Phân tích chiến lược kinh doanh của công ty cổ phần Vincom

PHIẾU PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC DOANH NGHIỆP I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY • Tên đầy đủ doanh nghiệp: Tên tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM Tên giao dịch tiếng Anh: VINCOM JOINT STOCK COMPANY • Tên viết tắt doanh nghiệp: VINCOM JSC • Trụ sở chính: tầng 7, tháp B, Vincom City Towers, 191 Bà Triệu, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam. Điện thoại: +84 4 3974 9999 Fax: +84 4 3974 8888 Chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh: Vincom Center - 72 Lê Thánh Tôn, phường Bến Nghé, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Điện thoại: +84 8 3936 9999 Fax: +84 8 3936 9998 • Thành lập chính thức vào ngày 03/05/2002. • Loại hình doanh nghiệp: công ty được thành lập theo hình thức công ty cổ phần, có tư cách pháp nhân theo quy định của Luật Doanh nghiệp và pháp luật hiện hành. • Website: www.vincom.com.vn 1. Ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp (Theo giấy chứng nhận đăng kí số 0103001016): - Kinh doanh bất động sản; kinh doanh khách sạn; xây dựng dân dụng và công nghiệp; - Dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà ở, máy móc, thiết bị công trình; Dịch vụ vui chơi giải trí: bi-a, trò chơi điện tử, trò chơi dưới nước, trò chơi trên cạn, bơi lội; Dịch vụ làm đẹp, thẩm mỹ (không bao gồm săm mắt, săm môi và các dịch vụ gây chảy máu khác); Dịch vụ ăn uống, giải khát (không bao gồm kinh doanh quán bar, Phòng karaoke, vũ trường); - Dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lí bất động sản; - Buôn bán hàng nông, công nghiệp, xây dựng, phương tiện vận tải, hàng điện tử tin học, điện lạnh, dân dụng, tự động hóa, thiết bị bảo vệ phòng chống trộm tự động, hàng nông, lâm, thủy hải sản (trừ các loại lâm sản Nhà nước cấm); - Đại lí mua, đại lí bán, kí gửi hàng hóa; Tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn pháp luật); cho thuê nhà có trang thiết bị kĩ thuật đặc biệt (phòng hòa nhạc, phòng hát, hội trường, phòng cưới, trường quay, rạp chiếu phim); - Quảng cáo và các dịch vụ liên quan đến quảng cáo; Tổ chức hội chợ, triển lãm thương mại; - Dịch vụ trang trí khẩu hiệu: dịch vụ vệ sinh, diệt côn trùng, chống mối mọt; Dịch vụ trông giữ xe ô tô, xe máy, xe đạp; - Xây dựng, kinh doanh sân golf và các dịch vụ liên quan đến sân golf; xây dựng, kinh doanh khu du lịch sinh thái và các dịch vụ liên quan đến khu du lịch sinh thái; kinh doanh công viên cây xanh, công viên nước, vườn trại giải trí; - Tổ chức giới thiệu và xúc tiến thương mại; hoạt động của các câu lạc bộ thể thao; hoạt động của các công viên vui chơi và công viên theo chủ đề; - Hoạt động vui chơi giải trí khác chưa được phân vào đâu (không bao gồm hoạt động của vũ trường, sàn nhảy); hoạt động của các cơ sở thể thao; - Dịch vụ tắm hơi, massage và các dịch vụ tăng cường sức khỏe tương tự (trừ hoạt động thể thao và không bao gồm dạy ấn huyệt, xông hơi bằng thuốc y học cổ truyền và phục hồi chức năng , vật lí trị liệu); Đối với các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, doanh nghiệp chỉ kinh doanh khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. 2. Xác định các hoạt động kinh doanh chiến lược (SBU): - Xây dựng biệt thự cao cấp - Xây dựng căn hộ cao cấp - Xây dựng trung tâm thương mại - Xây dựng văn phòng cho thuê - Xây dựng khu vui chơi giải trí - Xây dựng spa & phòng tập 3. Tầm nhìn, sứ mạng kinh doanh của doanh nghiệp: □ Tầm nhìn chiến lược: Bằng bản lĩnh và khát vọng tiên phong, công ty CP Vincom phấn đấu trở thành một tập đoàn kinh tế hàng đầu Việt Nam, lấy hoạt động đầu tư - kinh doanh BĐS làm trọng tâm chiến lược với mong muốn tạo nên một thương hiệu VN mang tầm vóc quốc tế. □ Sứ mạng kinh doanh: - Đối với cổ đông: đảm bảo và luôn gia tăng các giá trị đầu tư hấp dẫn và bền vững cho cổ đông. - Đối với thị trường: cung cấp các sản phẩm - dịch vụ bất động sản cao cấp với chất lượng Quốc tế, mang tính độc đáo và sáng tạo cao nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu khách hàng và sở hiếu của thị trường. - Đối với nhân viên: Xây dựng môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo; tạo điều kiện thu nhập cao và cơ hội phát triển công bằng cho tất cả các nhân viên. - Đối với xã hội: hài hòa lợi ích doanh nghiệp với lợi ích xã hội; đóng góp tích cực vào các hoạt động hướng về cộng đồng và xã hội, thể hiện tinh thần trách nhiệm công dân đối với đất nước. 4. Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản: (năm 2010) □ Tổng doanh thu: 5.332 tỷ đồng □ Doanh thu thuần: 3.873 tỷ đồng □ Lợi nhuận trước thuế: 3.143 tỷ đồng □ Lợi nhuận sau thuế: 2.432 tỷ đồng □ Tổng tài sản: 26.147 tỷ đồng □ Tổng nguồn vốn: 26.147 tỷ đồng □ Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/doanh thu thuần: 62,79% II. PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI 1. Các ngành kinh doanh của doanh nghiệp • Tốc độ tăng trưởng của ngành: - Năm 2009: tốc độ tăng trưởng GDP ngành xây dựng là 11,36% - Năm 2010: + tốc độ tăng trưởng của doanh thu là 55% + tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận là 28% • Tốc độ tăng trưởng của công ty CP Vincom: (ĐVT: đồng) Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Tăng giảm năm 2009 so với năm 2008 Tăng giảm năm 2010 so với năm 2008 Doanh thu thuần 239.180.299.742 1.974.446.241.603 3.872.979.781.266 725.51% 1520,08% Lợi nhuận trước thuế 413.039.174.035 1.384.202.221.891 3.143.054.802.940 235,13% 661,02% Lơi nhuận sau thuế 125.994.789.445 1.101.737.157.913 2.432.014.997.377 774.43% 1845,61% Nhận thấy, nếu lấy năm 2008 làm gốc thì mức tăng của năm 2010 cao hơn so với năm 2009, điều này chứng tỏ công ty vẫn đang tăng trưởng tốt. Kết luận: Thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang trong giai đoạn phát triển nhưng không có nhiều biến động mạnh và gặp nhiều yếu tố bất lợi từ chính sách vĩ mô và quy hoạch tại các trung tâm lớn. Với những dự án BĐS được xem là “khu đất vàng” trong 2 khu vực trung tâm của TP.HCM và Hà Nội, VINCOM (VIC) đang khẳng định thương hiệu hàng đầu trong ngành kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Định hướng chiến lược của Công ty cổ phần VINCOM đã trình lên Đại hội đồng cổ đông năm 2010 sẽ trở thành tập đoàn đa ngành lấy BĐS làm hướng phát triển trọng tâm chiến lược. 2. Tác động của môi trường vĩ mô a) Nhân tố chính trị - pháp luật Hệ thống pháp luật của nước ta hiện nay chưa thực sự hoàn chỉnh và khả năng thực thi chưa cao, thêm vào đó vẫn còn tồn tại nhiều quy định phức tạp chồng chéo trong lĩnh vực hành chính trong đó có đất đai và kinh doanh BĐS. Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh BĐS của công ty. Việc thay đổi luật pháp cũng như các thủ tục hành chính sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến tính khả thi cũng như tiến độ thực hiện dự án của công ty. Tuy nhiên, với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế. Chính phủ cũng đang từng bước hoàn chỉnh hệ thống luật pháp tạo sự thông thoáng hơn về các thủ tục hành chính để phục vụ nhu cầu về nhà ở đang ngày càng trở nên bức thiết với người dân. Một số nghị định mới của Chính phủ có ảnh hưởng tới lĩnh vực bất động sản như: □ Nghị định 69/CP có hiệu lực từ ngày 1/10/2009 Trước đây, doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hàng năm do UBND TP ban hành. Tuy nhiên, khi áp dụng theo NĐ 69/CP, việc tính tiền sử dụng đất được căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường (cao hơn khoảng 20% - 30% so với bảng giá đất Nhà nước). Điều này gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản vì chi phí đất gia tăng sẽ ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án của các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế. Mặt khác, giá thành sản phẩm tăng sẽ làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp. □ Nghị định 71/thông tư 16 Có hiệu lực từ 8/8/2010 quy định