Phân tích đầu tư Bất động sản thương mại

Bài 5 PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ BĐS THƯƠNG MẠI * Phan Thị Thu Hương Nội dung Các loại BĐS Các động cơ đầu tư Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại Phân tích rủi ro Phan Thị Thu Hương * BĐS thương mại là gì? Các tòa nhà văn phòng (bao gồm tất cả, từ những tòa nhà chọc trời cho đến những tòa nhà nhỏ chỉ gồm một phòng khám nha khoa Những khu căn hộ với ít nhất năm phòng Cửa hàng, cửa hiệu có thể nằm ở những trung tâm mua sắm lớn hay các trung tâm mua sắm nhỏ ở địa phương Khách sạn và nhà hàng Khu vực công nghiệp (nhà máy, kho bãi,…) * Phan Thị Thu Hương Các cơ hội đầu tư tổng thể Quyền sở hữu các tài sản tạo ra thu nhập BĐS đầu tư REITS Các tài khoản tiết kiệm Các trái phiếu công ty Trái phiếu chính phủ Chứng khoán thường/ưu đãi Các tài sản phi tài chính Hàng hóa Kinh doanh mạo hiểm (Business Ventures) Hàng hóa xa xỉ (Luxury Items) * Phan Thị Thu Hương Các mục tiêu của Nhà đầu tư trong BĐS Ngân lưu định kỳ Khả năng thanh khoản Sự tăng giá Sự gia tăng trong vốn CSH thông qua việc giảm khoản vay thế chấp Lá chắn thuế Tỷ suất sinh lợi vốn CSH cao Tác dụng của đòn bẩy tài chính Sở hữu cao ốc Bảo hiểm lạm phát Các yếu tố tâm lý * Phan Thị Thu Hương Mục đích của phân tích đầu tư Ước lượng giá trị tài sản dựa trên nguyên lý kinh tế của Nhà đầu tư cụ thể Các yếu tố thu nhập và chi phí (lịch sử và xu hướng) Các mục tiêu đầu tư tùy thuộc vào Nhà đầu tư và dự án * Phan Thị Thu Hương Các Báo cáo hoạt động, Thu nhập và Giá trị dự kiến * Phan Thị Thu Hương Các khoản mục thu nhập Tiền thuê đối với các tài sản cạnh tranh Thu nhập hỗn hợp dựa trên các tài sản cạnh tranh Mặt bằng bỏ không và tiền thu được dựa trên các tài sản cạnh tranh * Phan Thị Thu Hương Các khoản mục chi phí Các chi phí hoạt động và chi phí quản lý Biến phí so với định phí Xem xét các nghĩa vụ nợ Thẩm định không xem xét các nghĩa vụ nợ Xem xét thuế thu nhập và các khoản khấu trừ khấu hao Thẩm định không xem xét thuế thu nhập hoặc khấu hao Xem xét các khoản chiết khấu/ trợ cấp để cải thiện vốn Thẩm định có thể hoặc không thể xem xét giới hạn các khoản trợ cấp/chiết khấu * Phan Thị Thu Hương Thu nhập ròng từ hoạt động Thu nhập gộp tiềm năng (PGI) Trừ: Mất mát do mặt băng bỏ không/trong việc thu tiền Thu nhập gộp hiệu dụng (EGI) Trừ: Chi phí hoạt động/Phí quản lý Thu nhập ròng từ hoạt động trước nợ (NOI) * Phan Thị Thu Hương Phân tích ngân lưu và giá trị hiện tại * Phan Thị Thu Hương Phân tích ngân lưu trong/theo tiêu chí quyết định đầu tư Hiện giá thu nhập thuần (NPV) Được sử dụng phổ biến Biểu thị giá trị kỳ vọng tốt hơn Cho phép các giả định tốt hơn trong phân tích Suất sinh lời nội bộ (IRR) Chứa đựng những điểm yếu mà không tìm thấy trong những chỉ số đánh giá * Phan Thị Thu Hương Đánh giá kết quả thực hiện đầu tư trong tương lai HAI YẾU TỐ ĐẦU TIÊN ĐƯỢC PHÂN TÍCH : 1. Thời gian nắm giữ tài sản (Holding Period) Để đơn giản, nhiều người giả định là 10 năm Nhà đầu tư – và tài sản – cụ thể Giai đoạn dài hơn cung cấp phân tích tốt hơn (Chụp ảnh nhanh của một chu kỳ kinh tế thực sự tốt hơn) Suất chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa * Phan Thị Thu Hương Nguồn giá trị từ tài sản tạo ra thu nhập Ngân lưu định kỳ (Kỳ vọng) Giá trị chấp nhận của thị trường Được xem xét ở cuối giai đoạn nắm giữ (vào lúc bán tài sản) * Phan Thị Thu Hương Suất chiết khấu và suất vốn hóa Suất chiết khấu “Chiết khấu” dòng ngân lưu theo giá trị hiện tại dựa trên lý thuyết “giá trị tiền tệ theo thời gian” Sử dụng suất sinh lợi “tối thiểu – có thể chấp nhận” của Nhà đầu tư suốt giai đoạn năm giữ tài sản đã phân tích Suất vốn hóa Chuyển một ngân lưu thành một giá trị xác định Thay đổi theo chi phí vốn và sự nhận thức của nhà đầu tư về ngân lưu tương lai từ đầu tư Có thể được xác định theo xu hướng lịch sử của các tỷ lệ vốn hóa, đặc biệt đối với các thị trường theo thời gian, loại tài sản và vị trí thị trường * Phan Thị Thu Hương Ước lượng giá trị thị trường của tài sản tạo ra thu nhập Ngân lưu định kỳ (kỳ vọng) Sử dụng suất chiết khấu Giá thị trường (Market Appreciation) Sử dụng suất vốn hóa * Phan Thị Thu Hương Khoản thu hồi của vốn CSH (Equity Reversion) * Phan Thị Thu Hương Phân tích ngân lưu đã chiết khấu(Thu nhập kỳ vọng) Công thức tính hệ số chiết khấu: PV = 1 / (1 + i)n i = Lãi suất n = Thời gian năm giữ * Phan Thị Thu Hương Vốn hóa thu nhập (Giá trị thị trường) Thu nhập ròng từ hoạt động (vào năm kết thúc của thời gian nắm giữ tài sản) Chia cho: suất vốn hóa Giá trị tài sản ước lượng vào lúc bán * Phan Thị Thu Hương Khoản thu hồi của vốn CSH  Sử dụng vốn hóa thu nhập để ước lương giá trị (giá bán) vào cuối giai đoạn nắm giữ tài sản Công thức: NOI đối với năm liền sau thời gian nắm giữ tài sản 2. Ước lượng chi phí bán hàng và chi phí kết thúc (hoa hồng cho người môi giới, các khoản tiền phạt trả trước, v.v.) 3. Tính toán cân đối khoản vay còn lại (Xác định “tiền thu được ròng từ doanh thu”) * Phan Thị Thu Hương Khoản thu hồi vốn CSH Giá trị tài sản được ước lượng khi bán (Vốn hóa thu nhập) Trừ: Chi phí bán hàng/kết thúc Tiền thu ròng từ doanh thu Trừ: Dư nợ khoản vay thế chấp chưa thanh toán Khoản thu hồi của vốn CSH (BTER) * Phan Thị Thu Hương XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ THU HỒI(Reversion value – REV) Để ước lượng giá trị BĐS vào năm kết thúc dự án (kết thúc giai đoạn nắm giữ BĐS) hay giá trị thu hồi đòi hỏi phải có một dự báo về ngân lưu bắt đầu từ năm kết thúc giai đoạn nắm giữ BĐS và một sự giả định về tăng trưởng dài hạn từ thời điểm đó cho đến lúc kết thúc tuổi thọ kinh tế