Đề tài Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam từ 1986 đến nay

BÀI TẬP NHểM: ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỪ 1986 ĐẾN NAY Giỏo viờn: Đinh Thị Ngọc Mai Nhúm thực hiện: Nhúm 1 Lớp: TN4T1 Trường Đại học Cụng đoàn Thành viờn nhúm 1: Trần Thị Đào Nguyễn Thị Bớch Diệp Nguyễn Bỏ Điệp Trịnh Minh Đức Nguyễn Văn Dũng Nguyễn Ngọc Duyờn Văn Thị Hiờn Nguyễn Thị Xuõn Hoài Phạm Minh Khuờ Ngụ Xuõn Linh Lương Ngụ Tuấn Minh Nguyễn Thị Thanh Nga Bựi Thị Ngọc – Nhúm trưởng (buithingoc30791@gmail.com) Nguyễn Thị Khỏnh Ngọc Vũ Thị Nguyệt Nguyễn Thị Nhàn Trần Thị Hồng Tõm Nguyễn Thị Linh Trang Nguyễn Thị Minh Trang I THỰC TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1. Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 1986 – trước 1993. Bối cảnh: Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền KT hàng hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của NN theo định hướng XHCN Chế độ quản lý đất đai: Giao đất SX ổn định, lâu dài cho hộ GĐ, cá nhân. Người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai 1993) Chế độ quản lý nhà ở: Xóa bỏ bao cấp về nhà ở (1992), chuyển nhà ở sang KD, khuyến khích các TPKT phát triển nhà ở Thị trường BĐS: Hình thành thị trường nhà ở, được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất. 2. Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 1993 - 1996. Vào những năm đầu của thập niờn 90, thị trường bất động sản ở Việt Nam đó cú nhiều thay đổi, biến động lớn. Thị trường nhà ở và đất đai đụ thị đó bắt đầu được hỡnh thành. Tuy nhiờn, lỳc bấy giờ nhà nước chưa cú chớnh sỏch thớch hợp để quản lý thị trường này nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh. Đõy là giai đoạn mà thị trường nhà đất hoạt động rất sụi động, nổ ra cơn sốt bất động sản đầu tiờn ở Việt Nam. Sụi động nhất là ở những thành phố cú tốc độ tăng trương kinh tế cao như Thành phố Hồ Chớ Minh, Hà Nội, Biờn Hũa, Vũng Tàu… Nhà ở lỳc bấy giờ được xõy dựng vào những thời kỳ khỏc nhau, với những nguyờn vật liệu khỏc nhau. Những ngụi nhà được xõy dựng trước năm 1954 vẫn tồn tại, điển hỡnh là cỏc khu phố cổ, phố cũ. Cỏc ngụi nhà cấp IV được xõy dựng bằng vật liệu tạm như gỗ đó trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang được sử dụng. Kết quả điều tra và nghiờn cứu chỉ ra rằng ,trong nhiều khu phố, nhà ở cần được sửa sang chiếm 35-38% và nhà trong tỡnh trạng khụng an toàn chiếm 10-15%. Việc đất đai và nhà cửa đụ thị được thị trường húa cựng với việc đầu cơ đó kộo theo giỏ đất tăng nhanh, nhất là ở những nơi sinh lợi lớn. Trong nền kinh tế thị trường, việc thị trường nhà đất hoạt động khụng lành mạnh, mất cõn đối giữa cung và cầu nhà ở, gõy khú khăn cho việc giải quyết nhà ở cho cỏc tầng lớp dõn cư. Từ 1993, thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này được đỏnh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống cỏc văn bản phỏp qui triển khai cỏc nội dung của Luật này. Tuy nhiờn, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hành cỏc văn bản hướng dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối bởi cỏc mục tiờu mang tớnh chất tỡnh thế, đồng thời lại cú giỏ trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban hành cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số doanh nghiệp nhảy vào đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc khụng cụ thể hoỏ kịp thời đối với danh mục cỏc loại đất được Nhà nước cho thuờ và cỏc loại đất được Nhà nước giao đó tạo tõm lý khụng yờn tõm đối với những người thuờ đất. Cơn sốt đất 1993 – 1994: Cơn sốt này diễn ra trong hoàn cảnh Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phộp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Theo đú, người sử dụng đất cú 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và xỏc định đất cú giỏ do Nhà nước quy định (Luật đất đai 1993). Do đú, Luật đất đai 1993 ra đời và cú hiệu lực đó tỏc động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản ở phõn khỳc Đất và Quyền sử dụng đất, tạo tõm lý thoải mỏi và lạc quan cho người dõn dẫn đến đợt bựng phỏt đầu tiờn về nhu cầu đất đai và nhà ở, sụi nổi nhất