Nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

DAT LUAT LAW FIRM Thu Thiem Building 40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist. 2, HCMC Tel.: (+848) 6260 7101 Fax: (+848) 6260 7103 Email: datluat@dlf.vn Web: www.dlf.vn Solutions Increasing Your Investment Value NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TRONG QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (cập nhật ngày 11/01/2011) Cuối năm 2010, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành một số văn bản pháp lý quan trọng liên quan đến nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể: (i) Ngày 30/12/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (“Nghị định 120”) và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (“Nghị định 121”), cả hai văn bản này sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/03/2011; (ii) trước đó, ngày 06/12/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 114/2010/NĐ-CP quy định về bảo trì công trình xây dựng (“Nghị định 114”); (iii) và trước đó nữa, ngày 17/6/2010, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Quốc hội thông qua để quy định về thuế đối với đất phi nông nghiệp (“Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”), Luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 và thay thế Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 1994). Theo đó, các quy định chung về nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực bất động sản đã được chúng tôi tổng hợp tại Chuyên đề “Nghĩa Vụ Tài Chính Trong Quá Trình Sử Dụng Đất, Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền Với Quyền Sử Dụng Đất” đã gửi Quý Khách hàng vào ngày 08/6/2010 có một số thay đổi. Bằng Chuyên đề này, Chúng tôi cập nhật lại các quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước, tiền sử dụng đất như sau: 1. Tiền sử dụng đất: Người được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất đối với loại đất có thu tiền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Trường hợp người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai Chuyên đề pháp lý Trang 2/20 đã phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án1 cụ thể như sau2: - Trường hợp người được giao đất, được thuê đất tự thỏa thuận mức bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản với người bị thu hồi đất (không thông qua Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận) thì được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp đối với số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất theo giá đất của mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh quy định; mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. - Trường hợp người được giao đất, cho thuê đất bồi thường, hỗ trợ về đất theo phương án giá được UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện phê duyệt thì được khấu trừ số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đât phải nộp theo mức đã được UBND cấp tỉnh hoặc huyện phê duyệt, nhưng tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. - Trường hợp người sử dụng đất được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà trước đó đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã được cơ quan có thẩm quyền xác định số được trừ vào tiền thuê đất phải nộp nhưng chưa được trừ hết, nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì tiếp tục được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp, số còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án. Trường hợp người sử dụng đất đã nộp trước tiền thuê đất thì được trừ tiền thuê đất nộp trước cho thời gian còn lại (nếu có) vào tiền sử dụng đất phải nộp3. Quy định cụ thể về các trường hợp nộp tiền sử dụng đất như sau: a. Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất4 Các trường hợp giao đất Giá đất làm cơ sở tính tiền sử dụng đất Trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất (1) Giá đất trúng đấu giá Trường hợp giao đất sử dụng ổn định lâu dài không qua đấu giá quyền = Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất * Giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai Chuyên đề pháp lý Trang 3/20 sử dụng đất; giao đất dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm (2) đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế5. Trường hợp giao đất dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm (3) = Trong đó: n là thời hạn giao đất tính bằng năm. Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm - [ Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm * (70 - n) * 1,2% ] b. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất6: Trường hợp Tiền sử dụng đất Ghi chú Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất giao sử dụng ổn định lâu dài có thu tiền sử dụng đất. Thu như trường hợp (2) nêu trên Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn. Thu như trường hợp (3) nêu trên Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì thu đủ tiền sử dụng đất theo giá đất của mục đích sử dụng mới. Trường hợp đất được chuyển mục đích sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hoặc khi được giao đất phải bồi thường, hỗ trợ về đất cho người có đất bị thu hồi, thì thu tiền sử dụng đất theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước đó tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng. c. Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất7: Trường hợp Tiền sử dụng đất Ghi chú Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài. Thu như trường hợp (2) nêu trên Giá đất tính theo giá đất ở tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất. Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất sử dụng có thời hạn. Thu như trường hợp (3) nêu trên Giá đất tính theo giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất. Lưu ý: Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai Chuyên đề pháp lý Trang 4/20 - Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đối với đất đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Riêng trường hợp cấp Giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất; đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền8. - Trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng9. - Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định trên đây không bị giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Tại Tp. HCM hiện đang áp dụng theo Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND Tp. HCM về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Tp. HCM để làm cơ sở tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ; (). Theo đó, giá đất được quy định căn cứ vào mục đích sử dụng đất, vị trí đất, đơn giá đất, cụ thể: + Đối với đất phi nông nghiệp ở vị trí mặt tiền đường, giá đất được tính theo quy định tại Bảng 06 đính kèm Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND. + Đối với đất phi nông nghiệp có vị trí trong hẻm, giá đất được quy định như sau: STT Loại hẻm Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 Hẻm cấp 1 0,5 0,4 0,3 0,2 2 Các cấp hẻm còn lại Tính không quá 0,8 lần giá hẻm cấp 1 Nếu là hẻm đất, tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải nhựa hoặc bê tông, xi măng của cùng loại hẻm. + Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai Chuyên đề pháp lý Trang 5/20 - Đối với dự án sử dụng đất dưới lòng đất: giá đất tính thu tiền sử dụng đất bằng 50% đơn giá thuê đất của dự án thuê đất trên mặt đất10. - Trường hợp người được hưởng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án cho người khác theo quy định của pháp luật thì người nhận chuyển nhượng cũng được miễn, giảm tiền sử dụng đất nếu việc sử dụng đất sau chuyển nhượng thuộc dự án được ưu đãi về sử dụng đất; phải nộp tiền sử dụng đất nếu việc sử dụng đất sau chuyển nhượng không được ưu đãi về sử dụng đất11. - Quy định chuyển tiếp12: 1. Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trước ngày 01/10/2009 thì được trừ chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất phải nộp, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án đã được phê duyệt theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP. 2. Đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo pháp luật đất đai nhưng đến ngày 01/3/2011 chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì xử lý như sau: a) Trường hợp tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm xác định và thông báo nộp tiền sử dụng đất thì được tiếp tục nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo mức đã được cơ quan có thẩm quyền thông báo và bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật phù hợp với từng thời kỳ. b) Trường hợp tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo, nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương chỉ đạo xác định lại đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Số tiền xác định phải nộp thêm (nếu có) được thông báo để nhà đầu tư nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước và không áp dụng phạt chậm nộp đối với khoản thu bổ sung này trong thời gian trước khi được xác định lại. Đối với số tiền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thông báo trước khi xác định lại, chủ đầu tư được tiếp tục thực hiện theo số đã thông báo, trường hợp nộp chưa đủ thì nay phải nộp số còn lại thiếu và bị chậm nộp như đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 trên đây. Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai Chuyên đề pháp lý Trang 6/20 Trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng đất phải nộp và chủ đầu tư đã nộp đủ theo số đã thông báo vào ngân sách nhà nước sau thời gian từ 5 năm trở lên thì không phải xác định lại tiền sử dụng đất phải nộp. c) Trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và người sử dụng đất chưa nộp hoặc mới tạm nộp một phần tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước nhưng không xác định được nguyên nhân của việc chậm nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì xử lý như sau: Tiền sử dụng đất đã tạm nộp vào ngân sách nhà nước được quy đổi ra diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) tại thời điểm bàn giao đất thực tế. Phần diện tích đất còn lại phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao đất thực tế và được trừ số tiền ứng trước về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thời điểm bàn giao đất thực tế; đồng thời phải nộp thêm khoản tiền chậm nộp đối với số tiền sử dụng đất còn phải nộp ngân sách nhà nước tính từ thời điểm bàn giao đất thực tế tới thời điểm chính thức được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ % thu phạt chậm nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (phù hợp với từng thời kỳ). d) Trường hợp chưa bàn giao đất thực tế nhưng cơ quan chức năng vẫn thông báo tiền sử dụng đất phải nộp và chủ đầu tư đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì coi như tạm nộp và xử lý như quy định tại điểm b khoản 2 trên đây. 3. Đối với dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp thì thời điểm xác định giá đất và thu, nộp tiền sử dụng đất được tiếp tục thực hiện theo quy định tại Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 của Chính phủ. Theo đó, việc nộp tiền sử dụng đất đối với các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp13 từ ngày 16/11/2009 sẽ được áp dụng thí điểm theo Thông tư 192/2009/TT-BTC (hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP), cụ thể như sau14: - Chủ đầu tư cấp 1 được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thực hiện dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư và xây dựng. Việc nộp tiền sử dụng đất của Chủ đầu tư được chia thành hai lần. Lần 1, thu 70% tiền sử dụng đất được xác định tại thời điểm Chủ đầu tư được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và Luật đất đai. Lần 2, thu tiếp 30% tiền sử dụng đất còn lại sau khi công trình hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng song không quá 18 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử dụng đất của lần 1 (đối với dự án xây dựng nhà ở) hoặc sau 24 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử dụng đất của lần 1 (đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới và dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp). Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai Chuyên đề pháp lý Trang 7/20 - Trường hợp tại thời điểm thu tiền sử dụng đất lần 2 mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động tăng hoặc giảm so với thời điểm có quyết định giao đất (hoặc thời điểm bàn giao đất thực tế) từ 20% trở lên thì Cơ quan tài chính phải xác định lại giá đất theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường để tính lại 30% tiền sử dụng đất phải nộp còn lại. 2. Tiền thuê đất a) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, người được thuê phải trả tiền thuê đất với mức nộp cho từng năm được tính bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất15. Trong đó đơn giá thuê đất được tính như sau16: - Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp. - Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa không quá hai lần. - Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất. - Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất. Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép đầu tư) khác với thời hạn thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất một lần quy định tại điểm này thì thời hạn hoạt động của dự án được điều chỉnh phù hợp với thời hạn thuê đất. Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai Chuyên đề pháp lý Trang 8/20 - Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá, cụ thể như sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê đối với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. Số tiền thuê đất phải nộp trong trường hợp này là đơn giá trúng đấu giá nhân (x) với diện tích đất thuê nhân (x) với thời hạn thuê đất (bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp và tương ứng như trường hợp đấu giá giao đất có thu tiền sử dụng đất). + Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá; đơn giá này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định, việc điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng như trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không theo hình thức đấu giá nhưng mức điều chỉnh của thời kỳ ổn định 10 năm tiếp theo khô