của bất động sản đang xem xét. Phan Thị Thu Hương * XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ THU HỒI(Reversion value – REV) Trong việc thực hiện ước lượng cho REV, thì các giả định chủ yếu sau đây được đưa ra:  Cầu đối với BĐS đang xem xét trong khu vực thị trường sẽ có khuynh hướng tăng theo mức tăng trưởng trong nền kinh tế với một mối tương quan dài hạn và ổn định. Sẽ không có những thay đổi lớn hay về cấu trúc trong những yếu tố quyết định cung và/hoặc cầu đối với BĐS từ năm kết thúc giai đoạn nắm giữ và sau đó. Khi không thể đưa ra các giả định trên đây, thì phải đưa ra một dự báo từng năm về NOI kể từ sau năm kết thúc giai đoạn nắm giữ cho đến khi dự kiến đạt được một thời kỳ ổn định. Phan Thị Thu Hương * Ví dụ về ước lượng giá trị thu hồi -REV Phan Thị Thu Hương * Sử dụng Phép tính Xấp xỉ để Ước lượng Giá trị Hồi chuyển Dự án được kỳ vọng sẽ có tuổi thọ kinh tế dài, có lẽ là 40 năm hay lâu hơn. Có ba kỹ thuật thường được sử dụng để thực hiện sự ước lượng này: Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn Kỳ vọng Ước lượng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc một cách Trực tiếp từ Dữ liệu về các Giao dịch Bán (Bất Động sản) Ước lượng Giá bán lại Dựa trên sự Thay đổi Kỳ vọng trong Giá trị của Bất Động sản. Phan Thị Thu Hương * (A) Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn Kỳ vọng Việc dự báo ngân lưu mỗi năm từ năm 10 đến hết năm 40 sẽ không thích hợp trên thực tế Một phương pháp có thể được sử dụng là tính xấp xỉ giá trị hiện tại của ngân lưu trong phần tuổi thọ kinh tế còn lại của tài sản bằng cách sử dụng (RT) Phương pháp này chỉ có thể được sử dụng dưới những giả định rất hạn chế về mô thức ngân lưu, mà được kỳ vọng từ cuối thời kỳ nắm giữ cho đến lúc kết thúc tuổi thọ hữu dụng của tài sản, và mối quan hệ của nó với suất sinh lợi cần thiết (r) mà các nhà đầu tư kỳ vọng sẽ nhận được từ đầu tư của họ Phan Thị Thu Hương * (A) Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn Kỳ vọng Có ba trường hợp:  Trường hợp 1: RT = (r − g) khi mức tăng trưởng dài hạn trung bình (g) của NOI được kỳ vọng là dương Trường hợp 2: RT = (r) khi mức tăng trưởng dài hạn (g) của NOI được kỳ vọng là không thay đổi hay bằng zero. Trường hợp 3: RT = (r + g) khi mức tăng trưởng dài hạn trung bình (g) của NOI được kỳ vọng là âm hay sụt giảm. * Phan Thị Thu Hương (A) Xây dựng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc Dựa trên Ngân lưu Dài hạn Kỳ vọng Trong ví dụ , chúng ta ước lượng rằng từ năm 10 cho đến lúc kết thúc tuổi thọ kinh tế, NOI sẽ có khuynh hướng tiến đến một tỷ lệ tăng trưởng trung bình (g) là 2% mỗi năm. Do đó, giá trị thu hồi (REV) đối với Khu Căn hộ HHL vào cuối năm 9, dựa trên thời kỳ dự phóng 10 năm, có thể được tính xấp xỉ như sau: REV 9 = (NOI10) : (r − g) REV 