Nguyên lý bất động sản

Trần Tiến Khai 1 NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Trần Tiến Khai 2 Chương 8. Nguồn tài trợ cho vay thế chấp nhà ở Trần Tiến Khai 3 1. Thị trường cho vay thế chấp sơ cấp và thứ cấp † Thị trường thế chấp sơ cấp (primary mortgage market): „ Là thị trường nguồn gốc cho vay, mà ở đó cả người vay và người cho vay đến cùng với nhau. „ Có rất nhiều định chế cung tiền cho người vay ở thị trường sơ cấp: † các hiệp hội tiết kiệm và cho vay (savings and loan associations); † các ngân hàng thương mại, † các quỹ tín dụng (credit unions), † và các công ty tài chính cho vay thế chấp (mortgage banking companies). Trần Tiến Khai 4 1. Thị trường cho vay thế chấp sơ cấp và thứ cấp † Thị trường thế chấp thứ cấp: „ là thị trường nơi mà người cho vay thế chấp ở thị trường thứ cấp bán lại các món vay, thay vì giữ lại trong danh mục đầu tư của họ. „ Fannie Mae và Freddie Mac: † Là hai doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (government-sponsored enterprises) là thị trường thứ cấp chủ yếu, † Có các chức năng mua lại các món nợ thế chấp từ những thị trường sơ cấp địa phương. Trần Tiến Khai 5 1. Thị trường cho vay thế chấp sơ cấp và thứ cấp † Vai trò của thị trường thế chấp thứ cấp: „ Tạo điều kiện cho thị trường sơ cấp phát triển và hiệu quả hơn. „ Tăng vòng quay vốn ở thị trường sơ cấp. „ Trên thế giới ngày nay, các định chế của thị trường thứ cấp có vai trò rất quan trọng trong thị trường cho vay thế chấp nhà ở. Trần Tiến Khai 6 2. Thị trường sơ cấp NGƯỜI VAY Nhà cho vay tiền gửi (depository lenders) người gửi tiền (depositors) người gửi tiền (depositors) người gửi tiền (depositors) Các nhà cho vay phi tiền gửi (nondepository lenders) Công ty cho vay thế chấp (mortgage bankers) Công ty môi giới thế chấp (mortgage brokers) Trần Tiến Khai 7 2. Thị trường thứ cấp NHÀ NƯỚC FANNIE MAE GINNIE MAE FREDDIE MAC Nhà cho vay tiền gửi (depository lenders) Các nhà cho vay phi tiền gửi (nondepository lenders) Công ty cho vay thế chấp (mortgage bankers) Công ty môi giới thế chấp (mortgage brokers) Trần Tiến Khai 8 2. Thị trường thứ cấp † Ginnie Mae (Government National Mortgage Association - GNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Chính phủ; † Fannie Mae (Federal National Mortgage Association - FNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc Gia Liên bang; † Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation): Công ty Thế chấp Nợ Phát triển nhà ở Liên bang Trần Tiến Khai 9 2. Thị trường thứ cấp † Ginnie Mae (Government National Mortgage Association - GNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Chính phủ „ Là cơ quan chính phủ; „ Chức năng trợ cấp chi phí nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Chức năng này được hỗ trợ bởi các chương trình trợ cấp nhà ở của Chính phủ, đưa ra các món vay mua nhà ở hoặc xây dựng nhà ở có lãi suất thấp hơn lãi suất thị trường. „ Chức năng bảo lãnh các cổ phiếu có thế chấp (mortgage-backed securities). Trần Tiến Khai 10 2. Thị trường thứ cấp † Ginnie Mae (Government National Mortgage Association - GNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Chính phủ „ không phát hành, mua, bán các món vay thế chấp hoặc các cổ phiếu có thế chấp „ bảo lãnh các chi trả định kỳ về vốn và lãi của các cổ phiếu thế chấp do các nhà cho vay tư nhân phát hành „ cổ phiếu thế chấp Ginnie Mae hoàn toàn không có rủi ro không trả được nợ, tương tự như Trái phiếu Kho bạc, và vì vậy được mua bán với suất sinh lợi tương đối thấp. Trần Tiến Khai 11 2. Thị trường thứ cấp † Fannie Mae (Federal National Mortgage Association - FNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc Gia Liên bang „ Là doanh nghiệp một phần tư nhân – một phần nhà nước „ thực hiện các mục tiêu chủ yếu của chính phủ về nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình „ Fannie Mae không cho vay trực tiếp cho người mua nhà, Trần Tiến Khai 12 2. Thị trường thứ cấp † Fannie Mae (Federal National Mortgage Association - FNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc Gia Liên bang „ giúp bảo đảm các nguồn quỹ thế chấp một cách chắc chắn, đầy đủ và sẵn sàng để mua các món vay thế chấp từ các nhà cho vay có uy tín, những người cho vay nhà ở. Trần Tiến Khai 13 2. Thị trường thứ cấp † Fannie Mae (Federal National Mortgage Association - FNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc Gia Liên bang „ nguồn quỹ để mua các cổ phiếu thế chấp gộp bằng cách bán cổ phần trên thị trường vốn công (public capital market), bán các cổ phiếu MBS, thu tiền phí từ các nhà cho vay trên thị trường sơ cấp khi mua lại món vay, kiếm lời theo danh mục thế chấp và các khoản đầu tư khác, và bán trái phiếu. Trần Tiến Khai 14 2. Thị trường thứ cấp † Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation): Công ty Thế chấp Nợ Phát triển nhà ở Liên bang „ Có các chức năng tương tự như Fannie Mae