kỳ, khách hàng được Ngân hàng cho phép vay và trả nợ nhiều kỳ một cách tuần hoàn, theo một hạn mức tín dụng. Căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ. Cho vay tiêu dùng gián tiếp. Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng mua các khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá hay dịch vụ cho người tiêu dùng. Trong trường hợp này công ty bán lẻ và ngân hàng ký kết hợp đồng mua bán nợ. Trong hợp đồng, ngân hàng đưa ra các điều kiện về đối tượn kỹ thương được bán chịu,số tiền bán chịu, số tiền bán chịu tối đa và loại tài sản bán chịu. Sau đó công ty bán lẻ và người tiêu dùng ký kết hợp đồng mua bán chịu hàng hóa ,thông thường người tiêu dùng phải trả trước một phần giá trị tài sản, công ty bán lẻ sẽ giao tài sản cho người tiêu dùng và bán bộ chứng từ hàng hóa cho ngân hàng. Ngân hàng dựa trên bộ chứng từ đó sẽ thanh toán tiền vay cho công ty bán lẻ, cuối cùng người tiêu dùng thanh toán tiền trả góp cho ngân hàng. Cho vay tiêu dùng trực tiếp. Cho vay tiêu dùng trực tiếp là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng trực tiếp tiếp xúc và cho khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay. So với cho vay tiêu dùng gián tiếp, cho vay tiêu dùng trực tiếp có những ưu điểm sau: Cho vay tiêu dùng trực tiếp của ngân hàng thường có chất lượng cao hơn vì nó được quyết định bởi đội ngũ nhân viên tín dụng giàu kinh nghiệm và được đào tạo chuyên môn tốt của ngân hàng chứ không phải là những nhân viên của công ty bán lẻ. Cho vay tiêu dùng trực tiếp linh hoạt hơn cho vay tiêu dùng gián tiếp, ngân hàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nên hiểu rõ khách hàng. Khi khách hàng có quan hệ trực tiếp với ngân hàng, có rất nhiều lợi thế có thể phát sinh, có khả năng làm thỏa mãn quyền lợi cho cả hai phía khách hàng lẫn ngân hàng. Đặc điểm cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại. 2.3.1 Đặc điểm về đối tượng vay. Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự. Tùy theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng cho vay mua nhà được phân như sau: Phân theo mức thu nhập Với các cán bộ tín dụng, mức thu nhập và sự ổn định thu nhập là những thông tin quan trọng. Thu nhập được phân thành ba nhóm chủ yếu Đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thỏa mãn nhu cầu của họ. Tuy nhiên họ cũng mong muốn có được cuộc sống tốt hơn như bất kỳ nhóm người nào khác. Họ được đánh giá là những khách hàng tiềm năng trong hiện tại và tương lai của các ngân hàng thương mại.. Đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là đối tượng chiếm đa số trong xã hội đặc biệt là ở những khu đô thị, khi thu nhập tăng lên nhu cầu tiêu dùng của họ cũng tăng theo, trong đó có nhu cầu về nhà ở. Đây có thể được coi là thị trường mục tiêu cần hướng tới của các NHTM, NHTM có thể phối hợp với các chủ đầu tư để cung ứng những ngôi nhà riêng có diện tích nhỏ hoặc căn hộ chung cư mới có diện tích không quá lớn. Đối tượng có thu nhập cao: Cùng với sự phát triển kinh tế đối tượng này ở các đô thị ngày càng tăng lên rõ rệt. Loại hình nhà mà đối tượng có thu nhập cao quan tâm thường là những căn hộ chung cư có diện tích lớn, chung cư cao cấp, biệt thự, nhà riêng…Ở nhóm này thường coi việc vay mượn nhằm tăng khả năng thanh toán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích lũy của họ đã được sử dụng để đầu tư trung, dài hạn. Phân theo tính chất của thu nhập Nhóm có thu nhập ổn định thường xuyên: thường là những khách hàng làm công ăn lương, là những người có công việc kinh doanh riêng hay là những người hành nghề chuyên nghiệp như bác sĩ, luật sư, ca sĩ… Nhóm có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do Đặc điểm về quy mô và kỳ hạn của khoản vay. Do cho vay mua nhà dùng để tài trợ cho việc mua nhà, căn hộ chung cư hay xây sửa nhà cho người dân nên quy mô trung bình của một món vay là rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với quy mô của khoản