Những mục tiêu của định giá bất động sản

Những mục tiêu của định giá bất động sản Mục tiêu của định giá phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Nó phản ánh mặt lợi ích mà tài sản tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục tiêu của định giá là một yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá. Mục tiêu của định giá bất động sản bao gồm: 1/Định giá cho các mục đích của chính quyền + Báo cáo tài chính: Chính quyền đang chịu áp lực ngày càng tăng để đảm bảo tất cả các tài sản đều được sử dụng một cách có hiệu quả. Việc thực hiện phương pháp kế toán tài sản đòi hỏi phải có sổ ghi tài sản chính xác, phương pháp định giá thích hợp và theo đúng các yêu cầu của việc kiểm toán. + Thu mua cưỡng bức + Các mục đích đánh thuế Để xác định giá trị cho mục đích đánh thuế, điều quan trọng là báo cáo định giá phải được soạn thảo đúng luật lệ quy định, để đạt được hiệu quả tính thuế công bằng và hợp lý. Việc xây dựng hệ thống định giá làm cơ sở tính thuế là việc làm cần thiết và hữu ích. Phạm vi định giá để tính thuế gồm: định giá để tính thuế tài sản, tính thuế thu nhập, tính thuế tài nguyên, để ước tính giá trị định mức thuế. 2/ Định giá để thuê mướn. 3/ Định giá để bảo hiểm Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanh nói chung đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ được bảo vệ trogn trường hợp bị mất mát, do vậy các tài sản cần được định giá cho mục đích bảo hiểm. 4/Định giá cho báo cáo tài chính Hiện nay, nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, về tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho các cổ đông.Bao gồm: - Bảng cân đối tài sản của công ty - Chức năng kế toán và kiểm toán ( cả bên trong lẫn bên ngoài) - Vấn đề thị phần/ mở rộng không - Thế chấp, đi vay - Phục vụ cho việc đánh thuế, giảm thuế - Quản lý, thanh lý tài sản. - Góp vốn của mỗi bên trong kinh doanh. - Cổ phần hoá các doanh nghiệp. 5/Định giá cho mục đích đầu tư Sự tăng trưởng lợi nhuận và tính cạnh tranh của một doanh nghiệp tuỳ thuộc phần lớn vào sự lựa chọn có hiệu quả các phương án đầu tư. Lựa chọn các phương án đầu tư có một vị trí quan trọng trong công tác tài chính, vì nó là một nhân tố chủ yếu trong quá trình sinh lợi lâu dài của doanh nghiệp. Quá trình lựa chọn này rất phức tạp bởi vì đa số các cơ hội đầu tư đều có bản chất dài hạn, còn kết quả của nó nằm trong tương lai xa và khó dự đoán. Vì vậy, để có một quyết định đầu tư khôn ngoan, cần phải nhờ đến các nhà định giá. Họ có đầy đủ khả năng chuyên môn, có đầy đủ thông tin và tính trung thực để có thể giúp bạn có được một quyết định đúng đắn về đầu tư. 6/Định giá cho mục đích cầm cố: Cầm cố là một loại đầu tư có sự đảm bảo hợp lý và một tỷ lệ lãi đúng mức. Trong trường hợp người phải cầm cố không trả được lãi hoặc không còn khả năng để trả lại món vay nợ,người nhận cầm cố phải tiến hành các bước cần thiết để đảm bảo an toàn cho mình. 7/Định giá phục vụ cho mục đích cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước Chính phủ nhiều nước đã tiến hành công việc cổ phần hoá, tư nhân hoá một số các doanh nghiệp Nhà nước. Nhà định giá có nhiệm vụ tiến hành định giá bất động sản và máy móc thiết bị của các doanh nghiệp để phục vụ cho việc thực hiện chủ trương của Chính phủ. Nhà định giá còn thực hiện công việc định giá để đăng ký cổ phần mới của các công ty muốn bán cổ phần cho công chúng. Lập hồ sơ và chứng thư định giá Bất Động Sản - Báo cáo định giá thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà định giá và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá. Báo cáo định giá là sự tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị. - Báo cáo định giá riêng phải nêu được những nội dung chính sau đây: + Loại bất động sản riêng định giá. + Khách hàng định giá. + Mục đích định giá. + Thời điểm định giá. + Đặc điểm pháp lý và kinh tế -kỹ thuật của bất động sản định giá. + Cơ sở giá trị của định giá. + Các căn cứ để định giá. - Ứng dụng các phương pháp định giá. + Kết quả định giá. + Những hạn chế của kết qủa định giá. Phương pháp luận và các bước tiếp cận. .1. Phương pháp luận. Khi tiến hành định giá một động sản nào ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản riêng định giá, do đó không cơ cở để so sánh. Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viện, mà thị trường bất động sản cho những tái ản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng vì vậy không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so sánh. Vì vậy cơ sở định giá ở đây là cơ sở phi thị trường. 2. Các bước tiếp cận. Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là đất trồng. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng trên miếng đất. Bước 3: quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất. Sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao. Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ).