Phần 9. Các yếu tố trong Phân tích Chi phí

Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 135 Oak Street Phần 9 Giới thiệu Các yếu tố trong Phân tích Chi phí Trong phần này, người hướng dẫn của bạn sẽ từng bước chỉ dẫn bạn làm bài tập tình huống. Bài tập này cho thấy cách thức các thẩm định viên tính chi phí của các phần công trình khác nhau từ số liệu của nhà cung cấp số liệu chi phí. Ước tính chi phí có thể đem so sánh với việc sử dụng một công thức nấu ăn đòi hỏi các thao tác kỹ thuật và nguyên liệu chính xác để đạt được kết quả mong muốn. Bạn sẽ bắt đầu với một căn nhà hai tầng. Ngay sau khi được học các kỹ thuật và thành phần chính của phân tích chi phí, bạn sẽ áp dụng kiến thức này vào ví dụ phức tạp hơn ở Phần 10. Marshall và Swift/Boeckh sẽ là nhà cung cấp số liệu chi phí trong các bài tập tình huống. Nhà cung cấp dịch vụ này đưa ra số liệu cho những người định giá thông qua hai dịch vụ cơ bản. Dịch vụ thứ nhất sử dụng trong Phần 9 và Phần 10 là Sổ tay chi phí nhà ở của các căn nhà dành cho từ 1 đến 4 hộ gia đình. Dịch vụ còn lại là Dịch vụ định giá Marshall dùng cho các bất động sản thương mại. Mục tiêu nghiên cứu Để chuẩn bị cho Phần 9, hãy đọc các mục tiêu nghiên cứu sau và xem lại chúng khi nghiên cứu phần này của sách hướng dẫn.
Sử dụng các chi phí thành phần để ước tính chi phí công trình xây dựng nhà ở. Các gợi ý nghiên cứu Bạn sẽ thấy nội dung Phần 9 rất hấp dẫn và thực tiễn. Hãy thưởng thức nó mà không phải lo lắng nhớ mọi thứ để làm bài kiểm tra. Bạn sẽ xem bài tập tình huống về định giá căn nhà ở hai tầng bằng phương pháp chi phí cho từng đơn vị diện tích Marshall và Swift/Boeckh. Không có câu hỏi kiểm tra nào về các kỹ thuật Marshall và Swift/Boeckh. Ứng dụng của bài tập tình huống sẽ củng cố các khái niệm và thuật ngữ trình bầy trong Phần 7 và 8. Người hướng dẫn sẽ dẫn dắt bạn trong hầu hết bài tập tình huống. Việc luyện tập này nhằm phục vụ cho ví dụ phức tạp hơn ở Phần 10. Bạn sẽ phải tự tính toán để tìm ra các con số chi phí trong ví dụ đó. Phần 9 là lần đầu bạn tiếp cận Bài tập tình huống Phố Cây sồi. Bạn sẽ sử dụng bất động sản tại số 4410 Phố Cây sồi làm đối tượng cho rất nhiều bài tập khác nhau. Bất động sản này là hư cấu, nhưng sẽ được sử dụng trong các ứng dụng thực tế nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quá trình định giá. Trong phần này, nhiệm vụ của bạn là tính chi phí hiện tại cho bất động sản tại Phố Cây sồi. Lần tiếp theo bạn gặp lại bất động sản này là vào Ngày học thứ 3. Part 9 – 136 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 137 Phần 9. Các yếu tố trong Phân tích Chi phí I. Phân tích các Chi phí thành phần Bước 4. Bước thứ tư là thêm chi phí gián tiếp và các khoản giảm giá của doanh nghiệp vào chi phí trực tiếp đã ước tính, nhằm tính ra tổng chi phí của phần xây dựng thêm. A. Mục tiêu của Phần 9 là chỉ ra cách thức thẩm định viên sử dụng dịch vụ của các nhà cung cấp số liệu chi phí (trong trường hợp này là Marshall và Swift/Boeckh) để tính các chi phí thành phần khác nhau nhằm ước tính ra chi phí hiện thời của công trình xây dựng tại nơi ở. B. Bài tập tình huống sẽ được sử dụng để minh họa cho các chi phí thành phần. Đối tượng nghiên cứu là căn nhà ở hai tầng tại vùng có khí hậu “ôn hòa”. 1. Khí hậu của Mỹ có thể tạm chia thành 5 nhóm như sau: a. Khí hậu rét đậm. Thường bao gồm vùng gần phía Bắc nhất của các bang sát biên giới Canada, kể cả bang Alaska. Các công trình xây dựng ở khu vực này phải có lớp cách nhiệt tốt, nền công trình khá sâu dưới nền đất để đảm bảo đứng vững dưới lớp sương giá (ví dụ độ sâu tại đó nền đất đóng băng). Một số ví dụ có thể kể đến là phần phía bắc của Maine, Minnesota, và Montana. b. Khí hậu lạnh. Khu vực này tạo thành một đường rộng nằm vắt ngang nước Mỹ, bao gồm các bang có nhiệt độ đóng băng trong các tháng mùa đông. Ví dụ như New York, Iowa, Oregon, và phía bắc California. c. Khí hậu ẩm hỗn hợp. Khu vực này bao gồm các bang miền Trung giáp Đại Tây Dương và mở rộng đến phần đông bắc của Texas. Ví dụ như Bắc Carolina, Tennessee, và phía bắc Georgia và Louisiana. d. Khí hậu nóng ẩm. Bao gồm khu vực Florida và bờ biển Gulf. Ví dụ như Georgia, Alabama, khu vực Texas, và miền Nam của bang South Carolina. e. Khí hậu khô hỗn hợp hoặc khô nóng. Là vùng tây nam nước Mỹ bao gồm các bang như New Mexico, Arizona, Southern California, và một phần của Texas. 2. Công ty Marshall & Swift/Boeckh (MSB) đã tính đến cả 5 loại vùng khí hậu trên trong quá trình điều chỉnh chi phí. Tuy nhiên, MSP đã sử dụng 3 nhóm phân loại sau để bắt đầu quá trình xử lý: vùng khí hậu ấm, vùng khí hậu ôn hòa và vùng khí hậu khắc nghiệt. Part 9 – 138 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures 3. Ở khu vực khí hậu ôn hòa nơi có bất động sản cần định giá, thẩm định viên sẽ tìm ra kết cấu xây dựng có khung gỗ điển hình gồm các bức tường nhô ra cỡ 2 x 4 hoặc 2 x 6 và các cửa sổ 1 hoặc 2 lớp kính (để cách ly). a. Độ dầy của tường và trần nhà sai khác trong khoảng từ R-11 đến R-19 đối với tường và từ R-19 đến R-30 đối với trần. b. Giá trị R là tỷ lệ chỉ ra điện trở đổi với một số vật liệu cách điện đặc biệt. Một giá trị R cao hơn đối với một mức độ dầy nhất định cho thấy ít nhiệt hơn có thể thoát khỏi tường và trần. 4. Nền nhà tại vùng khí hậu ôn hòa sẽ có độ sâu từ 30 đến 42 inch (1 inch = 2,54 cm) để bảo vệ chân nền khỏi sương giá. a. Móng của bất động sản được định giá là một bức tường trụ với một tấm sàn bê tông trên mặt đất để củng cố thêm b. Móng nhà ở vùng khí hậu ấm có thể có độ sâu của móng là 18 inch, trong khi đó tại khu vực khí hậu khắc nghiệt chiều sâu móng lên tới 54 inch. C. Người hướng dẫn sẽ giải thích về các thành phần chi phí khi bạn từng bước làm xong bài tập tình huống này. Đừng quá bận tâm về việc nhận biết tất cả các thuật ngữ khi làm bài tập này. Thậm chí sau khi chúng ta nghiên cứu xong phần xây dựng cơ bản ở Phần 7, có thể vẫn còn một số thuật ngữ xây dựng mới ở Phần này. Nếu vậy, hãy hỏi người hướng dẫn để được giải thích. Công ty Marshall và Swift/Boeckh có các bước cụ thể về cách phân tích chi phí. Người hướng dẫn sẽ giúp bạn hiểu cách người ta xếp loại chất lượng bất động sản bạn đang định giá là trung bình, tốt, rất tốt hay tuyệt vời. Footing SlabStem Wall Framing Wall Earthen Soil Tường khung Chân tường Nền đất Chân bệ Tấm lát Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 139 Oak Street II. Bài tập tình huống Phố Cây sồi – Phân tích chi phí Miêu tả: Bất động sản bạn được yêu cầu để định giá là một ngôi nhà riêng hai tầng có chất lượng trung bình, nằm trong khu vực hay có động đất và bão. Căn nhà được xây dựng trên móng tường trụ với một sàn bê tông để gia cố thêm. Các bức tường khung gỗ bên ngoài có độ cao phía trong là 8 feet cho mỗi tầng. Các bức tường phía trong được trát vữa rộng khắp. Nhà có 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm đầy đủ ở tầng 2 và một bán phòng tắm ở tầng một. Nhà không có các ống nước chờ sẵn cho các thiết bị cố định có thể có. Chậu giặt được đặt ở phòng vật dụng cùng với cần điều khiển thiết bị thông gió và nhiệt. Thiết bị đun nước cũng được đặt ở phòng vật dụng thiết yếu. Nền nhà được trải thảm đỏ ngoại trừ bếp và lối vào phòng giải lao được trải tấm nhựa dẻo. Phòng tắm được lát gạch men. Những vật dụng gắn liền với bếp gồm lò nướng, máy giửa bát, máy hút mùi và quạt, và máy nghiền rác. Cũng có 1 cái quạt hút ở một trong số các phòng tắm. Ngôi nhà nằm trong vùng khí hậu ôn hòa và có độ cách ly tiêu chuẩn về tường và trần nhà, cửa số được làm 2 lớp kính. Lò sưởi ở trong nhà với một khoang đá có gạch đắp nổi được đặt ở tầng 1 trong phòng chung của cả gia đình ở tầng 1. Phía bên ngoài căn nhà có mái phủ nhựa đường với độ dốc đặc thù là 6/12 và phủ lớp nhựa trải qua khung gỗ cỡ 2x4. Gara, dành cho 2 xe ôtô, gắn với ngôi nhà và có độ cao tường là 9 foot. Gara vẫn chưa được cách ly hay hoàn thiện ngoại trừ bức tường gắn với ngôi nhà do yêu cầu của quy tắc xây dựng và chống hỏa hoạn. Cũng có sàn gỗ ở phía sau căn nhà. Khu vực này được nâng lên so với nền là 18 inches. Còn có một cổng vòm nhỏ ở trên chỗ dừng chân trước nhà. Đây là một hành lang mở với mái và trần đã hoàn thiện. Mặt tiền cùa bất động sản Phố cây sồi Part 9 – 140 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Quan sát tòa nhà từ phía bên cạnh Phác thảo khung cho bất động sản cần định giá Móng Sq. Ft. Khu vực tầng 1 Sq. Ft. Gara cho 2 ôtô Sq. Ft. Khu vực tầng 2 Sq. Ft. Sàn gỗ Sq. Ft. Tổng diện tích sinh hoạt Sq. Ft. Hành lang đi vào Sq. Ft. Two -Car Garage One -Story on Slab Two -Story on Slab Porch Wood Deck 28 ? 12 ? 14 ? 14 ? 8 ? 4 ? 22 ? 24 ? 4 ? 6 ? 22 ? Gara cho 2 xe ôtô Tấm lát một tầng Tấm lát cho hai tầng Cổng, hành lang Bàn Gỗ Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 141 CÁC TỶ LỆ CHI PHÍ NHÀ HAI T
NG Chi phí theo đơn vị foot 2 Chất lượng Trung bình NHÀ Ở HỆ THỐNG CỘT, SƯỜN NHÀ CÔNG TRÌNH NỀ Tổng diện tích Gỗ dán hoặc gỗ ép Tấm lát nhựa hoặc kim loại Vữa trát Khung bê tông Vữa trát lên khung Gạch thông dụng 1900 49.75 50.11 50.05 51.61 52.93 58.37 2000 49.22 49.56 49.50 51.06 52.32 57.59 2100 48.72 49.04 48.98 50.54 51.76 56.85 2200 48.25 48.55 48.50 50.04 51.22 56.16 CÁC ĐIỀU CHỈNH THEO ĐƠN VỊ FOOT2 VẬT LIỆU LỚP MÁI ĐIỀU CHỈNH NĂNG LƯỢNG: Khí hậu ôn hòa (cơ sở) Kết cấu ván lợp hoặc Khí hậu dễ chịu .......................... ... – $ 1.00 Đá nền xếp sát................... (cơ sở) Khí hậu khắc nghiệt ...................... + 1.38 Ngói đất nung........................ + $ 3.11 Được cách ly tối đa ....................... + 3.32 Ngói xi măng ......................... + 1.97 ĐIỀU CHỈNH NỀN: Khí hậu ôn hòa (cơ sở) Thép, đã định hình ................ + .52 Khí hậu dễ chịu ............................. – $ 1.60 Nứt ở gỗ ................................ + .85 Khí hậu khắc nghiệt ...................... + 2.94 Ván ốp gỗ .............................. + .74 Sườn đồi, độ dốc trung bình ......... + 1.47 Trục kết cấu .......................... – .44 Sườn đồi, độ dốc lớn .................... + 4.41 Điều chỉnh: Cộng vào thêm đối với KHU VỰC CÓ ĐỊA CHẤN (Z) / BÃO (Wind) Khung: (Z2) + $1.29, (Z3–4/Wind) + $2.19 Công trình nề :(Z2) + $.83, (Z3–4/Wind)+ $1.76 NHÀ MT T
NG Chi phí theo đơn vị foot 2 Chất lượng Trung bình NHÀ Ở HỆ THỐNG CỘT, SƯỜN NHÀ CÔNG TRÌNH NỀ Tổng diện tích Gỗ dán hoặc gỗ ép Tấm lát nhựa hoặc kim loại Vữa trát Khung bê tông Vữa trát lên khung Gạch thông dụng 1900 53.39 54.33 54.28 56.03 57.06 61.20 2000 52.88 53.81 53.76 55.48 56.48 60.53 2100 52.41 53.32 53.27 54.96 55.92 59.91 2200 51.96 52.86 52.81 54.47 55.40 59.32 CÁC ĐIỀU CHỈNH THEO ĐƠN VỊ FOOT2 VẬT LIỆU LỚP MÁI ĐIỀU CHỈNH NĂNG LƯỢNG: Khí hậu ôn hòa (base) Kết cấu ván lợp hoặc Khí hậu dễ chịu ............................. – $ .91 Đá nền xếp sát................... (base) Khí hậu khắc nghiệt....................... + 1.46 Ngói đất nung........................ + $ 5.55 Được cách ly tối đa ....................... + 3.01 Ngói xi măng ......................... + 3.51 ĐIỀU CHỈNH NỀN: Khí hậu ôn hòa (base) Thép, đã định hình ................ + .93 Khí hậu dễ chịu ............................. – $ 1.89 Nứt ở gỗ ................................ + 1.51 Khí hậu khắc nghiệt....................... + 3.47 Ván ốp gỗ .............................. + 1.32 Sườn đồi, độ dốc trung bình ......... + 1.74 Trục kết cấu .......................... – .79 Sườn đồi, độ dốc lớn .................... + 5.21 Điều chỉnh: Cộng vào thêm đối với KHU VỰC CÓ ĐỊA CHẤN (Z) / BÃO (Wind) Khung: (Z2) + $1.15, (Z3–4/Wind) + $2.01 Công trình nề (Z2) + $.81, (Z3–4/Wind) + $1.68 Part 9 – 142 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Các tỷ lệ chi phí trên được lấy theo sách hướng dẫn Chi phí nhà ở của công ty Marshall và Swift năm 2003, sử dụng có giấy phép. Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 143 CÁC TỶ LỆ CHI PHÍ PHÂN BIT CHI TIT Chi phí theo đơn vị foot 2 Chất lượng Trung bình CÁC ĐIỀU CHỈNH THEO ĐƠN VỊ FOOT2 TẦNG PHỤ: TÌNH TRẠNG NỀN: Sàn phụ bằng gỗ..................... (base) Khí hậu ấm............................ – $ .70 Tấm bê tông ............................ – $ 2.04 Khí hấu ôn hòa...................... + .87 Nhựa đường (tại gara và chỗ để xe ôtô) – 1.64 Khí hậu khắc nghiệt ............... + 1.17 Hệ thống sưởi ấm / làm mát TRÁT THẠCH CAO LÊN: ........ + 2.90 Khí nén.................................... (base) Dầu làm nhiên liệu đun lò .... + $ .58 VẬT LIỆU LÁT, PHỦ SÀN Lò sưởi trên sàn hay bên tường ...................................... – 1.42 Chi phí khác (nếu không xếp vào nhóm) + 2.59 Điện, ánh sáng........................ – .34 Thảm và đệm lót ..................... + 2.24 Ván gỗ ghép chân tương hoặc ván màu ......................... – .25 Ngói làm bằng gốm ................. + 8.84 Nước nóng.............................. + 1.47 Nguyên liệu gỗ lát sàn............. + 6.23 Không khí được làm ấm, và mát .......................................... + 1.61 Gỗ cứng ............................... + 7.57 Máy bơm nhiệt ........................ + 2.01 Gỗ tấm 8.41 Hệ thống làm nóng tuần hoàn + 3.41 Tấm nhựa................................ + 3.04 Hệ thống trao đổi không khí ... + 1.20 ĐIỀU CHỈNH TRỌN GÓI HỆ THỐNG NƯỚC VÀ VỆ SINH: 8 thiết bị cũ + rough-in (base) CÁC ỨNG DỤ TỪ BÊN TRONG Mỗi vật dụng cố định. .............. + or – $ 845 Chi phí chiết khấu khác (nếu không, phân thành các hạng múc như trước + $ 2,350 Per rough-in ............................ + or – 340 Máy rửa bát ............................ + 590 LÒ SƯỞI: Quạt hút hoặc bình đun nước trong nhà tắm ......................... + 140 Nhà độc thân 1 tầng......... $ 2,250 – 2,750 Thải rác................................... + 205 Nhà độc thân 1 tầng......... 2,800 – 3,400 Máy hút mùi và quạt thông gió + 220 Hai nhà một tầng.............. 3,000 – 4,050 Bếp và lò nướng..................... + 775 Đường thoát trực tiếp, gas ......................................... 1,025 – 1,250 Liên lạc điện đài ..................... + 785 HÀNH LANG/LỐI ĐI CÓ MÁI CHE KẾT CẤU SÀN: XÂY TƯỜNG: Diện tích Foot2 /căn nhà Phiến gỗ mở Mở với bậc thang Sàn gỗ Màn chắn Tường với cửa kính Tường đặc Thêm vào mái Thêm vào trần 25 4.97 13.43 21.68 14.40 50.55 30.50 11.08 4.46 50 4.54 11.24 19.41 9.60 33.70 20.33 9.71 3.51 100 4.30 9.43 13.52 7.20 25.27 15.25 9.03 3.04 150 4.23 8.92 12.14 5.60 19.66 11.86 8.69 2.88 200 4.16 7.40 7.98 4.00 14.04 8.47 7.66 2.72 Part 9 – 144 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures GARA Chi phí theo đơn vị foot 2 Chất lượng Trung bình CẤU TRÚC TẤM LỢP Loại Tổng diện tích Gỗ dán hoặc gỗ ép Tấm lát nhựa hoặc kim loại Vữa trát Lớp ván gỗ ngoài khung Ván ốp gỗ Cộng vào để cho kết quả 400 17.79 18.10 18.17 18.03 18.27 4.08 Kèm theo 600 15.82 16.05 16.10 16.00 16.18 3.71 Các tỷ lệ chi phí trên được lấy theo sách hướng dẫn Chi phí nhà ở của công ty Marshall và Swift năm 2003, sử dụng có giấy phép. Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 145 CÁC LƯU Ý KHI TÍNH TOÁN Hệ số chiều cao của tường Đối với nhà ở chất lượng trung bình, chi phí cơ bản được giả định lấy mức chiều cao tường là 8 foot. Đối với mỗi foot chiều cao tăng thêm của tường, thẩm định viên phải thêm vào 3%, Vì thế, nếu bất động sản của bạn có trần cao tới 9 foot thì hệ số là 1,03. Bạn sẽ thấy trong bài tập tình huống, gara sát nhà có tường cao tới 9 foot. Do vậy, hệ số là 1,03 do 3% được thêm vào cho độ dài 1 foot tăng thêm của bức tường. Hệ số này chỉ áp dụng với tỷ lệ cơ bản và không áp dụng cho các chi phí cải tạo khác như lợp mái, thiết bị sưởi ấm hay làm mát. Tính toán chi phí lát, trải nền Thẩm định viên có thể sử dụng tiền chiết khấu cho lát, phủ sàn nhà hoặc chia chi phí cho từng loại vật liệu dùng để lát, phủ sàn riêng lẻ. Cách thức để tính được tỷ lệ chi phí lát sàn là áp dụng tỷ lệ phần trăm diện tích đối với tỷ lệ chi phí thực. Kết quả có thể được dễ dàng viết vào trong bảng sau: Nguyên liệu lát, phủ sàn % Diện tích Tỷ lệ chi phí Số tiền Thảm và đệm lót 0.75 $ 2.24 Gạch men 0.10 8.84 Tấm nhựa 0.15 3.04 Tổng số 100% Summary of Plumbing Fixtures Tóm tắt các thiết bị dẫn nước và vệ sinh. Plumbing fixtures are added or subtracted as