là ở cỏc thành phố cú tốc độ phỏt triển kinh tế cao như TP. Hồ Chớ Minh, Hà Nội, Biờn Hũa, Vũng Tàu… Khụng chỉ vậy, một nguyờn nhõn khỏc cú thể lý giải cho cơn sốt đất năm 1993 và 1994 là kinh tế bắt đầu cú những chuyển biến khỏc tớch cực. Giai đoạn 1993 - 1994 ghi dấu những thành quả bước đầu của quỏ trỡnh Đổi mới, đõy được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến cả nước hết sức lạc quan và tin tưởng vào tương lai sỏng lạn của nền kinh tế đó thỳc đẩy giỏ nhà đất tăng mạnh. Sau cơn sốt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đúng băng kộo dài 5 năm. Nguyờn nhõn do cỏc chớnh sỏch vĩ mụ và sự biến động của nền kinh tế. Cụ thể : Trong số cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật, đỏng chỳ ý nhất là Nghị định 18/CP ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành phỏp lệnh về quyền và nghĩa vụ của cỏc tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất. Nghị định 18/CP là một văn bản phỏp qui cú tớnh điều hành cao. Xột về mục tiờu ngắn hạn, trong thời điểm thị trường đất đai đang bị đầu cơ một cỏch tràn lan thỡ việc ra đời Nghị định 18/CP đó tỏc động mạnh tới hạn chế đầu cơ về địa ốc. Tuy nhiờn, xột về mục tiờu phỏt triển thị trường BĐS thỡ Nghị định này đó để lại một hậu quả lớn. Với những qui định của Nghị định này, cỏc doanh nghiệp, trong đú cú cỏc doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiờm trọng về nguồn vốn (5/7 số cụng ty kinh doanh địa ốc trờn địa bàn thành phố Vũng Tàu đó phỏ sản hoặc lõm vào tỡnh trạng phỏ sản). Cỏc doanh nghiệp khụng thế chấp được đất mà mỡnh đó phải bỏ tiền ra để cú trước đú, tam giỏc nợ được hỡnh thành, thị trường bị ngừng trệ. Thờm vào đú, những biến động của nền kinh tế vĩ mụ cũng là một trong những yếu tố chớnh tỏc động đến sự suy thoỏi của thị trường nhà đất . GDP năm 1995 vẫn tiếp tục duy trỡ được mức tăng trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiờn lạm phỏt lại bắt đầu bựng nổ trở lại khi tăng tới 16,9%. Cỏc dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đụng Á bắt đầu xuất hiện. Tăng trưởng xuất nhập khẩu cú dấu hiệu suy giảm. Trước tỡnh hỡnh lạm phỏt chớnh sỏch tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lói suất tăng mạnh. Tăng trưởng tớn dụng năm 1995 chỉ cũn 24%, năm 1996 cũn 17,57%, thấp hơn nhiều so với mức 40% của năm 1994. Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đõy cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chớnh Đụng Á 1997. 3. Thực trạng bất động sản Việt Nam từ 1996 - 2000. 3.1 Diễn biến bất động sản 1996 - 2000. 3.1.1 Cỏc nhu cầu về nhà - đất được đỏp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn. Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đó giao 9,3 triệu ha đất nụng nghiệp cho cỏc hộ nụng dõn, cỏc nụng trường, trang trại và trờn 260 nghỡn ha đất chuyờn dựng (bằng 17% tổng diện tớch quỹ đất này) nhằm đỏp ứng nhu cầu khỏc nhau của nền kinh tế, đó giao và cho thuờ 25 nghỡn ha đất ở đụ thị (bằng 34% quỹ đất này). Những diện tớch đất đựơc Nhà nước giao và cho thuờ đó gúp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phỏt triển nụng nghiệp, xõy dựng cụng nghiệp, cải tạo và phỏt triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xó hội. 3.1.2 Cỏc hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đó tạo ra những chuyển biến đột phỏ. Việc mua bỏn, chuyển đổi, cho thuờ lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng đất đó mở ra hàng chục triệu m2 đất đó được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đỏp ứng cỏc nhu cầu thiết thực cho đầu tư phỏt triển. Tại thành phố Hồ Chớ Minh chỉ tớnh từ năm 1995 đến năm 2002 đó giải quyết mua bỏn chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phộp cho người nước ngoài thuờ, giao đất cho 11.415 hộ gia đỡnh và tổ chức với diện tớch gần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chớnh -  nhà đất thành phố Hồ Chớ Minh). 3.1.3 Thị trường nhà ở phỏt triển rất sụi động.  