Định giá bất động sản

TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.Khái niêm và sự cần thiết định giá BĐS 1.1 Khái niệm về định giá BĐS. Có nhiều khái niệm (1) Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. (2) Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. 1.2 Sự cần thiết định giá Nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển đổi chủ sở hữu, BC tài chính. -Định giá cho việc mua BĐS -Định giá cho việc bán BĐS -Định giá thế chấp -Định giá cho thuê -Định giá bảo hiểm -Định giá đánh thuế -Định giá cho hạch toán -định giá cho thừa kế -Định giá đầu tư - Định giá phục vụ cho giải quyết tranh chấp,tòa án 2. Bản chất giá trị 2.1 Phân biệt giá cả, giá trị, chi phí. -Giá cả ẩn ý sự trao đổi. Giá cả thể hiện số lượng mà một người cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ. -Chi phí liên quan đến việc sản xuất BĐS, chưa không dùng trao đổi. Có 2 loại chi phí: chi phí xây dựng và chi phí phát triển. + Chi phí xây dựng hoặc giá đấu thầu xây dựng + Chi phí phát triển là chi phí để tạo ra BĐS 2.1 Phân biệt giá cả, giá trị, chi phí. -Giá trị có thể có nhiều nghĩa . Giá trị thường được thừa nhận như sự dự báo cáo lợi ích có thể nhận được trong tương lai. +Giá trị thay đổi theo thời gian. +Trong định giá giá trị phản ánh tại thời điểm cụ thể, thể hiện số lượng về mặt tiền bạc của tài sản đối với người mua hoặc người bán. +Để tránh nhầm lẫn người ta thường dùng thuật ngữ giá tri với những mục đích cụ thể như giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị đầu tư 2.2 Bản chất của giá trị thị trường Thế nào là giá trị thị trường? - “Số tiền có thể nhận được từ một người hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hóa nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán”. Các tổ chức quản lý tài chính Mỹ và 1 số nước sử dụng như sau: “Giá cả có thể nhất ở đó BĐS được đưa vào thị trường cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, ngươi bán và người mua mỗi bên hành động cụ thể và hiểu biết, và giả định giá cả không bị ảnh hưởng bởi sự kích thích quá mức”. 2.2 Bản chất của giá trị thị trường Theo tiêu chuẩn định giá 01 của Việt Nam: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. 2.2 Bản chất của giá trị thị trường Các điều kiện để giá cả 1 giao dịch cụ thể phán ánh giá trị thị trường của BĐS: -Người mua và người bán có động cơ điển hình. -Cả 2 bên có thông tin tốt hoặc được tư vấn tốt và hành động theo cách họ cho là tốt nhất vì những lợi ích của mỗi bên. -Thời gian quảng cáo phù hợp trong thị trường mở. -Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc thanh toán bằng phương tiện tương đương có thể so sánh được - Giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với tài sản được bán, không bị ảnh hưởng bởi việc thanh toán đặc biệt hoặc những nhượng bộ trong giao dịch 1. Gía mua – Bán:  Là giá được hình trên cơ sở thoả thuận giữa người Mua và người Bán về BĐS cụ thể  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị thị trường của BĐS  +/- Do mất cân đối cung cầu  +/- Tâm lý người Mua/Bán  +/- Các yếu phi thị trường (8 yếu tố)  Yêu cầu khi định giá mua/bán: Phải đánh giá được các yếu tố tác động chung và tách rời/loại bỏ các yếu tố cá biệt 2.3 C¸c lo¹i gi¸ trong ®Þnh gi¸ b®s 2. Gía cho thuê:  Là giá trị mà người chủ sở hữu nhận được tương đương với lợi ích khi đưa BĐS vào khai thác sử dụng mang lại  