cụ thể vốn góp không được vượt quá 20% tổng số vốn đầu tư của 1 dự án nhà ở và số lượng căn hộ bán trước không được vượt quá 20% trên tổng số nhà ở. Chính sách này nhằm mục đích dài hạn là minh bạch hóa thị trường BĐS, đặc biệt giảm số nhà đầu cơ, ngăn chặn bong bóng trên thị trường thứ cấp và hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư bên ngoài. Tuy nhiên, chính sách này đã gây nhiều khó khăn cho thị trường BĐS trong ngắn hạn. Cụ thể: - Các chủ đầu tư dự án đã quen với hình thức huy động vốn thông qua hợp đồng hợp tác (hợp đồng vay vốn) một cách tự do khi chưa có nghị định 71 quy định vấn đề này. Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng hình thức này đã huy động được một lượng vốn khá lớn từ các nhà đầu tư bên ngoài để triển khai dự án đúng tiến độ. Nghị định 71 với định mức vốn góp không vượt quá 20% tổng vốn đầu tư đã hạn chế rất nhiều nguồn vốn cho dự án. - Nghị định 71 không cho phép chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới. Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Điều này hạn chế hoạt động đầu cơ lướt sóng trên thị trường này, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của phân khúc đã từng là mảng sôi động nhất trong lĩnh vực bất động sản. □ Thông tư 13/2010/TT - NHNN (Thông tư 19 sửa đổi) Có hiệu lực từ ngày 01/10/2010 quy định về việc tăng Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR) của các ngân hàng lên từ 8% đến 9% và nâng hệ số rủi ro của các khoản vay bất động sản lên từ 100% lên tới 250%. Quy định này nhằm tăng tính an toàn của hệ thống ngân hàng với mục tiêu phát triển bền vững, tuy nhiên điều này làm hạn chế nguồn cung tín dụng cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Tuy trong ngắn hạn, thị trường BĐS sẽ gặp khó khăn bởi ảnh hưởng của thông tư 13 và Nghị định 17, song về dài hạn, cả 2 chính sách này đều nhằm mục đích hướng tới thị trường BĐS phát triển bền vững và ổn định, tránh tình trạng bong bóng bất động sản. □ Một số kiến nghị của Bộ xây dựng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Trong đó, ưu tiên các dự án có khả năng thanh khoản cao, dự án nhà thu nhập thấp và các công trình đã xây xong phần tho đang hoàn thiện đưa vào sử dụng. □ Thông tư 113/2011/TT-BTC do Bộ tài chính ban hành cho phép ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, bảng tính lệ phí trước bạ nhà do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để tính thuế thu nhập cá nhân. Mặc dù yếu tố pháp luật liên quan đến vấn đề đất đai và kinh doanh BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của công ty nhưng để phù hợp với tình hình phát triển đất nước Chính phủ sẽ có những điều chỉnh theo hướng thông thoáng hơn nên rủi ro pháp luật ít có khả năng ảnh hưởng đến hoạt động của công ty. b) Nhân tố kinh tế □ Lãi suất: - Mặt bằng lãi suất năm 2010 liên tục tăng: Trong 10 tháng đầu năm, mặc dù NHNN duy trì lãi suất cơ bản ở mức 8% song lãi suất huy động và cho vay vẫn tăng mạnh trong những tháng đầu năm. Từ tháng 11, trước sức ép lạm phát, lãi suất cơ bản đồng VN đã được điều chỉnh lên 9% và ngay lập tức một cuộc chạy đua lãi suất diễn ra. Lãi suất huy động được đẩy lên từ 14-16%, lãi suất cho vay chạm 19-20%. Kết quả hoạt động SXKD của Vincom có thể bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất trên thị trường. Ngoài khoản trái phiếu chuyển đổi Quốc tế và khoản trái phiếu nội địa có lãi suất cố định thì các trái phiếu và các khoản vay khác của công ty đều có điều khoản điều chỉnh lãi suất theo biến động thị trường. Bên cạnh đó nếu lãi suất tăng có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh toán của các khách hàng tiềm năng đối với BĐS của Vincom. Tuy nhiên, doanh thu của công ty được điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát, dẫn đến giảm thiểu rủi ro do biến động lãi suất. Trước bối cảnh Chính phủ siết chặt tín dụng phi sản xuất nhằm ngăn chặn lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, khiến