Giá thịtrường
Giá thịtrường của bất động sản là giá được hình thành theo quan hệcung
cầu trên thịtrường bất động sản. Có 3 phương pháp truyền thống được sử
dụng trong định giá thịtrường của bất động sản là.
Phương pháp giá so sánh: Giá của lô đất, ngôi nhà cần định giá được xác
định bằng giá thịtrường của lô đất hoặc ngôi nhà có đặc điểm giống nhau
(tương tự). Phương pháp này thích hợp khi thịtrường bất động sản phát triển
và xuất hiện tính tương đồng giữa lô đất, ngôi nhà cần định giá với giá thị
trường của lô đất, ngôi nhà tương tự(ví dụhai lô đất nằm cạnh nhau của
cùng một khu vực). Mặt khác, để định giá theo phương pháp này cũng cần
một cơsởdữliệu tập trung vềgiao dịch bất động sản để đảm bảo công tác
định giá được chính xác, hài hoà.
Phương pháp chi phí: Giá của bất động sản cần định giá được xác định bằng
cách xác định giá của lô đất cộng với chi phí xây dựng công trình trên đất.
Phương pháp này được sửdụng đểtrong trường hợp thịtrường bất động sản
ít phát triển và thường áp dụng đối với bất động sản mới và tương đối hiếm
(ví dụcác cơsởcông nghiệp, thương mại).
Phương pháp thu nhập: Giá trịcủa bất động sản chính là tổng thu nhập trong
tương lai mà bất động sản mang lại. Do đó, giá trịcủa bất động sản sẽ được
xác định bằng tổng dòng thu nhập tiềm năng (thu nhập ròng) trong tương lai
được quy đổi vềgiá trịhiện tại.
Phương pháp dựa vào giá thịtrường có nhiều ưu điểm. Đối với những người
có nhà đất trong cùng một khu vực thì giá trịcủa thịtrường sẽcho phép xác
định được khảnăng nộp thuế, căn cứvào giá trịcủa bất động sản chịu thuế.
Khía cạnh này có ý nghĩa vềmặt công bằng giữa các đối tượng nộp thuếcó
cùng khảnăng nộp thuế(giá trịtài sản nhưnhau). Tuy nhiên, không phải lúc
nào giá trịcủa bất động sản cũng đi liền với khảnăng nộp thuế.
5 trang |
Chia sẻ: haohao89 | Lượt xem: 1831 | Lượt tải: 0
Bạn đang xem nội dung tài liệu Phương pháp xác định giá tính thuế bất động sản, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Phương pháp xác định giá tính thuế
bất động sản
Đối với các loại thuế được tính theo giá trị của đối tượng chịu thuế thì việc
xác định trị giá tính thuế là một khâu trung tâm của quá trình hành thu. Thuế
bất động sản cũng là một loại thuế được tính theo giá trị. Giá tính thuế
thường được xác định theo giá thị trường hoặc tiền cho thuê của bất động
sản.
Giá thị trường
Giá thị trường của bất động sản là giá được hình thành theo quan hệ cung
cầu trên thị trường bất động sản. Có 3 phương pháp truyền thống được sử
dụng trong định giá thị trường của bất động sản là.
Phương pháp giá so sánh: Giá của lô đất, ngôi nhà cần định giá được xác
định bằng giá thị trường của lô đất hoặc ngôi nhà có đặc điểm giống nhau
(tương tự). Phương pháp này thích hợp khi thị trường bất động sản phát triển
và xuất hiện tính tương đồng giữa lô đất, ngôi nhà cần định giá với giá thị
trường của lô đất, ngôi nhà tương tự (ví dụ hai lô đất nằm cạnh nhau của
cùng một khu vực). Mặt khác, để định giá theo phương pháp này cũng cần
một cơ sở dữ liệu tập trung về giao dịch bất động sản để đảm bảo công tác
định giá được chính xác, hài hoà.
Phương pháp chi phí: Giá của bất động sản cần định giá được xác định bằng
cách xác định giá của lô đất cộng với chi phí xây dựng công trình trên đất.
Phương pháp này được sử dụng để trong trường hợp thị trường bất động sản
ít phát triển và thường áp dụng đối với bất động sản mới và tương đối hiếm
(ví dụ các cơ sở công nghiệp, thương mại).
Phương pháp thu nhập: Giá trị của bất động sản chính là tổng thu nhập trong
tương lai mà bất động sản mang lại. Do đó, giá trị của bất động sản sẽ được
xác định bằng tổng dòng thu nhập tiềm năng (thu nhập ròng) trong tương lai
được quy đổi về giá trị hiện tại.
Phương pháp dựa vào giá thị trường có nhiều ưu điểm. Đối với những người
có nhà đất trong cùng một khu vực thì giá trị của thị trường sẽ cho phép xác
định được khả năng nộp thuế, căn cứ vào giá trị của bất động sản chịu thuế.
Khía cạnh này có ý nghĩa về mặt công bằng giữa các đối tượng nộp thuế có
cùng khả năng nộp thuế (giá trị tài sản như nhau). Tuy nhiên, không phải lúc
nào giá trị của bất động sản cũng đi liền với khả năng nộp thuế.
