Môi giới bất động sản

Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 38 KIẾN THỨC CHUYÊN MÔN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN (Toång thôøi lưôïng laø 24 tieát hoïc) TS. Phan Thanh Lâm Bao goàm các chuyên đêeà và noäi dung sau đây : 1. Chuyên đề 1: Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản (8 tiết) gồm các nội dung chính như sau: a) Giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản b) Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản c) Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản d) Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản đ) Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới bất động sản e) Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới bất động sản g) Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 2. Chuyên đề 2: Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản (16 tiết) gồm các nội dung chính như sau: a) Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản b) Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản c) Lập hồ sơ thương vụ môi giới d) Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới đ) Kỹ năng môi giới bất động sản e) Marketing bất động sản g) Kỹ năng giao tiếp và đàm phán trong giao dịch bất động sản h) Tổ chức và quản lý văn phòng môi giới bất động sản Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 39 CHUYÊN ĐỀ 2: QUY TRÌNH VAØ KYÕ NAÊNG MOÂI GIÔÙI BAÁT ÑOÄNG SAÛN I. THU THAÄP THOÂNG TIN VEÀ CUNG CAÀU BAÁT ÑOÄNG SAÛN A. Thò Tröôøng Baát Ñoäng Saûn Caên cöù vaøo loaïi haøng hoùa baát ñoäng saûn treân thò tröôøng : 1. Thò tröôøng ñaát ñai 2. Thò tröôøng nhaø ôû 3. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coâng nghieäp 4. Thò tröôøng baát ñoäng saûn duøng cho vaên phoøng, coâng sôû 5. Thò tröôøng baát ñoäng saûn duøng trong dòch vuï Caên cöù vaøo tính chaát caùc quan heä trao ñoåi 1. Thò tröôøng mua baùn BÑS 2. Thò tröôøng thueâ vaø cho thueâ BÑS 3. Thò tröôøng giao dòch caùc BÑS duøng ñeå theá chaáp, baûo hieåm 4. Thò tröôøng giao dòch caùc BÑS duøng ñeå goùp voán lieân doanh B. Caàu baát ñoäng saûn: 1. Khaùi nieäm Caàu veà baát ñoäng saûn laø soá löôïng baát ñoäng saûn maø ngöôøi mua có nhu cầu muốn sở hữu saün saøng chaáp nhaän vaø coù khaû naêng thanh toán trong moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh. Caàu veà baát ñoäng saûn ñeà caäp ñeán toaøn boä moái quan heä giöõa löôïng caàu vaø giaù caû baát ñoäng saûn. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 40 Baát ñoäng saûn thöôøng laø nhöõng taøi saûn coù giaù trò lôùn, giaù trò coù xu höôùng gia taêng theo thôøi gian neân ngoaøi muïc ñích söû duïng, baát ñoäng saûn coøn ñöôïc duøng vaøo nhieàu muïc ñích khaùc. Vì vaäy, caàu veà baát ñoäng saûn coù theå ñöôïc chia thaønh nhieàu loaïi :
Caàu veà tieâu duøng : laø caàu veà baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï cho muïc ñích tieâu duøng. Ví duï caàu veà nhaø ñeå ôû, caàu veà ñaát ñeå xaây nhaø ôû
Caàu veà yeáu toá saûn xuaát : laø caàu veà baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï cho muïc ñích saûn xuaát hoaëc kinh doanh. Ví duï nhaø xöôûng ñeå saûn xuaát, cöûa haøng vaø kho taøng ñeå kinh doanh
Caàu veà yeáu toá ñaàu cô : laø caàu veà baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï cho muïc ñích ñaàu cô, ñaàu cô coù theå ñöôïc chia thaønh 3 loaïi : o Ñaàu cô kieám lôøi : laø daïng ñaàu cô nhaèm kinh doanh baát ñoäng saûn ñeå kieám lôøi. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 41 o Ñaàu cô röûa tieàn : laø daïng ñaàu cô nhaèm duøng baát ñoäng saûn ñeå hôïp phaùp hoùa caùc khoaûn tieàn phi phaùp vaø troán traùnh phaùp luaät o Ñaàu cô giöõ tieàn : laø daïng ñaàu cô nhaèm ñoái phoù vôùi laïm phaùt