doanh nghiệp BĐS lao đao vì thiếu vốn, thị trường cũng rơi vào trầm lắng, ông Lê Khắc Hiệp cho rằng, đây là thời điểm mang tính sàng lọc, tạo đà để thị trường BĐS phát triển bền vững hơn. Nói cách khác, đây cũng là cơ hội dành cho những doanh nghiệp có sự chuẩn bị tốt về tài chính, có kinh nghiệm và đội ngũ nhân sự giỏi. Có thể hình dung, nếu chủ đầu tư một dự án có tiềm lực tốt và kinh nghiệm thì có thể đẩy nhanh được tiến độ xây dựng - một trong những biện pháp quan trọng để doanh nghiệp BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn này. Ngược lại nếu tiến độ triển khai dự án càng chậm thì tiền lãi vay phải trả sẽ càng nhiều. - Tuy nhiên trong năm 2011 có những tín hiệu đáng mừng như: + Chính phủ phát tín hiệu nới lỏng tín dụng BĐS: dùng từ “giảm tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS” thay vì “giảm dư nợ tín dụng BĐS” + NHNN đang thực hiện nới lỏng tiền tệ với thông tư 22/2011/TT-NHNN. + Thông điệp phát đi từ hội nghị ngày 7/9/2011 do NHNN cho thấy quyết tâm hạ lãi suất: Theo đó lãi suất cho vay sẽ giảm dần theo mức độ giảm của lạm phát, đảm bảo an toàn hệ thống. Hiện tại, giữ nguyên mức lãi suất điều hành của NHNN, duy trì trần lãi suất huy động vốn bằng VND 14%/năm. Lãi suất giảm dần sẽ giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS nói chung và Vincom nói riêng thuận lợi hơn trong việc huy động vốn từ ngân hàng để thực hiện dự án. □ Lạm phát: Sức ép lạm phát và chính sách thắt chặt tiền tệ đang ảnh hưởng tiêu cực lên đầu tư. CPI năm 2010 đã tăng lên mức 11,75%. □ Tỷ giá hối đoái: Công ty chịu rủi ro do biến động tỷ giá hối đoái ngoại tệ (chủ yếu là với đồng đôla Mỹ) do công ty có 1 số hợp đồng thanh toán bằng ngoại tệ đối với các nhà cung cấp nước ngoài, và tính đến thời điểm 31/12/2010, công ty có 59,3 triệu đôla Mỹ TPCĐ Quốc tế phải trả bằng ngoại tệ. Rủi ro ngoại tệ liên quan đến TPCĐ chỉ xảy ra trong trường hợp các trái chủ quyết định không chuyển đổi trái phiếu lúc đáo hạn mà yêu cầu công ty thanh toán nợ gốc và lãi tại thời điểm trái phiếu đáo hạn. Khả năng trái chủ không chuyển đổi là rất thấp vì hiện tại trái chủ có lợi nhiều hơn nếu chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần. □ Tính thanh khoản của thị trường BĐS: Với chiến lược, hướng đi đúng đăn và linh hoạt, đội ngũ quản lý giàu kinh nghiệm và sự hợp tác chặt chẽ với các chuyên gia tư vấn hàng đầu VN và quốc tế, Vincom luôn sẵn sàng đối phó với rủi ro này. Bên cạnh đó công ty cho rằng rủi ro này chỉ mang tính tạm thời nhất định và thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng. □ Đầu tư nước ngoài: Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt hơn 14 tỷ đô la chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng khách sạn du lịch. Đây là con số kỷ lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường BĐS trong nước. c) Nhân tố công nghệ Công nghệ ngày càng đổi mới, con người càng cập nhật nhanh những ứng dụng mới thì việc áp dụng nó trở nên vô cùng quan trọng. Cả thế giới vẫn đang trong cuộc cách mạng của công nghệ, hàng loạt các công nghệ mới được ra đời và được tích hợp vào các sản phẩm, dịch vụ. Nếu cách đây 30 năm máy vi tính chỉ là một công cụ dùng để tính toán thì ngày nay nó đã có đủ chức năng thay thế một con người làm việc hoàn toàn độc lập. Vincom đã đưa vào ứng dụng nhiều công nghệ hiện đại trong quản lý và thi công như: công nghệ Top-down, kính Low-E, chương trình quản lí BĐS Yardi VoyagerTM -phần mềm chuyên dụng phục vụ quản lý - kinh doanh BĐS thương mại với các chức năng quản lý văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và chức năng quản lí các BĐS cho thuê khác. d) Nhân tố văn hóa - xã hội □ Phong thủy: Đây là yếu tố văn hóa có ảnh hưởng sâu rộng nhất đến kinh doanh bất động sản, là yếu tố có tác dụng to lớn trong việc thuyết phục khách hàng. Khách hàng khi mua nhà thường quan tâm đến phong thủy của ngôi nhà đó. Đầu tiên họ thường xem xét xem vị trí và phương hướng của ngôi