Quy trình định giá là một kế hoạch hành
động có trật tự và logic, được bố cục phù
hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho
thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận
vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài
sản có cơ sở và có thể tin cậy được.
Áp dụng để (mục đích):
Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về
giá trị thị trường
Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị
trường, phân tích số liệu và áp dụng các
kỹ thuật ĐG cần thiết
Là công cụ để thẩm định viên và khách
hàng kiểm tra kết quả định giá.
47 trang |
Chia sẻ: haohao89 | Lượt xem: 1824 | Lượt tải: 0
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Giới thiệu về Quy trình định giá, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Th.S. Nguyễn Văn Truyền – Bộ Tài chính
Khái niệm:
Quy trình định giá là một kế hoạch hành
động có trật tự và logic, được bố cục phù
hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho
thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận
vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài
sản có cơ sở và có thể tin cậy được.
Giới thiệu về Quy trình ĐG
Giới thiệu …
Áp dụng để (mục đích):
Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về
giá trị thị trường
Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị
trường, phân tích số liệu và áp dụng các
kỹ thuật ĐG cần thiết
Là công cụ để thẩm định viên và khách
hàng kiểm tra kết quả định giá.
Giới thiệu …
Các bước tổng quát sau:
1. Xác định vấn đề
2. Lên kế hoạch định giá
3. Thu thập thông tin và mô tả BĐS
4. Phân tích thông tin
5. Xác định giá trị tài sản cần định giá
6. Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư kết quả
định giá
B c 1: ướ Xác định vấn đề
Bao gồm các công việc:
Xác định khách hàng và người sử dụng kết
quả định giá
Xác định bất động sản cần định giá
Mục đích định giá
Xác định loại giá trị cần tìm kiếm
Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá
Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan
1. Xác định khách hàng và người sử
dụng kết quả thẩm định giá
Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm
định viên về thẩm định giá thông qua hợp
đồng thẩm định giá.
Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả
thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo
kết quả thẩm định giá.
Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba
liên quan.
2. Xác định những đặc trưng của
bất động sản cần định giá
Vị trí và mô tả những đặc trưng về vật chất,
pháp lý của BĐS;
Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá
(quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có
thời hạn);
Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại
kèm theo
Những hạn chế về sử dụng đất.
3. Xác định mục đích định giá
Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục
đích gì (để xác định giá mua bán; xác định
khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?
Mục đích định giá phải được xác định tại thời
điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi
rõ trong Hợp đồng.
Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý
kiến về loại giá trị nào?
4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm
Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ
nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá
tri thị trường hay giá trị phi thị trường: giá trị
đầu tư, giá trị trong sử dụng);
Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần xác
định;
Phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa
chọn để định giá phải phù hợp với mục đích
định giá.
5. Xác định ngày có hiệu lực của kết
luận về giá trị
Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một
thời điểm cụ thể:
Hiện tại
Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét
xử)
Tương lai
Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có
hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá
6. Xác định những điều kiện, giá
thiết, hạn chế
Những giả thiết bất thường là giả định những thông tin
chưa chắc chắn là có thực. Nếu nó không xảy ra
đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của
định giá viên.
Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái
với những gì đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục
đích của quá trình phân tích.
Những giả định chung, những điều kiện hạn chế
nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và
thông báo cho khách hàng và người sử dụng những
hạn chế trong việc sử dụng kết quả định giá.
B c 2ướ : Lập kế hoạch thẩm định
giá
Xác định phạm vi công việc và những
thông tin cần thiết
Xác định nguồn cung cấp thông tin
Chủ bất động sản
Các cơ quan nhà nước
Cơ sở tư vấn nhà đất của tư nhân
Các công ty địa ốc
Xác định nhu cầu về người giúp việc và
chuyên gia tư vấn
Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi
tiến độ
B c 3ướ : Thu thập số liệu và mô tả
bất động sản
Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể
(về BĐS cần định giá và về BĐS so sánh)
1. Số liệu chung:
Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội,
pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của
BĐS trong khu vực thị trường đã xác định.
Thu thập số liệu ….
Thông tin chung bao gồm:
Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của
địa phương
Tình hình dân số và việc làm
Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuế, về
phân vùng và quy hoạch, về môi trường, về giao
thông, v.v.
Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây
dựng
Tình hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín dung
trong đầu tư BĐS.
Thu thập số liệu….
2. Số liệu về tài sản cần thẩm định giá
Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất
và pháp lý của thửa đất và tài sản trên đất
Lịch sử pháp lý của tài sản
Chi phí xây dựng, khấu hao
Thu nhập và chi phí (thường xuyên)
Thu thập số liệu ….
3. Số liệu về các bất động sản so sánh
Đặc tính về mặt vật chất và pháp lý
Ngày bán, giá bán, chi phí và khấu hao, chi
phí và thu nhập, tỷ lệ vốn hóa
Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín
dụng (lãi suất, điều khoản vay, v.v.) có thể
ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Số liệu về cung và cầu đối với những tài sản
có thể so sánh:
+ Cung:
+ Cầu:
B c 4ướ : Phân tích số liệu
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện
trường bất động sản.
