Một số vấn đề về chính sách kinh tế, tài chính đất trong thị trường bất động sản

( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com CHƯƠNG 4 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA 4.1.1 Thực trạng giá đất/bất động sản. 4.1.1.1 Giá đất Khung giá đất của Chính phủ Thi hành Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số 80/CP quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi; Sau đó, ngày 17 tháng 8 năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay thế Nghị định số 80/CP. [XIV.695]. Thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Trong giai đoạn từ năm 1994-3003, do giá đất chuyển nhượng thực tế có nhiều biến động và sự khác biệt về cơ sở hạ tầng kinh tế của các đô thị khác nhau, Chính phủ đã hai lần điều chỉnh khung giá các loại đất bằng Quyết định 302/QĐ-TTg và Nghị định 17/1998/NĐ-CP, cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất trên địa bàn được vận dụng hệ số điều chỉnh (K) từ 0,25 đến 2,7 lần đối với đất đô thị và hệ số điều chỉnh (K) từ 0,5 đến 1,5 lần đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất khu dân cư ven đô thị, ven đầu mối giao thông, ven khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, để đảm bảo giá các loại đất do địa phương ban hành phù hợp với giá đất thực tế trên địa bàn địa phương. Giá đất theo quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã quán triệt các nguyên tắc và phương pháp định giá đất quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và vận dụng các nguyên tắc này vào thực tế sử dụng đất, thực tế hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương để xây dựng giá các loại đất đảm bảo không vượt khung giá các loại đất của Chính phủ, đồng thời đảm bảo sát với thực tế địa phương, cụ thể như sau: Đối với đất đô thị : Tại các đô thị loại 1 và 2 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến, nhất là đối với đất ở, do đó giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các đô thị này có độ chênh lệch rất lớn giữa các đường phố, ngõ phố và giữa các vị trí khác nhau trên từng tuyến đường. Để qui định các mức giá đất vừa không thoát ly các qui định, hướng dẫn của Trung ương, vừa phù hợp với thực tế hình thành giá đất của đô thị, các địa phương đã chi tiết loại đường phố, ngõ phố và vị trí đất trên từng trục đường để xác định giá đất cho sát với thực tế, như: - Tại thành phố Hà Nội, bảng giá đất nội đô thị được xác định 32 mức giá khác nhau theo 4 loại vị trí của 8 loại đường phố khác nhau. Biểu 3.4 Bảng giá đất nội đô thị thành phố Hà Nội Loại đường phố Mức giá theo vị trí (1000đ/m2) Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Loại 1 Mức A 9.800 3.920 2.350 1.410 Mức B 7.800 3.120 1.870 1.150 Loại 2 Mức A 6.300 2.520 1.510 910 MứcB 5.050 2.020 1.210 730 Loại 3 Mức A 4.040 1.620 970 580 Mức B 3.230 1.300 780 470 Loại 4 Mức A 2.200 880 530 320 MứcB 1.540 620 370 225 Nguồn: UBND Thành phố Hà Nội - Tại thành phố Hồ Chí Minh, bảng giá đất nội đô thị được xây dựng theo từng đơn vị quận. Tại mỗi quận, giá đất được xác định theo 4 loại vị trí của 4 loại đường và mỗi vị trí của một đường phố lại có nhiều mức giá khác nhau; Từ đó mỗi quận có rất nhiều mức giá đất cụ thể, như Quận 1 có 93 mức giá, tương tự Quận 3 có 65 mức giá, Quận 5 có 78 mức giá, Quận 11 có 76 mức giá, Quận Tân Bình có 84 mức giá.... Tính chung toàn thành phố Hồ Chí Minh có khoảng trên 800 mức giá đất nội đô thị khác nhau. - Tại thành phố Hải Phòng, bảng giá đất nội đô thị có 10 mức giá chuẩn cho 10 loại đường phố khác nhau và 4 mức giá chuẩn cho cho 4 loại ngõ. Dựa vào các mức giá chuẩn này để xác định giá đất của từng lô đất theo các hệ số điều chỉnh về chiều dài của mặt tiếp giáp mặt đường hình thể của lô đất. với cách xác định này, thành phố Hải Phòng đã định được 264 mức giá đất đô thị khác nhau. - Tại thành phố Đà Nẵng, bảng giá đất nội đô thị được xác định mức giá chuẩn cho 