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị hiện thời của BĐS * Tỷ suất sinh lợi đầu tư  Chi phí vận hành  Tần suất giãn đoạn  +/- Do mất cân đối cung cầu  Lưu ý: Giá trị cho thuê không tính đến giá trị kỳ vọng trong tương lai của BĐS, những giá bán/mua lại quyền cho thuê lại có tính đến yếu tố này 2.3 C¸c lo¹i gi¸ trong ®Þnh gi¸ b®s 3. Gía trị thế chấp:  Là gía trị mà người cung cấp tín dụng có thể thu hồi tương đương với khoản tín dụng đã cho vay  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị thị trường của BĐS * Tỷ lệ thu hồi  Tỷ lệ thu hồi phụ thuộc vào:  Tỷ lệ giảm giá  Chi phí phát mại 2.3 C¸c lo¹i gi¸ trong ®Þnh gi¸ b®s 4. Gía trị bảo hiểm:  Là gía trị cần thiết bỏ ra để đầu tư tái tạo BĐS  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị thị trường của BĐS – Giá trị Thu hồi (Giá trị phát triển BĐS)  Phí bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm * Tần suất rủi ro 5. Gía trị hạch toán:  Là gía trị đo lường tiền vốn dưới hình thái BĐS  Các yếu tố cấu thành:  Giá trị thị trường công trình BĐS * Tỷ lệ giảm giá công trình  HoặcGiá trị ban đầu - Khấu hao  Hoặc Giá trị đánh giá lại (khi thay đổi các chủ sở hữu) 2.3 C¸c lo¹i gi¸ trÞ trong ®Þnh gi¸ b®s 6. Gía trị đầu tư:  Là gía trị mà nhà đầu tư kỳ vọng nhận được từ tổng luồng thu nhập tương lai của BĐS  Các yếu tố cấu thành:  Tổng giá trị hiện tại của luồng thu nhập tương lai của BĐS  Tû suÊt lîi nhuËn trªn vèn ®Çu t­ ph¸t triÓn (chi phí cơ hội sử dụng vốn)  Sù gia tăng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n  Các lợi ích trực tiếp từ BĐS: Công dụng, Danh tiếng và uy tín, Tự hào và thoả mãn ham muốn .. 2.3 C¸c lo¹i gi¸ trÞ trong ®Þnh gi¸ b®s 2.3 C¸c lo¹i gi¸ trÞ trong ®Þnh gi¸ b®s 7.Giá trị sử dụng: Là giá trị mà 1 BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị của BĐS sự đóng góp vào doanh nghiệp. Các yếu tố cấu thành. -Giá trị phát triển của BĐS -Tỷ lệ khấu hao 2.3 C¸c lo¹i gi¸ trÞ trong ®Þnh gi¸ b®s 8.Giá trị đang hoạt động là giá trị đang trong quá trình khai thác hoạt động. Nó là tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị động sản hữu hình và vô hình đóng góp vào giá trị kinh doanh. Các yếu tố cấu thành: -Giá trị thị trường hiện tại của BĐS -- Giá trị thị trường hiện tại hoặc giá trị còn lại của động sản hữu hình. -- Giá trị thị trường hiện tại của tài sản vô hình 9. Giá trị các lợi ích công cộng phục vụ cho mục đích bảo tồn. 2.4 Các yếu tố hình thành giá trị Có 4 nhóm nhân tố kinh tế phụ thuộc lẫn nhau tạo nên giá trị. Sự thỏa dụng Sự khan hiếm Sự mong muốn Sức mua hiệu quả Sự tác động qua lại của 4 nhóm yếu tố trên tạo nên giá trị được phản ánh trong nguyên lý kinh tế về cung và cầu. 2.5. Các quyền và các lơị ích trong BĐS 2.5.1 Các quyền lợi trong BĐS - Quyền sở hữu bao gồm: Quyền sử dụng Quyền chiếm hữu Quyền định đoạt. -Toàn quyền sở hữu là quyền lợi tuyệt đối của 1 người sở hữu cụ thể, không một quyền lợi nào khác có thể can thiệp vào. -Các quyền lợi trong BĐS có thể xuất hiện các mối quan hệ theo chiều dọc và chiều ngang: 2.5.1 Các quyền lợi trong BĐS +Theo chiều dọc các quyền lợi riêng biệt được tạo ra ở các cấp: cao nhất là chủ sở hữu, thấp hơn là người thuê và thấp hơn nữa là người đi thuê lại. +Quan hệ chiều ngang theo cấp tương đương: người mua BĐS- người cho vay thế chấp. - Các quyền lợi bộ phận gồm quyền cho thuê theo hợp đồng và quyền cho thuê