Một số nhận thức mới quan niệm về đất đai và giá đất theo nghị quyết trung ương 7 và luật đất đai năm 2003

MỘT SỐ NHẬN THỨC MỚI QUAN NIỆM VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT THEO NGHỊ QUYẾT TRUNG ƯƠNG 7 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 I. Một số định hướng đổi mới quan trọng của Đảng Cộng sản Việt Nam trong Nghị quyết Trung ương 7 (khóa IX). - Coi đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường này… - Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. - Chủ động xây dựng thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất. - Chính phủ ban hành quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất. Ban hành các chính sách tài chính về đất đai. II. Một số nét cơ bản của Luật Đất đai năm 2003. - Quyền sở hữu - Quyền sử dụng - Quyền định đoạt III. Mục đích của việc định giá: 7 mục đích. - Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. - Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá. - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển quyền sử dụng đất. - Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. - Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. - Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của DNNN khi cổ phần hóa. IV. Những điểm mới căn bản của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. NGUYÊN TẮC - PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I- Một số vấn đề chung cần làm rõ có liên quan trực tiếp đến việc định giá bất động sản. 1. Khái niệm bất động sản: Bao gồm bản thân đất đai, tất cả mọi tài sản hoa lợi diễn ra trên mảnh đất đó, mọi tài sản gắn liền với mảnh đất đó. 2. Giá cả: Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một bất động sản trên thị trường. 3. Thị trường và đặc điểm của thị trường bất động sản: - Không có thị trường trung tâm. - Hàng hóa mang tính bất động, không thể di dời, chia cắt chuyển từ nơi này sang nơi khác, làm cho thị trường bất động sản có tính địa phương. - Tổng cung về đất đai có hạn nên kém co giãn với giá cả. - Quy hoạch là yếu tố quan trọng nhất hạn chế sự cung cấp về đất đai, nhà cửa. 4. Giá trị thị trường: Đây là nền tảng cho việc định giá mọi nguồn tài sản trong nền kinh tế thị trường. Giá trị thị trường là một lượng tiền dự tính của một bất động sản được mua bán vào ngày xác định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch trực tiếp, độc lập, khách quan sau một quá trình tiếp thị thích hợp; trong đó: mỗi bên đều hành động một cách tin cậy, hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không chịu bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài. II. Các nguyên tắc định giá đất: 3 nguyên tác. - Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì giá như nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. III. Các phương pháp định giá bất động sản. 1. Các nước trên thế giới áp dụng nhiều phương pháp khác nhau: - Phương pháp so sánh giá bán. - Phương pháp thu nhập. - Phương pháp chi phí. - Phương pháp phân bổ. - Phương pháp thặng dư. - Phương pháp chiết khấu luồng tiền. - Phương pháp phát triển. 2. Việt Nam áp dụng các phương pháp cơ bản sau:. Đối với việc xác định giá đất: áp dụng 2 phương pháp đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. a) Phương pháp so sánh trực tiếp - Cơ sở lý luận của phương pháp: Khả năng sẵn có và những đặc điểm của các khả năng so sánh của bất động sản tạo cơ sở cho việc hình thành nên phương pháp so sánh trực tiếp. - Cơ sở thực tiễn của phương pháp: Đây là phương pháp được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế ở nhiều nước trên thế giới. Nó thể hiện một cách khách quan mức giá đã hình thành trên thị trường. - Nội dung của phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của loại đất tương tự để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Các bước công việc để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp: bao gồm 4 bước công việc: + Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin. + Bước 2: Phân tích, so sánh tìm ra những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa thửa đất, loại đất cần định giá với thửa đất, loại đất so sánh. + Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt. + Bước 4: Ước tính giá trị của thửa đất cần định giá. - Đưa ra ví dụ cụ thể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để quyết định giá đất. b) Phương pháp thu nhập. - Cơ sở lý luận của phương pháp: + Lý luận về địa tô. + Lý luận về khả năng sinh lời của đất. - Cơ sở thực tiễn của phương pháp: + Các nước trên thế giới hiện cũng đang áp dụng phương pháp này. Đây chính là phương pháp tính giá thị trường của đất bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ đất. + Các nước tính giá theo công thức I V = R Trong đó: V là giá trị hiện tại của các quyền thu nhập tương lai. I là thu nhập ròng R là lãi suất vốn hóa. - Nội dung của phương pháp: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định: Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. - Các bước công việc để thực hiện phương pháp thu nhập, bao gồm 4 bước công việc: + Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại. + Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định. + Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm tính ở bước 1 - Tổng chi phí đã tính ở bước 2 + Bước 4: Ước tính giá đất: GTT = Thu nhập thuần túy thu được từ đất hàng năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng - Đưa ví dụ cụ thể áp dụng phương pháp thu nhập. 3. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập: * Áp dụng “Phương pháp chi phí” để định giá tài sản trên đất. - Cơ sở lý luận của phương pháp: Chi phí là điểm khởi đầu rất quan trọng và là bộ phận cơ bản của mức giá. - Cơ sở thực tiễn của phương pháp: Xuất phát từ nguyên tắc thay thế: một người mua khôn ngoan sẽ không bao giờ trả thêm tiền cho một tài sản nhiều hơn chi phí để tái sản xuất ra nó cùng với độ hữu dụng. Nội dung của phương pháp: Phương pháp xác định giá theo chi phí là phương pháp xác định giá của tài sản cần thẩm định giá dựa trên cơ sở tính toán tổng chi phí bằng tiền bỏ ra tại thời điểm xác định giá để sản xuất (hoặc tạo ra) một tài sản tương tự đang cần thẩm định giá. - Cách xác định chi phí: Chi phí được định nghĩa là một lượng tiền cần thiết để sản xuất, chế tạo ra tài sản. Tổng chi phí của tài sản bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. + Chi phí trực tiếp gồm: Chi phí nguyên nhiên vật liệu, chi phí lao động. + Chi phí gián tiếp gồm: Lãi vay ngân hàng, chi phí quản lý, hành chính phí. - Các bước tiến hành: 3 bước. + Bước 1: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình hiện có trên đất. + Bước 2: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình hiện có trên đất. + Bước 3: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình hiện có trên thửa đất, để có được giá trị hiện tại của công trình.