Trờn 75% tổng số hộ gia đỡnh đó được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xõy dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ cũn lại đó cú nhà ở theo phương thức thuờ nhà. Nhỡn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đỡnh đó cú nhà ở. Quyền cú nhà ở của người dõn về cơ bản đó được thực hiện mặc dự chất lượng cao cũn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tớch nhà ở). Nhiều địa phương đó nõng cao diện tớch nhà ở bỡnh quõn đầu người từ 3 – 4 m2 trước đõy lờn 6 – 8 m2 hiện nay.  Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tớch nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lờn trờn 700 triệu m2, trong đú khu vực đụ thị tăng trờn 50 triệu m2. Nhà do dõn tự xõy chiếm khoảng 75% tổng diện tớch nhà được xõy dựng. Từ năm 1991 – 2000, tại cỏc đụ thị trờn cả nước đó cú gần 600 dự ỏn nhà ở và khu đụ thị mới. (Nguồn: Dự thảo bỏo cỏo tỡnh hỡnh phỏt triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và cỏc giải phỏp lớn giai đoạn 2001 - 2010). Bảng 1.2: Tỡnh hỡnh phỏt triển nhà ở đụ thị Việt Nam giai đoạn 1996 – 1999                                                                                  Đơn vị tớnh: 1000m2 Năm Toàn quốc Hà Nội TP. Hồ Chớ Minh 1996 – 1999 25000 2438 8378 1996 5122 522 1720 1997 5921 509 2279 1998 6252 719 2383 1999 7705 688 1996 (Nguồn: Dự thảo chương trỡnh phỏt triển nhà ở đụ thị 2001- 2005 Bộ xõy dựng) 3.1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xõy dựng, kinh doanh diện tớch văn phũng, khỏch sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trớ… đó cú những khởi sắc Theo thống kờ của uỷ ban Nhà nước về hợp tỏc đầu tư (SCCI) trước đõy, tớnh đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự ỏn liờn doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam cú 132 dự ỏn (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khỏch sạn, du lịch. Riờng trong 9 thỏng đầu năm 1995 đó cú khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư vào lĩnh vực khỏch sạn. Đõy là thị trường được phỏt triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới. Cỏc lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như cỏc phỏp nhõn quốc doanh, cỏc phỏp nhõn cụng quyền, tư nhõn, dõn tự xõy, liờn doanh với nước ngoài, liờn doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành cỏc văn phũng cho thuờ, diện tớch thương mại và khỏch sạn mini. Thị trường này đỏp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiờn được chi phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trước hết là đỏp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khỏch du lịch, người nước ngoài thuờ làm văn phũng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là cỏc nhà kinh doanh trong nước cho thuờ làm văn phũng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khỏch du lịch nội địa. 3.1.5  Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, cụng tỏc quản lý của Nhà nước đối với thị trường này cú điều kiện hoàn thiện, thu ngõn sỏch nhà nước từ lĩnh vực này khụng ngừng tăng lờn. Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung cỏc văn bản phỏp lý, đề ra cỏc chớnh sỏch cụ thể liờn quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằm tạo dần cỏc điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và phỏt triển. Mặt khỏc, Nhà nước cũng cú những chớnh sỏch nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thụng qua việc tạo dựng cỏc quỹ phỏt triển hạ tầng và đụ thị, chớnh sỏch hỗ trợ lói suất, phỏt động phong trào xõy nhà tỡnh nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người cú cụng với cỏch mạng…Những chớnh sỏch này đó gúp phần khụng nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phỏt triển thị trường BĐS. Trong 10 năm qua Chớnh phủ đó chỉ đạo viờc biờn soạn thảo và ban hành nhiều chớnh sỏch nhằm thỳc đẩy cụng tỏc quản lý và phỏt triển nhà ở theo hướng chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chớnh sỏch tạo điều kiện để nhõn dõn chủ động tham gia cải thiện chỗ ở. Năm 1991 Nhà nước ban hành phỏp lệnh nhà ở Năm 1992 ban hành chớnh sỏch xoỏ bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương Năm 1993 ban hành luật đất đai và cỏc chớnh sỏch chuyển hoạt động cho thuờ nhà sang phương thức kinh doanh. Năm 1994 ban hành chớnh sỏch cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chớnh sỏch mua bỏn và kinh doanh nhà ở. Triển khai chớnh sỏch bỏn nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuờ. Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ người cú cụng cải thiện nhà ở. Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thớ điểm một số ưu đói và khuyến khớch đầu tư xõy dựng nhà ở. Năm 1998 Chớnh phủ đó cho ỏp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở đối với đồng bào bị bóo lụt đồng bằng sụng Cửu Long Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội về giao dịch dõn sự về nhà ở xỏc lập trước ngày 1/7/1991. Năm 2000 Chớnh phủ ban hành chớnh sỏch hỗ trợ người hoạt động cỏch mạng trước Cỏch mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở. Năm 2001 Chớnh phủ đó trỡnh Quốc hội thụng qua Luật đất đai sửa đổi Luật đất đai năm 2003. Cỏc văn bản phỏp lý về quản lý đất đụ thị đó được bổ sung và hoàn thiện dần bao gồm cỏc văn bản chủ yếu sau: Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ về quản lý, sử dụng đất đụ thị. Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chớnh phủ ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đụ thị. Bộ luật dõn sự của nước Cộng hoà xó hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 (phần quy định về chuyển quyền sử dung đất). Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ quy định khung giỏ cỏc loại đất. Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chớnh phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất. Thụng tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa chớnh hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP. Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chớnh phủ về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại đụ thị. Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng đất Hiện nay nhà nước đó ban hành gần 500 văn bản cỏc loại liờn quan đến đất và nhà đất. Cỏc văn bản này phần nào đó gúp phần tớch cực vào việc quản lý thị trường nhà đất. Sự trao đổi giữa cỏc đối tượng mua bỏn trờn thị trường nhà đất một mặt gúp phần làm thị trường nhà đất sụi động hơn, mặt khỏc giỳp cho cỏc khoản thu ngõn sỏch trong lĩnh vực này cũng tăng lờn đỏng kể do cỏc loại thuế và phớ chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷờn quyền sở hữu đất đối với đất ở là 4%. Tổng mức thuế và phớ phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về nhà đất từ 3-5% Bảng 1.3: Thu ngõn sỏch nhà nước liờn quan đến BĐS giai đoạn 1995 – 2000  Chỉ tiờu Năm 1996 Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Năm 2000 Thuế cơ quan sử dụng đất 319 329 355 347 213 Thu cấp quyền sử dụng đất 1173 969 800 913 1009 Tiền thuờ đất 0 455 382 408 390 Thu tiền bỏn nhà sở hữu nhà nước 347 802 822 771 836 Tổng 1839 2555 2359 2343 2448 (Nguồn: Cục quản lý cụng sản – Bộ tài chớnh) 3.2 Những tồn tại yếu kộm trong việc phỏt triển thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1996 - 2000 3.2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chớnh quy cao, tỡnh trạng vi phạm quy định về nhà đất rất cao. Đõy cú thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay. Cựng với tớnh chất manh nha của thị trường, cỏc giao dịch mua bỏn phi chớnh quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sử dụng đất), với nhiều hỡnh thức phong phỳ đa dạng và chủ yếu ở cỏc khu vực đụ thị. Theo ước tớnh con số này chỉ bằng khoảng 30% số vụ giao dịch trờn thực tế. Chớnh việc khụng quản lý được giao dịch này đó dẫn đến nạn đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất cũng như đẩy giỏ nhà đất lờn cao bất thưũng thể hiện rừ qua 2 cơn sốt nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chớ Minh giai đoạn 1992 – 1993 và 2001 – 2002. Cụng tỏc thanh tra, kiểm tra thực hiện chớnh sỏch, phỏp luật đất đai được tăng cường đó phỏt hiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai, để uốn nắn và cú nhiều giải phỏp xử lý. Kết quả thanh tra cho thấy vi phạm chớnh sỏch, phỏp luật đất đai là phổ biến, cú nơi, cú lỳc vi phạm rất nghiờm trọng. 