lại 2.5.1 Các quyền lợi trong BĐS - Các yếu tố hạn chế quyền lợi trong BĐS. + Thuế +Quyền tối thượng của Chính Phủ + Chính trị + Quyền chuyển giao tài sản cho Nhà nước khi không có người thừa kế 2.5.2 Phân biệt giữa BĐS, tài sản cá nhân - BĐS là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà cửa, các công trình gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. -Tài sản thực: bao gồm các lợi ích, quyền lợi và quyền cố hữu trong quyền sở hữu BĐS vật chất. -Tài sản cá nhân bao gồm những thứ di dời được, không được gắn cố định, thường xuyên hoặc gắn cố định thường xuyên và là 1 phần của BĐS. - Tài sản cố định có thể là BĐS, nhưng tài sản cố định thương mại thì không coi là BĐS 1-Hỗ trợ các bên tham gia giao dịch BĐS trên thị trường: - Người Mua/Bán không chuyên nghiệp - Người Mua/bán chuyên nghiệp - Những nhà đầu tư phát triển BĐS - Doanh nghiệp hạch toán giá trị BĐS trong kinh doanh - Người thế chấp và cho vay thế chấp 2- Lành mạnh hoá thị trường BĐS: - “Đánh giá được mức độ ảo” khi thị trường biến động. - Là nguồn góp phần vào hệ thống thông tin minh bạch thị trường BĐS. - Góp phần rút ngắn khoảng cách 2 giá: Giá NN và Giá thị trường trong quản lý đất đai và thị trường BĐS 3. Ng­êi ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp 3.1 Vai trß ng­êi ®Þnh gi¸ Có đủ trình độ chuyên môn cần thiết:  Hiểu biết và đầy đủ thông tin cập nhật về diễn biến thị trường bất động sản, Tình hình xu hướng diên biến nền kinh tế và các khu vực phát triển  Hiểu biết về sản phẩm bất động sản: Kết cấu, Kiến trúc, Quy hoạch, Phong thuỷ - xã hội.  Hiểu biết về chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai, BĐS  Có kiến thức về đầu tư, Tài chính, Kế toán, Thống kê và Tin học => Tiêu chuẩn định giá VN quy định: - Phải có đủ năng lực chuyên môn, làm việc chuyên cần, thận trọng - Tổ chức định giá phải có trách nhiệm nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp cho người định giá - Tổ chức định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp và lập quỹ dự phòng rủi ro. => Nghị định 153: Tối thiểu Cao đẳng + Bồi dưỡng nghiệp vụ Định giá BĐS 3.2 Tiªu chuÈn vÒ ng­êi ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp Có uy tín và hoạt động ổn định lâu dài:  Uy tín đối với khách hàng: Khách hàng đặt niềm tin vào người định giá không phải chỉ với phí dịch vụ mà là cả Tài sản định giá (Có nên thông đồng với Người Mua-Người Bán?).  Uy tín với Bạn hàng: Chia sẻ thông tin, Hỗ trợ nghề nghiệp (mỗi người có thế mạnh riêng), Chia sẻ thị trường một cách có lợi nhất cho các bên.  Ổn định về địa điểm và cần có đủ thời gian để tạo dựng và chứng minh uy tín: Điểm hoà vốn trong đầu tư BĐS (kể cả dịch vụ) thường chậm hơn so với các lĩnh vực đầu tư khác) => Tiêu chuẩn thẩm định giá VN: Tư cách nghề nghiệp: Tổ chức định giá, định giá viên phải có trách nhiệm bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có hành vi làm ảnh hưởng đến uy tión nghề nghiệp; được quyền tham gia các hội, hiệp hội về định giá. 3.2 tiªu chuÈn vÒ ng­êi ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp Có phong cách chuyên nghiệp:  Phong cách do các các yếu tố bên ngoài mang lại: Trang phục; Phương tiện làm việc; Trụ sở văn phòng nơi hành nghề và đón tiếp khách hàng.  Phong cách do rèn luyện và thói quen hình thành: Lên kế hoạch rõ ràng, chi tiết các công việc khi tiếp xúc khách hàng, khi khảo sát BĐS; Cách nói rõ ràng, chắc chắn, Đi đứng tự tin đúng mức.  