Caàu thueâ vaø cho thueâ
Caàu goùp voán lieân doanh 2. Ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn: Ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn laø ñöôøng caàu bieåu dieãn moái quan heä giöõa giaù vaø löôïng caàu veà moät loaïi baát ñoäng saûn nhaát ñònh. p A Po P1 B D 0 Qo Q1 Q Hình 1. Ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn Cuõng gioáng nhö treân caùc thò tröôøng khaùc, ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn laø moät ñöôøng doác xuoáng töø traùi sang phaûi. Coù nghóa laø khi giaù baát ñoäng saûn taêng, soá löôïng baát ñoäng saûn ñöôïc yeâu caàu seõ giaûm xuoáng vaø ngöôïc laïi. Ngoaøi vieäc chòu taùc ñoäng cuûa giaù caû baát ñoäng saûn, soá löôïng yeâu caàu cuûa baát ñoäng saûn coøn phuï thuoäc vaøo raát nhieàu caùc nhaân toá khaùc treân thò tröôøng. Khi caùc nhaân toá naøy thay ñoåi, soá löôïng yeâu caàu veà moät loaïi baát ñoäng saûn naøo ñoù cuõng seõ thay ñoåi theo. Caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán caàu baát ñoäng saûn  Thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng (I) Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 42  Giaù caû cuûa baát ñoäng saûn thay theá (Py)  Thò hieáu ñoái vôùi baát ñoäng saûn (T)  Söï thay ñoåi cuûa daân soá (N)  Caùc chính saùch vaø quy ñònh cuûa Chính phuû (G) 3. Caùc kỳ vọng (E) Coù theå bieåu dieãn taát caû caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán caàu veà baát ñoäng saûn baèng moät coâng thöùc toång quaùt sau: QDx,t = f(Px,t , It , Py,t , Gt , Nt , E) Trong ñoù: QDx,t : Löôïng caàu veà baát ñoäng saûn X trong thôøi gian t Px,t : giaù baát ñoäng saûn X trong thôøi gian t It : Thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng trong thôøi gian t Py,t: Giaù cuûa baát ñoäng saûn coù lieân quan trong thôøi gian t Tt : Thò hieáu cuûa ngöôøi tieâu duøng trong htôøi gian t Gt : Chính saùch cuûa Chính Phuû trong thôøi gian t Nt : Daân soá trong thôøi gian t E : Caùc kyø voïng Bảng tóm lược thang nhu cầu của bên cầu : Nhu cầu = Need Tình trạng cảm thấy cần thỏa mãn cơ bản nào đó (ví dụ nhu cầu mua nhà để ở - hiện nay ở nhà thuê). Mong muốn = Wants Mong muốn có được những người cụ thể làm thỏa mãn các nhu cầu cao hơn. (mong muốn có người môi giới giúp giới thiệu hay công ty kinh doanh BĐS có cung ứng nhà) Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 43 Cầu = Demands  Mong muốn có được những sản phẩm cụ thể và có khả năng, sự sẵn lòng mua sản phẩm đó. (căn hộ hay nhà phù hợp túi tiền)  Người môi giới Bất động sản không tạo ra nhu cầu.  Nhu cầu tồn tại trước những người làm môi giới Bất động sản  Nguời làm môi giới Bất động sản tác động đến mong muốn. Sản phẩm = Products/Service  Bất cứ thứ gì có thể cung cấp cho một nguời nào đó để thỏa mãn một nhu cầu hay mong muốn.  