Kế toán bất động sản đầu tư

* KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ * NỘI DUNG Thông tin trình bày trên BCTC 3 * NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG BĐS đtư: là BĐS, gồm: Quyền sử dụng đất. Nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà & đất. Cơ sở hạ tầng do người CSH hoặc người đi thuê TS theo hđồng thuê TC thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá Sử dụng trong SX, c.cấp HH, DV … Bán trong kỳ hđộng KD thông thường. nắm giữ Mục đích Không phải * NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG BĐS chủ sở hữu sử dụng: là BĐS do người CSH hoặc thuêTS theo hđồng thuê TC nắm giữ nhằm Mục đích sử dụng trong: SX, cung cấp HH, DV … Quản lý Hàng hóa BĐS: là Quyền sử dụng đất. Nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà & đất. Cơ sở hạ tầng do người CSH mua để bán hoặc xdựng để bán trong kỳ hđộng KD thông thường * NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Các t.hợp được ghi nhận là BĐS đtư: Quyền sử dụng đất: (do DN bỏ tiền ra để mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá. chưa xđịnh rõ mục đích s.dụng trong tương lai. Nhà: DN sở hữu (hoặc do DN đi thuê TC) và cho thuê theo một hoặc nhiều hđồng thuê hđộng. đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hđồng thuê hđộng. Cơ sở hạ tầng: đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hđồng thuê hđộng. * NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Lưu ý khi ghi nhận BĐS đtư: BĐS Phần TS được bán/cho thuê riêng rẽ theo 1/nhiều hđồng cho thuê hđộng => BĐS đtư. Phần TS dùng cho SX và q.lý =>TSCĐ. Phần BĐS không được bán riêng rẽ, phần sử dụng cho KD, Q.lý là không đáng kể => BĐS đtư DN cung cấp DV liên quan cho BĐS do DN sở hữu => BĐS đtư. * * * DN cung cấp DV liên quan cho người sử dụng BĐS VAS 03: Chuẩn mực kế toán số 03: TSCĐ HH VAS 05: Chuẩn mực kế toán số 05: BĐS Đtư * Giá trị của BĐS đtư: Mua sắm: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Các C.phí liên quan trực Nguyên giá = Giá mua + tiếp đến việc mua BĐS (thuế trước bạ, phí giao dịch) Mua trả góp: giá mua là giá trả tiền ngay; khoản lãi trả góp được ghi vào c.phí TC theo kỳ hạn thanh toán (trừ khi TS này được vốn hóa vào nguyên giá TS) Xây dựng: Giá quyết toán Các C.phí liên quan trực Nguyên giá = công trình + tiếp đến việc mua BĐS được duyệt (thuế trước bạ, phí giao dịch) * KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ Mua BĐS đầu tư theo PP trả tiền ngay. Mua BĐS đầu tư theo PP trả chậm, trả góp. BĐS đầu tư do xây dựng cơ bản bàn giao. Chuyển từ TSCĐ sang BĐS đầu tư. Chuyển hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư. Chuyển BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS. Chuyển