Luận văn Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM

z  LUẬN VĂN Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM LỜI MỞ ðẦU Tính cấp thiết của ñề tài : Mặc dù mới ñược hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng ñã ñược nhiều nước trên thế giới ñánh giá cao. Chính thị trường Bất ñộng sản ñã góp phần thúc ñẩy quá trình hiện ñại hóa và ñô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho nền kinh tế. Có thể nói, thị trường Bất ñộng sản ngày càng ñóng vị trí quan trọng trong nền kinh tế xã hội ở nước ta. Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản cũng không thể tránh khỏi những tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng, các quy ñịnh về ñất ñai, nhà của nhà nước. Chính vì lẽ ñó, thị trường Bất ñộng sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa nhưng cũng có những thời kỳ trầm lắng. Với nhiều nỗ lực trong hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường luôn ñi theo một quỹ ñạo lành mạnh và là ñộng lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên, những tác ñộng tích cực ñến thị trường từ những chính sách luôn ñòi hỏi một khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính sách ñược ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải ñánh ñổi những lợi ích kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu quả lâu dài và bền vững. Do ñó, những thay ñổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay ñổi các sắc thuế liên quan ñến Bất ñộng sản, cùng những tác ñộng lớn từ sự mất cân ñối cung-cầu trên thị trường Bất ñộng sản, kèm theo ñó là tình hình lạm phát, sự bất ổn của kinh tế toàn cầu, hiện tượng suy thoái thị trường Bất ñộng sản ở nhiều nuớc trên thế giới ñã khiến thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM từ ñầu năm 2008 ñến nay ñã gặp nhiều trở ngại trong luồng gió phát triển mạnh mẽ. ðứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM phát triển và hoạt ñộng ổn ñịnh là việc hết sức cấp thiết trong thời ñiểm này Mục ñích nghiên cứu: ðề tài " Phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay thông qua các giải pháp tài chính" ñược tác giả thực hiện với mong muốn phân tích những hạn chế trên thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM , tìm hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường Bất ñộng sản của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ ñó ñề ra những giải pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói chung và TP.HCM nói riêng ñể giúp thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM vượt qua những khó khăn, ñứng vững và phát triển trong hoàn cảnh hiện nay. ðối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu: ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM. Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai ñoạn từ ñầu năm 2008 ñến hết Quý II năm 2008. ðây là giai ñoạn có nhiều biến ñộng mạnh trên thị trường Bất ñộng sản tạp TP.HCM trong vòng 2 năm trở lại ñây. Trên cơ sở lý thuyết Tài Chính Công, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, ñề tài ñược thực hiện dựa trên các phương pháp:
Phương pháp so sánh: ñược tác giả sử dụng ñể so sánh sự biến ñộng trên thị trường Bất ñộng sản giữa giai ñoạn nghiên cứu với các giai ñoạn trong quá khứ
Phương pháp diễn dịch và tổng hợp: ñược tác giả sử dụng ñể làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và ñề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM
Bên cạnh ñó, tác giả còn tìm hiểu, tóm lược những kết quả nghiên cứu trước ñó ñể bổ sung cho việc nghiên cứu ở ñề tài này. Bố cục của ñề tài: Về cơ bản, ñề tài ñược sắp xếp gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản
Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong thời gian qua
Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản: 1.1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm của Bất ñộng sản và thị truờng Bất ñộng sản: 1.1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất ñộng sản” và “ðộng sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo ñó bất ñộng sản không chỉ là ñất ñai, của cải trong lòng ñất mà còn là tất cả những gì ñược tạo ra do sức lao ñộng của con người trên mảnh ñất. Bất ñộng sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan ñến ñất ñai hay gắn liền với ñất ñai, những vật trên mặt ñất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi Bất ñộng sản gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng thể hiện ở quan ñiểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất ñộng sản và ñộng sản”. Hầu hết các nước ñều coi Bất ñộng sản là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với ñất ñai ñược coi là Bất ñộng sản. ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ðiều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất. Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”, và do vậy là Bất ñộng sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về Bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, ñưa ra khái niệm chung về Bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các Bất ñộng sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”. Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rất rộng, ña dạng và cần ñược quy ñịnh cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất ñộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản. Hơn nữa, các quy ñịnh về Bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho ñến nay chưa có các quy ñịnh cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.1.2 ðặc ñiểm của Bất ñộng sản : Bất ñộng sản có những ñặc ñiểm sau:  Tính cố ñịnh và lâu bền: Bất ñộng sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai, và ñất ñai là tài nguyên quốc gia không thể thay ñổi diện tích, nếu ñất ñai ñó không phải là hàng hoá thì bất ñộng sản gắn trên ñó cũng khó khăn trong vận ñộng với tư cách là hàng hoá. Bất ñộng sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận sự biến ñộng theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất ñịnh và là yếu tố ñặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất ñộng sản. Tính lâu bền ñược thể hiện rõ trong quá trình sử dụng ñất ñai, bởi vì ñất ñai không bị hao mòn.  Tính khan hiếm ñặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi ñó tổng cung ñất ñai thì không thay ñổi. Chính vì vậy giá cả ñất ñai có xu hướng ngày càng gia tăng.  Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất ñộng sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất ñộng sản ñược xác lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai với vị trí ñịa lý, ñịa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất ñộng sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những trường hợp có những thay ñổi lớn xung quanh bất ñộng sản nào ñó sẽ có những tác ñộng mạnh về nhu cầu và giá cả của bất ñộng sản ñó.  Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt ñộng trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do ñất ñai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác ñộng xấu ñến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có ñược từ thị trường bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, do bất ñộng sản nằm trong một không gian nhất ñịnh nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng ñồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,… 1.1.1.3 Hàng hóa bất ñộng sản: Hàng hóa bất ñộng sản là bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất ñộng sản có thể xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai và các vật kiến trúc ñã xây dựng gắn liền với ñất. Có những bất ñộng sản không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, ñất ñai bị cấm mua bán,… Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất ñộng sản cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do ñặc ñiểm riêng có mà bất ñộng sản ñược xem là hàng hoá ñặc biệt. Hàng hóa bất ñộng sản có những ñặc trưng sau: • Tổng cung ñất ñai là cố ñịnh và việc cung ứng ñất ñai phù hợp cho từng mục ñích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do ñó giá cả bất ñộng sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất ñộng sản kém co giãn so với giá. • Thời gian giao dịch hàng hoá bất ñộng sản dài hơn so với các giao dịch hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất ñộng sản không chỉ giao dịch bản thân bất ñộng sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất ñộng sản ñó nữa. Do ñó chi phí giao dịch thường khá cao. • Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất ñộng sản thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm. • Hàng hoá bất ñộng sản ñược sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng ñồng. 1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản: Thị trường bất ñộng sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao ñổi về bất ñộng sản ñược diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất ñộng sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ ñược coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất ñộng sản. Tuy nhiên bất ñộng sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ ñược mua bán, mà còn là ñối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do ñó, thị trường bất ñộng sản hòan chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất ñộng sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất ñộng sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất ñộng sản là tổng thể các giao dịch về bất ñộng sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất ñịnh. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị trường bất ñộng sản theo nhiều tiêu thức khác nhau • Căn cứ theo loại hàng hóa bất ñộng sản, người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành các thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất ñộng sản công nghiệp • Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. • Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (giao ñất, cho thuê ñất) hay còn gọi là thị trường ñất ñai, thị trường xây dựng các công trình ñể bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp) • Căn cứ theo mức ñộ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước, hay thị trường phi chính thức là thị trường không ñược kiểm sóat của Nhà nước. 1.1.1.5 ðặc ñiểm thị trường bất ñộng sản:  Thị trường Bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước. Bất ñộng sản là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng sản mang tính ñịa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá Bất ñộng sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị trường mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sảnkhác nhau. Thị trường Bất ñộng sản ở các ñô thị có quy mô và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị trường Bất ñộng sản ở nông thôn, miền núi v.v..  Thị trường Bất ñộng sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các giao dịch về Bất ñộng sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế- xã hội. Do ñó, các vấn ñề về Bất ñộng sản ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về Bất ñộng sản, ñặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở. ðặc ñiểm này ñặc biệt ñúng ở nước ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho thuê ñất) là chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới ñều quan tâm ñến Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản, luôn ñiều chỉnh chính sách về Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản nhằm huy ñộng các nguồn lực về Bất ñộng sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.  Thị trường Bất ñộng sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không ñầy ñủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng Bất ñộng sản.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường ñịa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến những giao dịch trước. Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường Bất ñộng sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp vào thị trường Bất ñộng sản ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất ñộng sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước nên thị trường Bất ñộng sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo ñược của ñất, nên thị trường Bất ñộng sản mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.  Thị trường Bất ñộng sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Bất ñộng sản là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập Bất ñộng sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành Bất ñộng sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi Bất ñộng sản tham gia lưu thông trên thị trường Bất ñộng sản, các giá trị cũng như các quyền về Bất ñộng sản ñược ñem ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường Bất ñộng sản là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất ñộng sản hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ngoài ra, thị trường Bất ñộng sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất, thị trường lao ñộng v.v.. dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân. 1.1.2 Các cấp ñộ phát triển của thị truờng bất ñộng sản: • Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có thể hình thành nên một cái nhà và ñược coi là Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò quyết ñịnh. • Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một Bất ñộng sản lớn, một dự án Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh. • Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất ñộng sản , do hạn chế về các ñiều kiện bán Bất ñộng sản, không phải doanh nghiệp nào cũng ñủ tiền ñể phát triển Bất ñộng sản cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong cấp ñộ này, các ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh. • Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường Bất ñộng sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường Bất ñộng sản , các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ñối với Bất ñộng sản hoặc sẽ ñối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy ñộng ña dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp ñộ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết ñịnh. Có thể thấy rằng, khôn