Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán)

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ (phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp  Khái niệm:Là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế  Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường: - Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư viện, trạn cảnh sát và một số BĐS khác. - Định giá đền bù giải phóng mặt bằng - Định giá cho việc bảo hiểm BĐS - Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm. 2. Nguyên lý chung và cơ sở của phương pháp  Nguyên lý chung Chi phí địa điểm Cộng Chi phí xây dựng công trình Trừ Phần giảm giá trị của công trình Giá trị của BĐS  Cơ sở của phương pháp: - Nguyên tắc thay thế - Cung và cầu - Cân bằng - Ngoại ứng - Sử dụng cao nhất, tốt nhất 3. Các bước thực hiện B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá. B2: Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình chính B3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình chính B4: trừ tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình khỏi chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình để nhận được giá trị hiện tại hay chi phí thay thế đã giảm giá của công trình chính cần định giá. B5:Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chi phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm và trừ khỏi chi phí thay thế của nó để nhận được chi phí thay thế công trình phụ đã giảm giá B6:Cộng giá trị mảnh đất với chi phí thay thế công trình chính đã giảm giá và chi phí thay thế công trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá B7: Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với bất cứ tài sản cá nhân nào đã đưa vào tính chi phí, nếu cần thiết, điều chỉnh này phản ánh giá trị toàn quyền sở hữu các lợi ích bộ phận cần định giá để đưa ra chỉ số giá trị của các lợi ích cụ thể trong BĐS. 4. Xác định chi phí 4.1 Khái niệm chi phí thay thế, chi phí tái tạo công trình  Chi phí thay thế và chi phí tái tạo công trình Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang định giá, có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó. 4.2 Các loại chi phí và lợi nhuận - Các chi phí trực tiếp: Lao động, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí chung, lãi của nhà thầu chính, nhà thầu phụ -Các chi phí gián tiếp: Chi phí dịch vụ chuyên môn; Phí thẩm định, tư vấn, dự toán và pháp lý; Chi phí GPMB;Lãi vay;Các chi phí bảo hiểm rủi ro và phí xây dựng; Các chi phí vận hành từ khi hoàn thành công trình đến thời điểm công trình đạt được mức chiếm hữu ổn định; Đầu tư bổ sung theo yêu cầu của của người thuê hoặc tiền hoa hồng của hợp đồng cho thuê; Chi phí marketing, phí môi giới; Chi phí quản lý hành chính của người phát triển; Các chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản. 4.2 Các loại chi phí và lợi nhuận - Lợi nhuận của người đầu tư được dẫn xuất từ thị trường: là chênh lệch giữa giá trị thị trường và tổng chi phí phát triển, chi phí marketing của BĐS sau khi hoàn thành và đạt mức chiếm hữu ổn định. Lợi nhuận của người phát triển được cộng với chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp để tính chi phí thay thế/ chi phí tái tạo công trình (chi phí phát triển công trình). Phụ thuộc vào điều kiện thị trường, lợi nhuận của người phát triển có thể được ước lượng theo % của chi phí trực tiếp hoặc chi phí trực tiếp và gián tiếp, hoặc chi phí trực tiếp, gián tiếp và giá trị của địa điểm. 4.3 Các phương pháp xác định chi phí  Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích (đ/m2) bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và các khác biệt vật lý cụ thể. Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để phản ánh sự khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết bị. Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và ngày định giá có hiệu lực 4.3 Các phương pháp xác định chi phí  Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: Được áp dụng chi phí đơn vị cho số lượng của các bộ phận cấu thành trong cấu trúc hoặc cho độ dài, cho dịên tích hoặc khối lượng của những bộ phận cấu thành này.  