3.2.2  Mất cõn đối về cung cầu: Nhu cầu của dõn cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặt kinh doanh rất lớn và nhỡn chung chưa đỏp ứng được đầy đủ. Trong khi đú cung về mặt bằng trong cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp và diện tớch khỏch sạn, văn phũng lại vượt xa cầu  3.2.3 Thị trường “núng, lạnh” bất thường, giỏ cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. Trong khoảng 10 năm qua thị trường nhà đất đó trải qua cơn sốt năm 1993, đúng băng trong những năm 1995-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000. Giỏ cả dễ biến động, cú nơi, cú lỳc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trờn thực tế khụng tăng đột biến. Giỏ cỏc loại đất do chớnh quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựa trờn khung giỏ cỏc loại đất do Chớnh phủ ban hành, ngoài ra giỏ đất cũn được nhõn thờm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giỏ quy định tuy nhiờn trờn thực tế hệ số này cú nõng lờn đến 3 hoặc 4 lần thỡ vẫn cú cú sự chờnh lệch đỏng kể với giỏ thị trường. Khung giỏ đất cũn rộng và chưa cú quy chế điều chỉnh rừ ràng trong trường hợp giỏ thực tế vượt xa khung giỏ Chớnh phủ quy định.  Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đó được Quốc hội Việt nam thụng qua và một bảng dự kiến giỏ đất mới cỏc loại đất đụ thị cũng vừa được đệ trỡnh trong kỳ họp Quốc hội Việt Nam thỏng 6/2001. Dự thảo khung giỏ mới này được điều chỉnh sỏt với giỏ thị trường, tạo sự cụng bằng trong giải toả đền bự, trong việc thu hồi thuế đất, tiền thuờ đất, tiền sử dụng đất. Nhu cầu sau cựng này làm nảy sinh cỏi gọi là thị trường đầu cơ nhà đất. Trong thị trường này khi nhà đất đang lờn giỏ, nhiều người dự bỏo rằng giỏ cũn tăng thờm nờn hộ cú tiền và vay tiền để mua hũng sau này bỏn lại kiếm lời, càng làm tăng nhu cầu và do đú đẩy giỏ nhà đất lờn cao nữa. Ngược lại khi giỏ nhà đất xuống giỏ thỡ nhiều người sợ giỏ cũn xuống tiếp nờn đem nhà đất cú sẵn ra bỏn làm tăng thờm nguồn cung và vỡ vậy càng làm hạ giỏ nhà đất xuống nữa. Nguyờn nhõn Nguyờn nhõn do cỏc chớnh sỏch vĩ mụ và sự biến động của nền kinh tế. Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành phỏp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của cỏc tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất đó làm cho giới đầu cơ chựn tay. Nhà đầu cơ phải bỏn đất để trả nợ cho ngõn hàng. Tuy nhiờn, cú lẽ yếu tố chớnh tỏc động đến thị trường nhà đất trong khoảng thời gian này là những biến động vĩ mụ. Lỳc đú cỏc dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đụng Á bắt đầu xuất hiện. Tăng trưởng xuất nhập khẩu cú dấu hiệu suy giảm. Trước tỡnh hỡnh lạm phỏt chớnh sỏch tiền tệ cũng bị thắt chặt khiến lói suất tăng mạnh. Tăng trưởng tớn dụng năm 1995 chỉ cũn 24%, năm 1996 cũn 17,57%, thấp hơn nhiều so với mức 40% của năm 1994. Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đõy cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chớnh Đụng Á 1997. 4. Thực trang bất động sản Việt Nam từ 2001 - 2006 4.1. Giai đoạn thị trường bất động sản bựng nổ (2001-2003) Sau giai đoạn đúng băng kộo dài 5 năm thị trường bất động sản bắt đầu chuyển mỡnh vào năm 2000 và bựng nổ vào giai đoạn 2001 – 2002. Trước năm 2000, thị trường bất động sản đó cú một thời gian dài trầm lắng, cỏc giao dịch mua - bỏn diễn ra tẻ nhạt và ở mức giỏ thấp. Từ năm 2000, giỏ bất động sản bắt đầu cú những biến động, giỏ cả tăng liờn tục, cú nơi tăng hàng ngày, hàng giờ (ở TP. Hà Nội và TP. Hồ Chớ Minh) và đạt đỉnh cao vào khoảng giữa năm 2001. Trung bỡnh ở 2 thành phố lớn này, mức giỏ đất giao động từ 10trđ - 15trđ/m2 (ở trong ngừ, hẻm) và 25tr - 30trđ/m2 (ở khu mặt phố trung bỡnh) (giỏ vàng tương ứng khoảng 500.000đ/chỉ). Theo nhiều chuyờn gia kinh tế nhận định, giỏ bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức cao so với thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của cỏc nước cụng nghiệp phỏt triển. Nguyờn nhõn dẫn đến tỡnh trạng bựng nổ “tăng giỏ” trờn thị trường bất động sản xuất phỏt từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và dũng vốn nước ngoài đổ vào được cải thiện, cụ thể : - Chủ trương cho Việt Kiều mua nhà khiến người