Phân tích thị trường
Phân tích về khách hàng tiềm năng
Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu
1. Phân tích thông tin từ khảo sát
hiện trường
So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực
tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm
bảo tính chuẩn xác của số liệu;
Phân tích, lựa chọn những bất động sản phù
hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất;
Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt
giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh.
2. Phân tích thị trường
Là việc nghiên cứu, phân tích những
đặc trưng của thị trường và cung cầu về
loại bất động sản cần thẩm định giá
Phân tích bản chất và hành vi ứng xử
của những người tham gia thị trường:
Phân tích cung cầu về loại BĐS cần
định giá
Xu hướng cungcầu trên thị trường
Phân tích xu hướng cung cầu
Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung,
tăng giảm về nhu cầu của những tài sản
tương tự hiện có trên thị trường.
Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài
sản đang thẩm định giá.
3. Phân tích khách hàng tiềm năng
Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô,
tính năng sử dụng và môi trường xung quanh
bất động sản.
Nhu cầu, sức mua về bất động sản.
4. Phân tích sử dụng tốt nhất và tối
ưu
Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng
sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong
điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt
tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho
bất động sản. Nội dung phân tích:
Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (giả thiết đất
trống)
Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất
Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu
Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (coi
như đất trống)
Xác định, lựa chọn những bất động sản có thể
so sánh.
Đi đến ý kiến về giá trị của đất.
Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng
trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập từ
đất
Phân tích công trình tối ưu có thể xây
dựng trên đất
Phải đảm bảo những yêu cầu sau:
Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để
thỏa mãn nhu cầu thị trường.
Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu
vực, thị trường hiện tại.
Phân tích sử dụng công trình tốt nhất, tối
ưu
Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định
những bất động sản có thể so sánh
Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết
định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn
tốt nhất đối với bất động sản:
Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có
Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi
mục đích sử dụng.
Phá bỏ công trình.
B c 5ướ : Xác định giá trị bất
động sản cần thẩm định giá
1. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
Tuỳ thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc
định giá và loại bất động sản cần định giá
Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của
mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và
hạn chế của chúng
Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp
thẩm định giá
Phương pháp Thủ tục Áp dụng thích hợp với
So sánh giá
bán
Dựa trên cơ sở những bằng
chứng trực tiếp về giá bán
BĐS có thể so sánh được
Những bất động sản có nhiều bất
động sản tương tự (có thể so sánh
được) được mua bán chuyển
nhượng
Chi phí Dựa trên cơ sở chi phí tái tạo
hoặc chi phí thay thế công
trình xây dựng
Những bất động sản mà ít có bất
động sản tương tự được mua bán
và không có số liệu về thu nhập
Thu nhập Dựa trên cơ sở giá trị hiện tại
của những thu nhập (lợi ích)
kỳ vọng mà bất động sản tạo
ra cho người chủ trong tương
lai
Những bất động sản tạo ra thu
nhập, ví dụ: văn phòng cho thuê,
cửa hàng bán lẻ.
Lợi nhuận Dựa trên cơ sở lợi nhuận từ
các hoạt động trên bất động
sản
Bất động sản mà có một số yếu tố
độc quyền mà ít được mua bán,
chuyển nhượng, ví dụ cửa hàng
xăng dầu
Thặng dư Dựa trên cơ sở tổng giá trị
phát triển và chi phí đầu tư
phát triển
Đất có tiềm năng đầu tư phát triển
2. Thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác
nhau
Khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm
định giá và mỗi phương pháp cho ra những kết
quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác nhau
Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác
nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi
là thống nhất các mức giá chỉ dẫn.
Thống nhất các mức giá ….
Các tiêu chí cho phép thẩm định viên hình
thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có
thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất
động sản cần thẩm định bao gồm:
Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận;
Mức độ chính xác của các số liệu;,
Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị
trường.
Thống nhất các mức giá
Ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động
sản cần thẩm định: là một con số duy nhất
hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu)
ước lượng sẽ được báo cáo cho khách
hàng mà thẩm định viên đưa ra thông qua
việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác
nhau của các bất động sản so sánh.
B c 6ướ : Lập báo cáo, hồ sơ và
chứng thư thẩm định giá
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định
giá thực hiện theo quy định tại tiêu
chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo
kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định
giá.”
1. Báo cáo thẩm định giá
Khái niệm (TCTĐGVN số 04):
Báo cáo thẩm định giá là văn bản do thẩm
định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức
của mình về quá trình thẩm định giá, mức
giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật
ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng
yêu cầu thẩm định giá.
Những yêu cầu đối với một báo cáo
thẩm định giá:
Rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu
lầm từ phía người đọc.
Chứa đựng những thông tin đầy đủ để khách
hàng hoặc bên thứ ba liên quan hiểu nội dung
của báo cáo một cách rõ ràng.