4 loại đường phố và 4 mức giá chuẩn cho 4 vị trí của đường phố. Mức giá đất của từng vị trí cụ thể trên từng đường phố được xác định trên cơ sở giá chuẩn và điều chỉnh theo các hệ số điều chỉnh của đường phố theo 5 hệ số (0,8; 0,9; 1,0; 1,1 và 1,2), hệ số chiều sâu so với mặt đường theo 6 hệ số (0,4; 0,5; 0,6; 0,7; 0,8 và 1,0) và hệ số sinh lợi của đất theo 6 hệ số (0,8; 0,9; 1,0; 1,1; 1,2 và 1,3). Từ đó hình thành bảng giá đất nội đô thị Đà Nẵng với 640 mức giá đất khác nhau. Biểu 4.4 Bảng giá đất nội đô thị thành phố Đà Nẵng Loại đường Mức giá theo vị trí (1000đ/m2) Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 5.180 2.020 1.350 750 2 3.360 1.440 975 625 3 2.100 1.125 713 500 4 1.500 750 525 400 Nguồn: UBND Thành phố Đà Nẵng Mức giá đất nội thành cao nhất do các địa phương trên quy định so với mức giá tối đa của Chính phủ quy định đã được điều chỉnh theo Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998: Hà Nội bằng 32%, Đà Nẵng bằng 30%, Hải Phòng bằng 21% và trung bình bằng khoảng 30% giá đất thực tế cao nhất. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Mức giá thấp nhất do địa phương quy định bằng từ 4 đến 8 lần mức giá tối thiểu do Chính phủ quy định. - Giá đất của các đô thị loại 3, 4 và 5 do các địa phương qui định nằm trong khung giá do Chính phủ qui định và bằng khoảng 50% giá đất thực tế. - Đối với đất thuộc đô thị mới, mấy năm trước đây là đất khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp hoặc đất đô thị, nhưng hạ tầng cơ sở còn thấp kém như các Quận Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn (TP. Đà Nẵng), Quận Cầu Giấy, Quận Tây Hồ (TP. Hà Nội), Quận 8, Quận 12 (TP. Hồ Chí Minh), Quận Kiến an (TP. Hải Phòng) hoặc các đô thị vừa được nâng cấp (từ loại III lên loại II, Thị xã lên Thành phố...); do đó, khi định giá đất, các địa phương này đều căn cứ vào thực tế phát triển hạ tầng và hình thành giá đất của các đô thị để quy định giá đất thấp hơn ít nhất là 1 bậc về loại đô thị so với khung giá đất do Chính phủ qui định đối với đô thị cùng loại. Đối với đất khu dân cư nông thôn (bao gồm cả đất khu dân cư nông thôn ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu công nghiệp, khu du lịch), giá đất khu dân cư nông thôn tại nhiều địa phương được xác định cho 3 loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi) và từng xã, giá đất được xác định cho từng vị trí (nhiều nhất là 3 vị trí) theo từng tuyến đường cụ thể (quốc lộ, tỉnh lộ, đường giao thông nông thôn...). Mức giá đất khu dân cư nông thôn tại các huyện ngoại thành thuộc đô thị loại 1, các địa phương quy định xấp xỉ hoặc bằng mức giá tối đa do Chính phủ quy định. Riêng giá đất khu dân cư nông thôn đối với các xã ở miền núi, trung du, vùng xa, vùng sâu, ở các tỉnh khu bốn và miền trung giá đất cao nhất chỉ bằng mức giá tối thiểu do Chính phủ quy định. Đối với đất nông nghiệp: giá đất được xác định theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Song một số địa phương đã xác định mức giá khác nhau cho từng hạng đất nông nghiệp cho phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương bằng việc quy định khung giá cho từng hạng như Tiền Giang đất hạng 1 có khung giá từ 6.600đ/m2 đến 11.000đ/m2 hoặc quy định giá đất nông nghiệp theo địa bàn từng huyện (Bắc Cạn, Hải Phòng, Bình Dương, Bà Rịa -Vũng Tàu); ở những vùng gần trung tâm đô thị lớn như ngoại thành Hà Nội, ngoại thành TP Hồ Chí Minh, ở những vùng mật độ dân cư cao thì một số địa phương đã quy định giá đất nông nghiệp bằng mức giá tối đa của khung giá, ở những vùng có mật độ dân cư thấp như vùng cao, miền núi, vùng sâu, vùng xa... thì giá đất do địa phương quy định phổ biến là ở mức trung bình thấp của khung giá, cá biệt có nơi bằng mức tối thiểu của khung giá. [B 9.4- P L] 4.1.1.2 Giá đất cho thuê Giá đất do Nhà nước cho thuê - Đối với dự án đầu tư trong nước: Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 