BĐS đầu tư thành BĐS CSH sử dụng. BĐS đầu tư hình thành từ thuê tài chính. Bán BĐS đầu tư. Cho thuê hoạt động BĐS đầu tư. * Tài khoản: TK 217- Bất động sản đầu tư TK 2417- Hao mòn BĐS đằu tư TK 5117- Dthu kinh doanh BĐS đầu tư TK 1567- Hàng hoá BĐS đầu tư Chứng từ: tương tự chứng từ ghi nhận TSCĐ KẾ TOÁN BĐS ĐẦU TƯ * MUA BĐS ĐTƯ THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ TIỀN NGAY * Ngày 10/5 DN mua 1 tòa nhà để đưa vào cho thuê hoạt động với giá mua 1.000.000.000đ, trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là 400.000.000đ, thuế GTGT 10% (tính trên giá trị căn nhà xây dựng) đã thanh toán bằng chuyển khoản (giấy báo Nợ của ngân hàng), lệ phí trước bạ chi bằng tiền mặt 2.000.000đ (biên lai nộp phí). MUA BĐS ĐTƯ THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ TIỀN NGAY * Giá mua BĐS Nợ TK 217 1.000.000.000 Nợ TK 133 60.000.000 Có 112 1.060.000.000 Lệ phí trước bạ Nợ TK 217 2.000.000 Có 333 (3339) 2.000.000 Khi nộp lệ phí trước bạ Nợ TK 333 (3339) 2.000.000 Có TK 111 2.000.000 MUA BĐS ĐTƯ THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ TIỀN NGAY Căn cứ các số liệu trên, ktoán xđ nguyên giá BĐS đtư để ghi vào Sổ tổng hợp (TK 217), đồng thời vào Sổ chi tiết theo dõi BĐS đtư. * TK 242 TK 111,331 TK 133 TK 217 TK 111,333 TK 635 (1) (2) (3) MUA BĐS ĐTƯ THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ CHẬM Lãi phát sinh do trả chậm Mua BĐS đtư Thuế GTGT Giá mua trả tiền ngay Định kỳ phân bổ C.phí liên quan trực tiếp khác * MUA BĐS ĐTƯ THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ CHẬM Ngày 01/5 DN mua 1 tòa nhà để đưa vào cho thuê hoạt động trong 36 tháng, thanh toán theo phương thức trả góp trong 2 năm, giá mua 12.040.000.000đ chưa thuế (giá mua chưa thuế trả ngay là 11.500.000.000đ, trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là 1.500.000.000đ, thuế GTGT 10% tính trên giá trị căn nhà xây dựng), lệ phí trước bạ chi bằng tiền mặt 25.000.000đ (biên lai nộp phí). * Giá trị tòa nhà theo phương thức trả góp Nợ TK 217 11.500.000.000 Nợ TK 133 1.000.000.000 Nợ TK 242 540.000.000 Có TK 331 13.040.000.000 Lệ phí trước bạ Nợ TK 217 25.000.000 Có 333 (3339) 25.000.000 Khi nộp lệ phí trước bạ Nợ TK 333 (3339) 25.000.000 Có TK 111 25.000.000 MUA BĐS ĐTƯ THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ CHẬM Cuối mỗi tháng, ktoán phân bổ lãi trả góp Nợ TK 635 22.5.000.000 Có TK 242 22.500.000 * TK 241 (2412) TK 111,152,153 … TK 632 TK 217 (1) (3) (2) BĐS ĐTƯ DO XÂY DỰNG CƠ BẢN BÀN GIAO C.phí P/S liên quan đến việc mua & x/dựng cơ bản Quá trình x/dựng hoàn thành C.phí không hợp lý (sau khi trừ phần bắt bồi thường) * BĐS ĐTƯ DO XÂY DỰNG CƠ BẢN BÀN GIAO Ngày 20/5 DN mua 