9 = 459.304/(0,12 – 0,02) REV 9 = 4.593.040 USD * Phan Thị Thu Hương Phan Thị Thu Hương * giá trị hiện tại (PV) của các ngân lưu ước lượng của bất động sản này có thể được chứng tỏ là: PV = PVNOI + PVREV PV = 3.729.771USD (B) Ước lượng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc một cách Trực tiếp từ Dữ liệu về các Giao dịch Bán (BĐS) Trong ví dụ trên, ta có tỷ lệ vốn hóa ở thời kỳ 0 là 338.800USD : 3.729.771USD, hay bằng 0,09 ( tỷ lệ vốn hóa đi vào); và tỷ lệ vốn hóa kết thúc là 0,10 chúng ta cho thấy tỷ lệ vốn hóa kết thúc (RT) lớn hơn tỷ lệ vốn hóa "đi vào" (R) ("going in” cap rate (R)). Giả định này thường được đưa ra bởi vì qua thời gian, khi bất động sản đã có tuổi cao và hao mòn, thì mức tạo ra thu nhập sụt giảm; vì thế cho nên, mức tăng trưởng NOI kỳ vọng đối với một bất động sản có tuổi cao hơn chắc hẳn là thấp hơn mức tăng trưởng đó của một bất động sản mới được xây dựng Điều này cũng có nghĩa là, nếu giữ không đổi tất cả các yếu tố khác, khi so sánh với những bất động sản mới xây dựng, thì một bất động sản 10 tuổi sẽ bán được một giá, tương đối so với NOI của nó, thấp hơn (tỷ lệ vốn hóa cao hơn) so với một bất động sản mới xây dựng. * Phan Thị Thu Hương (B) Ước lượng Tỷ lệ Vốn hóa Kết thúc một cách Trực tiếp từ Dữ liệu về các Giao dịch Bán (BĐS) Ngày nay một nhà phân tích có thể có khả năng xác minh được rằng điều này đúng, bằng cách so sánh các tỷ lệ vốn hóa từ các giao dịch bán những bất động sản cũ hơn với các tỷ lệ vốn hóa đối với các bất động sản mới hơn. Giữ không đổi tất cả các yếu tố khác, thì chênh lệch giữa tỷ lệ vốn hóa đối với bất động sản cũ hơn và tỷ lệ vốn hóa đối với bất động sản mới hơn sẽ thể hiện sự khấu hao kinh tế. Công nhận khả năng có thể xảy ra này, một người hành nghề bất động sản có thể quyết định ước lượng một cách trực tiếp tỷ lệ vốn hóa kết thúc cho HHL bằng cách thu thập dữ liệu về giao dịch bán đối với những bất động sản mà hiện nay được 10 tuổi, các bất động sản này có khả năng tiêu biểu cho việc HHL sẽ cạnh tranh ra sao trên thị trường căn hộ 10 năm sau * Phan Thị Thu Hương (C) Ước lượng Giá bán lại Dựa trên sự Thay đổi Kỳ vọng trong Giá trị của Bất Động sản. Phan Thị Thu Hương * (C) Ước lượng Giá bán lại Dựa trên sự Thay đổi Kỳ vọng trong Giá trị của Bất Động sản. Giải biểu thức trên đây để tìm PV, chúng ta có:  PV = 442.478 + 403.321 + 367.628 + 335.095 + 305.440 + (0,629208 x PV) PV = 1.853.962 + (0,629208 x PV) 0,370792 PV = 1.853.962 PV = 5.000.000 Phan Thị Thu Hương * Hiệu quả đầu tư * Phan Thị Thu Hương * HIEÄN GIAÙ THU NHAÄP THUAÀN (NPV - Net Present Value) Tính toaùn hieän giaù cho taát caû caùc doøng tieàn töông lai vôùi heä soá chieát khaáu thích hôïp NPV chính laø hieäu soá cuûa toång hieän giaù thöïc thu baèng tieàn vaø toång hieän giaù thöïc chi