1357/TC/QĐ/TCT ngày 31 tháng 12 năm 1995, quy định tiền thuê đất đối với tổ chức trong nước sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Tiền thuê đất hàng năm đối với đất dùng vào các ngành sản xuất vật chất là 0,5% giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định tương tự đối với các ngành thương mại, du lịch, dịch vụ là 0,7%. - Đối với dự án đầu tư nước ngoài: căn cứ vào Điều 85 Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31/7/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com nước ngoài tại Việt Nam, ngày 24 tháng 11 năm 2000, Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành Quyết định số 189/QĐ-BTC về việc ban hành Bản qui định tiền thuê thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Theo Quyết định này, đơn giá thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tính bằng ngoại tệ được xác định theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn: đồng bằng, trung du, miền núi; đồng thời có tính đến các yếu tố đô thị hoá ở các vùng ven đô thị. Mức thu tiền thuê đất một năm cho từng dự án được xác định trên cơ sở khung tiền thuê đất; trong đó coi mức tiền thuê tối thiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh giá tiền thuê theo 3 loại hệ số: hệ số địa điểm, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề. Đối với đất không thuộc đô thị, chưa phải là đất khu dân cư, đất chuyên dùng, không dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì đơn giá thuê đất được tính từ 100 USD đến 600 USD/ha/năm. Riêng đối với các vùng núi đá, đồi trọc, đất xấu khó sử dụng, nếu sử dụng vào dự án không phải sản xuất công nghiệp, dịch vụ, du lịch, thương mại, thì đơn giá thuê đất tính từ 30 USD đến 100 USD/ha/năm. - Giá cho thuê lại đất tại các khu công nghiệp. Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 36/CP và khoản 1 Điều 87 Nghị định số 24/2000/NĐ-CP: “Đối với dự án đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao do doanh nghiệp phát triển hạ tầng đầu tư xây dựng hạ tầng, thì việc trả tiền thuê đất, tiền thuê lại đất đã phát triển hạ tầng và phí sử dụng các công trình hạ tầng thực hiện theo hợp đồng ký kết với doanh nghiệp phát triển hạ tầng”. Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng khu công nghiệp được quyền ấn định giá cho thuê lại đất tại khu công nghiệp thông qua hợp đồng ký kết với doanh nghiệp khu công nghiệp; Nhà nước không thể can thiệp vào giá cho thuê lại đất của Công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng khu công nghiệp thuê đất của Nhà nước được áp dụng theo hai mức giá: đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư trong nước, giá thuê đất bằng 0,5% giá đất do địa phương quy định và được hưởng chế độ ưu đãi, miễn giảm tiền thuê đất theo Luật đầu tư trong nước, do đó có mức trả tiền thuê đất rất thấp khoảng từ 57đ/m2/năm đến 14.000đ/m2/năm tuỳ thuộc vào vị trí và giá đất do địa phương ban hành. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài áp dụng giá thuê đất đối với đầu tư nước ngoài giá thuê từ 600USD/ha/năm đến 2000USD/ha/năm (tuỳ thuộc vị trí và địa bàn). Trên thực tế, các doanh nghiệp khu công nghiệp phải thuê lại đất của công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp với mức giá cao hơn giá do Nhà nước cho thuê từ 1,5 đến 30 lần. 4.1.2 Thực trạng định giá, đấu giá đất 4.1.2.1 Về định giá Việc định giá đất ở nước ta sử dụng 3 phương pháp truyền thống như nhiều nước đã thực hiện, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp giá thành (hay còn gọi là phương pháp chi phí); Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư). 