Người làm môi giới Bất động sản bán các lợi ích và dịch vụ kết hợp trong sản phẩm. . . . Giá trị = Đánh giá của người tiêu dùng về khả năng thỏa mãn nhu cầu của sản phẩm. Trao đổi = Hành vi có được sản phẩm mong muốn từ nguời khác bằng cách đổi một cái gì đó. Thị trường = Nơi nguời bán và nguời mua tập trung để trao đổi hàng hóa. Cấp độ sản phẩm = tất cả thu sản phẩm trong ngành hàng, ngành, công ty, dòng sản phẩm, sản phẩm. Cấp độ không gian = thế giới, quốc gia, khu vực, vùng lãnh thổ, khách hàng. Cấp độ thời gian = ngắn hạn, trung hạn, dài hạn. Hình thức thị trường = thật, ảo C. Cung veà baát ñoäng saûn 1. Khaùi nieäm Cung veà baát ñoäng saûn laø soá löôïng veà baát ñoäng saûn maø ngöôøi baùn saün saøng cung öùng vaø coù khaû naêng baùn ôû caùc möùc giaù khaùc nhau trong moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh. Bên cầu Bên cung Tiền Giá trị khách hàng Nhà môi giới Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 44 Löôïng cung veà baát ñoäng saûn ñeà caäp ñeán soá löôïng baát ñoäng saûn ñöôïc cung öùng ôû töøng möùc giaù cuï theå. Cung veà baát ñoäng saûn ñeà caäp ñeán toaøn boä moái quan heä giöõa löôïng cung vaø giaù caû cuûa baát ñoäng saûn . .... .... Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 45 2. Ñöôøng cung veà baát ñoäng saûn Ñöôøng cung veà baát ñoäng saûn laø moät ñöôøng bieåu dieãn moái quan heä giöõa soá löôïng baát ñoäng saûn cung öùng vaø giaù cuûa baát ñoäng saûn ñoù. Quan heä giöõa giaù caû vaø soá löôïng cung ñöôïc bieåu dieãn ôû (hình 2) Hình 2 : Ñöôøng cung veà baát ñoäng saûn Vôùi ñieàu kieän caùc nhaân toá khoâng thay ñoåi, neáu giaù trò baát ñoäng saûn taêng leân thì khaû naêng cung öùng baát ñoäng saûn cuõng taêng leân vaø ngöôïc laïi. Vì vaäy, soá löôïng cung veà baát ñoäng saûn coù quan heä tyû leä thuaän vôùi giaù caû cuûa baát ñoäng saûn ñoù treân thò tröôøng. Ñöôøng cung veà baát ñoäng saûn töông ñoái doác, phaûn aùnh khaû naêng thay ñoåi soá löôïng baát ñoäng saûn khoâng deã daøng. Rieâng ñoái vôùi ñaát ñai, toång soá löôïng cung öùng trong moät phaïm vi nhaát ñònh laø coá ñònh (hình 3) Hình 3: Ñöôøng cung veà ñaát ñai Q0 Q1 P1 P0 Q P S Q P S Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 46 Ñöôøng cung veà taát caû caùc loaïi ñaát ñai laø moät ñöôøng thaûng ñöùng . Song cung ñaát ñai ñoái vôùi töøng muïc ñích söû duïng coù theå thay ñoåi tuyø thuoäc vaøo giaù cuûa ñaát theo muïc ñích söû duïng 3 Caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán cung baát ñoäng saûn − Giaù cuûa caùc yeáu toá ñaàu vaøo (Pi) − Caùc chính saùch vaø luaät leä cuûa Chính Phuû (G) − Caùc kyø voïng (E) Coù theå bieåu dieãn taát caû caùc nhaân toá coù aûnh höôûng ñeán cung baát ñoäng saûn baèng moät coâng thöùc toång quaùt sau: QSXT = F( PXT, GT, PIT, NT, E) Ngoài ra còn có những nhaân toá aûnh höôûng đến cung bất động sản như sau :
Chu kỳ dao động của thị trường : Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường Bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác, gồm có 4 giai đoạn : phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). o Chẳng hạn như thị trường Bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870- 1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; o thị trường Bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường o Bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. o Thị trường Bất động sảnTrung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
Thị trường Bất động sản mang tính địa phương. Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường Bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường Bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá Bất động sảncó “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường Bất động sản khác nhau. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 47 Thị trường Bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường Bất động sản ở nông thôn, miền núi v.v..