1 lô đất với giá mua 840.000.000đ, thanh toán bằng chuyển khoản (giấy báo Nợ của ngân hàng), chi phí san lấp phải trả cho cty xây dựng Z là 55.000.000đ, trong đó có thuế GTGT 5.000.000đ. Qua tháng sau, DN nhận bàn giao công trình san lấp đã hoàn thành. DN đã ký hợp đồng cho thuê trong 5 năm. * Giá mua lô đất cần san lấp Nợ TK 241 (2412) 840.000.000 Có TK 112 840.000.000 Qua tháng sau, chi phí san lấp phải trả Nợ TK 241 (2412) 50.000.000 Nợ TK 133 5.000.000 Có 331 55.000.000 Ghi nhận BĐS đầu tư Nợ TK 217 890.000.000 Có TK 241 (2412) 890.000.000 BĐS ĐTƯ DO XÂY DỰNG CƠ BẢN BÀN GIAO * TK 2147 TK 211,213 TK 2141, 2143 TK 217 (1) (2) Chuyển nguyên giá Chuyển hao mòn CHUYỂN TỪ TSCĐ SANG BĐS ĐTƯ * CHUYỂN TỪ TSCĐ SANG BĐS ĐTƯ Ngày 2/6 DN quyết định đưa tòa nhà làm văn phòng (có nguyên giá 1.500.000.000đ, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất lâu dài là 500.000.000đ), để cho thuê hoạt động trong 5 năm, TS này đã khấu hao lũy kế 300.000.000đ. * Chuyển nguyên giá Nợ TK 217 1.500.000.000 Có TK 211 1.000.000.000 Có TK 213 500.000.000 Chuyển giá trị hao mòn Nợ TK 2141 300.000.000 Có 2147 300.000.000 BĐS ĐTƯ DO XÂY DỰNG CƠ BẢN BÀN GIAO * TK 156 (1567) TK 217 CHUYỂN TỪ HH BĐS THÀNH BĐS ĐTƯ * CHUYỂN TỪ HH BĐS THÀNH BĐS ĐTƯ Ngày 2/8 DN quyết định chuyển căn hộ đang rao bán sang cho thuê, căn hộ có giá trị 1.500.000.000đ. Kế toán ghi tăng BĐS đtư từ HH BĐS Nợ TK 217 1.500.000.000 Có 156 (1567) 1.500.000.000 * TK 217 TK 111,152 TK 156 (1567) TK 2147 TK 154 (2) (3) (1) CHUYỂN BĐS ĐTƯ THÀNH HH BĐS C.phí sửa chữa, cải tạo Giảm BĐS đtư Gtrị hao mòn Gtrị còn lại Kết chuyển C.phí sửa chữa, cải tạo * CHUYỂN BĐS ĐTƯ THÀNH HH BĐS Ngày 2/6 DN quyết định đưa tòa đang hoạt động để rao bán, tòa nhà có nguyên giá 1.500.000.000đ, đã khấu hao 300.000.000đ. Chi phí cải tạo trước khi rao bán phải trả cho cty M là 33.000.000đ, trong đó thuế GTGT 3.000.000đ. * Kết chuyển BĐS đtư sang HH BĐS Nợ TK 156 (1567) 14.700.000.000 Nợ TK 214 (2147) 300.000.000 Có TK 217 15.000.000.000 Khi chuyển giao c.phí cải tạo, ghi nhận gtrị BĐS Nợ TK 156 (1567) 30.000.000 Có 154 30.000.000 BĐS ĐTƯ DO XÂY DỰNG CƠ BẢN BÀN GIAO Tập hợp chi phí cải tạo Nợ TK 154 30.000.000 Nợ TK 133 3.000.000 Có TK 331 33.000.000 * TK 2141,2143 TK 217 TK 2147 TK 211,213 (1) (2) Chuyển nguyên giá Chuyển hao mòn CHUYỂN BĐS ĐTƯ THÀNH BĐS CHỦ SỞ HỮU * CHUYỂN BĐS ĐTƯ THÀNH BĐS CHỦ SỞ HỮU Ngày 2/10 DN quyết định đưa tòa nhà đang cho thuê hoạt động làm văn phòng, tòa nhà có nguyên giá 3.000.000.000đ, trong đó có giá trị quyền sử dụng đất lâu dài là 800.000.000đ, đã khấu hao lũy kế 500.000.000đ. * Chuyển nguyên giá Nợ TK 211 2.200.000.000 Nợ TK 213 800.000.000 Có TK 217 3.000.000.000 Chuyển giá trị hao mòn