Phương pháp khảo sát số lượng:Là việc tính số lượng và chất lượng của tất cả các vật liệu đã được sử dụng, số lượng tất cả các loại lao động theo ngạch bậc và theo số giờ cần thiết sử dụng trong xây dựng công trình. Sau đó cộng tổng chi phí lao động và vật liệu với các chi phí dự phòng, chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu, của người đầu tư để được tổng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình. 5. Tính giảm giá tích lũy 5.1 Khái niệm và nguyên nhân giảm giá tích lũy của công trình - Khái niệm:Giảm giá tích lũy là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo nên sự khác biệt giữa chi phí thay thế/ chi phí tái tạo của một BĐS so với giá trị thị trường của BĐS tương tự tại thời điểm định giá. - Các nguyên nhân giảm giá:  Sự giảm giá tự nhiên  Lỗi thời chức năng  Lỗi thời bên ngoài 5.2 Tuổi của công trình  Tuổi kinh tế của công trình  Tuổi sử dụng của công trình  Tuổi thực tế của công trình  Tuổi hiệu quả của công trình  Tuổi kinh tế còn lại của công trình  Tuổi sử dụng còn lại của công trình 5.2 Tuổi của công trình Ví dụ 1: Về xác định tuổi công trình: Một công trình xây dựng năm 2000. Theo tiêu chuẩn kỹ thuật công trình sẽ tồn tại 50 năm. Giá trị công trình đóng góp chung vào giá trị BĐS sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2047 giá trị công trình sẽ bằng 0 đồng. Năm 2005 ngôi nhà được nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của nó kéo dài thêm 5 năm nữa Năm 2011 tiến hành định giá Bài giải: - Tuổi sử dụng của công trình là 50 năm. - Tuổi kinh tế của công trình= 2047-2000= 47 năm - Tuổi thực tế của công trình= 2011-2000= 11 năm - Tuổi hiệu quả của công trình= 11 năm – 5 năm = 6 năm - Tuổi kinh tế còn lại của công trình= 47 năm – 6 năm =41 năm 5.3 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình 5.3.1. Phương pháp tính giảm giá rút ra từ thị trường Phương pháp này tính tổng giảm giá tích lũy của công trình do tất cả các nguyên nhân. Các bước thực hiện: B1:Điều tra xác định đúng các BĐS được bán có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về số lượng và chủng loại của các hao mòn, giảm giá. B2: Thực hiện điều chỉnh đối với 1 số yếu tố nhất định như quyền lợi, điều kiện thanh toán và điều kiện bán của các so sánh để nhận được giá bán đã điều chỉnh. B3: Ước lượng các hao mòn có thể thay thế được của các yếu tố cần bảo dưỡng và lỗi thời chức nằng có thể sửa chữa được. 5.3.1. Phương pháp tính giảm giá rút ra từ thị trường (tiếp theo) B4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của các BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công trình đã giảm giá B5: Ước lượng chi phí thay thế/ chi phí tái tạo công trình đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán. B6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế công trình để nhận được tổng giảm giá tích lũy. Nếu không có điều chỉnh gì cho các yếu tố có thể sửa chữa được thì tổng giảm giá tích lũy được rút ra bao gồm giảm giá do tất cả các nguyên nhân. Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra chỉ bao gồm phần giảm giá của những yếu tố không thể sửa chữa được 5.3.1. Phương pháp tính giảm giá rút ra từ thị trường (tiếp theo) B7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành %- tỷ lệ giảm giá toàn bộ bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình. Nếu tuổi công trình so sánh tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hòa hợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công trình so sánh. Sử dụng tỷ lệ này để tính tổng giảm giá tích lũy của BĐS mục tiêu. B8: Nếu các BĐS so sánh có sự khác biệt về tuổi, về vị trí và mức độ bảo dưỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá hàng năm. Sau đó thực hiện hòa hợp tỷ lệ giảm giá hàng năm của các BĐS so sánh để nhận được tỷ lệ giảm giá áp dụng cho BĐS mục tiêu Ví dụ 2:Xác định tỷ lệ giảm giá tích lũy của công trình, biết rằng tuổi theo thời gian là 13 năm. Có các thông tin của các so sánh như sau ĐV tính: tr.