Phong cách của sản phẩm mang tính chuyên nghiệp: Nội dung đầy đủ, đúng quy chuẩn; Hình thức hấp dẫn rõ ràng và thuyết phục (Các yếu tố hình thức) => Tiêu chuẩn thẩm định giá VN: Tổ chức, các nhân định giá phải tuân thủ các tiêu chuẩn chuyên môn quy định trong Tiêu chuẩn định giá Viêt Nam và các quy định pháp luât hiẹn hành. 3.2 tiªu chuÈn vÒ ng­êi ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp 1- Độc lập: Không bị chi phối tác đọng của các bên Không định giá cho tổ chức cá nhân có quan hệ kinh tế (Góp cổ phần, cho vay hoặc vay vốn, là cổ đông chi phối, ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý..) Không định giá cho các đơn vị có người thân (cha, mẹ, vợ, chông, con, anh chị em ruột) là gữ vị trí trong HĐQT, Ban Tổng GĐ, Ban Giám đốc, Trưởng ban Tài chính, Kế toán trưởng. Nếu có sự hạn chế về tính độc lập phải tìm cách loại bỏ, nếu không bỏ đựoc phải nêu trong báo cáo. Định giá viên phải xem xét và kết luận độc lập với từng phần hoặc toàn bộ cáo định giá của định giá viên khác. 3.3 ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp ng­êi ®Þnh gi¸ (Theo tiªu chuÈn sè 3 Q®: 24/2005-BTC) 2- Chính trực: Thẳng thắn, trung thực có chính kiến khi định giá. 3- Khách quan:  Không định giá khi ý kiến và kết luận định giá đã có chủ ý từ trước.  Tiền định giá phải xác định độc lập từ trước, không phụ thuộc vào kết quả định giá (% giá trị)  Phải thẩm tra độc lập các tư liệu, thông tin do khách hàng hay các bên cung cấp, khảng định tính phù hợp hay không pù hợp của thông tin; nếu thấy không phù hợp phải nêu rõ trong báo cáo.  Không dựa trên các điều kiện giả thiết không có tính hiện thực 3.3 ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp ng­êi ®Þnh gi¸ (Theo tiªu chuÈn sè 3 Q®: 24/2005-BTC) 4- Bí mật: Không được tiết lộ thông tin, dữ liệu hay kết quả định giá trừ trường hợp được pháp luật hoặc khách hàng đồng ý. 5- Công khai, minh bạch:  Trong báo cáo định giá phải công khai các ràng buộc, hạn chế trong quá trình định giá  Mọi tài liệu pháp lý và chứng cứ phải được thể hiện đầy đủ rõ ràng trong báo cáo định giá  Định giá viên chịu trách nhiệm về tính đúng đắn trong nội dung báo cáo kết quả định giá. Giám đốc doanh nghiệp, tôt chức định giá là người chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn trong của nội dung báo cáo định giá, chứng thư định giá trước pháp luật, khách hàng hoặc bên thứ 3. 3.3 ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp ng­êi ®Þnh gi¸ (Theo tiªu chuÈn sè 3 Q®: 24/2005-BTC) - Doanh nghiệp định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp tại CTy BH VN, nếu chưa có thì có thể mua của công ty BH nước ngoài. DN định giá nước ngoài, DN là thành viên các tổ chức quốc tế được mua bảo hiểm của CTy BH nước ngoài. - Nếu không mua bảo hiểm thì phải trích quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp được tính vào chi phí kinh doanh. Mức trích 0,5% đến 1% trên doanh thu DV định giá. Khi số dư quỹ tương đương 10% doanh thu dịch vụ trong năm tài chính thì không trích quỹ. - Doanh nghiệp phảỉ chịu trách nhiệm trước Pháp luật và khách hàng về kết quả định giá. Nếu thiệt hại xẩy ra Xử lý hậu quả gây ra theo thoả thuận giữa hai bên hoặc theo phán quyết của trọng tài thương mại. 3.4 b¶o hiÓm tr¸ch nhiÖm nghÒ nghiÖp (Theo TT17/2006/TT-BTC HD nghÞ ®Þnh: 101/2005/ND-CP)