Giao dịch tư lợi về đất đai

Thực trạng GDDD. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt mà cùng với thời gian thì giá trị của nó đã làm cho nhiều người ngỡ ngàng. Nhiều con đường, nhiều khu quy hoạch được thiết lập thì càng có nhiều người giàu lên từ đất đai. Sau gần 7 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, tài nguyên đất đai được sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý và đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, thu hút các nguồn lực và vốn đầu tư nước ngoài trong việc khai thác, sử dụng đất. Đất đai chính là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, tuy nhiên, thực trạng hiện nay rất đáng lưu tâm là việc quản lý đất đai vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém. Chính sách đất đai đã có tiến bộ qua mỗi thời kỳ nhưng còn nhiều bất cập, hạn chế, chậm được sửa đổi, bổ sung. Tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai, lấn chiếm, hủy hoại, sử dụng đất đai không đúng mục đích còn diễn ra ở nhiều nơi; tham nhũng, tiêu cực liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai còn nghiêm trọng, gây thất thoát lớn tài sản quốc gia và gây bức xúc trong nhân dân. Gần đây xảy ra các vụ vi phạm pháp luật về đất đai tại huyện đảo Phú Quốc (Kiên Giang), Hương Khê (Hà Tĩnh), lâm trường Tánh Linh (Bình Thuận), Yên Thủy (Hòa Bình), Tam Đảo (Vĩnh Phúc)… Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường “ngầm” gây thất thu ngân sách từ thị trường bất động sản. Thu ngân sách từ thị trường BĐS bình quân trên 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm trên 7% tổng thu ngân sách. Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường “ngầm”. Theo các chuyên gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất được kiểm soát. Khi giá trị của đất đai được tăng lên thì nhu cầu về chuyển nhượng, mua bán nhà đất cũng hình thành. Đây chính là điều kiện để khai thác giá trị của đất. Chỉ tính riêng khoản thu từ thuế sử dụng nhà, đất tại khu vực đô thị cũng là quá thấp so với thực tế. Tính toán cụ thể cho thấy, mức nộp thuế sử dụng đất đối với 1m2 đất đô thị ở vị trí có giá trị cao nhất hiện tại khoảng 40 nghìn đ/m2/năm.  Với mức thuế này, một căn nhà 50m2 ở vị trí cao nhất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chỉ phải nộp khoản tiền sử dụng đất là 2 triệu đ/năm. Trong khi đó, cũng ở vị trí tốt tại đô thị, giá cho thuê nhà, đất khoảng 30 - 50 USD/m2/tháng. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm một mức rất nhỏ so với mức sinh lợi của nó khi đưa vào kinh doanh. Một điểm đáng lo ngại là, trong khi giá trị của đất đai đô thị ngày càng tăng cao thì các biện pháp, công cụ quản lý nhà nước về đất đai lại không theo kịp sự gia tăng về giá trị ấy. Như việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, có đến trên 40% nhà đất đô thị chưa được cấp giấy này (hoặc cấp rồi nhưng chưa đến được tay người dân).  Hệ quả là, các hoạt động mua bán nhà đất diễn ra chỉ trên thị trường ngầm bởi thiếu những giấy tờ cần thiết cho việc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện giao dịch nhà đất qua Nhà nước (qua các sàn giao dịch). Trong rất nhiều trường hợp đất đai vô giá trở thành vô chủ, được các cơ quan ban phát theo cơ chế xin cho và một số người có chức quyền sử dụng làm của trục lợi, bị những kẻ đầu cơ bán đi, mua lại kiếm lời. Đúng ra, toàn bộ việc giao đất, định giá đất cho đến việc thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng phải là công việc của tổ chức kinh doanh BĐS thì hiện nay lại do các cơ quan hành chính đảm nhiệm. Hậu quả là các cơ quan hành chính kể cả UBND và các cơ quan địa chính các cấp “đá lộn sân”, “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, bị “quá tải” nghiêm trọng; còn người dân thì không cách nào khác phải khiếu kiện vượt cấp khi gặp oan sai về đất đai. Rõ ràng, còn tồn tại cơ chế bao cấp về đất, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước với nước ngoài trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước ở lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS - sẽ còn tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu, những phần tử thoái hóa, biến chất trong các cơ quan quản lý về nhà, đất, gây bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS (có tới 60 - 70% tổng khiếu kiện trong xã hội là khiếu kiện về tranh chấp nhà đất). Tài sản vô giá từ đất sẽ khó có thể khai thác được hết nếu chúng ta vẫn “tiến thoái lưỡng