lump sum adjustments. The average quality cost rate includes eight fixtures and one rough-in. Each full bath has three fixtures, and a half bath has two fixtures. The kitchen sink, the laundry tub, and the water heater each count as one plumbing feature. The base cost rate already includes two outdoor spigots. Giá trị các thiết bị dẫn nước và vệ sinh được cộng thêm hoặc trừ đi theo cách điều chỉnh cả gói. Tỷ lệ chi phí chất lượng trung bình bao gồm 8 thiết bị cố định và một …….. Mỗi bồn tắm đầy đủ có 3 thiết bị cố định, bán bồn tắm có 2 thiết bị cố định. Chậu bếp, bồn giặt và bình nóng lạnh mỗi loại được tính là một bộ phận của nhóm thiết bị dẫn nước, vệ sinh. Tỷ lệ chi phí cơ bản đã bao gồm 2 vòi nước bên ngoài cửa. Tầng Bồn tắm và vòi sen Chậu Bàn cầu Bình nóng lạnh Tổng số Thứ nhất Thứ hai Tổng thiết bị dẫn nước, vệ sinh lắp cố định
Các số nhân Tại dòng 24 của Mẫu Thẩm định giá Foot2, bạn sẽ tìm thấy Số nhân chi phí hiện tại Part 9 – 146 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures (CCM) và Số nhân cục bộ. Các hệ số này cập nhật tỷ lệ chi phí đối tới quý gần đây nhất trong năm và cũng điều chỉnh cho các địa phương (như San Diego, Minneapolis, hoặc Biloxi). Hai số nhân này được nhân với nhau để tạo nên một hệ số. Số nhân chi phí hiện tại và số nhân cục bộ đểu có trong Mẫu nhưng bạn cần phải nhân chúng với nhau để tạo ra hệ số. Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 147 MẪU ĐỊNH GIÁ FOOT2 Hệ số chiều cao của tường X Diện tích sàn X Chi phí theo foot2 lựa chọn
Hệ số Số lượng Chi phí Chi phí ngoại thất 1. ƯỚC TÍNH CHI PHÍ NHÀ Ở CƠ BẢN 1.00 1.00 Điều chỉnh giá trị cả gói và theo foot2 2. Lợp mái 3. Năng lượng:
Vùng khí hậu ấm
Vùng ôn hòa
Vùng khắc nghiệt
Được cách ly tốt 4. Móng nhà:
Vùng khí hậu ấm
Vùng ôn hòa
Vùng khắc nghiệt Sườn đồi:
Phẳng
Dốc vừa phải
Rất dốc 5. Động đất:
Không có
1
2
3
4 Gió:
No
Yes 6. Tầng phụ 1,176 7. Sự cách ly ở sàn: Vùng khí hậu ấm
Vùng ôn hòa
Vùng khắc nghiệt 8. Vật lát, phủ sàn 9. Thạch cao trát bên trong 10. Hệ thống sưởi ấm hoặc làm mát 11. Plumbing Fixtures: Tổng số Base 12. Plumbing Rough-ins:Tổng số Base 13. Các cửa sổ áp mái 14. Lò sưởi $2,750 + $1,000 chi cho gạch 1 3,750 3,750 15. Thiết bị, dụng cụ bên trong 16. TỔNG SỐ PHỤ: CHI PHÍ Ở ĐÃ ĐIỀU CHỈNH (Dòng 1 đến 15) 17. Tầng hầm 18. Hành lang, Lối đi có mái che, v.v 19. Các ban công 20. Cầu thang bên ngoài 21. TỔNG PHỤ: CHI PHÍ Ở (dòng16 đến 20) 22. Gara/ chỗ đậu xe Cng 3% vì trn cao 9 f 1.03 23. TỔNG PHỤ CỦA CÁC CHI PHÍ XÂY DỰNG (Dòng 21 và 22) 24. Các số nhân:CCM 1.08 x Cục bộ 0.96 25. Các bộ phận bổ sung Part 9 – 148 Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures 26. TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG MỚI (Dòng 23 x Dòng 24 + Dòng 25) Cấu trúc trên đây là dựa trên Mẫu 1007 của công ty Marshall và Swift/Boeckh và được cho phép sử dụng phục vụ cho mục đích giảng dạy. Appraisal Institute Basic Appraisal Procedures Part 9 – 149 MẪU ĐỊNH GIÁ FOOT2 Hệ số chiều cao của tường X Diện tích sàn X Chi phí theo foot2 lựa chọn
Hệ số Số lượng Chi phí Chi phí ngoại thất 1. ƯỚC TÍNH CHI PHÍ NHÀ Ở CƠ BẢN 1.00 1.00 Điều chỉnh giá trị cả gói và theo foot2 2. Lợp mái 3. Năng lượng:
Vùng khí hậu ấm
Vùng ôn hòa