đ SS1 SS2 SS3 1.Gía bán BĐS 1200 1500 1400 2.Giá trị đất 900 1100 1200 3.Giá trị công trình hiện tại (=1-2) 300 400 200 4. Chi phí thay thế công trình 400 650 600 5. Tổng giảm giá công trình(=4-3) 100 250 400 6. Tỷ lệ giảm giá toàn bộ (=5/4*100) 25% 38,46% 66,6% 7.Tuổi công trình, năm 10 12 17 8. Tỷ lệ giảm giá hàng năm 2,5% 3,205% 3,91% Gán trọng số 2 3 1 Ví dụ 2(tiếp theo) Tỷ lệ giảm giá hàng năm của BĐS mục tiêu {(2,5%x2)+(3,205% x3)+(3,91% x1)}: 6 =3,087% Tỷ lệ giảm giá toàn bộ của BĐS mục tiêu 3,087% x13 năm= 40,13% Tuổi kinh tế của công trình mục tiêu 100/3,087=32,39 năm, làm tròn là 32 năm 5.3 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình 5.3.2. Phương pháp tính giảm giá theo tuổi công trình Tổng giảm giá tích lũy của CT= Tuổi hiệu quả/ tuổi kinh tế của công trình x chi phí thay thế công trình hoặc chi phí tái tạo công trình Các bước thực hiện: B1: Xác định tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu. B2: Chia tuổi hiệu quả của BĐS mục tiêu cho tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự. Tỷ số này được áp dụng cho chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình để ước lượng tổng giảm giá tích lũy của công trình B3: Trừ tổng giảm giá tích lũy của công trình ra khỏi chi phí thay thế công trình hoặc chi phí tái tạo công trình sẽ nhận được ước lượng giá trị của công trình cần định giá 5.3.2. Phương pháp tính giảm giá theo tuổi công trình (tiếp theo) Ví dụ 3: Một doanh nghiệp được giao quyền sử dụng 1 lô đất 1000m2 và nhà xưởng 500m2, sử dụng sản xuất đã được 5 năm. Cần định giá cho báo cáo tài chính. Biết rằng chi phí hiện hành xây dựng nhà xưởng là 500.000đ/m2 và tuổi kinh tế của nhà xưởng là 20 năm. Bài giải: Giá trị của đất: 1000m2 x 1,6 tr.đ/ m2= 1600 tr.đ (mức giá theo giá thị trường tại địa phương) Chi phí hiện hành xây dựng nhà xưởng 500m2 x 500.000đ/m2 =250tr.đ Tổng giảm giá tích lũy của nhà xưởng (5/20 x100%)x 250 tr.đ = 62,5 tr.đ Chi phí công trình đã giảm giá 250 tr.đ – 62,5 tr.đ = 187,5 tr.đ Giá trị BĐS : 1600 tr.đ + 187,5 tr.đ = 1787,5 tr.đ 5.3 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình Các hạn chế của phương pháp tính giảm giá theo tuổi công trình và phương pháp thị trường. - Phương pháp này đã đưa ra giả thiết khấu hao của công trình theo đường thẳng hay là khấu hao đều. - Không xác định hao mòn của các bộ phận cấu thành khác nhau của công trình, do đó không phân biệt nguyên nhân giảm giá - Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố có tuổi thọ ngắn và tuổi thọ dài - Dựa trên tỷ số tuổi của công trình mà tuổi kinh tế của công trình liên quan đến tương lai nên khó xác định 5.3 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình 5.3.3. Phương pháp kỹ thuật: Được sử dụng trong phân tích cơ cấu qua điều tra thu thập thông tin, tài liệu để tính toán phần giảm giá của công trình Các nguyên nhân giảm giá được phân loại: - Có thể sửa chữa được - Không thể sửa chữa được 5.3 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình Các bước thực hiện: B1: Tính toán các yếu tố bị hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù hợp, sau đó cộng tất cả các hao mòn vật lý để được tổng giảm giá tích lũy do hao mòn vật lý (hao mòn tự nhiên) B2: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời chức năng của tất cả các yếu tố B3: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời bên ngoài bằng kỹ thuật so sánh theo cặp hoặc vốn hóa phần thất thu tiền thuê. Phân bổ lỗi thời bên ngoài cho địa điểm và công trình Lưu ý: Khi tính giảm giá do từng nguyên nhân cần ước tính chi phí thay thế cho những yếu tố có thể sửa chữa được và tính giảm giá cho những yếu tố không thể sửa chữa được B4: Cộng phần giảm giá do tất cả các nguyên nhân sẽ được tổng số giảm giá tích lũy của công trình 5.3 Các phương pháp tính giảm giá tích lũy của công trình 5.3.3. Phương pháp kỹ thuật (tiếp theo) Lấy chi phí thay thế công trình- tổng giảm giá tích lũy của công trình = chi phí công trình đã giảm giá Giá trị BĐS = Chi phí công trình đã giảm giá + giá trị đất + giá trị cải tạo của các công trình phụ trên địa điểm 5.3.3. Phương pháp kỹ thuật (tiếp theo)  Ước tính hao mòn tự nhiên có thể áp dụng theo các cách sau: - Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp thị trường (chiết trừ). - Cách 2: Căn cứ vào tuổi hiệu quả và tuổi kinh tế của công trình. Lưu ý: Sử dụng cách 1 và 2 khi công trình BĐS không có lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. - Cách 3: Căn cứ vào tỷ lệ hư hỏng (hoặc tỷ lệ chất lượng còn lại) của các kết cấu chủ yếu theo công thức sau: H= (∑ni=1Hki x Tki)/∑ni=1Tki H- Tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng Hki- tỷ lệ hao mòn của kết cấu thứ i Tki- Tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình n - số lượng kết cấu chính của công trình 5.3.3. Phương pháp kỹ thuật (tiếp theo) Ví dụ 4: Xác định tỷ lệ giá trị còn lại của 1CTXD 5 năm tuổi TT KC chính TLCL còn lại,% TL đóng góp vào GT CT,% TLCL còn lại của KC chính,% 1 Móng 95 20 19,0 2 Cột, dầm 95 10 9,5 3 Tường 80 10 8,0 4 Nền, sàn 85 5 4,25 5 Trần 90 2 1,8 6 Cầu thang 85 3 1,7 7 Mái 80 5 4,0 8 Hệ thống cửa 90 2 1,8 Tổng 57 50,05 5.4.3. Phương pháp kỹ thuật (tiếp theo) Tỷ lệ chất lượng còn lại của CT 50,05%: 57%x 100 = 87,8%  Ước tính lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ đầu. Ví dụ 5: Một công trình có thiết kế hệ thống bếp và phòng ăn không hợp lý. Sau 1 năm sử dụng phải đầu tư chi phí để sửa chữa hết 50 tr.đ (thay bếp mới-15 tr.đ, di dời tường và sửa phòng ăn 35 tr.đ), chi phí phát sinh nếu thiết kế đúng ngay từ khi xây dựng là 30 tr.đ. Vậy lỗi thời chức năng là 20 tr.đ 5.4.3. Phương pháp kỹ thuật (tiếp theo) Ví dụ 6: Mét B§S cÇn ®Þnh gi¸ cã tuæi c«ng tr×nh lµ 10 n¨m, ®©y lµ 1 siªu thÞ cã diÖn tÝch x©y dùng lµ 3000 m2. Cã c¸c th«ng tin nh­ sau:  C¸c chi phÝ: - C¸c chi phÝ trùc tiÕp lµ 9.850 tr.® - Chi phÝ gi¸n tiÕp lµ 2.650 tr.®  Sè liÖu vÒ gi¶m gi¸ tÝch lòy: - Hao mßn cña c¸c yÕu tè vËt chÊt cã thÓ söa ch÷a ®­îc 52,5 tr.® - Hao mßn vËt chÊt kh«ng thÓ söa ch÷a ®­îc cña c¸c yÕu tè ng¾n h¹n lµ 122,5 tr.® - Hao mßn vËt chÊt kh«ng thÓ söa ch÷a ®­îc cña c¸c yÕu tè dµi h¹n + Tuæi hiÖu qu¶ quan s¸t ®­îc cña c¸c yÕu tè dài hạn kh«ng söa ch÷a ®­îc lµ 5 n¨m. + Tuæi kinh tÕ ­íc l­îng lµ 50 n¨m. - Lçi th¬× chøc n¨ng: Kh«ng cã -Lçi thêi bªn ngoµi (gÇn ®­êng cao tèc) ­íc l­îng lµ 90 tr.®  Gi¸ trÞ ®Êt ­íc l­îng b»ng ph­¬ng ph¸p so s¸nh lµ 14.000 tr.® 5.4.3. Phương pháp kỹ thuật (tiếp theo) Bài giải: (1) Xác định chi phí thay thế công trình Chi phí trực tiếp 9.850 tr.đ Chi phí gián tiếp 2.650 tr.đ Tổng cộng 12.500 tr.đ Chi phí thay thế công trình/m2 xây dựng 12.500 tr.đ: 3000 m2 = 4.166 tr.đ/m2 (2) Chi phí giảm giá tích lũy của công trình có thể sửa chữa và thay thế được Hao mòn vật chất có thể sửa chữa được 52,5 tr.đ Hao mòn vật chất không thể sửa chữa được 122,5 tr.đ của các yếu tố ngắn hạn Tông cộng 175,0 tr.đ 5.4.3. Phương pháp kỹ thuật (tiếp theo) (3) Chi phí giảm giá của các yếu tố dài hạn không thể sửa chữa được Tỷ lệ hao mòn toàn bộ: 5/ 50 x100%=10% Tổng giảm giá tích lũy: (12.500 tr.đ-175 tr.đ) x10% =1232,5 tr.đ (4) Tổng giảm giá tích lũy toàn bộ công trình chưa tính lỗi thời bên ngoài. 175 tr.đ + 1.232,5 tr.đ =1.307,5 tr.đ (5) Lỗi thời bên ngoài là 90 tr.đ Tổng giảm giá tích lũy của công trình 1.307,5 tr.đ + 90 tr.đ = 1.397,5 tr.đ 5.4.3. Phương pháp kỹ thuật (tiếp theo) (7) Gía trị công trình: Chi phí thay thế công trình 12.500 tr.đ trừ: Tổng giảm giá công trình 1.397,5 tr.đ Chi phí thay thế CT đã giảm giá 11.102,5 tr.đ Cộng: Giá trị đất 14.000,0 tr.đ Giá trị BĐS 25.102,5 tr.đ 6. Các hạn chế của phương pháp chi phí  Dựa trên số liệu thị trường nên cũng có những hạn chế như ở phương pháp so sánh  Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị.  Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.  Ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy.  Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm  Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp. Ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.