Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường
đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ
rõ rệt cả về mặt chất và lượng.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới
hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh
và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... Chính thị trường
này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình
đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên
còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác
quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt
động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công
tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi
chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất
công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn
nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã
hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng
hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước
với tổng diện tích 2095,01 km
2
, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người
[13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của
khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế
động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước.
Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội
nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác
nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị
tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện
cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động
của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu
đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch
BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường
bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất,
BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu
hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trư-ờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện
Đại hội Đảng IX đã chỉ rõ [20, tr. 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế
thị trường TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận
văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế.
103 trang |
Chia sẻ: ttlbattu | Lượt xem: 2085 | Lượt tải: 2
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
LUẬN VĂN:
Quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh
Mở Đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường
đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ
rõ rệt cả về mặt chất và lượng.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới
hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh
và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... Chính thị trường
này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình
đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên
còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác
quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt
động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công
tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi
chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất
công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn
nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã
hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng
hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước
với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người
[13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của
khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế
động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước.
Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội
nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác
nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị
tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện
cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động
của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu
đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch
BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường
bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất,
BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu
hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trư-
ờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện
Đại hội Đảng IX đã chỉ rõ [20, tr. 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế
thị trường TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận
văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà
nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều
nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS. Trong đó, một số công trình tiêu
biểu liên quan tới đề tài như:
- Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam,
Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003.
- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của Viện
Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001.
- Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản
ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000.
Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trương,
chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những
công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ
thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với TP.HCM, hiện chưa có
công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt
động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và
thực tiễn của TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với TTBĐS để từ đó tìm ra một số giải
pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS
phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM.
Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS và mối
quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị tr-
ường.
Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là:
- Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trong nền
kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTBĐS.
- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM.
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công
tác QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế,
chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS. Đề tài
của luận văn là vấn đề mới, rất rộng và phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập
trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTBĐS đô thị, QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này.
Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu một số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở,
chuyển quyền sử dụng đất,... trong hai thị trường nhánh là thị trường nhà ở và thị trường
đất ở của TP.HCM.
Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM chủ yếu tập
trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đó đề
xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này tới năm 2010 ở TP.HCM.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp
luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS.
Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, phân
tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến
chuyên gia...
6. Đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS),
TTBĐS và QLNN đối với thị trường này.
- Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM.
- Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất
một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới công tác QLNN đối với
TTBĐS TP.HCM những năm tới.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch
định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người
quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với thị trường này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương, 8 tiết.
Môc lôc
Trang
Më ®Çu 1
Chương 1: cơ sở lý luận của quản lý nhà nước đối với thị trường
bất động sản trong cơ chế thị trường ở việt nam
6
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 6
1.2. Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị
trường bất động sản
17
1.3. Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước và
bài học rút ra
27
Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động
sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh
36
2.1. Quá trình phát triển và hiện trạng thị trường bất động sản Thành phố
Hồ Chí Minh
36
2.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
53
2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Thành phố Hồ Chí Minh
74
Chương 3: Định hướng và giải pháp tiếp tục đổi mới quản lý
nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa
bàn thành phố hồ chí minh
78
3.1. Quan điểm, định hướng chung về đổi mới quản lý thị trường bất
động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh
78
3.2. Các giải pháp chủ yếu để đổi mới, tăng cường quản lý nhà nước đối 86
với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
Kết luận 104
Danh môc tµi liÖu tham kh¶o 106
Chương 1
CƠ Sở Lý Luận Của Quản Lý Nhà Nước
Đối Với Thị Trường Bất Động Sản
TRONG CƠ Chế Thị Trường ở Việt NAM
1.1. Bất Động Sản Và Thị Trường Bất Động Sản
1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản
a) Khái niệm bất động sản
Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các tài sản do
thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một
trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa. Trong quá trình sử dụng, quản lý
nguồn tài sản này người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu
sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai
loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn
BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ
yếu cấu thành tài sản cố định.
BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và
phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy,
tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng
chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân
sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không
di, dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu
cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ
sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại
quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng
hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động"
của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng
giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS.
b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản
Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do
vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS
phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm. ở nước ta, HHBĐS
gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định.
Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở
và nhà ở và hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị
trường nhà ở đô thị.
Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau:
Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do
BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế,
địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian,
diện tích đất của một quốc gia thường rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn
chế. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị
của HHBĐS xây dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó.
Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong
kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa
đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình như nhau
nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi
khác nhau. Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả
người mua, người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra,
HHBĐS do không di dời được nên khi giao dịch trên thị trường nó thường được thể hiện
qua các bộ hồ sơ hiện trạng. Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích, biểu hiện sự thay đổi chủ
sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí..., đây có thể nói là
đối tượng giao dịch của TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS. Tuy nhiên, không phải HHBĐS
nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhưng do nhu cầu người ta vẫn mua bán nên dễ tạo
thành TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc.
Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nước ta
hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá
do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi người thường có xu hướng tích
trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thường tác động tới các
giao dịch trên TTBĐS. Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có
thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội.
Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của
Nhà nước. HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn
lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công
tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ
thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao
(KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác
động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn hảo" khá điển hình.
Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và
của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn
là các hàng hóa và thị trường thông thường khác. Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua
bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm
sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối
sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu thế…),
các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực này. Các
yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm
đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối
bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước
hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ
tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó.
Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó
không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS
nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…)
thì nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác
đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh
tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr. 248-249]. Theo xu hướng tiến bộ của
xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn,
do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên. Như vậy,
đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng
từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn.
1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản
Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu, quan hệ
mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói đến thị trường là nói đến
cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người trung gian và người bán, giữa
người sản xuất và người tiêu dùng trên bình diện đủ rộng. Từ đây, ở góc độ mục đích thị
trường có thể khái quát chung nhất về TTBĐS như sau: Thị trường bất động sản được hiểu
là thị trường của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với chúng và
các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một địa bàn nào đó, trong
khoảng thời gian xác định.
TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của HHBĐS như
sau:
Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này xuất phát từ
tính cố định trong không gian của HHBĐS. Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng
này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động của TTBĐS cũng mang tính địa phương sâu
sắc. Mặt khác, TTBĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật
độ dân số và "sức cầu" về BĐS của từng địa bàn mà nó tồn tại. Thực tế cho thấy, TTBĐS
ở thủ đô, đô thị trung tâm về kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô và mức độ phát
triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác.
Hai là, cung - cầu của TTBĐS rất nhạy cảm và dễ biến động. Do HHBĐS thường có
giá trị lớn, ít mất giá nên con người có xu hướng tích trữ và đầu cơ nó. Như vậy, cầu về
BĐS thường khá lớn, nhưng cung về HHBĐS lại có hạn và thay đổi chậm hơn, đường
cung này lại có độ dốc lớn. Kinh tế học cho thấy rằng, chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ
cung hay cầu về BĐS thì đều làm cho giá cả trên thị trường biến đổi rất lớn. Khi TTBĐS
mất ổn định sẽ làm nền kinh tế mất ổn định theo và có thể gây khủng hoảng kinh tế.
Ba là, TTBĐS bị chi phối rất lớn bởi pháp luật, cơ chế, chính sách của nhà nước từ
quy hoạch đất đai, quyền sử dụng, sở hữu đến các quy định về đăng ký, mua bán, thế chấp,
cầm cố,… những điều này làm cho TTBĐS kém hoàn hảo. Ngoài ra, TTBĐS còn rất nhạy
cảm và dễ bị tác động bởi các yếu tố xung quanh liên quan tới cung, cầu như tình trạng
khan hiếm đất đai, sự bất cập trong phân bố nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã
hội biến động, lãi suất lên xuống…
Bốn là, TTBĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý. Các tổ chức, cá
nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào TTBĐS làm cho cơ cấu cung - cầu rất đa
dạng. Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối
tượng khác nhau nên TTBĐS rất dễ bị phân khúc. Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà,
đất "cá biệt" thuận lợi cho sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao đã kéo theo sự "leo
thang" giá cả ở TTBĐS xung quanh và một số nơi khác. Do đó, nếu thiếu biện pháp điều
chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và giảm hiệu
quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của TTBĐS.
TTBĐS được phân loại theo một số tiêu chí như sau:
a) Theo loại hình BĐS, có các loại thị trường sau:
- Thị trường quyền sử dụng đất: nơi mua bán quyền sử dụng đất.
- Thị trường nhà ở: gồm thị trường mua bán nhà và cho thuê nhà.
- Thị trường các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản xuất như
công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, c