baèng tieàn Döï aùn ñaùng giaù khi NPV > 0 Löïa choïn giöõa caùc döï aùn loaïi tröø nhau : choïn döï aùn naøo coù NPV döông  Max Phan Thị Thu Hương * PHÖÔNG PHAÙP NPV : ÑAÙNH GIAÙ Öu ñieåm Giôùi thieäu ñöôïc giaù trò tieàn teä theo thôøi gian Taäp trung vaøo soá löôïng tieàn teä vaø söï ñoùng goùp töø döï aùn, thaáy ñöôïc toaøn caûnh döï aùn töø khi baét ñaàu ñeán khi keát thuùc Trình baøy taát caû doøng tieàn töông lai theo giaù trò hieän taïi ñeå coù theå so saùnh tröïc tieáp Coù theå öôùc löôïng ñöôïc möùc ñoä taùc ñoäng cuûa laïm phaùt ñeán keát quaû döï aùn Cho moät döï baùo laõi loã chính xaùc hôn laø vieäc tính toaùn doøng tieàn khoâng chieát khaáu Nhöôïc ñieåm Khoù giaûi thích, khoù hieåu Phuï thuoäc vaøo vieäc öôùc löôïng suaát chieát khaáu (MARR) Lôø qua qui moâ ñaàu tö Phan Thị Thu Hương * TYÛ SUAÁT THU HOÀI VOÁN NOÄI BOÄ(IRR - Internal Rate of Return) IRR chính laø giaù trò cuûa suaát chieát khaáu maø noù laøm cho NPV* = 0 Giaù trò IRR caøng lôùn thì döï aùn caøng haáp daãn Döï aùn ñaùng giaù khi IRR > MARR Phan Thị Thu Hương * PHÖÔNG PHAÙP IRR : ÑAÙNH GIAÙ Öu ñieåm Vieäc tính toaùn vaãn döïa treân giaù trò tieàn teä theo thôøi gian maø khoâng caàn bieát suaát chieát khaáu. Khaéc phuïc haïn cheá cuûa chæ tieâu NPV Deã hieåu Nhöôïc ñieåm Khoù ñaùnh giaù hieäu quaû trong tröôøng hôïp döï aùn coù IRR ña trò Khoâng coù giaû thieát veà tyû leä taùi ñaàu tö thöïc teá Phan Thị Thu Hương Phân tích rủi ro * Phan Thị Thu Hương So sánh sinh lợi từ đầu tư * Phan Thị Thu Hương Rủi ro trong đầu tư BĐS Rủi ro kinh doanh hoặc thu nhập rủi ro thua lỗ do những biến động trong hoạt động kinh tế mà ảnh hưởng đến sự biến thiên thu nhập tạo ra từ bất động sản Rủi ro tài chính Rủi ro tài chính tăng lên khi giá trị nợ trong đầu tư bất động sản tăng lên. Mức độ rủi ro tài chính cũng phụ thuộc vào chi phí và cơ cấu nợ Rủi ro thanh khoản Rủi ro này phát sinh khi không có một thị trường liên tục với nhiều người mua và người bán và không có những giao dịch thường xuyên Rủi ro lạm phát Lạm phát bất ngờ có thể làm giảm suất sinh lợi của một nhà đầu tư nếu thu nhập tạo ra từ đầu tư không tăng đủ để bù đắp cho tác động của lạm phát, qua đó làm giảm giá trị thực của đầu tư * Phan Thị Thu Hương Rủi ro trong đầu tư BĐS Rủi ro lãi suất Rủi ro quản lý Rủi ro này dựa vào năng lực quản lý và khả năng đổi mới, đáp ứng trước tình hình cạnh tranh, và vận hành hoạt động kinh doanh hiệu quả Rủi ro luật pháp Rủi ro luật pháp phát sinh từ sự kiện là những thay đổi về qui định pháp luật có thể ảnh hưởng bất lợi đối với khả năng sinh lợi của dự án đầu tư Rủi ro môi trường Giá trị bất động sản thường bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi môi trường hay nhận thức đột ngột rằng môi trường hiện tại đang có tiềm năng nguy hại * Phan Thị Thu Hương