Về tâm lý, giá thị trường là công khai, minh bạch và dễ hiểu đối với mọi
người. Trên phương diện Nhà nước, sử dụng giá thị trường để thu thuế sẽ có
điều kiện để thực hiện chính sách chống đầu cơ hoặc thu hồi một phần vốn
đầu tư cơ sở hạ tầng thông qua giá trị bất động sản được hưởng lợi tăng lên.
Tuy nhiên, việc có đạt được mục tiêu chống đầu cơ hay không là chuyện
khác, bởi vì người có đất vẫn sẽ giữ đất chừng nào lợi nhuận mục tiêu của
việc giữ đất vẫn đạt được sau khi nộp đủ thuế.
Về mặt kỹ thuật, so với phương pháp tiền cho thuê thì phương pháp giá thị
trường sẽ giúp cho cơ quan quản lý giảm đi một khối lượng công việc khổng
lồ khi phải cập nhật giá cho thuê bất động sản thuộc diện đánh thuế (khi sử
dụng tiền cho thuê). Phương pháp giá thị trường cũng có nhược điểm là khi
giá trị của ngôi nhà tăng lên nhưng thu nhập của chủ sở hữu lại không tăng,
đặc biệt trong bối cảnh bùng nổ của thị trường bất động sản làm giá nhà đất
tăng lên nhanh chóng, vượt xa giá trị thực của nó. Vì tính hạn chế này nên
nhiều nước áp dụng giá thị trường trong tính thuế đều có chế độ miễn, giảm
thuế cho người có thu nhập thấp.
Tiền cho thuê
Về lý thuyết, giá thị trường của bất động sản tương đương với tiền cho thuê
với điều kiện tiền cho thuê phải được xác định trong bối cảnh mà giá trị sử
dụng tiềm năng của bất động sản được đánh giá là có hiệu quả nhất. Điều
kiện này thực tế khó đạt được do giá trị tiềm năng của một ngôi nhà, mảnh
đất phụ thuộc vào sự đánh giá của thị trường đối với chúng. Vì thế, thuế bất
động sản dựa vào tiền cho thuê nhằm vào thu nhập giả định nhiều hơn là vào
bản thân giá trị thật của bất động sản đó.
Tiền cho thuê là khoản tiền mà người cho thuê trả cho chủ sở hữu bất động
sản (thường là 1 năm) trong điều kiện bình thường của thị trường. Tiền cho
thuê dùng để tính thuế bất động sản không phải là tiền thuê thực tế mà là do
cơ quan thuế xác định dựa trên các dữ liệu sẵn có sau khi tiến hành tổng điều
tra nhà đất. Tiền cho thuê được cập nhật để phản ánh biến động của giá cả và
được sử dụng để tính tiền cho thuê của các tài sản hình thành sau thời điểm
này.
Việc tính thuế dựa vào tiền cho thuê có ưu điểm là khả năng dự báo và sự ổn
định của số thu ngân sách được đảm bảo do không phụ thuộc vào biến động
của thị trường. Qua đó, cơ quan thuế có thể tính ra ngay số thu ngân sách từ
khoản thuế bất động khi xây dựng dự toán trên cơ sở dữ liệu có sẵn (về tiền
cho thuê của từng bất động sản chịu thuế) mà không cần biết thị trường bất
động sản sẽ diễn ra như thế nào. Ngoài ra, Nhà nước cũng có thể tiết kiệm
được khoản chi phí (rất tốn kém) xác định tiền cho thuê bằng cách trì hoãn
công việc này, thay vào đó là sử dụng hệ số điều chỉnh hằng năm để phản
ánh biến động của chỉ số lạm phát tiền cho thuê. Tuy vậy, tiền cho thuê có
nhược điểm là tồn tại dưới dạng hình thức và không gắn với thị trường. Hơn
nữa, tiền cho thuê do cơ quan thuế xác định thường rất khó hiểu đối với
người nộp thuế vì họ không biết tiền cho thuê, thực tế là bao nhiêu (ví dụ
một người sở hữu một ngôi nhà nhưng không cho thuê). Về mặt kỹ thuật,
tiền cho thuê cũng rất khó xác định do những thông tin liên quan đến tiền
cho thuê của bất động sản mẫu (sử dụng để xác định tiền cho thuê của những
bất động sản khác) thường không đầy đủ, đặc biệt khi mà thị trường cho
thuê ít phát triển (nên nhiều bất động sản không được cho thuê hoặc không
có hợp đồng thuê).
Thuế bất động sản là một loại thuế cổ. Tuy vai trò của nó trong các hệ thống
thuế ngày càng giảm dần do sự phát triển của các loại thuế mới (như thuế
GTGT, thuế thu nhập) nhưng lại là loại thuế thích hợp với cấp địa phương.
Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, để áp dụng thành công thuế bất động sản thì
điều kiện tiên quyết là khả năng quản lý phải đạt mức độ cần thiết, bởi công
việc quản lý thuế bất động sản rất nặng và phức tạp, đôi khi hơn cả thuế thu
nhập cá nhân, trong đó công tác định giá bất động sản giữ vai trò trung tâm.