nhà có hợp với phong thủy của mình hay không? Sau đó là cách bài trí nội thất, vật dụng bên trong ngôi nhà đó như thế nào để mang lại lợi ích cho đời sống, công việc của họ? Phong thủy của mỗi người là khác nhau trong khi đó thiết kế của các căn hộ chung cư lại thường “na ná” như nhau. Chính vì vậy để có được sự ưng ý của khách hàng, nhất là những khách hàng khó tính thì đó không phải là điều dễ dàng. Nắm bắt được tâm lý này của khách hàng, công ty cổ phần Vincom đã cho khởi công xây dựng khu căn hộ hạng sang Times City với những thiết kế nội thất do chính những cư dân của Times City chủ động lựa chọn, lên phương án thiết kế. Nhờ có những ý tưởng mới lạ này mà dù công trình khởi công chưa được bao lâu song phần lớn các căn hộ ở Times City đều đã có chủ. □ Dân số: Tốc độ tăng dân số thành thị ở mức 2,04% và lực lượng dân số trẻ chiếm đa số. Lực lượng lao động 15 tuổi trở nên năm 2010 là 50,51 triệu người, tăng 2,68% so với năm 2009, trong đó lực lượng lao động trong độ tuổi lao động là 46,21 triệu người, tăng 2,12%. Tỷ lệ dân số cả nước 15 tuổi trở lên tham gia lực lượng lao động tăng từ 76,5% năm 2009 lên 77,3% năm 2010. Với tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động chiếm khoảng 60% chính là động lực cho tăng trưởng phân khúc nhà ở của Vincom. □ Tốc độ đô thị hóa: Các đồ án quy hoạch Hà Nội và TP HCM cũng như các đô thị lớn Đà Nẵng và Cần Thơ đã được lên kế hoạch chi tiết. Quy hoạch phát triển các tỉnh xung quanh TP HCM như Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Nhu cầu căn hộ dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực xa trung tâm và khu vực vùng ven sẽ tiếp tục là xu hương năm 2011 do cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng thuận tiện hơn. Nắm bắt được thực tế này Vincom đã cho khởi công xây dựng dự án Vincom Hải Phòng, trong tương lai công ty sẽ mở rộng ra các khu vực thị trường mới như Đà Nẵng, Cần Thơ… 3. Đánh giá cường độ cạnh tranh. a) Tồn tại các rào cản gia nhập ngành □ Rào cản về vốn: Kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh nghiệp với quy mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành. Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án BĐS, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay. Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất vốn rất phổ biến tại Việt Nam nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiều vấn đề tranh chấp. Tuy nhiên ở Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước ngoài các công cụ như trái phiếu BĐS, quỹ tín thác BĐS (REIT), hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án… phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu đặt cọc, hợp đồng góp vốn. □ Rào cản về kĩ thuật: Ngành BĐS là 1 ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nó là 1 ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh BĐS nhưng gặp phải một số rào cản về kỹ thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị trường. Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc và các quy định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu quy hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn…dẫn đến những khó khăn và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường. □ Rào cản về pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS biểu hiện qua những quy định về pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…bằng BĐS. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường BĐS do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kì (trừ công xã nguyên thủy) đều nắm quyền điều chỉnh. □ Rào cản về thủ tục hành chính: Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là 1 chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là 1 chuyện khác. Vì vậy, “giấc mơ” về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu. b) Đe dọa từ các gia nhập mới Theo số liệu thống kê được, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hằng năm tăng lên từ 20-50%. So với năm