Công bố một cách rõ ràng, chính xác bất kỳ
một giả thiết mang tính bất khả kháng, một
điều kiện mang tính giá thiết hoặc một điều
kiện hạn chế nào ảnh hưởng trực tiếp hoặc
gián tiếp đến giá bất động sản cần thẩm định.
Nội dung cơ bản của báo cáo TĐG
Khách hàng và bên thứ 3 liên quan sử
dụng kết quả thẩm định giá
Mục tiêu của việc thẩm định giá.
Mô tả chính xác bất động sản cần định
giá.
Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá
Các các căn cứ dùng để thẩm định giá
Số liệu minh hoạ và phân tích.
Nội dung cơ bản …. (tiếp)
Các phương pháp thẩm định giá và cơ sở của
việc sử dụng các phương pháp này.
Kết quả của thẩm định giá
Thời hiệu của giá trị bất động sản ước tính.
Những giả thiết, điều kiện mang tính giả thiết,
những điều kiện hạn chế có ảnh hưởng đến
quá trình phân tích, đưa ra các ý kiến và kết
luận về giá trị
Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tổ
chức thẩm định giá.
2. Hồ sơ thẩm định giá
Khái niệm:
Hồ sơ thẩm định giá là các tài liệu có liên
quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản
do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử
dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm
định giá.
Mục đích của việc lập Hồ sơ thẩm
định giá:
Lưu trữ những bằng chứng thu thập được
trong quá trình thực hiện thẩm định giá và
làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của thẩm
định viên về mức giá bất động sản cần
thẩm định.
Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc
thẩm định giá
Mục đích ….
Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá
chất lượng công việc thẩm định giá.
Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp,
khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau
quá trình thẩm định giá giữa khách hàng
(hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức
thẩm định giá.
Nội dung hồ sơ thẩm định giá
Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày
tháng lưu trữ.
Những thông tin về khách hàng (tên khách
hàng, bên thứ 3 liên quan sử dụng kết quả
thẩm định giá).
Thư mời thẩm định.
Hợp đồng thẩm định ký kết giữa doanh nghiệp
thẩm định giá và khách hàng.
Những phân tích, đánh giá của thẩm định viên
về những vấn đề thẩm định giá liên quan.
Nội dung hồ sơ thẩm định giá (tiếp)
Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía
cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến bất động
sản cần thẩm định giá (nếu có).
Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
và phụ lục kèm theo báo cáo.
Chứng thư thẩm định giá.
Biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giữa
doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và
khách hàng.
Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ tại nơi
lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức
thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp,
tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh,
hồ sơ thẩm định giá được lưu tại nơi ban
hành chứng thư thẩm định giá.
Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ trong
thời hạn 10 năm.
Hồ sơ thẩm định giá (tiếp)
3. Chứng thư thẩm định giá
Khái niệm:
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh
nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công
bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những
nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm
định giá bất động sản.
Chứng thư …
Một thẩm định viên ký vào bất cứ phần nào
của báo cáo thẩm định giá thì cũng phải ký
vào chứng thư.
Một thẩm định viên ký vào chứng thư có
nghĩa là phải chịu đầy đủ trách nhiệm về tất
cả những nội dung nêu trong chứng thư, về
kết quả thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá và
về những nội dung nêu trong báo cáo thẩm
định giá.
Nội dung chứng thư TĐG
Mục đích thẩm định giá
Thời điểm thẩm định giá
Cơ sở thẩm định giá
Thực trạng đất, nhà, tài sản trên đất
Phương pháp thẩm định giá
Kết quả thẩm định giá
(Xem mẫu – Phụ lục số 3)
Tóm t tắ
Xác đ nh v n ị ấ
đề
L p k ho chậ ế ạ
Thu th p tinậ
Phân tích thông
tin
Xác đ nh giá trị ị
L p báo cáoậ
- Xác đ nh khách hàng, b t đ ng s n; m c ị ấ ộ ả ụ
đích, c s giá tr , ngày hi u l c, gi đ nh ơ ở ị ệ ự ả ị
- Xác đ nh thông tin c n thi t, ngu n thông ị ầ ế ồ
tin, nhu c u nhân s , l p bi u đ theo dõi ầ ự ậ ể ồ
ti n đế ộ
- S li u chungố ệ
- S li u v b t đ ng s n c n th m đ nh ố ệ ề ấ ộ ả ầ ẩ ị
giá
-S li u v b t đ ng s n so sánhố ệ ề ấ ộ ả
- Phân tích thông tin hi n tr ng, phân ệ ườ
tíchth tr ng, b t đ ng s n, s d ng t i ị ườ ấ ộ ả ử ụ ố
uư
- L a ch nự ọ các ph ng pháp, th ng nh t ươ ố ấ
các m c giá đ đ a ra k t lu n cu i cùng ứ ể ư ế ậ ố
v giá tr ề ị
-Báo cáo th m đ nh giá ẩ ị
-Ch ng th th m đ nh giá ứ ư ẩ ị
-H s th m đ nh giá ồ ơ ẩ ị
Thảo luận ?
Xin cảm ơn !