Nợ TK 2147 500.000.000 Có 2141 500.000.000 CHUYỂN BĐS ĐTƯ THÀNH BĐS CHỦ SỞ HỮU * TK 217 TK 111,141 … TK 342 TK 315 TK 217 (1) (2) (3) CHUYỂN BĐS ĐTƯ HÌNH THÀNH TỪ THUÊ TC C phí trực tiếp bđầu liên quan đến TS Nhận tài sản thuê Trả lại tài sản thuê tài chính TK 2147 * CHUYỂN BĐS ĐTƯ HÌNH THÀNH TỪ THUÊ TC (5) Mua lại Hoặc Đồng thời TK 2141 TK 2147 (4a + 5b) Chuyển giá trị hao mòn * CHUYỂN BĐS ĐTƯ HÌNH THÀNH TỪ THUÊ TC Ngày 2/01 DN ký hợp đồng thuê 1 căn nhà để sử dụng cho thuê hoạt động, sau 10 năm thuê căn nhà sẽ được chuyển QSH cho DN, căn nhà có giá trị hiện tại của khoản thah toán tiền thuê tối thiểu là 3.000.000.000đ. Tiền thuê trả đều vào cuối mỗi năm. Chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến tài sản thuê chi bằng tiền mặt là 10.000.000đ. (Tìm hiểu thêm chương Kế toán thuê TS) * Chi phí trực tiếp bđầu liên quan đến TS thuê Nợ TK 217 10.000.000 Có TK 111 10.000.000 Ghi tăng BĐS đtư & khoản nợ thuê phải trả Nợ TK 217 3.000.000.000 Có TK 315 300.000.000 Có TK 342 2.700.000.000 CHUYỂN BĐS ĐTƯ HÌNH THÀNH TỪ THUÊ TC * Chuyển nguyên giá Nợ TK 211 3.010.000.000 Có TK 217 3.010.000.000 Chuyển giá trị hao mòn Nợ TK 2147 xxx Có TK 2141 xxx CHUYỂN BĐS ĐTƯ HÌNH THÀNH TỪ THUÊ TC Khi hết hạn hđồng DN được chuyển QSH Nếu chuyển thành BĐS chủ sở sử dụng * Chuyển nguyên giá Nợ TK 211 3.010.000.000 Có TK 217 3.010.000.000 Chuyển giá trị hao mòn Nợ TK 2147 xxx Có TK 2141 xxx CHUYỂN BĐS ĐTƯ HÌNH THÀNH TỪ THUÊ TC Nếu DN mua lại khi kết thúc thời hạn thuê: Khoản tiền thanh toán để mua lại Nợ TK 211 xxx Có TK 111,112 xxx * Ghi giảm BĐS đầu tư Nợ TK 2147 3.010.000.000 Có TK 217 3.010.000.000 CHUYỂN BĐS ĐTƯ HÌNH THÀNH TỪ THUÊ TC Nếu DN trả lại BĐS khi kết thúc kỳ hạn thuê: * TK 2147 TK 217 TK 111, 112 (1) (3) TK 511 (5117) TK 133 TK 111,112,331,152 (2) TK 33311 Giảm BĐS đầu tư Hao mòn Gtrị còn lại Cphí nhượng bán BĐSĐT Thuế GTGT Thuế GTGT Giá thanh toán Giá bán BĐSĐT BÁN BĐS ĐẦU TƯ * Ngày 2/10 DN quyết định bán tòa nhà đang cho thuê hoạt động với giá bán 10.000.000.000đ, thuế GTGT 10% tính trên giá trị căn nhà xây dựng 6.000.000.000đ, thuế chuyển quyền sử dụng phải nộp là 400.000.000đ. BĐS đtư có nguyên giá 8.000.000.000, đã hao mòn 500.000.000đ. BÁN BĐS ĐẦU TƯ * Ghi giảm nguyên giá BĐS đtư và hao mòn Nợ TK 214 500.000.000 Nợ TK 632 7.500.000.000 Có TK 217 8.000.000.000 Thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp Nợ TK 632 400.000.000 Có TK 333 400.000.000 Ghi nhận Dthu BĐS đầu tư Nợ TK 131 10.600.000.000 Có TK 511 (5117) 10.000.000.000 Có TK 333 (33311) 600.000.000 BÁN BĐS ĐẦU TƯ * Ghi nhận tương tự như cho thuê hoạt động TSCĐ (trình bày chương: Kế toán thuê TS) CHO THUÊ HOẠT ĐỘNG BĐS ĐẦU TƯ * THÔNG TIN TRÌNH BÀY TRÊN BCTC