4.1.2.2 Về đấu giá đất Hầu hết các thành phố lớn và các tỉnh mới thành lập đã thực hiện hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng như Lào Cai, Nam Định, Hà Nam, Bắc Ninh, thành phố Hà Nội, Nghệ An, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, thành phố Hồ Chí Minh,v.v. Tuy nhiên, phương pháp xác định giá sàn để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất còn có sự khác nhau và chưa đảm bảo phù hợp với thực tế; để ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com thống nhất thực hiện về phương pháp xác định giá sàn đấu giá, xác định giá đất để thanh toán giá trị công trình; ngày 18/2/2003, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Phương pháp xác định giá sàn để bán đấu giá quyền sử dụng đất phải căn cứ vào các nguyên tắc sau đây: giá đất để tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; giá đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ; vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện về kết cấu hạ tầng; các yếu tố khác có liên quan đến giá đất. Theo báo cáo của 14 địa phương đến cuối năm 2003 đã sử dụng 1.706,282 ha đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ứng với khoảng 207 dự án đã được thực hiện và đã tạo ra nguồn vốn là 3.612,74 tỷ đồng. Những địa phương có số vốn xây dựng cơ sở hạ tầng được tạo ra từ quỹ đất khá lớn là: Đà Nẵng: 1.602 tỷ, Bà Rịa - Vũng Tàu: 1.190 tỷ, Hải Dương:249 tỷ, An Giang: 86 tỷ, Hà Nội, Phú Yên và Kiên Giang đều 85 tỷ, Cần Thơ: 77 tỷ, Quảng Ninh: 56 tỷ, TP. Hồ Chí Minh: 53 tỷ, Nghệ An: 40 tỷ, Lào Cai: 38 tỷ, Quảng Nam: 35 tỷ, Ninh Bình: 13 tỷ, có 18 dự án thuộc 9 tỉnh sẽ thực hiện trong thời gian tới với tổng diện tích của dự án là 7.950,355 ha, trong đó diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng 60 ha, diện tích quỹ đất được sử dụng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là ước tính 3.820,355 ha, tương ứng với giá trị ước tính 25.324,11 tỷ đồng. [V.10-16] 4.1.3 Những tồn tại chủ yếu 4.1.3.1 Về giá đất Một là, giá đất do nhiều địa phương ban hành quá thấp so với giá đất thị trường, nên khi áp dụng thu tiền sử dụng đất thì ngân sách Nhà nước thất thu quá lớn, khi áp dụng đền bù thiệt hại cho dân thì dân không chấp nhận; từ đó, gây nhiều tiêu cực, khiếu kiện trong dân; Hai là, tiêu thức và kỹ thuật xác định giá các loại đất chưa rõ ràng: Giá đất đô thị được qui định cho 5 loại đô thị theo phân loại đô thị hiện hành của Nhà nước. Do tiêu thức phân loại đô thị có những nội dung khác với các yếu tố hình thành giá đất, nên có nhiều trường hợp đô thị có giá đất thực tế khác nhau nhưng lại có chung một khung giá, mức giá là bất hợp lý. Đối với đất khu dân cư nông thôn; đất dân cư vùng ven đô thị đầu mối và trục đường giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp thì vị trí lô đất và điều kiện về kết cấu hạ tầng, khoảng cách đến các trung tâm đô thị là căn cứ chủ yếu để xác định giá loại đất này, nhưng lại phân loại theo 6 hạng đất như đất nông nghiệp là dễ gây hiểu nhầm lẫn với đất nông nghiệp và thiếu cơ sở cho hướng dẫn xác định giá đất; dẫn đến, nhiều địa phương qui định khác nhau; Việc xác định giá đất ở những vùng giáp ranh giữa các địa phương chưa được hướng dẫn, do đó giá đất giữa các vùng giáp ranh có sự chênh lệch lớn: như huyện Gò vấp TP HCM có giá đất mặt đường 43 là 800.000đ/m2 trong khi đó huyện Thuận An tỉnh Bình Dương cũng mặt đường 43 lại có giá 180.000đ/m2; Có đến 3 văn bản của Chính phủ qui định hệ số K để điều chỉnh giá đất là quá nhiều sẽ dẫn đến sự vận dụng thiếu thống nhất. Ba là, giá đất là phạm trù mới mẻ ở nước ta, việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù hợp với thực tế, chưa có cơ quan chuyên môn làm tham mưu cho chính quyền về giá đất đã đẫn đến sự chỉ đạo thiếu thống nhất từ Trung ương đến cơ sở. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 4.1.3.2 Về giá cho thuê đất: Trên thực tế, nếu tính cả tiền đền bù thiệt hại về đất mà người thuê đất phải trả cho người có đất bị thu hồi thì giá thuê đất hiện nay vẫn là cao. Mặt khác, còn có sự phân biệt giữa giá cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức cá nhân có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, đây là vấn đề phức tạp, bất hợp lý ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Về giá cho thuê lại đất: giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp được xác định = giá đất thô (giá Nhà nước cho thuê) + chi phí giải toả, đầu tư phát triển hạ tầng + lợi nhuận của doanh nghiệp. Trên thực tế, khi cho thuê đất các doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng khu công nghiệp đã không tách phần đất thô để dễ thực hiện việc đầu cơ đất và cản trở việc thực hiện ưu đãi tiền thuê đất cho các doanh nghiệp khu công nghiệp theo quy định của Nhà nước. Các doanh nghiệp khu công nghiệp phải chấp nhận thuê lại với mức giá cao gấp từ 1,5 đến 30 lần giá do Nhà nước cho thuê nhưng Nhà nước lại không thể can thiệp được, gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, không thu hút được các doanh nghiệp thuê đất tại các khu công nghiệp. 4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất Việc định giá đất để bán nhà xưởng thuộc sở hữu Nhà nước, xác định giá đất để bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc xác định giá đất để thanh toán giá trị công trình, thì đa số các tỉnh đều giao cho Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính - Vật giá cấp tỉnh đảm đương và kiêm nhiệm; Ban này không phải là một cơ quan chuyên môn, độc lập về định giá mà công việc chính vẫn là quản lý Nhà nước về giá, do đó không đảm bảo được về tiến độ và chất lượng dẫn đến nhiều thiếu sót và khiếu kiện xảy ra. 4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản Hệ thống văn bản pháp quy về giá đất đã ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ và chưa hoàn chỉnh. Trên thực tế tồn tại 2 loại giá đất: giá Nhà nước quy định (tĩnh và thấp hơn), giá thị trường (động và cao hơn), sự chênh lệch này gây ra những hạn chế, tiêu cực, thiếu công bằng và không đảm bảo lợi ích cho Nhà nước trong việc thực hiện chính sách thuế, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất, không ít trường hợp là nguyên nhân khiến kiện tố cáo bức xúc, ảnh hưởng việc giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng. Thiếu quy trình, quy phạm, trình tự thủ tục trong việc định giá bất động sản và tổ chức quản lý giá bất động sản. Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà nước về giá bất động sản; cơ quan định giá bất động sản chưa được xác lập, hiện có nhiều cơ quan tham gia vào nhiệm vụ này: Bộ tài chính (Cục quản lý giá, Cục Công sản), Bộ Tài nguyên và Môi trường (Vụ Đăng ký- Thống kê đất đai) nhưng chức năng, nhiệm vụ chưa được phân công, phân cấp rõ ràng, cụ thể. Chưa có những cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên về quản lý giá bất động sản do đó, thiếu lý luận và thực tiễn, thiếu cán bộ chuyên môn và có kinh nghiệm về định giá bất động sản. Thông tin về giá bất động sản thiếu, không rõ ràng, không đảm bảo cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường hoạt động lành mạnh; tỷ lệ giao dịch không chính thức chiếm tỷ lệ cao (khoảng 70%). [V.22-25] ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất Khung giá đất do Chính phủ quy định Luật Đất đai 2003, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất. Theo đó, khung giá đất được xây dựng cho từng loại đất; trong khung giá mỗi loại đất thuộc khu vực nông thôn được phân theo 3 khu vực là xã đồng bằng, trung du, và miền núi; đất khu vực đô thị được phân theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí thửa đất. Khoảng chênh lệch giữa giá tối thiểu và giá tối đa là khá lớn. Nhà nước chỉ điều chỉnh khung giá đất khi giá đất trên thị trường biến động kéo dài liên tục trên 60 ngày trở lên và có sự chênh lệch giữa giá đất trên thị trường với giá đất tối thiểu hoặc tối đa trên 30%. Với những quy định trên, bảo đảm cho chính sách giá đất của Nhà nước mang tính ổn định trong thời gian dài và tạo điều kiện cho Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố