Nhà nước và pháp luật đại cương - Bài 6: Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Bài 6. Nghĩa vụ của người sử dụng đất 1. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 2. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất 1. Nghĩa vụ chung của NSDĐ Điều 107 LĐĐ 2003 2. Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ 2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất 2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất 2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất 2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 2.5. Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ 2.6. Nghĩa vụ nộp lệ phí Địa chính 2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất 2.1.1. Khái niệm 2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất 2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất 2.1.5. Chế độ miễn giảm 2.1.1. Khái niệm Căn cứ để trở thành người sử dụng đất Nhận QSDĐ từ các chủ thể SDĐ Giao dịch QSDĐ 2.1.1. Khái niệm Các cách thức để trở thành người sử dụng đất Nhận QSDĐ từ Nhà nước Được nhà nước giao đất Được nhà nước cho thuê đất Được nhà nước công nhận QSDĐ Trả tiền thuê đất Không nộp tiền sử dụng đất Có thể nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất hoặc không => Nộp tiền sử dụng đất để có QSDĐ Nộp tiền sử dụng đất 2.1.1. Khái niệm Đang sử dụng đất dưới hình thức khác Giao đất có thu tiền sử dụng đất Không Có quyền năng của NSDĐ giao có thu TSDĐ => Tiền sử dụng đất phải nộp là để có quyền của người sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất 2.1.1. Khái niệm - Khái niệm: Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải trả cho nhà nước để có được quyền sử dụng đất cho những mục đích nhất định và những quyền năng của người sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất. 2.1.1. Khái niệm - Một số văn bản pháp luật quan trọng • Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 • Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 • Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 • Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 • Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 • Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất - Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất - Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất - Khi người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất - Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 50, 51 LĐĐ 2003 2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất Bao gồm các yếu tố: diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất. Căn cứ tính tiền sử dụng đất là các yếu tố cho phép xác định được số tiền sử dụng đất mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phải nộp Điều 4 NĐ 198/2004, khoản 1 Điều 2 NĐ 120/2010 2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất - Diện tích đất Là diện tích đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, được phép chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được tính vào diện tích được giao có thu tiền sử dụng đất 2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất - Diện tích đất =Diện tích đất tính tiền sử dụng đất tổng diện tích đất được giao diện tích đất sử dụng để phục vụ cho công cộng - 2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất + Đấu giá: giá trúng đấu giá - Giá đất + Diện tích đất ở trong hạn mức khi được công nhận QSDĐ, diện tích đất trong hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đối với đất ở: giá đất do UBND tỉnh quy định + Khác: giá đất do UBND tỉnh quy định, trường hợp chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp 2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thời hạn sử dụng đất 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất Mức thu tiền sử dụng đất = giá đất x diện tích đất - Đối với đất có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc 70 năm. 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất mỗi năm không sử dụng đất được trừ 1,2% tiền sử dụng đất so với tiền sử dụng đất khi được giao với thời hạn 70 năm - Đất có thời hạn sử dụng dưới 70 năm: Tiền sử dụng đất của thời hạn n năm = Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm X (70 – n) x 1.2%- 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất + Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Đ 6 NĐ 198/2004 được sđ, bs bởi NĐ 17/2007, NĐ 44/2008, NĐ 120/2010 - Lưu ý: • Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất giao không thu tiền sang loại đất giao có thu tiền thì thu đủ tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất + Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Đ 6 NĐ 198/2004 được sđ, bs bởi NĐ 17/2007, NĐ 44/2008, NĐ 120/2010 - Lưu ý: Đất NN giao không thu tiền SDĐ Đất ở tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. • Hộ gia đình, cá nhân 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất Đất ở • Hộ gia đình, cá nhân Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà Tiền SDĐ = 50% tiền SDĐ chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất NN Đất SX KD phi nông nghiệp Tiền SDĐ = tiền SDĐ chênh lệch giữa giá đất sau khi chuyển MĐ và giá đất NN 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất + Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Đ 6 NĐ 198/2004 được sđ, bs bởi NĐ 17/2007, NĐ 44/2008, NĐ 120/2010 - Lưu ý: • Người sử dụng đất chuyển từ đất giao có thời hạn sang đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng tiền sử dụng đất ở trừ đi số tiền sử dụng đất đã nộp 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất + Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đ 7 NĐ 198/2004 được sđ theo NĐ 120/2010 - Lưu ý: được trừ số tiền thuê đất đã trả và tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu chưa trừ hết) vào tiền sử dụng đất phải nộp, mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp, số còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án. 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất + Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCN (Đ 8 NĐ 198/2004 sđ theo NĐ 120/2010, Đ 14-15NĐ 84/2007). - Lưu ý: • Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm cấp GCNQSDĐ mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất + Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ Đất giao không thu tiền SDĐ, đất thuê của NN Làm nhà ở HGĐ, cá nhân là CB, NV Tổ chức Tự chuyển MĐ Tự phân phối Nộp tiền SDĐ = 40% số tiền phải nộp (trong hạn mức), ngoài hạn mức thu đủ 100%. Trước 15/10/93 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất + Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ Đất giao không thu tiền SDĐ, đất thuê của NN Đất ở HGĐ, cá nhân là CB, NV Tổ chức Tự chuyển MĐ Tự phân phối Nộp tiền SDĐ = 50% số tiền phải nộp (trong hạn mức), ngoài hạn mức thu đủ 100%. 15/10/93 – 24/12/2004 Chỉ được thực hiện 01 lần, lần giao sau thu 100% tiền sử dụng đất 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất + Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCN (Đ 8 NĐ 198/2004 sđ theo NĐ 120/2010, Đ 14-15NĐ 84/2007). •Đất do lấn chiếm xây dựng nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch khu dân cư và đủ điều kiện cấp GCN: Nộp tiền SDĐ = 50% số tiền phải nộp (trong hạn mức)theo giá UB tỉnh quy định, ngoài hạn mức thu đủ 100% theo giá đất ở do UB tỉnh quyết định sát với giá thị trường. 01/7/200415/10/93 TSDĐ= 100% theo giá đất do UB tỉnh quy định(trong hạn mức), ngoài hạn mức = 100% TSDĐ do UB tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp GCN 2.1.5. Ghi nợ tiền sử dụng đất K8 Đ2 NĐ 120/2010 (Bổ sung khoản 4, khoản 5 vào Điều 15 NĐ 198/2004 về thời hạn tiền sử dụng đất và các khoản thu khác - Đối tượng: + Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp GCN. + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính - Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp GCN và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ. 2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất 2.2.1. Khái niệm 2.2.2. Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất 2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất 2.2.5. Chế độ miễn giảm 2.2.1. Khái niệm - Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả cho nhà nước để có quyền sử dụng một diện tích đất trong thời gian nhất định được xác định trong hợp đồng thuê đất và những quyền năng của chủ thể sử dụng đất thuê. So sánh với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất? 2.2.1. Khái niệm - Một số văn bản pháp luật quan trọng + Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. + Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 được sửa đổi bổ sung bởi TT 141/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện NĐ 142/2005 +Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư. + Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 142/2005/NĐ-CP. 2.2.2. Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất - Khi được nhà nước cho thuê đất - Chuyển từ hình thức giao đất sang sử dụng đất dưới hình thức thuê. - Các đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất mà lựa chọn sử dụng đất dưới hình thuê đất. 2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất Căn cứ tính tiền thuê đất là các yếu tố cho phép xác định được số tiền thuê đất mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất phải nộp Bao gồm các yếu tố: diện tích đất thuê đơn giá thuê đất và thời hạn thuê đất. 2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất - Diện tích đất thuê là diện tích thửa đất mà người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất và được xác định trong hợp đồng thuê đất. Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được tính vào diện tích đất để tính tiền thuê đất 2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất + 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND tỉnh ban hành, nếu chưa sát giá thị trường => xác định lại giá - Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm: (Đ 5a NĐ 198/2004 được sđ bởi NĐ 121/2010 + Ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn: tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất + Đất có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ: tối đa không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất + Đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất: đơn giá trúng đấu giá 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất - Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất (Đ13 NĐ 69/2009, Đ5a NĐ 142/2005 được sđ bởi NĐ 121/2010). - Thuê đất trả tiền thuê hàng năm Tiền thuê đất một năm = diện tích đất thuê x đơn giá thuê đất. 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất Lưu ý: + Trường hợp ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt; Mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp, còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án. 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất Lưu ý: + Trường hợp người sử dụng đất chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất mà nguồn gốc đất là do nhà nước giao hay do nhận chuyển nhượng thì số tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả sẽ được trừ vào số tiền thuê đất đã nộp nếu số tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước nhưng mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất Lưu ý: người mua nhà ở không phải nộp tiền sử dụng đất và được dử dụng đất ổn định lâu dài. + Người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở để bán hoặc vừa bán vừa cho thuê phải sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được gia hạn sử dụng nhiều lần và không phải nộp tiền thuê cho thời gian gia hạn. Điều 32 NĐ 84/2007 2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất 2.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.2. Thuế nhà đất 2.3.1. Khái niệm 2.3.1. Khái niệm Thuế sử dụng đất là sắc thuế thu đối với việc sử dụng đất, là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất giao. Tồn tại 2 sắc thuế sử dụng đất: + Thuế sử dụng đất nông nghiệp + Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.3.2.3. Chế độ miễn giảm 2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp +Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp +Những trường hợp được giao đất vào sản xuất nông nghiệp nhưng không sản xuất - Trường hợp nộp thuế: Điều 1 Luật Thuế SDĐNN 1993 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất Căn cứ tính thuế là yếu tố cho phép xác định được số thuế mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế phải nộp, đó là: diện tích đất, hạng đất và định suất thuế tính bằng kg thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất nhất định 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Hạng đất: : + đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được phân thành sáu hạng. + đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng. thời gian ổn định hạng mức là 10 năm 2.3.1.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Định suất thuế: Hạng đất Định suất thuế (kg thóc) 1 550 2 460 3 370 4 280 5 180 6 50 + đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trông thủy sản: 2.3.1.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Định suất thuế: + đất trông cây lâu năm: (tính bằng kg thóc) Hạng đất Định suất thuế 1 650 2 550 3 400 4 200 5 80 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Lưu ý: + đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hàng năm thì phải nộp thuế 1,3 lần thuế suất trồng cây hàng năm cùng hạng nếu đất thuộc hạng 1, 2 và 3, nếu đất thuộc hạng 4, 5,6 thì thuế đất tính bằng thuế đất trồng cây hàng năm. + Đối với cây lấy gỗ và cây lâu năm khai thác 1 lần thì chịu thuế suất bằng 4% giá trị sản lượng khai thác. 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Thuế suất bổ sung: + Áp dụng đối diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức. + Căn cứ: diện tích đất nông nghiệp sử dụng vượt hạn mức, mức thuế ghi thu bình quân cho từng loại đất nông nghiệp và thuế suất. + Thuế suất bổ sung được xác định bằng 20% mức thuế sử dụng đất nông nghiệp. 2.3.2.3. Chế độ miễn giảm - Chế độ miễn giảm thuế được xây dựng dựa trên xem xét đến đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp và các yếu tố khách quan. - NQ số 55/2010/QHH12 quy định về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp + Đối tượng nộp thuế nhà đất bao gồm đất ở, đất phi nông nghiệp sử dụng có mục đích kinh doanh. + Giá đất áp dụng dựa vào Bảng giá của UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, ổn định theo chu kỳ 05 năm. + Thuế suất: tùy thuộc vào từng loại đất Thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Loại đất (m2) Thuế suất Đất ở Trong hạn mức 0.03% Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0.07% Phần diện tích vượt quá 3 lần hạn mức 0.15% Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất, đất phi nông nghiệp sử dụng cho mục đích kinh doanh 0.03% Đất sử dụng không đúng mục đích 0.15% Đất lấn chiếm 0.2% 2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập do chuyển quyền sử dụng đất 2.4.1. Khái niệm 2.4.2. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.3. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.1. Khái niệm Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào thu nhập do hành vi chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.1. Khái niệm Doanh nghiệp Luật thuế chuyển quyền SDĐ Đất nông nghiệp Đất phi NN 10% 20% 2% 4% Ngày 01/01/2004 Luật Thuế TNDN có hiệu lực thi hành Ngày 01/01/2009 Luật thuế TNCN có hiệu lực thi hành Theo giá đất của nhà nước Năm 1994 Năm 1999 Hết hiệu lực Hộ gia đình cá nhân 2.4.2. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.2.1. Các trường hợp nộp thuế 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.4.2.1. Các trường hợp nộp thuế Áp dụng đối với các khoản thu nhập của doanh nghiệp có được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, cho thuê lại đất của doanh nghiệp. - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở. Điều 13 NĐ 124/2008 - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền thuê đất; cho thuê lại đất của doanh nghiệp gắn với tài sản trên đất. 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất căn cứ tính thuế: Điều 14 NĐ 124/2008 thu nhập chịu thuế x thuế suất 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Thuế suất: Đ 10 NĐ 124/2008 Thuế suất áp dụng đối với thu nhập do chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng là 25%. => Mức thuế thu nhập mà doanh nghiệp phải nộp là: (Doanh thu – Giá vốn – Chi phí liên quan) x 25%. 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất Ví dụ: DN A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá 10 tỷ đồng. Biết, DN A mua QSDĐ đó từ ông X với giá là 5,5 tỷ đồng. Sau đó có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng. - Giá vốn: 5.5 tỷ đồng - Chi phí khác : Chi phí san lấp hết 200 triệu đồng - Doanh thu: 10 tỷ đồng => Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - 5,5 tỷ - 200 triệu = 4,3 tỷ đồng => Số thuế phải nộp: 4.3 tỷ x 25% = 1,075 tỷ đồng 2.4.3. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển quyền sử dụng đất 2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế 2.4.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.4.3.3. Chế độ miễn giảm 2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế Điều 2 Luật Thuế TNCN 2007 Cá nhân cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng bất động sản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam Cá nhân không cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng bất động sản phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam 2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế Điều 2 Luật Thuế TNCN 2007 Điều kiện xác định việc cư trú tại Việt Nam là: + Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam; hoặc + Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn 90 ngày trở lên. - Cá nhân không cư trú (không đáp ứng các điều kiện cư trú trên). 2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế Khi cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (K5 Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007) 2.4.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất Có sự phân biệt giữa thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thu nhập từ nhận thừa kế, nhận t