Thị trường Bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng Bất động sản. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường Bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường Bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường Bất động sảnlà thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường Bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường Bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác
Thị trường Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn - tài chính và tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập Bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành Bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi Bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường Bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về Bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường Bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Bất động sảnchiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường Bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 4. Nguoàn cung  Caù nhaân : tham gia ngöôøi baùn, ngöôøi cho thueâ, ngöôøi ñem BÑS laø taøi saûn theá chaáp ñeå vay voán, duøng BÑS ñeå goùp voán lieân doanh Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 48  Doanh nghieäp : DN KD & phaùt trieån nhaø – DN KD phaùt trieån nhaø haï taàng – DN PT Ñaát . . .  Toå chöùc taøi chính II. XAÙC ÑÒNH ÑOÁI TÖÔÏNG VAØ CAÙC BIEÄN PHAÙP THAM GIA THÖÔNG VUÏ MOÂI GIÔÙI BAÁT ÑOÄNG SAÛN Vó moâ Chính trò Kinh teá Vaên hoaù XH Coâng ngheä  Haïn cheá  Luaät phaùp/ Mua baùn vaø liên doanh Haønh vi ngöôøi mua Ñoåi môùi giaù trò Coâng ngheä môùi Khaùch haøng Nhu caàu khaùch haøng Phaân khuùc khaùch haøng Söùc mua khaùch haøng Bieán soá taâm lyù  Nhu caàu tieàm naêng  Ngöôøi tieâu duøng chính  Phaân loaïi nhu caàu  Taàm quan troïng cuûa nhu caàu  Theo khu vöïc ñòa lyù  Taâm lyù xaõ hoäi  Haønh vi  Ngöôøi ñeà nghò  Ngöôøi aûnh höôûng  Ngöôøi quyeát ñònh mua  Ngöôøi söû duïng  Loái soáng  Caù tính Caïnh tranh Bên cầu Bên cung Nhà môi giới Moâi tröôøng vó moâ Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 49 Caïnh tranh Ñoäc quyeàn, Raøo caûn, Nguoàn lực, Ñieåm maïnh/ñieåm yeáu Coâng ty Thò phaàn, Thöông hieäu, Coâng ngheä, Phaùt trieån, Chi phí Phân tích 1. Công cụ quản lý quan trọng là khả năng phát hiện những nguy cơ thất bại và khó khăn phải giải quyết (ngân haøng – bieán ñoäng tæ giaù USD – thò tröôøng vaøng – chöùng khoaùn . . ) 2. Nhaø MG đang phải đối diện với sự cạnh tranh thực sự và mạnh mẽ từ các công ty trực tuyến, kể cả những công ty lớn đã xâm nhập và tiếp tục xâm nhập vào lĩnh vực kinh doanh này. Sự cạnh tranh này đã làm giảm sút doanh thu của Nhaø MG. 3. Môi trường pháp lý trong ngành kinh doanh dịch vụ BĐS cũng thay đổi nhiều tác động đến Nhaø MG và lĩnh vực kinh doanh mà Nhaø MG đang hoạt động. Nếu không có khả năng đáp ứng những yêu cầu mới do luật pháp quy định, Nhaø MG sẽ bị đình chỉ hoạt động hay thu hồi giấy phép kinh doanh. Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 qui định : Điều 6. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh 1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. 2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản quy định tại khoản 1 Điều này được đưa vào kinh doanh. Điều 7. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh 1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 50 d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 2. Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c) Không có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 3. Các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ. Ví dụ : Bất động sản đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng  kết cấu vững chắc và có thể ở được,  có hệ thống cung cấp nước uống được  có đầy đủ các chức năng, an toàn, có hệ thống sưởi, cấp nước, điện và thoát nước và chất thải;  thoả mãn các tiêu chuẩn maùy laïnh  an toàn – có nghĩa không gây nguy hiểm đến sức khoẻ và sự an toàn của người cư trú. Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn TS. PHAN THANH LÂM 51 Cần đặc biệt quan tâm đến những BĐS : • Đã rao bán được 3 tháng hay lâu hơn và chưa ký được hợp đồng mua bán, và • Đã ký hợp đồng hơn 30 ngày nhưng chưa kết thúc. III. LAÄP HOÀ SÔ THÖÔNG VUÏ MOÂI GIÔÙI Khi ñôn vò hoaëc caù nhaân moâi giôùi baát ñoäng saûn nhaän ñöôïc yeâu caàu cuûa khaùch haøng veà moät thương vuï moâi giôùi baát ñoäng saûn cuï theå thoâng qua moät hôïp ñoàng moâi giôùi, ngay laäp töùc ngöôøi moâi giôùi laäp hoà sô moâi giôùi nhaèm quaûn lyù thöông vuï moâi giôùi naøy. HÔÏP ÑOÀNG MOÂI GIÔÙI BÑS (Ñiều 74 – Luật KD BĐS) 1. Teâân, ñòa chæ cuûa beân moâi giôùi vaø beân ñöôïc moâi giôùi 2. Ñoái töôïng & noäi dung moâi giôùi 3. Yeâu caàu keát quaû dòch vuï moâi giôùi 4. Giôùi haïn thöïc hieän moâi giôùi 5. Thuø lao moâi