nan” trong hoạch định các chính sách về đất đai, còn do các cơ quan hành chính giao và cho thuê như hiện nay. Các hành vi tư lợi trong giao dịch về đất đai: Có thể nói do giá trị, lợi ích mà đất đai mang lại cho người sử dụng nó là quá lớn nên các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai hiện nay diễn ra khá phổ biến. Nước ta đã ban hành luật đất đai 2003, Nghị định 182/2004/ NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chĩnh về đất đai, Nghị định 13/2006/NĐ-CP…quy định khá chi tiết về các vấn đề đất đai ở nước ta hiện này nhưng những lợi ích của nó đã làm cho nhiều người mờ mắt, lợi dụng kẽ hở của pháp luật hoặc bất chấp các quy định đó tiến hành các hoạt động nhằm trục lợi cho bản thân, gây thiệt hại nghiêm trọn cho Nhà nước và Nhân dân. Đặc biệt trong số đó còn có một bộ phận cán bộ tha hóa biến chất tham nhũng đất đai, làm giảm lòng tin của Nhân dân vào các cấp chính quyền. Do đất đai ngày càng khan hiếm và cơ hội nhận được những khoản lợi lớn trong tay những người có quyền cáp phát cũng đã tạo ra sự “thừa thiếu” đáng tiếc. Có thể những chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hướng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất công nghiệp phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa đất nước là rất tốt, nhưng do những mâu thuẫn giữa các luật và do sai phạm của một số cán bộ quản lý đất đai đã gây ra những tranh chấp và khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù đất cho doanh nghiệp vẫn thiếu nhưng đất không đưa vào sử dụng, đất nông nghiệp chuyển sang công nghiệp còn bỏ trống lại khá lớn. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước hiện có 1.649 khu vực qui hoạch “treo” với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án “treo” với tổng diện tích 31.650 ha do chậm giải tỏa mặt bằng. Nhiều doanh nghiệp năm 2000 ra đời) có nhu cầu sử dụng đất lại phải đi thuê của các cá nhân, hộ gia đình với giá cao vẫn không thể tiếp cận với những quĩ đất bị “bỏ hoang”, những người nông dân thì thất nghiệp do mất đất và ít cơ hội chuyển nghề khác bởi hạn chế về khả năng và trình độ Trốn thuế: + người mua và người bán thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá trị nhằm trốn thuế. Để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang hoặc cao hơn tý chút so với giá UBND tỉnh, thành phố quy định. Như vậy số tiền thuế phải nộp thấp hơn số thực tế và cả 2 bên mua - bán đất cùng có lợi, chỉ Nhà nước chịu thiệt. + Tại khoản 1, điều 4, Luật Thuế TNCN quy định: "Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy đinh này các bên trong quan hệ chuyển nhượng đất đai đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để lách luật. Về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng : tham nhũng xảy ra cũng hết sức phổ biến. Hành vi gian lận trong việc lập phương án bồi thường để tham ô; lập phương án, xác nhận thời điểm sử dụng đất, vị trí đất, diện tích sử dụng đất, thỏa thuận với người dân để chia lợi nhuận hoặc khai khống diện tích để tư lợi riêng. Hình thức tham nhũng thường là lợi dụng quyền hạn, chức vụ của mình để chiếm ruộng đất, thông đồng chia chác đất đai của nhiều cán bộ (từ các chương trình trọng điểm có sử dụng đất như: chương trình phát triển rừng, xây dựng nhà phát triển khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở tái định cư cho người bị thu hồi đất), giao đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng với qui hoạch phát triển. Điển hình là quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về giá thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2 khu đô thị Nam Thăng Long không phù hợp với quy định của pháp luật đã gây thiệt hại cho ngân sách khoảng 4000 tỷ đồng. Vụ tham nhũng đất đai của nguyên Bí thư và Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị xã Đồ Sơn - Hải Phòng và nhiều quan chức khác thông qua giao đất tái định cư không đúng đối tượng, không đủ tiêu chuẩn cho nhiều người thân của mình. Sai phạm trong kế hoạch sử dụng đất: Cụ thể là việc giao đất, cấp đất không đúng mục đích, việc thu hồi đẩt để giải phóng mặt bằng chậm không đúng kế hoạch. Như các vụ tham nhũng đất ở Đồ Sơn, Hà Tây khi cán bộ cơ sở tự ý cấp đất trái phép cho người thân nhằm thu lợi bất chính. Cán bộ quản lý lợi dụng thẩm quyền để lập phương án hoặc điều chỉnh phương án quy hoạch xây dựng đô thi, quy hoạch điểm dân cư nông thôn để tư lợi cá nhân. Bên cạnh đó, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị chưa hoàn tất cũng tạo điều kiện cho một số cán bộ lợi dụng trong việc xác định mật độ xây dựng và tầng cao công trình. Chính đây là những nguy cơ gây tham nhũng rõ rệt. Hành vi đầu cơ đất đai diễn ra khá phổ biến. Đầu cơ là hành vi phổ biến trong bất kỳ xã hội nào có nền sản xuất hàng hóa. Tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, đầu cơ được hiểu, nhìn nhận và đánh giá ở các góc độ khác nhau. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu cơ là hành vi mua bán hàng hóá có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao. Xét dưới góc độ tiêu cực, đầu cơ là thủ đoạn xấu, vì mục đích sinh lợi được thực hiện không phải bằng hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của xã hội, mà chỉ vì lợi ích của bản thân người đầu cơ. Chính vì vậy, có những khoảng thời gian nhất định, đặc biệt là trong thời kỳ của nền kinh tế tập trung bao cấp ở Việt Nam, đầu cơ bị coi là hành vi phạm pháp và thậm chí có thể là tội phạm hình sự. Điều này càng diễn ra phổ biến trong lĩnh vực đất đai, bởi đây là loại tài nguyên hạn chế, cầu về đất đai càng ngày càng vượt xa cung. Người đầu cơ đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai nhưng không phải để dùng cho bản thân mình, và tất nhiên là không vì lợi ích xã hội. Mục đích của họ là kiếm lời nhanh chóng thông qua sự khan hiếm giả tạo được tạo ra bởi hành vi đầu cơ của họ. Hành vi “đầu tư” hợp pháp nhưng sai lệch này tất yếu dẫn đến những hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội. Nguyên nhân: a) Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng.  Đây chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các “điểm nóng” để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà các thông tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như BĐS nói riêng cũng rất khó để biết được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những thông tin này vẫn chưa được quy định rõ. Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những nhà đầu tư lớn, đặc biệt là đầu tư nước ngoài. Ông Staffan Herrtom, Đại sứ Thụy Điển tại Việt Nam thì cung cấp cho các cử tọa một thông tin đáng suy nghĩ khi ông cho biết, qua kết quả khảo sát có tới 33% các doanh nghiệp cho rằng, khi đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải có “quà cáp lót tay hay chi phí không chính thức.” Đồng thời ông cũng nhận xét thẳng thắn rằng, quy trình đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam còn tương đối rườm rà, điều này đã tạo môi trường cho tham nhũng phát triển. việc tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất và giao đất ở nhiều nơi còn chưa nghiêm, lợi dụng kẽ hở và sự thiếu thông tin về đất đai của người dân trục lợi, tham nhũng. Việc giao đất ở nhiều nơi không theo quy hoạch hoặc quy hoạch chưa được duyệt, hoăc chưa điều chỉnh dẫn đến quy hoạch tổng thể bị phá vỡ, chạy theo nhu cầu của nhà đầu tư. b) Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém - Thứ nhất , Nhiều qui định của luật đất đai 2003 vẫn rất chung chung, không qui định rõ đất đai cần quản lý như thế nào? Ví dụ, trong Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 2003, trong phần “Tổ chức cơ quan quản lý đất đai” đã nêu rằng “Cơ quan quản lý đất đai đựoc thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở”, “Cơ quan quản lý đất đai ở cấp nào thì trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nước cấp đó”, và “Cán bộ địa chính cấp xã, phường, thị trấn là do Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã tương ứng bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm”. Những qui định như vậy sẽ rất mơ hồ và quyền hành sẽ tập trung hết vào tay một số người ở các cấp hành chính trong nhiệm kỳ làm việc. Tuy nhiên, vì họ chỉ chịu trách nhiệm đối với những quyết định liên quan tới đất đai trong nhiệm kỳ mình làm việc và những hậu quả từ những sai phạm về sau không bị xử lý dẫn tới tình trạng “biết sai nhưng vẫn làm”. Mặc dù chính sách đất đai được thay đổi liên tục nhưng những kẽ hở và sự thiếu rõ ràng của nó làm cho số vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của người dân, doanh nghiệp liên quan tới đất đai ngày càng tăng. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, số đơn có nội dung tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai năm 2003 là 5.211 lượt, nhưng sau khi Luật Đất đai được ban hành thì đến năm 2005, số đơn khiếu kiện đã tăng lên gần gấp đôi là 10.500 lượt và chỉ trong 8 tháng đầu năm 2006 đã là 7.130 lượt, trong đó có tới 70% số đơn có nội dung khiếu nại, tố cáo về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nội dung đơn thể hiện một cách nhìn tiêu cực đối với các quyết định hành chính và hành vi hành chính của chính quyền các cấp ở địa phương. Nhiều vụ khiếu kiện số người tham gia lên tới hàng nghìn gây ra những bất ổn xã hội và khó giải quyết. Như vậy, hầu hết các khiếu kiện về đất đai đều có liên quan tới Nhà nước hoặc các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nó gây ra tâm lý thiếu tin cậy vào bộ máy hành chính các cấp ở địa phương. - Thứ hai,  là sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đây là nhân tố “khuyến khích” việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả hành vi phạm pháp, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân SDĐ. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm thường được làm qua loa, chiếu lệ về hình thức. Đối với người SDĐ vi phạm pháp luật thì việc bị xử lý dưới hình thức xử phạt hành chính thường đồng nghĩa với khả năng được hợp thức hóa QSDĐ.  Đối với cán bộ, công chức có trách nhiệm, việc xử lý hành vi vi phạm thường chỉ dừng lại ở mức độ “kiểm điểm, rút kinh nghiệm sâu sắc”, thậm chí có trường hợp được đề bạt vào những chức vụ cao hơn, những vị trí có khả năng thuận lợi hơn để thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự. c) sự chênh lệch giữa khung giá đất do Nhà nước ban hành và giá đất trên Thị trường  Sự tồn tại song song hai giá: giá theo khung quy định của Chính phủ hàng năm và giá giao dịch trên thị trường đã gây ra những hệ lụy tiêu cực tới thị trường nhà đất hiện nay. Sự cách biệt quá lớn về giá đất giữa các khu vực đã tạo nên tiinhs địa phương của thị trường. Nếu một mét vuông đất ở mặt tiền phố Hàng Gai, Hà Nội có giá hàng chục cây vàng thì cũng một mét vuông ở huyện Sóc Sơn có giá chỉ trên dưới một chỉ cho đến một cây vàng. Nhà nước quy định giá đất thấp hơn giá thị trường làm thất thu rất lớn nguồn ngân sách do căn cứ vào mức giá đó để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất, thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. Nhà nước cũng chẳng được lợi gì khi người sử dụng đất bị thu hồi, đặc biệt là đất nông nghiệp, chịu thiệt vì mức giá quy định thấp. Điều này sẽ gây ra nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế xã hội, cụ thể là trong trường hợp nhà đầu tư bị người đang SDĐ làm khó, đòi giá “trên trời”. Dự án đầu tư có thể bị “đứng” lại, quy hoạch, kế hoạch SDĐ của Nhà nước không thể thực hiện được, diện tích đất đã thỏa thuận được sẽ bị lãng phí và dự án đầu tư cuối cùng sẽ phải dừng lại ở mức độ “đầu cơ”. Một số giải pháp nhằm hạn chế đầu cơ đất đai Từ những phân tích trên, theo tôi những vấn đề cấp bách sau cần được thực hiện để hạn chế đầu cơ đất đai, lành mạnh hóa TTBĐS ở nước ta: - Thứ nhất, cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa và có sự kết nối thông suốt về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thể SDĐ, làm cơ sở cho việc hạn chế đầu cơ đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết của thị trường đất đai (thị trường QSDĐ). Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai. - Thứ hai, các thông tin về đất đai và TTBĐS cần phải được minh bạch và tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ đến từng thửa đất, một cách kịp thời. Để làm được điều này cần phải nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Bên cạnh đó, thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng hơn.[24] Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các DN, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS, từ đó hành vi đầu cơ sẽ không còn có “đất” để tồn tại. - Thứ ba, quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý nhà nước về đất đai. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người SDĐ tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường  thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực hiện ở một số nước phát triển trên thế giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví dụ điển hình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước này đã quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ. Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc “công nghệ hóa” và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất đai và thu thuế đối với BĐS. Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện chí và quyết tâm thực sự.